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マンション売却の相場と高く売るコツをご紹介!【初心者必見】

中古マンションの売却を検討している方は、「今のマンションはいくらで売れるのか」「高く売るためにはどうしたらよいか」などが気になっているのではないでしょうか。中古マンションの売却を検討しているなら、まずは相場を調べることが大切です。

相場を知ることで、売却計画を立てやすくなるメリットがあります。さらに、不動産会社からの査定額が相場とずれていないかを確認することにも役立つでしょう。

この記事では、「マンションの売却相場」と「高く売るコツ」に焦点を絞り、マンションの売却相場に関する情報を紹介しています。まず、都市別でのマンション売却相場と相場動向を把握することから始めましょう。

【都市別】マンション売却の相場

全国的に中古マンションの売却相場は上昇傾向にあります。これからマンションを売ろうと考えている方は、嬉しい傾向だといえます。しかし都市別に分けてみていくと、場所によって市場動向が異なるため、事前に確認しておきましょう。

一部の都市では上昇率が鈍化していたり、わずかに下落しています。売却予定のマンションがある都市の売却相場と市場動向をチェックしましょう。

  売却相場 市場動向
東京 4,487万円 価格が上昇(オリンピック開催後の価格変動に注意)
大阪 2,422万円 わずかに価格が上昇しているが、横ばいに近い
神奈川 2,716万円 価格が上昇(ただし地域差が大きい)
埼玉 2,189万円 わずかに価格が下落
千葉 2,041万円 わずかに価格が下落
愛知 2,284万円 価格が上昇
兵庫 2,178万円 横ばい(前年同月と比べると価格が上昇している)
京都府 2,634万円 価格が上昇
福岡 1,588万円 価格が上昇(ただし売れ残り物件は増えている)

東京の売却相場:4,487万円

2019年9月に調査した東京23区の中古マンション価格相場は、前月から2.3%上昇、平均売却価格は5,764万円です。東京23区は相場が高いため、東京都全体の平均価格よりも高くなっています。また、価格は3カ月連続で上昇です。

価格は上昇していますが、東京オリンピック開催後に価格が下落するだろうと予想する声は多いです。特に東京にあるマンションは、オリンピック開催の影響を受けやすいと予測されています。そのため、東京オリンピックまでに売却したほうがよいでしょう。

また、東京でも地域によって価格相場に差が出ます。一番高い地域は都心3区、一番低い地域は城東地区です。

  地区 平均売出価格 売出単価
一番高い地域 都心3区 (千代田区、中央区、港区) 8,112万円 122万円/㎡・403万円/坪
一番低い地域 城東地区 (台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、足立区、荒川区) 3,597万円 62万円/㎡・204万円/坪

※2019年10月調べの価格

大阪の売却相場:2,422万円

2019年9月に調査した大阪市の中古マンション価格相場は、前月から0.4%上昇、平均売却価格は3,316万円でわずかに値上がりしました。

大阪府全体でみても、わずかに価格が上昇していますが、横ばいに近い状態です。値上がり率が鈍化しつつあるため、今後は値下がりの心配があります。大坂の中古マンションを売るタイミングで悩んでいる方は、早めの売却がおすすめです。

大坂の地域別の価格相場を見てみましょう。一番高い地域は大阪市内18区または北部、一番低い地域は南部です。

  地区 平均売出価格 売出単価
一番高い地域 大阪市内18区 (都島区、此花区、港区、大正区、西淀川区、東淀川区、東成区、生野区、旭区、城東区、阿倍野区、住吉区、東住吉区、西成区、淀川区、鶴見区、住之江区、平野区) 2,150万円 36万円/㎡・119万円/坪
北部 (池田市、箕面市、豊中市、吹田市、摂津市、茨木市、高槻市、三島郡島本町、豊能郡豊能町、豊能郡能勢町) 2,589万円 33万円/㎡・109万円/坪
一番低い地域 南部 (堺市、高石市、河内長野市、松原市、羽曳野市、藤井寺市、富田林市、大阪狭山市、南河内郡太子町、南河内郡河南町、南河内郡千早赤阪村、岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、和泉市、泉南市、阪南市、泉北郡忠岡町、泉南郡熊取町、泉南郡田尻町、泉南郡岬町) 1,280万円 17万円/㎡・56万円/坪

※2019年10月調べの価格

神奈川の売却相場:2,716万円

2019年9月に調査した横浜市の中古マンションの売却相場は、前月から0.1%上昇、平均売却価格は3,085万円でわずかに上昇しました。しかし、神奈川県全体でみると前月から3.2%上昇しており、地域ごとに価格変動率の差があります。

価格変動率の差だけではなく、地域ごとの平均売却価格の差も大きいです。一番高い地域は横浜市、一番低い地域は県央地区となっています。

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 横浜市 2,835万円 44万円/㎡・145万円/坪
一番低い地域 県央地区 (座間市、大和市、綾瀬市、厚木市、海老名市、伊勢原市、秦野市) 1,802万円 27万円/㎡・89万円/坪

※2019年10月調べの価格

埼玉の売却相場:2,189万円

2019年9月に調査したさいたま市の中古マンションの売却相場は、前月から1.0%下落、平均売却価格は2,679万円です。

埼玉県全体でみると、前月からは0.7%上昇していますが、前年同月と比べると価格が下落しています。さらなる値下がりが心配なため、埼玉県の中古マンションは早めの売却がおすすめです。

地域ごとの売却価格の差を見てみましょう。一番高い地域はさいたま市または中央地区、一番低い地域は東部地区です。

※2019年10月調べの価格

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 さいたま市 2,591万円 38万円/㎡・125万円/坪
中央地区 (川口市、戸田市、蕨市、上尾市) 2,552万円 40万円/㎡・132万円/坪
一番低い地域 東部地区 1,846万円 26万円/㎡・85万円/坪

※2019年10月調べの価格

千葉の売却相場:2,041万円

2019年9月に調査した千葉市の中古マンションの売却相場は、前月と比べて0.1%下落、平均売却価格は1,904万円です。千葉県全体で見ても、前月から0.1%下落となっており、全体的にわずかに下落しています。

ただし、平均売却価格の地域差はあります。一番高い地域は総武地区、一番低い地域は常磐地区です。千葉県の主要都市である千葉市よりも、市川市や船橋市がある総武地区のほうが高く売れる傾向があります。

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 総武地区 (市川市、船橋市、鎌ケ谷市、浦安市、習志野市、八千代市) 2,586万円 35万円/㎡・115万円/坪
一番低い地域 常磐地区 (松戸市、柏市、我孫子市、流山市、野田市) 1,887万円 26万円/㎡・85万円/坪

※2019年10月調べの価格

愛知の売却相場:2,284万円

2019年9月に調査した名古屋市の中古マンションの売却相場は、前月と比べて0.5%上昇、平均売却価格は2,439万円となっており、少しですが3カ月連続で上昇しました。

ただし、愛知県全体でみると、前月から+2.1%と大幅に上昇しています。前年同月比も4~5%上昇です。

地域の価格差も見ていきましょう。一番高い地域は名古屋市、一番低い地域は名古屋市以外です。

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 名古屋市 2,466万円 33万円/㎡・109万円/坪
一番低い地域 名古屋市以外 1,659万円 20万円/㎡・66万円/坪

※2019年10月調べの価格

兵庫の売却相場:2,178万円

2019年9月に調査した神戸市の中古マンションの売却相場は、前月と比べて0.4%上昇、平均売却価格は2,137万円でした。

わずかに上昇していますが、横ばいに近い状態です。兵庫県全体の前月比を見ても上昇率はわずかですが、前年同月と比べると6~7%ほど価格が上昇しています。

地域ごとの価格差を見てみましょう。一番高い地域は神戸市内中心3区、一番低い地域は神戸市内6区です。

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 神戸市内中心3区 (中央区、兵庫区、長田区) 2,447万円 43万円/㎡・142万円/坪
一番低い地域 神戸市内6区 (東灘区、灘区、須磨区、垂水区、北区、西区) 2,080万円 27万円/㎡・89万円/坪

※2019年10月調べの価格

京都府の売却相場:2,634万円

2019年9月に調査した京都市内の中古マンションの売却相場は、全体的に上昇しています。平均売却価格が高いのは中京区と左京区です。

中京区は3,708万円、左京区で3,330万円と、どちらも平均3,000万円以上で売れています。逆に、価格が一番低い地域は南部地区です。

  地区 売出価格 売出単価
一番高い地域 京都市内中心5区 (北区、上京区、左京区、中京区、京下京区) 3,281万円 58万円/㎡・191万円/坪
一番低い地域 京都府南部 (宇治市、城陽市、向日市、長岡京市、八幡市、京田辺市、木津川市、乙訓郡大山崎町、久世郡久御山町、綴喜郡井手町、綴喜郡宇治田原町、相楽郡笠置町、相楽郡和束町、相楽郡精華町、相楽郡南山城村) 1,859万円 25万円/㎡・82万円/坪

※2019年10月調べの価格

福岡の売却相場:1,588万円

2019年10月の調査によると、福岡県は2013年の日銀金融緩和以降、価格が上昇を続けています。取引も活発に行われていることがわかっていますが、売りに出されている在庫戸数も増えているため、今後の動向は心配です。

在庫戸数が増えているということは、売れにくくなっていると推測できます。今は価格が上昇していますが、いつ下落してもおかしくない状況だといえます。平均売却価格の地域差も紹介します。一番高い地域は福岡市中央区、一番低い地域は北九州市八幡西区です。

  地区 売出価格
一番高い地域 福岡市中央区 2,540万円
一番低い地域 北九州市八幡西区 1,168万円

※2019年10月調べの価格

マンションの売却相場を自分で調べる6つの方法

マンションの売却相場は自分で調べることができます。これから6つの方法を紹介しますので、特徴やメリットを参考にしていただき、いずれかの方法を利用して調べてみましょう。

種類 特徴(メリット)
不動産一括査定サイト ・手間も費用もかからない一番おすすめの方法 ・複数社の査定額を算出してもらえる
不動産売買の情報サイト ・手軽に売出価格を調べることができる ・同じマンション内の別の部屋が売りに出されていたら一番参考になる
レインズマーケットインフォメーション ・実際に取引された成約価格がわかる ・査定のプロも参考にするサイト
土地総合情報システム ・実際に取引された成約価格がわかる ・取引された価格の期間を選択して調べることができる
中古マンション価格天気図 ・市場価格の動向がわかる ・見やすい
マンション売却シュミレーター ・概算の売却相場がわかる ・会員登録の必要がなく、気軽に調べることができる

【一番おすすめ】一括査定サイトを利用する

一括査定サイトは、マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定額を算出してもらえる方法です。最も簡単で、費用をかけずに短時間で査定額がわかるため、まずは一括査定を試してみることをおすすめします。

一括査定サイトを利用するなら、「SUMiTAS」がおすすめです。SUMiTASは、全国各地に加盟企業を抱えている全国不動産売買仲介ネットワークで、以下におすすめ理由を紹介します。

  • 市場の需要に応じて適正な価格を査定
  • 仲介による売却・不動産会社が買取・賃貸運営の3種類の売却方法から適した方法を提案
  • 家族や近所の方に知られないように秘密厳守で安心
  • 全国に販売網があるため買主を見つけやすい
  • 建物診断を実施し、売却後のトラブルを防止
  • 希望に沿った販売戦略を提案

売却相場を調べるのみの利用もできますが、売却活動に関する相談もできるため、売却を検討している場合はまず利用してみましょう。

参考:SUMiTAS

不動産売買の情報サイト

不動産売買情報サイトの検索機能を使って、売ろうと考えているマンションの売却相場を調べる方法です。例えば、「Yahoo!不動産」「suumo」「CHINTAI」などがあります。

例えばsuumoの場合、沿線駅や専有面積、築年数などを入力するだけで、平均価格を知ることができる機能があり便利です。このように、手軽に調べられることがメリットですが、一方で同じような条件の物件がないと参考にはなりません。

売ろうとしているマンション内の別の部屋が売りに出されていれば、一番参考になります。そうでない場合、近くでなるべく条件が近い物件を探すことがポイントですが、なかなか簡単に見つからないことが多いです。

レインズマーケットインフォメーション

通称「レインズ」と呼ばれている国土交通大臣指定のサイトで、過去に成約したマンションの価格を調べることができます。現在売りに出されている価格もわかりますが、実際に取引された価格もわかることがメリットです。

前述した不動産売買の情報サイトでは売出価格がわかりますが、レインズでは成約価格がわかります。売出価格は、その後値引きされて価格が変わる可能性がありますが、成約価格は実際に取引された価格ということが大きな違いです。

不動産会社が簡易的に査定価格を算出する際にも、レインズを参考にします。プロも参考にしているサイトということで信頼度は高いです。同じマンション、または条件が限りなく近いマンションの価格は参考になります。

参考:レインズマーケットインフォメーション

土地総合情報システム

国土交通省が運営している不動産の取引情報サイトです。「不動産取引価格情報検索」機能により、「土地」「土地と建物」「中古マンション」「農地」「林地」の取引相場を確認できます。

他にも、「地価公示・都道府県地価調査」「不動産取引価格アンケート回答」の機能があり、万能です。また、「選択した四半期のみ」「過去1年間を含む」「過去2年間を含む」の期間を選択できます。レインズ同様、実際に取引された価格のため、最良のデータを把握できることがメリットです。

参考:土地総合情報システム

中古マンション価格天気図

東京カンテイが公表しているデータです。マンションの市場価格の動向を把握することができます。下記のように価格天気図が作成されており、理解しやすいです。

  • 晴:価格は上昇傾向
  • 薄日:価格はやや上昇傾向
  • 曇:価格は足踏み傾向
  • 小雨:価格はやや下落傾向
  • 雨:価格は下落傾向

市場の動向を知りたい場合にチェックするとよいでしょう。

参考:中古マンション価格天気図

マンション売却シュミレーター

指定された情報を入力するだけで、概算の売却相場が算出されます。マンション売却シュミレーターで有名なのは、不動産ポータルサイトのSUUMOです。SUUMOの場合、以下の情報を入力して算出します。

  • 最寄りの沿線
  • 最寄り駅
  • 所在都道府県
  • 所在市町村
  • 駅から徒歩何分か
  • 建築年月
  • 専有面積

SUUMOのマンション売却シミュレーターは、東京23区限定という点に注意が必要です。ただし、会員登録しなくても気軽に利用できるため、大体の相場を調べるのに役立ちます。また、あくまでも概算の相場であり、実際の売出価格や成約価格とは異なることも認識しておきましょう。

参考:マンション売却シュミレーター

マンション売却相場に大きく関わる2つのポイント

以下の2つのポイントは、マンション売却相場に大きな影響を与えます。

  • 取引事例比較法での算出
  • マンションの築年数

相場にどのように影響するのかなど、それぞれの詳細を解説します。

取引事例比較法での算出

過去の同じ条件のマンションの取引価格を参考にして算出する方法が「取引事例比較法」です。個人が所有するマンションの相場は、取引事例比較法を用いて決められています。

前述でレインズや土地総合情報システムなど、自分で過去の成約価格を調べる方法を紹介していますが、これらも「取引事例比較法」です。つまり、プロでも行っている方法だといえます。ただし、事例ベースになるため、おおよその参考と考えておきましょう。

マンションの築年数

築年数がどれくらいかにより、売却価格は変わります。以下に、築年数別で中古マンションの成約状況をまとめました。

中古マンション成約状況(万円・㎡)

  価格 面積 ㎡単価
築0~5年 5,105 66.32 76.97
築6~10年 4,486 68.46 65.53
築11~15年 4,083 69.60 58.65
築16~20年 3,411 68.66 49.67
築21~25年 2,183 62.46 34.95
築26~30年 1,686 57.16 29.49
築31年~ 1,759 56.40 31.19

築年数が古くなるほど資産価値は下がります。マンションの相場価格は、1年目に10%下落し、10年目までは購入価格の70~80%の価格を維持します。築10~30年までは下落傾向となり、31年を超えてからの相場価格は横ばいです。

築10年までの築浅のマンションは人気があるため、比較的売れやすいでしょう。また、築31年を超えると価格が手頃なため、安く手に入れたい方の需要があります。

マンションを売却相場よりも高く売る5つのコツ

工夫次第で、相場よりも高く売れることがあります。まず、これから紹介する5つの方法を試してみましょう。

  • マンション売却の時期は3月を狙う
  • 瑕疵担保保険に加入する
  • 築年数が10年以内のうちに売却する
  • リフォームはしない
  • 内覧者の第一印象を良くする

この5つの方法について、具体的に解説します。

マンション売却の時期は2~3月を狙う

4月になると、子供の新学期などの新生活が始まります。その直前に引っ越しが多くなるため、2~3月は高く売れやすいです。なお、4月になってしまうとパッタリ売れなくなることもあるので注意しましょう。

早く売るためには、1月から売りに出し、2~3月の売却を狙うのが効率的です。売出価格の設定や売却活動、内覧対応など、不動産会社の担当者と戦略を練って、3月までに売れるようにしましょう。

瑕疵担保保険に加入する

瑕疵とは、雨漏りやシロアイ被害など、通常よりも品質を欠いている状態のことです。売却後に瑕疵が見つかった場合、買主は売主に対して損害賠償や契約解除を請求できる権利があります。

しかし、瑕疵担保保険に加入していれば、補修費用を一部保険でカバーできるので安心です。保険は、最大で5年間適用されます。

また、買主にとっても安心材料となるため、スムーズに高く売れることが期待できるでしょう。さらに、買主にとって不動産取得税や登録免許税、住宅ローン減税などが安くなることもメリットです。これらのメリットがあることから、瑕疵担保保険に加入することで、相場よりも1割程度高く売れるといわれています。

築年数が10年以内のうちに売却する

築年数が10年以内のマンションは、最も人気があるため売れやすいです。新しくきれいなマンションが良いというニーズに加えて、築12年超のマンションは35年ローンが組めなくなるという理由も影響しています。

築10年を超えると、価格の下落幅が大きくなります。マンションを高く売りたいなら、築年数の浅いうちに売却しましょう。

過度なリフォームはしない

中古マンションを購入しようとしている方は、自分でリフォームをしたいと考えている方が多いです。そのため、リフォームをしないほうが高く売れる可能性があります。

目立つ部分は補修をしたほうがよいのですが、必要以上にリフォームをする必要はありません。リフォームをした分価格を上乗せすると、売出価格が高くなり、売れにくくなります。

ただし、見た目がきれいなほうが売れやすいです。過度なリフォームではなく、掃除や整理整頓に力を入れて、部屋全体をきれいに見せることを心がけましょう。

内覧時の第一印象を良くする

第一印象となる玄関は重要です。きれいに片づけをしたり掃除をしたりするだけではなく、消臭剤を使って嫌な臭いをなくすことで印象が良くなります。その他、リビングやキッチン、お風呂やトイレ、忘れがちなバルコニーなど、隅から隅まできれいにすることが大切です。きれいに明るく広く見せるように心がけましょう。

自分でうまく整理整頓や掃除ができない場合は、ハウスクリーニングや修繕を行うのもおすすめです。そうすることで、内覧者が値下げ交渉したくなる原因を排除できます。

ホームステージングを利用するのもよいでしょう。ホームステージングでは、家具や照明、インテリアなどを使用してモデルルームのように部屋を演出する方法です。試してみたい方は、専門業者または不動産会社にご相談ください。

当日は、すべての照明をつけて部屋を明るくしたり、換気をしたりして空気をきれいにしましょう。また、内覧対応は女性が行ったほうが印象が良くなりやすいです。

マンション売却の相場に関する3つの注意点

売却や相場に関する注意点も確認しましょう。特に次の3点は要注意です。

  • 不動産会社に査定額の根拠を確認する
  • リフォームはしない
  • 内覧者の第一印象を良くする

注意点も理解しておけば、売却で失敗するリスクを減らせます。1つずつ確認していきましょう。

不動産会社に査定額の根拠を確認する

一括査定などで複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に大きな差が出ることがあります。特に気をつけたいのは、他と比べて高額な査定結果を提示する会社です。後に値下げをすることになり、結局は高く売れなかったということになりかねません。そうならないために、査定額の根拠はしっかり聞くべきです。

自分で調べた相場との差を確認し、あまりにも相場をかけ離れている査定を提示した会社との契約は、避けたほうがよいです。高く売れる会社に依頼したいという売り手の心理を利用し、特定の会社と契約をする「媒介契約」狙いで高額な査定を提示する会社も稀にあります。

近隣マンションの相場から売却価格を把握することは難しい

近隣で売りに出されているマンション価格を参考にし、売却価格を予想するという方法があります。しかし、グレードや設備などのスペックが違うため、近隣のマンションの価格を床面積で割ってもほとんど参考にはなりません。

一方で、同じマンション内の別の部屋が売りに出されている場合は、売却価格の参考にするとよいでしょう。そのため、まずは同じマンション内で売りに出されている部屋がないかチェックしてみましょう。

売却相場と成約価格は違いを理解しておく

売却相場通りに売り出し価格を決めても、必ずその値段で売れるわけではありません。成約価格は売り出し価格よりも低くなるケースが多々あります。不動産情報サイトで調べることができる売出価格は、売主が「この価格で売りたい」という希望価格です。

しかし、買主が値下げ交渉をしてきたら、売るために希望に沿って値下げをすることになります。また、売れ残った場合も値下げを検討することになるでしょう。

相場を知りたいなら、売出価格よりもレインズなどで成約価格を調べて法が、より現実味のある相場を把握できます。

資産運用

マンション売却時の仲介手数料の相場

マンションを売却したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の上限は、売却額によって変わることに注意しましょう。

不動産の売却額 仲介手数料の上限
200万円以下 売却額の5%+消費税
200万円を超え400万円以下 売却額の4%(+20,000円)+消費税
400万円を超える 売却額の3%(+60,000円)+消費税

ただし、マンションを売却する場合、400万円を超える価格になることがほとんどです。なお、(+20,000円)(+60,000円)は、調整額だと認識しておきましょう。

下記の仲介手数料上限を計算する方法を参考にしてください。

▼計算方法

仲介手数料の上限=(売却額)×3%+6万+(消費税)

例えば4,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は、次の通りです。

仲介手数料の上限=4,000万円×3%+6万+(消費税10%)=138.6万円

売却額ごとに、仲介手数料(消費税込)の早見表を作成しました。

▼早見表

売却額 仲介手数料(消費税込)
1,000万円 39.6万円
2,000万円 72.6万円
3,000万円 105.6万円
4,000万円 138.6万円
5,000万円 171.6万円

マンションの売却相場を把握して、できるだけ高く売ろう

マンションの売却相場を事前に理解することで、提示された査定額とのずれに気づくことができます。

相場を把握する方法としておすすめなのは「一括査定サイト」の利用です。複数の査定額をまとめて知ることができるため、比較をしながら相場の適正価格を知ることができます。

また、その中でも「SUMiTAS」がおすすめです。相場の把握だけではなく、より高く売るための売却方法を提案してくれます。「SUMiTAS」でマンションの売却相場を把握して、できるだけ高く売りましょう。

参考:SUMiTAS

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