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家を売るための基礎知識!流れや仲介手数料の相場、税金などについて解説

家の売却は多額な金銭が動く重要な出来事なので、絶対に失敗したくないものです。「損をした」「売却に時間がかかった」ということのないように対策をしておきましょう。

この記事では、売却の流れや必要な費用など、家を売るための基礎知識を紹介します。さらに、高く売る方法や注意点もあわせて紹介しますので、売却前の参考資料としてご活用ください。売却前に知っておきたいポイントを押え、すこしでも高く売りましょう。

家を売るまでの一般的な流れ

家を売るまでの流れを8つの項目に分けました。まずは一般的な流れを把握しましょう。

  1. 不動産の相場を調べる
  2. 不動産会社を選ぶ
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 引っ越しを行う
  7. 買主へ不動産を引渡す
  8. 確定申告を行う

上記の1~7にあたる相場を調べてから売却にいたるまでは、2カ月から半年程度かかります。場合によりさらに期間がかかることもあり、あまりにも長期間売れない場合は、価格や売り方の見直しが必要です。値下げを検討するなど、売れるための戦略を練りながら売却に向けて行動します。

これから解説する各項目のポイントを押えながら、売却まで進めていきましょう。

1. 不動産の相場を調べる

不動産会社が提示した査定額が、相場に比べてあまりに高い価格だった場合、そのまま売りに出しても買い手がつきにくいです。適正な価格で販売することで売れるチャンスが高まるため、あらかじめ相場を調べておき、査定額が適正か判断できるようにしましょう。

相場を自分で調べる方法はいくつかあります。例えば、「国土交通省の土地総合システム」では、地域別で不動産取引価格情報を閲覧することが可能です。「レインズマーケットインフォメーション」では、過去の成約物件価格を調べることができます。

ほかにも、現在売られている物件の売買情報を参考にするのもおすすめです。過去の取引情報も現在の売買情報も、所在地や立地、広さなど、なるべく似た条件の物件価格のみ参考にしましょう。

参考:国土交通省 土地総合情報システム
参考:レインズマーケットインフォメーション

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2. 不動産会社を選ぶ

家を売るときには、不動産会社に仲介してもらい売却活動を行うのが一般的です。自分で買主を見つけて売ることもできますが、書類作成や手続きをすべて自分で行う必要があるため、膨大な手間がかかります。

不動産会社選びは後の売却活動に影響するため、信頼できる会社を探しましょう。売却活動を成功させる会社を見極めるポイントは、得意分野を知ることです。不動産会社によって、戸建て、マンション、商業施設など、得意な分野が異なります。ホームページで実績を確認したり、担当者に直接質問したりして、得意分野をチェックしましょう。

また、大手企業は販路が広く、中小企業は地域に根付いているという特徴もあります。大手だから必ずしも良いというわけではなく、中小にも利用するメリットがあることも認識しておきましょう。

3. 媒介契約を結ぶ

不動産会社を1社に絞ったら、媒介契約を結びます。契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介約の3種類があるので、内容を理解したうえで1つ選択しましょう。

一般媒介契約は、複数社と契約ができるなど自由度が高いことがメリットです。しかし他社で売られる可能性があるため、売却活動を積極的に行わない不動産会社もあります。その点では、1社としか契約をしない専属専任媒介と専任媒介を選んだほうが、力を注いでくれる可能性があるでしょう。

なお、専任媒介は自分で見つけた買主と契約できますが、専属専任はできないという違いがあります。一般媒介もその他の契約も、それぞれにメリットがあるため、内容を把握したうえで都合が良いと感じた契約を選びましょう。

4. 売却活動を行う

不動産会社と契約をした場合は、売却活動は基本的に不動産会社が行います。売主が行うことは、売るための家の整備や内覧の対応などです。

不動産会社が行う売却活動は、レインズに物件情報を登録したり、広告やチラシを出したり、自社サイトに物件情報を開示したりと、多岐にわたります。売り出したあとは、いつ買主が現れてもおかしくないので、売主は内覧に備えて家の整理整頓をしておきましょう。

そして、内覧の日取りが決まったら、念入りに掃除や換気を行うことが大切です。きれいな家にしておくことで、気に入ってもらえる可能性が高まります。家族や夫婦で内覧に来た場合、主導権を握るのは女性が多いとされているため、内覧対応も女性が行ったほうが好印象になりやすいです。

5. 買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら売買契約を結び、書類を作成します。契約内容は自由にできるため、内容はよく確認しましょう。双方が情報を共有し、お互いに同意をしておかないと、後々のトラブルにつながります。

一度結んだ契約は、簡単に取り消すことはできません。内容に反する行為があった場合は違約となります。契約違反による解除の場合、売買価格の10~20%の違約金が発生することもあるので注意しましょう。1,000万円を超える売買の場合、違約金が数百万円かかることになります。

6. 引っ越しを行う

引き渡し日の前に引っ越しを済ませておく必要があります。住み替えの場合、引越しのタイミングも重要です。例えば、新しい新居を購入してから売却活動を行う場合は、すぐに買い手が見つからないと二重ローンになるリスクがあります。

逆に先に売却してから新居を探す場合、新居が見つかるまで仮住まいが必要になり、引越しを2回行わなければなりません。可能であれば、売買のタイミングは同時がベストです。同時進行できれば、二重ローンと仮住まいの2つのリスクを避けることができます。

売買契約時には、契約不適合責任も確認しておきましょう。契約不適合責任は、雨漏れなど問題がある状態でそのことを売買契約書等に記載しないまま売却し、売却後に買主が問題を発見した場合に責任を負う必要があるものです。契約解除や、数百万円などの高額な違約金が請求されることもあります。

そのようなトラブルを避けるためにも、契約内容および契約不適合責任についてよく確認してから締結しましょう。なお、契約時に売買価格の一部となる手付金を買主から受け取ります。

7. 買主へ不動産を引渡す

事前に決めた引き渡し日に、買主へ不動産を引き渡します。引渡しまでに、ローンの残債がある人は完済しておきましょう。支払いが難しい場合、借り換えローンなどで対応できることもあるので、金融機関に相談してみてください。

その他にも、抵当権抹消手続き、所有権移転、水道や電気などの会社へ転居の連絡など、さまざまな手続きが必要です。引き渡し日には、不動産会社への仲介料の支払い、手付金を差し引いた売買価格の残金の受け取りなどの決済を行います。

引渡し当日に手続きが間に合わないということがないように、各種書類や費用などは早めに準備をしておきましょう。

8. 確定申告を行う

売却益が出た場合はもちろん、売却損が出た場合も特例が受けられるため、確定申告は行うほうがよいです。マイホームの売却では3,000万円を所得から控除できる特例をはじめ、さまざまな特例があります。特例を使うには確定申告をすることが必須です。そのため、売却で利益が出ても損をしても、確定申告は行いましょう。

会社勤めの人も、譲渡所得は年末調整の対象外となるため、自分で確定申告を行う必要があります。確定申告をする時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日です。申告書は税務署またはインターネットでも入手できます。

家の売却をするなら知っておきたい「仲介」と「買取」の違い

家の売却を検討するなら、「仲介」と「買取」それぞれの売却方法の特徴と違いを知っておくようにしましょう。

仲介とは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探して貰う方法です。

不動産会社は仲介のプロとして、広告を打って買主を探し、契約手続きまで行ってくれます。

 一方、買取とは不動産会社が直接買主になる方法です。

不動産会社は売主の家を査定し、買取価格を提示することになります。

売主が不動産会社の提示した買取価格に納得したら、すぐに契約することも可能です。

仲介の特徴は、広告を打って個人の参加する市場で買主を探す為、相場程度の価格で売却できるということが挙げられます。

ただし、買主を見つけるまで時間がかかる可能性がある点に注意が必要です。

一方、買取の特徴は売主が買取価格に納得すればすぐに売買が成立するということだといえます。

ただし、不動産会社は買い取った家をリフォームして再販する目的で買い取るため、リフォーム費用や利益分を見込み、相場より一定割合安くなってしまうのが一般的です。

仲介と買取の違いを表にすると以下のようにまとめられます。

  仲介 買取
売却価格 相場程度で売却できる 相場より一定割合安い
売却までの期間 時間が掛かる可能性がある すぐ
仲介手数料 必要 不要

上記通り、仲介は相場程度で売却できますが、時間が掛かる可能性があります。

一方、買取はすぐに売却できますが相場より一定割合安くなってしまうのが一般的です。

また、仲介の場合、成約報酬として仲介手数料を支払う必要がありますが、買取の場合、不動産会社は直接買主になるため仲介手数料がかかりません。

以上をまとめると、「高く売りたい(急いでいない)場合は「仲介」、価格のことより早急に売りたい場合は「買取」を選択するとよいといえるでしょう。

不動産会社を探す方法

家を売却する際に
不動産会社を探す方法としては、以下の3つが考えられます。

  1. 近所の不動産会社を探す
  2. チラシやホームページで探す
  3. 一括査定サイトで探す

方法1.近所の不動産会社を探す

駅前や家の近くなど、普段目にしたことのある不動産会社や歩いていける距離にある不動産会社を探す方法です。

名前が思い浮かぶようであれば、インターネットで検索してメールや電話で問い合わせしてもよいですし、直接不動産会社を訪問してみてもよいでしょう。

普段目にする機会のある不動産会社ということもあり、安心できるのではないでしょうか。

方法2.チラシやホームページで探す

自宅に投函されているチラシを見たり、不動産会社のホームページを見たりして探す方法です。

後者の場合「地域名 不動産会社」といった検索ワードで検索してみるとよいでしょう。

近所の不動産会社を探すより広くいろいろな不動産会社から探せますが、どの不動産会社を選べばよいか迷いやすいです。

全国ネットワークのSUMiTAS(スミタス)では物件所在地や物件種別、物件の簡単な状況などを入力するだけで、エリアごとの物件に適した会社が選べます。

他の方法と比べても手軽かつ精度の高い査定を期待できるので、売却を考えている方はぜひ利用してみましょう!

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方法3.一括査定サイトで探す

インターネットの一括査定サイトで探す方法です。

家の所在地やその他の情報を入力するだけで、一括査定サイトに登録された不動産会社の中から物件に適した会社を複数社紹介して貰えます。

手間なく複数の不動産会社を紹介して貰えるのがメリットです。

最適な不動産会社の選び方

不動産会社の探し方について確認したら、次はその中から最適な不動産会社を選ぶ必要があります。

ここでは、最適な不動産会社を選ぶ方法として以下の3つをご紹介します。

  • 家のタイプと不動産会社の得意なタイプが同じ会社を選ぶ
  • 家の所在地があるエリアを得意とする不動産会社を選ぶ
  • 複数の不動産会社に問い合わせて対応を比較しながら選ぶ

方法1.家のタイプと不動産会社の得意なタイプが同じ会社を選ぶ

家のタイプとは、例えば戸建てなのかマンションなのかといったことや、マンションであればシングルやDINKS向けなのかファミリー向けなのかといったことです。

実は、不動産会社にはそれぞれの得意分野があります。

そのため、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトの販売情報を見るなど、現在その会社が販売している不動産の傾向を確かめておくことが必要です。

方法2.家の所在地があるエリアを得意とする不動産会社を選ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意とするエリアがあります。

こうしたエリアでは不動産会社も積極的にチラシを売ったり、インターネットで物件情報を多く露出したりするため、売れやすいです。

こちらも、ホームページや不動産ポータルサイトの物件情報で確認するとよいでしょう。

方法3.複数の不動産会社に問い合わせて対応を比較しながら選ぶ

不動産会社ごとに得意なタイプやエリアがあることは確かですが、最終的に対応してくれるのは担当者です。

担当者の対応がしっかりしていたりこちらの質問に迅速に対応したりしてくれるようであれば、家を早く売却してくれる可能性も高くなるでしょう。

これは1社だけでは判断の難しいところで、特に家を売却するのが初めて、もしくは経験が浅いという方は複数社に問い合わせて対応を比較するといいでしょう。

家を売る時に必要な費用・税金

家を売る場合は、売却でお金を得るだけではなく、必ず支払わなければならない費用もあります。どのような費用がどれくらいかかるのかを確認しておきましょう。

種類特徴
仲介手数料・不動産の取引額ごとに上限が定められている。
・取引額400万円超の場合:売却額×3%+6万円
印紙税・契約書に記載されている取引金額によって税額が異なる。
・令和2年3月31日までは軽減措置により税額が少し安くなる。
譲渡所得税・課税譲渡所得金額に税率を掛けて算出する。
・不動産の所有期間が5年超の長期譲渡所得か、5年以下の短期譲渡所得かで税率が変わる。
抵当権抹消費用・1物件につき1,000円で、土地と建物込の場合2,000円
・司法書士に手続きを依頼する場合は、報酬の支払いも必要になる。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合は、家が売れたときの成功報酬として、仲介手数料を支払います。仲介手数料は、物件の取引額ごとに上限が定められていることがポイントです。あくまでも上限なので、必ずこの金額の支払いが発生するということではありません。

上限金額に設定するところもあれば、仲介手数料が無料のところもあります。しかし、手数料無料が必ずしもお得ではないことに注意しましょう。手数料無料の代わりに別の費用に足していることが多く、総合的に見ると高くついていたということは、よくある話です。

仲介手数料の上限は、取引額により異なります。詳細は以下の表でご確認ください。

取引額仲介手数料の上限
200万円以下売却額×5%
200万円超400万円以下売却額×4%+20,000円
400万円超売却額×3%+60,000円

不動産取引のほとんどが400万円超となるため、上記を参考にすると、最低「売却額×3%+6万円」の金額は用意しておきましょう。

参考記事:不動産売買における仲介手数料の相場や計算方法について解説

売買契約書にかかる印紙税

売買契約書を作成したときに、収入印紙を貼付することで納付します。所得があってもなくても関係なく、印紙税の納付は必須です。収入印紙の貼り忘れたり、納付を怠ったったり場合、過怠税(かたいぜい)を支払わなくてはなりません。

印紙税の額は契約書の記載金額によって異なります。なお、令和2年3月31日までに作成された書類には軽減措置が適用されることも認識しておくとよいでしょう。以下の表は、従来の税率と軽減税率です。令和2年4月1日からは従来の税率に戻ります。

契約書の記載金額従来の税率軽減税率
10万超~50万円以下400円200円
50万円超~100万円以下1,000円500円
100万円超~500万円以下2,000円1,000円
500万円超~1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円超~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円超~1億円以下60,000円30,000円
1億円超~5億円以下10万円60,000円

売却益に課せられる譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納めます。税額は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて算出することが可能です。税率は不動産の所有期間が5年超の長期譲渡所得か、5年以下の短期譲渡所得かで変わります。

区分所得税住民税
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

長期譲渡に分類されることで、所得税率は半分になります。あともう少しで5年を超えるという時期であれば、長期譲渡に分類されるまで待つのも手です。

抵当権抹消費用

家を購入したときにローンを組んでいたら、抵当権が付いています。抵当権とは、金融機関がローンを滞納された場合に備えて家を担保に入れ、支払えなくなった場合は金融機関に所有権が移るというものです。

抵当権はローンを完済しただけでは消えず、自分で抹消手続きをする必要があります。かかる費用は1物件につき1,000円で、土地と建物込の場合2,000円です。なお、手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として10,000円~20,000円程度支払います。報酬額は依頼先によるので、正確な金額は問い合わせて確認しましょう。

参考記事:抵当権抹消手続きを自分でおこなう場合の流れは?必要書類や費用を解説

家を売る時に必要な書類

家を売る時にはいくつかの書類が必要になります。

具体的には以下のような書類が必要なので揃えておくようにしましょう。

  • 登記簿謄本、測量図
  • 登記識別情報(権利書)
  • 物件を購入したときの売買契約書、重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書
  • 設計図書
  • (マンションの場合)マンションの管理規約等
  • (一定の条件を満たす場合)耐震診断報告書、アスベスト仕様報告書

登記簿謄本、測量図

物件の所在地や面積が記された登記簿謄本や、土地の具体的な形と面積の分かる測量図が必要です。

それぞれ売買契約書や重要事項説明書を作成するときにこれらの書類を参考にします。

ともに法務局で取得できますので、不動産会社の方で取得してくれる場合も多いです。

関連記事:登記簿謄本とは?登記事項証明書との違いや取得方法をわかりやすく解説

登記識別情報(権利書)

実際に売却する家の所有者であることを示す書類です。

紛失している場合には別途司法書士に相談しなければなりません。

物件を購入したときの売買契約書、重要事項説明書

物件を購入したときの売買契約書や重要事項説明書です。

以前の持主との間で取り交わした内容を確認するのに使います。

固定資産税納税通知書

固定資産税の納税に関して書かれた書類で、毎年市区町村から送られてくるものです。

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課されるため、家の売却では売買日より前と後で按分します。

このことを固定資産税分担金と呼びますが、この計算に必要な書類です。

設計図書

各種図面や確認済証、検査済証などです。

詳細な図面を確認できる他、建築時点で適法に建てられた建物であることの証明になります。

(マンションの場合)マンションの管理規約等

マンションの売却の場合、管理規約についても用意しておく必要があります。

どんなペットを飼えるのか、修繕積立金や管理費はどうなっているのかなど確認するのに必要です。

(一定の条件を満たす場合)耐震診断報告書、アスベスト仕様報告書

旧耐震基準で建てられた建物について耐震診断を受けた場合に耐震診断報告書が、アスベストに関する調査を受けている場合にアスベスト仕様報告書が必要になります。

これらの情報があることで売却の決め手になることもあるでしょう。

家を高く売る6つの方法

少し工夫することで、家の売却価格が変わることがあります。家を高く売るためにできる6つの方法は以下の通りです。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 家の査定の仕組みを理解する
  • 家をきれいにして内覧時の印象を上げる
  • ホームステージングをする
  • 1月~3月の時期を狙って売却する
  • 信頼出来る担当者を見つける

上記の方法を実践していただければ、売却額アップが期待できます。できるだけ高く売るために、詳細を確認していきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額は不動産会社によって数百万円と、高額な差が出ることがあります。しかし、1社に査定を依頼しただけでは、その査定額が適正かどうかは判断しにくいです。複数の不動産会社の査定結果を比較することで、相場を判断しやすくなります。また、売りたい不動産の売却が得意な会社を見つけやすいです。

ただし、不動産会社が売主様の興味を惹く為に形振りかまわず査定価格をつり上げる事が良くあります。査定額が高すぎる会社は、後で値引きをしてくるケースがあるため、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ばないことが非常に大切です。

曖昧な査定をする不動産会社を選ばないためにも、SUMiTAS(スミタス)に査定を依頼しましょう。スミタスの加盟店は優良企業のみです。全国の査定実績から分析された正確な査定により、市場の需要に合った提案をします。

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家の査定の仕組みを理解する

家を高く売るためには、不動産会社がどのように家を査定しているのかを知ることが大切です。

不動産会社が家を査定する方法として机上査定と訪問査定の2つがあります。

机上査定とは書類のみで家を査定する方法で、すぐに査定額が分かるというメリットがありますが、査定額の精度は低いです。

一方、訪問査定とは実際に現場を見て査定する方法で、時間はかかりますが高い制度の査定を受けられます。

売却を前提とするのであれば、訪問査定を受けたほうがよいといえるでしょう。

査定時に見られる箇所

家の査定では、まず築年数や構造、面積など書面上だけで分かる部分の家の価値を算出します。

敷地の形状や日当たりの良さといった点も書類からある程度確認可能です。

これらは机上査定だけでも査定結果を聞けるでしょう。

次に、外装や内装、設備の劣化具合など実際に建物を見ないと分からない部分を見て、先程算出した家の価値に足したり引いたりします。

家だけでなく、周辺の雰囲気や駅までの距離なども訪問査定でないと確認できません。

これらをいくつかの項目に分けて採点し、最終的な査定額が算出されます。

家をきれいにして内覧の印象を向上させる

内覧の第一印象は重要です。空き家を売却する場合などは、特に雑草、ゴミ、ホコリなどが悪い印象を与えてしまうため、すべて取り除いてきれいにしておきましょう。

住み替えなどで、家に住みながら売却活動をしている方は、住んでいる間に少しずつ不用品を処分するなどして、整理整頓を進めておくとよいです。

また、当日までの間は最低限の掃除で構いませんが、内覧時にはなるべくきれいに掃除をしておきましょう。キッチンの油汚れや水回りの汚れなど、落としにくい場所は部分的にハウスクリーニングを行うのもおすすめです。

あまりに売れない土地や、家が古い場合などは、更地にしたほうが売れやすいケースもあります。不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

ホームステージングをする

ホームステージングとは、内覧や写真撮影時にのみ家具をレンタルするサービスです。プロによるコーディネートを受けることができ、まるでモデルハウスのような空間を演出してもらえます。

費用はかかりますが、早く高く売れる可能性が高くなるため、結果的に安く済むこともあります。費用はホームステージングの会社や料金プラン等により大きく変わるので、見積もりを取って確認しましょう。大まかな相場は15万~30万円程度だといわれていますが、部屋の広さなどによってさらに高くなったり、安くなったりする可能性もあります。

1月~3月の時期を狙って売却する

新生活を始める前の1月~3月は、需要が高く家が売れやすい時期だとされています。人事異動が多くなる9月~11月も狙い目です。なお、土地を売る場合は更地のため、不動産よりも時期が早まる傾向があります。

家を建てるために更地を購入する買主は、それから家を建てることになるため、購入する時期を気にする方は少ないです。例えば注文住宅を建てる場合、計画してから家が建つまで1年以上かかります。更地を売る場合はあまり時期を気にせず、なるべく早く売ることに集中しましょう。

信頼出来る担当者を見つける

不動産会社の実績や、集客力などの評価をチェックすることも大切ですが、それよりも信頼できる担当者かどうかを見極めることのほうが大事です。担当者を見極めるポイントとして、まず宅地建物取引士(宅建士)の資格を保有しているか確認してみましょう。

宅建士が、5人中1人以上いれば会社を営業できます。つまり、資格を保有していない担当者も中にはいることになるため、名刺を見たり直接聞いたりして確認するのがおすすめです。次に、担当者の経験を確認しましょう。経験豊富な担当者のほうが安心して任せることができます。

保有資格や経験の豊富さを確認したら、自分のために頑張ってくれるかどうかも大切なポイントです。相性のよい担当者であれば、気軽に相談できて売却活動がスムーズに進みやすくなります。質問をしたときに、具体的な解決方法やアドバイスが返ってくるような担当者が理想です。

家を売る際の4つの注意点

家を売る際には注意点もあります。この4つの注意点をおさえておけば、売却失敗やトラブルを避けることができるでしょう。

  • 基本的に売却前のリフォームはしない
  • 家に関する問題点やデメリットは正直に話す
  • 不動産会社に全て任せるのではなく事前に売却計画を立てる
  • 家の売却が長引く場合は買取、賃貸活用も検討する

最後に注意点を理解したら、早速査定をして売却の流れを進めていきましょう。

基本的に売却前のリフォームはしない

家はきれいにしたほうが売れやすいですが、だからといって売却前に高額な費用をかけてまでリフォームをする必要はありません。リフォーム費用を売却価格に加算すると高くなってしまうため、買い手が見つかりにくいです。

古い家の場合でも、安く買って自分好みにリフォームしたいという買主もいます。そのため、売主が大がかりなリフォームをしないほうがよいです。簡単な修繕としてのリフォーム程度にとどめておきましょう。

家に関する問題点やデメリットは正直に話す

雨漏りやシロアリなどの建物の欠陥、騒音や異臭による近所のトラブルなど、家に関する問題点やデメリットがある場合は、不動産会社へ正直に伝えておきましょう。

問題点を隠して売った場合、あとで損害賠償を請求されるなどの大きなトラブルが起こることも考えられます。売れにくくなるかもしれませんが、トラブル回避のために、あらかじめすべて正直に伝えるべきです。

内覧時に買主に問題点を伝える際は、デメリットをそのまま伝えるのではなく、ポジティブな言い方に変えたり、対策を伝えたりするとよいでしょう。例えば、線路が近く騒音の問題がある場合は、「この地域の物件の中では断トツに安い」「夜はそれほど騒音はない」など、ポジティブな言葉で伝えるとよいです。不動産会社の担当者に相談することで、伝え方のアドバイスをもらえることもあります。

不動産会社に全て任せるのではなく事前に売却計画を立てる

日数のスケジュールや資金計画など、事前に余裕をもって計画することが大切です。売却には日数がかかり、必要な費用もあります。直前になって焦って準備をすると、スムーズに進まずに時間がかかってしまうので注意しましょう。

また、自分で売却計画を立てておくことで、売り急ぎによる損が出にくくなったり、不測の事態などに対応しやすくなったりするメリットもあります。基本的には、プロである不動産会社に任せることになりますが、自分でも流れや準備することなどをある程度把握しておきましょう。

家の売却が長引く場合は買取や賃貸活用も検討する

不動産会社自体が物件を購入する「買取」を行っていることがあります。あまりにも家の売却が長引く場合は、買取を検討しましょう。売却価格は仲介よりも低くなる傾向がありますが、売りにくい条件の不動産や急いで売りたい場合などは買取、賃貸活用がおすすめです。

なかなか売れずに時間だけが経ってしまうと、不動産自体の価値が落ちることがあります。そうなると、ますます売れにくいので注意しましょう。仲介で1年以上売れなかったら要注意です。不動産会社の担当者に相談して、買取を検討することをおすすめします。また、SUMiTASでは売却査定の他に賃貸活用の提案も行っております。不動産を手放したくない時は、賃貸活用での査定もご相談してみましょう。

家を売る際のポイント【シチュエーション別】

家を売る流れやポイントはだいたいにおいて共通していますが、シチュエーションが異なると注意しなければならないポイントもあります。

ここでは、以下のシチュエーションことにポイントを紹介していきます。

  • 住み替えで家を売る場合
  • 相続した家を売る場合
  • 住宅ローンの残債がある家を売る場合

それぞれ見ていきましょう。

住み替えで家を売る場合

住み替えで家を売る場合、家を先に売るのか、新居を買ってから売るのか慎重に判断する必要があります。

家を先に売る場合、一度仮住まいに引越しなければなりません。

一方、新居を買ってから家を売る場合、仮住まいは不要ですが家が売れるまでの間住宅ローンの二重払いになってしまいます。

それぞれメリット・デメリットがあるためそれらを踏まえてスケジュールを組むことが大切です。

相続した家を売る場合

相続した家を売る場合、売却と合わせて相続手続きに注意しなければなりません。
まず、亡くなった方が遺言状を遺さなかった場合には相続人で集まって遺産分割協議をして、家の相続人を決める必要があります。

家の相続人が1人であればよいですが、複数人で共有することになった場合は全員の同意がなければ売却できません。

また、いざ売却する方向で進める場合でも、相続が決まった日から10カ月以内に相続税を納める必要がある点に注意が必要です。

相続税を納めるまでにできるだけ売却を進めたいと思う人が多いでしょう。

相続後はさまざまな手続きが必要になるため、いつの間にか時間が過ぎていたということのないよう、しっかりスケジュールを組んで進めていくことが大切です。

住宅ローンの残債がある家を売る場合

住宅ローンの残債のある家を売る場合、売却時点で住宅ローンを完済できなければそもそも家を売却できないという点に注意が必要です。

この完済資金には売却代金を使ってもよいですが、足りない場合には手持ちの資金から出す必要があります。

また、売却代金と手持ち資金を足しても住宅ローンを完済できない場合には家を売却できません。

住み替えする場合には、住み替えローンを組むことで、足りない分を新しい家のローンに組み込むといった方法もありますが、この方法は通常より審査が厳しくなる点に注意しましょう。

いずれにせよ、住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、残債をどのように完済するのかあらかじめ明確にしておくことが大切です。

家を売るメリット(家を持ち続けるリスク)

家を持ち続けることでこんなリスクが起こり得ます。

  • 建物の老朽化により資産価値が落ちていき、最悪、価値がゼロと判断されてしまうことがあります。
  • 建物の売却相場状況により、売り時を外すと数百万円単位の損をしてしまう可能性があります。
  • 建物の保有やメンテナンスで年間数十万円単位の保守費用がかかる可能性があります。

家の売却で損をしないためにしっかり準備をしておく

家の売却活動などは、基本的に不動産会社に任せることになります。しかし、少しでも高く売るためにはすべてを丸投げにするのではなく、自分でもしっかり準備をしておくことが大切です。売却の流れや費用などを把握し、早めに準備を進めておくことで、焦って判断を誤り損をするなどの失敗を防ぐことができます。

また、不動産会社の担当者に相談しながら進めていくことが多々あるため、信頼できる担当者の見極めも大事です。SUMiTAS(スミタス)の査定で不動産会社の査定額を比較しながら、担当者と話をして信頼できるかどうかを見極めましょう。

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逆瀬川勇造
逆瀬川勇造

この記事を書いた人

地方金融機関勤務後、不動産会社にて営業部長を務め、住宅の新築や土地の売買、相続などさまざまなお客様を担当。その後、金融や不動産を中心としたライターとして独立し、実務経験を活かして読者の悩みに寄り添う記事を執筆。

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