家を売るための基礎知識|売却前に知っておきたいポイントや高く売るコツ

家の売却は多額な金銭が動く重要な出来事なので、絶対に失敗したくないものです。「損をした」「売却に時間がかかった」ということのないように対策をしておきましょう。

この記事では、売却の流れや必要な費用など、家を売るための基礎知識を紹介します。さらに、高く売る方法や注意点もあわせて紹介しますので、売却前の参考資料としてご活用ください。売却前に知っておきたいポイントをおさえ、すこしでも高く売りましょう。

家を売るまでの一般的な流れ

家を売るまでの流れを8つの項目に分けました。まずは一般的な流れを把握しましょう。

  1. 不動産の相場を調べる
  2. 不動産会社を選ぶ
  3. 媒介契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 買主と売買契約を結ぶ
  6. 引っ越しを行う
  7. 買主へ不動産を引渡す
  8. 確定申告を行う

上記の1~7にあたる相場を調べてから売却にいたるまでは、2カ月から半年程度かかります。場合によりさらに期間がかかることもあり、あまりにも長期間売れない場合は、価格や売り方の見直しが必要です。値下げを検討するなど、売れるための戦略を練りながら売却に向けて行動します。

これから解説する各項目のポイントをおさえながら、売却まで進めていきましょう。

1. 不動産の相場を調べる

不動産会社が提示した査定額が、相場に比べてあまりに高い価格だった場合、そのまま売りに出しても買い手がつきにくいです。適正な価格で販売することで売れるチャンスが高まるため、あらかじめ相場を調べておき、査定額が適正か判断できるようにしましょう。

相場を自分で調べる方法はいくつかあります。例えば、「国土交通省の土地総合システム」では、地域別で不動産取引価格情報を閲覧することが可能です。「レインズマーケットインフォメーション」では、過去の成約物件価格を調べることができます。

ほかにも、現在売られている物件の売買情報を参考にするのもおすすめです。過去の取引情報も現在の売買情報も、所在地や立地、広さなど、なるべく似た条件の物件価格のみ参考にしましょう。

参考:国土交通省 土地総合情報システム
参考:レインズマーケットインフォメーション

2. 不動産会社を選ぶ

家を売るときには、不動産会社に仲介してもらい売却活動を行うのが一般的です。自分で買主を見つけて売ることもできますが、書類作成や手続きをすべて自分で行う必要があるため、膨大な手間がかかります。

不動産会社選びは後の売却活動に影響するため、信頼できる会社を探しましょう。売却活動を成功させる会社を見極めるポイントは、得意分野を知ることです。不動産会社によって、戸建て、マンション、商業施設など、得意な分野が異なります。ホームページで実績を確認したり、担当者に直接質問したりして、得意分野をチェックしましょう。

また、大手企業は販路が広く、中小企業は地域に根付いているという特徴もあります。大手だから必ずしも良いというわけではなく、中小にも利用するメリットがあることも認識しておきましょう。

3. 媒介契約を結ぶ

不動産会社を1社に絞ったら、媒介契約を結びます。契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介約の3種類があるので、内容を理解したうえで1つ選択しましょう。

一般媒介契約は、複数社と契約ができるなど自由度が高いことがメリットです。しかし他社で売られる可能性があるため、売却活動を積極的に行わない不動産会社もあります。その点では、1社としか契約をしない専属専任媒介と専任媒介を選んだほうが、力を注いでくれる可能性があるでしょう。

なお、専任媒介は自分で見つけた買主と契約できますが、専属専任はできないという違いがあります。一般媒介もその他の契約も、それぞれにメリットがあるため、内容を把握したうえで都合が良いと感じた契約を選びましょう。

4. 売却活動を行う

不動産会社と契約をした場合は、売却活動は基本的に不動産会社が行います。売主が行うことは、売るための家の整備や内覧の対応などです。

不動産会社が行う売却活動は、レインズに物件情報を登録したり、広告やチラシを出したり、自社サイトに物件情報を開示したりと、多岐にわたります。売り出したあとは、いつ買主が現れてもおかしくないので、売主は内覧に備えて家の整理整頓をしておきましょう。

そして、内覧の日取りが決まったら、念入りに掃除や換気を行うことが大切です。きれいな家にしておくことで、気に入ってもらえる可能性が高まります。家族や夫婦で内覧に来た場合、主導権を握るのは女性が多いとされているため、内覧対応も女性が行ったほうが好印象になりやすいです。

5. 買主と売買契約を結ぶ

買主が決まったら売買契約を結び、書類を作成します。契約内容は自由にできるため、内容はよく確認しましょう。双方が情報を共有し、お互いに同意をしておかないと、後々のトラブルにつながります。

一度結んだ契約は、簡単に取り消すことはできません。内容に反する行為があった場合は違約となります。契約違反による解除の場合、売買価格の10~20%の違約金が発生することもあるので注意しましょう。1,000万円を超える売買の場合、違約金が数百万円かかることになります。

売買契約時には、瑕疵担保責任も確認しておきましょう。瑕疵担保責任は、物件の欠陥を隠した状態で売り、売却後に物件の欠陥や問題を見つけた際に、責任を負う必要があるものです。契約解除や、数百万円などの高額な違約金が請求されることもあります。

そのようなトラブルを避けるためにも、契約内容および瑕疵担保責任についてよく確認してから締結しましょう。なお、契約時に売買価格の一部となる手付金を買主から受け取ります。

6. 引っ越しを行う

引き渡し日の前に引っ越しを済ませておく必要があります。住み替えの場合、引越しのタイミングも重要です。例えば、新しい新居を購入してから売却活動を行う場合は、すぐに買い手が見つからないと二重ローンになるリスクがあります。

逆に先に売却してから新居を探す場合、新居が見つかるまで仮住まいが必要になり、引越しを2回行わなければなりません。可能であれば、売買のタイミングは同時がベストです。同時進行できれば、二重ローンと仮住まいの2つのリスクを避けることができます。

7. 買主へ不動産を引渡す

事前に決めた引き渡し日に、買主へ不動産を引き渡します。引渡しまでに、ローンの残債がある人は完済しておきましょう。支払いが難しい場合、借り換えローンなどで対応できることもあるので、金融機関に相談してみてください。

その他にも、抵当権抹消手続き、所有権移転、水道や電気などの会社へ転居の連絡など、さまざまな手続きが必要です。引き渡し日には、不動産会社への仲介料の支払い、手付金を差し引いた売買価格の残金の受け取りなどの決済を行います。

引渡し当日に手続きが間に合わないということがないように、各種書類や費用などは早めに準備をしておきましょう。

8. 確定申告を行う

売却益が出た場合はもちろん、売却損が出た場合も特例が受けられるため、確定申告は行うほうがよいです。マイホームの売却では3,000万円を所得から控除できる特例をはじめ、さまざまな特例があります。特例を使うには確定申告をすることが必須です。そのため、売却で利益が出ても損をしても、確定申告は行いましょう。

会社勤めの人も、譲渡所得は年末調整の対象外となるため、自分で確定申告を行う必要があります。確定申告をする時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日です。申告書は税務署またはインターネットでも入手できます。

家を売る時に必要な費用

家を売る場合は、売却でお金を得るだけではなく、必ず支払わなければならない費用もあります。どのような費用がどれくらいかかるのかを確認しておきましょう。

種類 特徴
仲介手数料 ・不動産の取引額ごとに上限が定められている。
・取引額400万円超の場合:売却額×3%+6万円
印紙税 ・契約書に記載されている取引金額によって税額が異なる。
・令和2年3月31日までは軽減措置により税額が少し安くなる。
譲渡所得税 ・課税譲渡所得金額に税率を掛けて算出する。
・不動産の所有期間が5年超の長期譲渡所得か、5年以下の短期譲渡所得かで税率が変わる。
抵当権抹消費用 ・1物件につき1,000円で、土地と建物込の場合2,000円
・司法書士に手続きを依頼する場合は、報酬の支払いも必要になる。

不動産会社に支払う仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合は、家が売れたときの成功報酬として、仲介手数料を支払います。仲介手数料は、物件の取引額ごとに上限が定められていることがポイントです。あくまでも上限なので、必ずこの金額の支払いが発生するということではありません。

上限金額に設定するところもあれば、仲介手数料が無料のところもあります。しかし、手数料無料が必ずしもお得ではないことに注意しましょう。手数料無料の代わりに別の費用に足していることが多く、総合的に見ると高くついていたということは、よくある話です。

仲介手数料の上限は、取引額により異なります。詳細は以下の表でご確認ください。

取引額 仲介手数料の上限
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+20,000円
400万円超 売却額×3%+60,000円

不動産取引のほとんどが400万円超となるため、上記を参考にすると、最低「売却額×3%+6万円」の金額は用意しておきましょう。

売買契約書にかかる印紙税

売買契約書を作成したときに、収入印紙を貼付することで納付します。所得があってもなくても関係なく、印紙税の納付は必須です。収入印紙の貼り忘れたり、納付を怠ったったり場合、過怠税(かたいぜい)を支払わなくてはなりません。

印紙税の額は契約書の記載金額によって異なります。なお、令和2年3月31日までに作成された書類には軽減措置が適用されることも認識しておくとよいでしょう。以下の表は、従来の税率と軽減税率です。令和2年4月1日からは従来の税率に戻ります。

契約書の記載金額 従来の税率 軽減税率
10万超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 2,000円 10,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 10万円 60,000円

売却益に課せられる譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納めます。税額は、課税譲渡所得金額に税率を掛けて算出することが可能です。税率は不動産の所有期間が5年超の長期譲渡所得か、5年以下の短期譲渡所得かで変わります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

長期譲渡に分類されることで、所得税率は半分になります。あともう少しで5年を超えるという時期であれば、長期譲渡に分類されるまで待つのも手です。

抵当権抹消費用

家を購入したときにローンを組んでいたら、抵当権が付いています。抵当権とは、金融機関がローンを滞納された場合に備えて家を担保に入れ、支払えなくなった場合は金融機関に所有権が移るというものです。

抵当権はローンを完済しただけでは消えず、自分で抹消手続きをする必要があります。かかる費用は1物件につき1,000円で、土地と建物込の場合2,000円です。なお、手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬として10,000円~20,000円程度支払います。報酬額は依頼先によるので、正確な金額は問い合わせて確認しましょう。

家を高く売る5つの方法

少し工夫することで、家の売却価格が変わることがあります。家を高く売るためにできる5つの方法は以下の通りです。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 家をきれいにして内覧時の印象を上げる
  • ホームステージングをする
  • 1月~3月の時期を狙って売却する
  • 信頼出来る担当者を見つける

上記の方法を実践していただければ、売却額アップが期待できます。できるだけ高く売るために、詳細を確認していきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

査定額は不動産会社によって数百万円と、高額な差が出ることがあります。しかし、1社に査定を依頼しただけでは、その査定額が適正かどうかは判断しにくいです。複数の不動産会社の査定結果を比較することで、相場を判断しやすくなります。また、売りたい不動産の売却が得意な会社を見つけやすいです。

ただし、不動産会社が売主様の興味を惹く為に形振りかまわず査定価格をつり上げる事が良くあります。査定額が高すぎる会社は、後で値引きをしてくるケースがあるため、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ばないことが非常に大切です。

曖昧な査定をする不動産会社を選ばないためにも、SUMiTAS(スミタス)に査定を依頼しましょう。スミタスの加盟店は優良企業のみです。全国の査定実績から分析された正確な査定により、市場の需要に合った提案をします。

参考:SUMiTAS

家をきれいにして内覧の印象を向上させる

内覧の第一印象は重要です。空き家を売却する場合などは、特に雑草、ゴミ、ホコリなどが悪い印象を与えてしまうため、すべて取り除いてきれいにしておきましょう。

住み替えなどで、家に住みながら売却活動をしている方は、住んでいる間に少しずつ不用品を処分するなどして、整理整頓を進めておくとよいです。

また、当日までの間は最低限の掃除で構いませんが、内覧時にはなるべくきれいに掃除をしておきましょう。キッチンの油汚れや水回りの汚れなど、落としにくい場所は部分的にハウスクリーニングを行うのもおすすめです。

あまりに売れない土地や、家が古い場合などは、更地にしたほうが売れやすいケースもあります。不動産会社の担当者と相談して決めましょう。

ホームステージングをする

ホームステージングとは、内覧や写真撮影時にのみ家具をレンタルするサービスです。プロによるコーディネートを受けることができ、まるでモデルハウスのような空間を演出してもらえます。

費用はかかりますが、早く高く売れる可能性が高くなるため、結果的に安く済むこともあります。費用はホームステージングの会社や料金プラン等により大きく変わるので、見積もりを取って確認しましょう。大まかな相場は15万~30万円程度だといわれていますが、部屋の広さなどによってさらに高くなったり、安くなったりする可能性もあります。

1月~3月の時期を狙って売却する

新生活を始める前の1月~3月は、需要が高く家が売れやすい時期だとされています。人事異動が多くなる9月~11月も狙い目です。なお、土地を売る場合は更地のため、不動産よりも時期が早まる傾向があります。

家を建てるために更地を購入する買主は、それから家を建てることになるため、購入する時期を気にする方は少ないです。例えば注文住宅を建てる場合、計画してから家が建つまで1年以上かかります。更地を売る場合はあまり時期を気にせず、なるべく早く売ることに集中しましょう。

信頼出来る担当者を見つける

不動産会社の実績や、集客力などの評価をチェックすることも大切ですが、それよりも信頼できる担当者かどうかを見極めることのほうが大事です。担当者を見極めるポイントとして、まず宅地建物取引士(宅建士)の資格を保有しているか確認してみましょう。

宅建士が、5人中1人以上いれば会社を営業できます。つまり、資格を保有していない担当者も中にはいることになるため、名刺を見たり直接聞いたりして確認するのがおすすめです。次に、担当者の経験を確認しましょう。経験豊富な担当者のほうが安心して任せることができます。

保有資格や経験の豊富さを確認したら、自分のために頑張ってくれるかどうかも大切なポイントです。相性の良い担当者であれば、気軽に相談できて売却活動がスムーズに進みやすくなります。質問をしたときに、具体的な解決方法やアドバイスが返ってくるような担当者が理想です。

家を売る際の4つの注意点

家を売る際には注意点もあります。この4つの注意点をおさえておけば、売却失敗やトラブルを避けることができるでしょう。

  • 基本的に売却前のリフォームはしない
  • 家に関する問題点やデメリットは正直に話す
  • 不動産会社に全て任せるのではなく事前に売却計画を立てる
  • 家の売却が長引く場合は買取、賃貸活用も検討する

最後に注意点を理解したら、早速査定をして売却の流れを進めていきましょう。

基本的に売却前のリフォームはしない

家はきれいにしたほうが売れやすいですが、だからといって売却前に高額な費用をかけてまでリフォームをする必要はありません。リフォーム費用を売却価格に加算すると高くなってしまうため、買い手が見つかりにくいです。

古い家の場合でも、安く買って自分好みにリフォームしたいという買主もいます。そのため、売主が大がかりなリフォームをしないほうがよいです。簡単な修繕としてのリフォーム程度にとどめておきましょう。

家に関する問題点やデメリットは正直に話す

雨漏りやシロアリなどの建物の欠陥、騒音や異臭による近所のトラブルなど、家に関する問題点やデメリットがある場合は、不動産会社へ正直に伝えておきましょう。

問題点を隠して売った場合、あとで損害賠償を請求されるなどの大きなトラブルが起こることも考えられます。売れにくくなるかもしれませんが、トラブル回避のために、あらかじめすべて正直に伝えるべきです。

内覧時に買主に問題点を伝える際は、デメリットをそのまま伝えるのではなく、ポジティブな言い方に変えたり、対策を伝えたりするとよいでしょう。例えば、線路が近く騒音の問題がある場合は、「この地域の物件の中では断トツに安い」「夜はそれほど騒音はない」など、ポジティブな言葉で伝えるとよいです。不動産会社の担当者に相談することで、伝え方のアドバイスをもらえることもあります。

不動産会社に全て任せるのではなく事前に売却計画を立てる

日数のスケジュールや資金計画など、事前に余裕をもって計画することが大切です。売却には日数がかかり、必要な費用もあります。直前になって焦って準備をすると、スムーズに進まずに時間がかかってしまうので注意しましょう。

また、自分で売却計画を立てておくことで、売り急ぎによる損が出にくくなったり、不測の事態などに対応しやすくなったりするメリットもあります。基本的には、プロである不動産会社に任せることになりますが、自分でも流れや準備することなどをある程度把握しておきましょう。

家の売却が長引く場合は買取や賃貸活用も検討する

不動産会社自体が物件を購入する「買取」を行っていることがあります。あまりにも家の売却が長引く場合は、買取を検討しましょう。売却価格は仲介よりも低くなる傾向がありますが、売りにくい条件の不動産や急いで売りたい場合などは買取、賃貸活用がおすすめです。

なかなか売れずに時間だけが経ってしまうと、不動産自体の価値が落ちることがあります。そうなると、ますます売れにくいので注意しましょう。仲介で1年以上売れなかったら要注意です。不動産会社の担当者に相談して、買取を検討することをおすすめします。また、SUMiTASでは売却査定の他に賃貸活用の提案も行っております。不動産を手放したくない時は、賃貸活用での査定もご相談してみましょう。

家を売るメリット(家を持ち続けるリスク)

家を持ち続けることでこんなリスクが起こり得ます。

  • 建物の老朽化により資産価値が落ちていき、最悪、価値がゼロと判断されてしまうことがあります。
  • 建物の売却相場状況により、売り時を外すと数百万円単位の損をしてしまう可能性があります。
  • 建物の保有やメンテナンスで年間数十万円単位の保守費用がかかる可能性があります。

家の売却で損をしないためにしっかり準備をしておく

家の売却活動などは、基本的に不動産会社に任せることになります。しかし、少しでも高く売るためにはすべてを丸投げにするのではなく、自分でもしっかり準備をしておくことが大切です。売却の流れや費用などを把握し、早めに準備を進めておくことで、焦って判断を誤り損をするなどの失敗を防ぐことができます。

また、不動産会社の担当者に相談しながら進めていくことが多々あるため、信頼できる担当者の見極めも大事です。SUMiTAS(スミタス)の査定で不動産会社の査定額を比較しながら、担当者と話をして信頼できるかどうかを見極めましょう。

参考:SUMiTAS

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