家の査定はどこに依頼すべき?各方法のメリットとデメリットを解説

不動産を売却する場合には、仲介による売却と買取の2つの選択肢があります。一般的に、不動産の売却と聞いてイメージされるのは仲介による売却ですが、実は買取ならではのメリットも多いです。

さらに、状況次第では仲介での売却ではなく、買取で手放したほうがよいこともあります。不動産買取とはどのような仕組みなのかを知り、上手に手持ちの不動産を手放しましょう。

不動産買取とは

まずは、そもそも不動産買取とはどのようなものなのか、基本知識を身につけておくことが大切です。仲介による売却はイメージしやすいですが、買取についてはほとんど知らないという人も少なくありません。仕組みを正しく理解して、適切なシーンで活用できるようになりましょう。

家を不動産業者が買い取る売却方法

不動産買取は、簡単にいえば不動産会社が買主になるシステムです。売却先が個人ではなく不動産会社になるため、通常の売却とは勝手が違っています。買取は土地と建物の両方に対応していますが、業者によって得意分野が異なることもあるため注意が必要です。

不動産買取と不動産仲介の違い

不動産を売却する方法には「買取」と「仲介」の2つありますが、それぞれで特徴が異なります。売却のシステム自体がそもそも異なりますが、大きな違いは買主と売却価格、売却にかかる期間の3つです。それぞれの違いを比較して、どちらのほうが自分に適しているかを検討しましょう。

買主(購入者)

不動産仲介と買取では買主が異なり、仲介の場合は個人を対象に売却活動を行いますが、買取は業者が買い手になります。そのため売却時の条件も異なり、同じ不動産を売却する場合でも、結果は大きく違ってくるでしょう。

売却価格

どれくらいの金額で売れるかも異なることが多く、売却価格は仲介のほうが高くなりやすいです。これは仲介による売却だと、個人の購入者との交渉次第である程度金額を左右でき、より相場に近い金額で売却できるためです。

対して、買取の場合は業者が買い取ったまま売却するとは限らず、リフォームやリノベーションなどの手を加えてから再度販売することもあります。そのため、売却にかかる費用が買取のほうがかかってしまうため、結果的に売却価格が下がると考えましょう。

売却手続きにかかる期間

売却のスムーズさは買取と仲介では大きく異なり、買取のほうがより素早く手放せることが多いです。これは、業者との交渉のみで売却が決定し、双方の合意ですぐに契約が成立するためです。仲介の場合は、不動産会社に売却活動を依頼して、そこから広告を出して購入希望者を募らなければなりません。

不動産売買は、高値での取引になることが多いため買主も慎重になりやすく、数カ月程度の時間がかかることもあります。もちろん、広告を出してすぐに買い手がつき、すぐに売却できるケースもありますが、基本的には買取のほうが早く売却して、現金化できると考えましょう。

不動産の買取方法は2種類

業者による買取には2つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。種類は「即時買取」と「買取保証」、売却時の条件や手放すまでにかかる期間の違いは、知っておかなければなりません。買取を選択するなら、どちらがより自分の希望に合うかを考えることが大切です。

即時買取:すぐに買い取ってもらう

即時買取はその名の通り、すぐに業者に買い取ってもらう方法を指します。不動産会社に買取を依頼して、双方合意となったらすぐに売却できるため、短期間で売却を目指したい人におすすめです。通常、仲介による売却では数カ月程度かかりますが、即時買取なら早ければ1週間程度で売れることもあるでしょう。

買取保証:売れなければ買い取ってもらう

即時買取とは異なり、買取保証の場合は一時的に仲介による売却を行います。一定期間、仲介による売却活動をしたあとで、売れなかった場合は業者に買い取ってもらうという方式です。仲介と買取の両方の性質を備えているため、タイミング次第では仲介による売却ができ、より好条件で売れることもあるでしょう。

期間の定めは自由ですが、基本的には3カ月程度を目安にすることが多いです。一定の期間内で売却したいものの、確実さも欲しいという人におすすめで、高く売れる可能性も試したい人に向いているでしょう。

不動産買取での売却相場は市場価格の6~8割

買取に出す不動産の価値や業者によって異なりますが、買取による売却では、市場価格の6~8割程度に落ち着くことが多いです。より高値で売却したい人には仲介が向いていますが、金額の高さよりも売れるまでのスピードを重視したい人には、買取が向いているでしょう。

仲介による売却でも、市場価格の100%で売れるとは限らず、買取と同程度になることもあります。ただし、条件次第では市場価格よりも高く売れる場合もあるため、少しでも高値で売りたい場合は、仲介で売却活動に精を出したほうがよいでしょう。

不動産の買取を依頼する5つのメリット

仲介と買取による違いは大きく、利用する際のメリットも異なります。

  • すぐに現金化できる
  • 内覧が不要
  • 仲介手数料がかからない
  • 査定額がそのまま買取価格になる
  • 瑕疵担保責任が免責となる

買取ならではのメリットは多いため、どのような点が魅力なのかを知ったうえで検討しましょう。

すぐに現金化できる

買取では業者が買い手になるため、素早く現金化できる点が魅力です。1週間か、早ければそれ以下の期間で売れることもあり、素早く現金を手にしたい人に向いています。

売却自体がすぐに済むだけでなく、相手が不動産会社であるため、売却時の手続きなども簡略化できます。さらに、複雑な手続きは不動産会社に一任できるため、手続き上の不便がない点も魅力といえるでしょう。

内覧が不要

買取では不動産会社が訪問調査をし、それによって売却価格が決定します。そのため、仲介による売却のように内覧が不要で、これもスムーズに売却できる理由のひとつです。また、内覧への対応が不要なだけでなく、その準備として修繕などを行わずに済む点も魅力でしょう。

もちろん、買取の場合も訪問時に金額を決定するため、家はきれいにしておかなければなりませんが、仲介よりは手間が少なく、苦労がないといえます。

仲介手数料がかからない

不動産売却時の代表的な費用に仲介手数料がありますが、これは買取では不要です。仲介手数料は文字通り、仲介を依頼して売却した場合にのみ支払う費用のため、そもそもすぐに業者に売却する買取では、この費用はかかりません。

そのため、市場価格よりも安くなるといっても、コストが削減できる分で相殺もしやすいです。もちろん、買取保証のように一定期間仲介による売却を行い、そこで売れた場合は手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、買取保証でも最終的に業者に買い取ってもらうなら、費用は不要です。

査定額がそのまま買取価格になる

買取による売却価格は、査定時の金額がそのまま売却価格になります。そのため、いくらで売れるのか明確になるため、住み替えやその他における資金計画が立てやすいことは大きな魅力でしょう。

仲介では、査定額以上の金額で売れることもありますが、購入希望者との交渉によって査定額以下になることも少なくありません。最終的な売却価格が読みづらい仲介と違って、いくらで売れるかが確定している点は、買取ならではのメリットといえます。

瑕疵担保責任が免責となる

業者に買い取ってもらう場合は瑕疵担保責任が免責となり、手放してから瑕疵が見つかっても、売主はこの責任を負いません。仲介による売却では、期間の定めをつけて瑕疵担保責任を負うことがあり、万が一の際には補償などで費用負担が増えてしまいます。

もちろん、買取前の訪問時に瑕疵が見つかれば、その分の価格は差し引かれますが、売却後に別途費用を請求されることはない点は大きなメリットです。

買取業者に頼むデメリット

買取によるメリットは多数ありますが、同時にデメリットもあるため注意しなければなりません。

  • 仲介よりも安い価格での売却額になりがち
  • 買取を扱う業者自体が少ない

これら2点のデメリットを把握して、自分にとって大きくマイナスにならないか確認しておきましょう。

売却額が安くなる

買取は業者が買い取ったあとで、リフォームやリノベーションなどをして売却することが多いです。つまり、何らかの手を加えて売却することが前提のため、売却価格はどうしても安くなってしまいます。仲介でも条件が悪くなることはありますが、価格で比較するなら、基本的には買取のほうが安いと考えましょう。

買取を扱う業者自体が多くない

そもそも買取は仲介と比較するとマイナーな方式で、すべての業者で買取を実施しているとは限りません。そのため、近くの不動産会社に依頼する場合は、買取に対応しているかどうかをチェックする必要があります。

大手の不動産会社の場合は、買取にも対応していることがありますが、仲介と比較すると選択肢は狭くなってしまうため注意しましょう。

不動産買取を選んだほうがよい3つのケース

買取にもメリットとデメリットの両方があるため、買取で売却するかどうかを悩むことも少なくありません。そこで考えたいことは、どのようなケースだと買取がよいのかということです。

  • 手間をかけずに売却したい場合
  • 不動産の築年数が古い場合
  • 事故物件の場合

これら3つのケースに該当する場合は、買取を選んだほうがよいでしょう。

手間をかけずに売却したい場合

売却による手間をできるだけかけたくないなら、買取がおすすめです。買取の場合は、不動産会社との相談だけで売却が完結するため、素早く簡単に売ることができます。

さらに書類上の手続きなども、不動産会社に教えてもらいながらできるため、売却にスピード感を求めたい場合におすすめです。

不動産の築年数が古い場合

築年数が古い物件は仲介による売却では売りづらく、買い手がなかなかつかないことも少なくありません。買い手をつけるためには修繕が必要な場合もあり、コストが高くついてしまうことも多いです。

一方、買取なら古い物件でも売却できることが多く、不動産会社でリフォームなどを行うため、修繕を行う必要がありません。古くて買い手がつかなさそうな物件は、買取を選択すると好条件で売却しやすいでしょう。

事故物件の場合

その物件で事故があった場合は、事故物件として仲介では売りづらくなります。そのため、買取で売却したほうが売りやすいです。もちろん、物件の特徴次第では売却価格が下がってしまうことはありますが、まったく売れないよりはよいでしょう。

不動産買取の流れ

実際に、買取によって売却するときのために、買取時の売却の流れを知っておきましょう。

  1. 書類などの準備
  2. 複数の業者に査定依頼をする
  3. 打ち合わせをして契約締結
  4. 決済をして物件を引き渡す

買取では大きく4つのステップで進むため、それぞれの手順を知っておくことが大切です。

1. 書類などの準備

買取を行うためには、書類を準備する必要があります。主に必要な書類は、次の通りです。

  • 固定資産評価証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 建物図面
  • 地積測量図
  • パンフレット

パンフレットはなくても問題ありませんが、あったほうがスムーズに手続きが進められます。そのため、業者と相談しながら必要なものは揃えておきましょう。

2. 複数の業者に査定依頼をする

買取の場合も査定は必要で、複数社に依頼することが大切です。業者によって査定額は違い、買取の場合は直接の利益に関係するため、必ず複数社で行わなければなりません。

「SUMiTAS」ならネットで簡単に仲介による売却査定も買取査定も行え、そこから詳細な訪問査定も依頼できます。よりよい条件での売却を目指すためにも、複数社での比較は必ず行いましょう。

参考:SUMiTAS

3. 打ち合わせをして契約締結

買取を依頼する業者を決めたあとは、契約の条件について念入りに打ち合わせをしますが、引き渡しの日や売却金額、その他売却時の取り決めはこのときに行います。契約書に記した内容通りに取引が行われるため、詳細まで確認をしてから契約を締結しましょう

あとから変更はできないため、契約書は細部まで目を通し、不明点がある場合は必ず確認して疑問を解消してから契約することをおすすめします。

4. 決済をして物件を引き渡す

契約書に記載した日程で決済を行い、物件の引き渡しを行います。ロローンが残っている場合は、引き渡しまでに完済して、抵当権の抹消手続き等が必要となる場合もありますので、どこまでの手続きを業者に依頼できるかは、そのときどきで異なるため契約前に確認しておきましょう。

決済の同日が引き渡し日となっていることが基本であるため、このときまでに新居への引っ越し準備をしておく必要があります。買取は査定の依頼から引き渡しまでの期間が短いため、引っ越しなどの準備は早めに始めておきましょう。

なるべく早く売却したい場合は買取がおすすめ

不動産を売却したいときに、できるだけ早く売りたいなら仲介よりも買取のほうがおすすめです。仲介と買取では売却期間が大きく異なり、1週間程度で売れることも少なくありません。諸条件を確認して契約書には細部まで目を通し、疑問点をなくしてから買取の契約を締結しましょう。

参考:SUMiTAS

査定前に準備すべきこと

相場確認
物件のアピールポイントの準備
ローン残高確認

1.相場確認

不動産会社の出す査定額が妥当かどうか知るために事前に相場を調べることをおすすめします。基本的に計算方法は 面積 × 面積あたりの単価 となります。

2.物件のアピールポイントの準備

売り主側で売却にあたってのアピールポイントを準備しておくことをおすすめします。アピールポイントの例を挙げると、近隣のスーパー、コンビニなどの施設情報や交通の便、治安情報などがあります。

査定チェックポイント

戸建ての場合

間取りや家事動線、家具の配置がしやすいか?

部屋数、それぞれの部屋の広さ、生活するうえでの動線がスムーズか?などがチェックポイントになります。

日当たりや通気性(近くに日光を遮る高い建物はないか?風通しは良いか?)

日当たりの良い南向きの方角に窓があるか、近隣に日当たりを妨げる遮蔽物などがないかはチェックポイントになります。

風通しが良好で、湿気がこもりにくい物件であるかも重要なチェックポイントになります。

水回りの劣化がないか?また、劣化度合いは?

水回りは長年住んでいると、清潔な状態を保つことが難しくなってきます。

劣化や汚れを極力防ぐために、掃除やメンテナンスが必要になります。

浴室のカビや湯垢汚れ、トイレの黒ずみ、キッチンの油汚れなどにも気を付け清潔な状況を保つことが大切です。

雨漏りやシロアリ被害がないか?

雨漏りやシロアリ被害を隠したまま売却した場合、隠れた欠陥として売主側の瑕疵(かし)担保責任を問われる可能性があります。

発見が売買契約書や重要事項説明書に記載された瑕疵担保責任の期間内の場合、修繕費用の負担をしなければならない可能性があるので、修繕は早めに行っておくことをおすすめします。

※過去のシロアリ被害の修繕も申告する必要があります

立地や周辺環境は?

公共交通機関までの距離、車移動が中心の場合は幹線道路や高速道路までの距離などもチェックポイントになります。

また、近隣にスーパーやコンビニなどの施設、小学校や中学校などの教育施設、医療機関など生活利便施設があるかも重要なチェックポイントになります。

マンションの場合

立地や周辺環境、景観や利便性

景観や利便性などの立地、周辺環境は重要なチェックポイントになります。

周囲の施設や周辺に街灯が多いかなど利便性だけでなく、安全性もチェックポイントになります。

新耐震構造か?旧耐震構造か?

一般的に1982年までに建設されたマンションは旧耐震構造となっていることが多いため、売却が難しくなることもあります。

※旧耐震構造であっても立地が良ければ売却可能になることもあります

玄関、水回り、収納など修繕が必要になる箇所がないか?

玄関、水回り、収納の3点が重要なチェックポイントになります。

共用部分(エントランスや駐車場など)は清潔か?メンテナンスは行われているか?

共有部分であるエントランスや駐車場が清潔かがチェックポイントになります。

共有部分の状態やセキュリティ面などで問題がある場合はマンション管理会社に連絡して対策をお願いするようにおすすめします。

部屋の向きや階数は?ベランダの方角は?角部屋か?

角部屋やベランダが南向き、階数が高いほど査定は上がる傾向にあります。

採光性の高さや風通し、眺望、ベランダの広さなども重要なチェックポイントになります。

3.ローン残高確認

査定対象の物件にローンが残っている場合、査定前にローン残高確認しておくことをおすすめします。ローン残債のある物件の売却では、売却代金でローン残債を清算できることが条件となります。売却代金をローン返済に充当できれば、物件の抵当権が抹消されるためです。

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