土地を査定する3つの方法｜相場の調べ方や査定額が変動するポイント

土地を売却するなら事前に相場を査定することが重要で、どれくらいで売れそうなのかを把握しておくことはとても大切です。査定の方法は複数ありますが、それぞれで価値の算出方法が異なります。

そのため、方法ごとの算出方法や特徴の違いを知り、ケースに合わせて利用することが大切です。査定時にはどのような点に留意すべきなのかを知り、好条件で土地の売却を目指しましょう。

土地の査定をする3つの方法

所有している土地の査定をしてもらう方法としては、次の3つが代表的です。

• 【一番おすすめ】査定サイトを利用する
• 不動産会社に依頼する
• 不動産鑑定士に査定を依頼する

方法ごとの違いを知り、どれが自分に合っているかチェックしておきましょう。

【一番おすすめ】査定サイトを利用する

簡単かつ効率的に査定をしたいなら、査定サイトを利用するとよいです。査定サイトなら、土地についての簡単な情報を入力するだけで、すぐに査定結果が表示され無料で利用できます。

ネットでの査定だけなら匿名で行え、しつこく営業の電話などがかかってくる心配も不要です。SUMiTAS(スミタス)ならネットのフォームから簡単な情報を登録するだけで、すぐに査定結果を表示できます。

より詳細な査定を依頼することもでき、査定から売却までスムーズに行えるところが魅力です。

参考：SUMiTAS

不動産会社に依頼する

土地や建物などの査定は、不動産会社に依頼することが一般的です。不動産会社によっては査定が有料のところもありますので、事前に確認してください。

不動産会社の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。それぞれ方法が異なりますので、違いを把握しておきましょう。

机上査定：過去の取引データをもとに査定

該当する不動産のデータを参考にし、価値判断を行うのが机上査定です。土地の査定なら似たような土地が過去にいくらくらいで取引されたか、成約価格を参考にしたり、市場での需要や動向などを考慮して金額を決定します。

また、不動産の所在地や形状といった各種データも考慮して決めますが、机上という言葉通りあくまでデータのみでの査定です。実際に現地で詳細な状態を見て行うわけではないため、正確な査定額を算出することは難しいです。

あくまで目安程度であり、これだけを鵜呑みにしないよう注意しなければなりません。机上査定は無料で素早く行える点がメリットであり、売るかどうかを迷っている場合や、所有する土地にどれくらいの価値があるのか、概算程度で知りたい場合におすすめです。

訪問査定：担当者が現地を訪れて査定

机上査定のようにデータだけではなく、実際に現地に訪れ、土地の詳細を確認して査定額を算出する方法が訪問査定です。訪問査定は土地を細かく調査して査定額を決定するため、机上査定よりも正確な金額がわかる点が特徴です。訪問査定時にチェックするポイントは、次の点があげられます。

• 近隣地域の状況
• 立地条件
• 日当たり
• 土地の形状や広さ
• 隣接地の有無や面している道路の状況

データを入力するだけですぐに査定結果がわかる机上査定とは異なり、時間がかかるのが訪問査定のデメリットです。しかし、実際に不動産会社の対応や担当者との相性も確認しやすく、業者の選定にもつながる点はメリットといえます。

本格的に土地を売却しようと考えている人におすすめの方法であり、実際に売るなら訪問査定による正確な金額の把握は必須です。無料で査定をしてくれる業者もおりますが、出張費など有料とすることもありますので、依頼時には確認をしてください。

なお、机上査定も訪問査定も土地だけではなく、建物の査定も可能です。そのため、建物付きの土地の売却を考えている場合でも、不動産会社による査定は有効です。

不動産鑑定士に査定を依頼する

土地査定は不動産鑑定士に依頼することもでき、より正確な価値がわかります。不動産鑑定士は国家資格を有しており、査定額の信頼度は高いです。

ただし、通常の査定よりも時間がかかり、査定における費用も高額な点には注意してください。土地の形状や広さ、所在地などによって金額は変動しますが、10万円前後の費用がかかることもあります。

自分で土地の相場を調べる方法

売却したい土地の価格相場は、自分でも相場が調べられるので、公示評価額を参考にされるとよいでしょう。

• 地価公示
• 相続税路線価
• 固定資産税評価額

価格は複数ありますが地価公示額をベースに、相続税路線価や固定資産税評価額が算出されるため、まずは地価公示額を調べるとよいでしょう。

地価公示

毎年1月1日時点で発表される地価公示額は、土地総合情報システムを参考にすることで調べられます。該当の土地がどれくらいの価値になっているのかサイトから検索できるため、一度調べてみるとよいでしょう。

また、土地総合情報システムでは、過去の取引事例も検索できます。2年分にわたっての取引事例を検索でき、その成約価格を参考にすることもおすすめです。所有する土地と似た条件の事例を探し、いくつかの成約価格を参考にすることで、ある程度の価格相場は調べられます。

参考：土地総合情報システム

相続税路線価

相続時の相続税や贈与税を決める基準の価値として、相続税路線価があります。これは路線価図から調べられ、主要な道路に面する土地の、1平方あたりの価格が確認できます。

土地の形状によっては計算が難しいこともありますが、概算程度なら路線価から価値を割り出せます。相続税路線価は地価公示額の80%程度とされているため、地価公示額から計算することも可能です。

参考：路線価図

固定資産税評価額

固定資産税や登録免許税などを決める際の基準となるのが、固定資産税評価額です。これは地価公示額の70%程度であるため、そこから計算することも可能です。固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税の通知書で確認できます。

土地の査定額を決定する8つのポイント

土地によって査定額が異なるのは、次の8つのポイントを参考にして、価値を決定しているからです。

• 公法上の規制（法的規制）
• 立地や流通量
• 面積や形状
• 接面している道路の幅と種別
• 道路と敷地の高低差
• 土壌の汚染状況
• 周辺状況（嫌悪施設・暴力団事務所の有無）
• 採光や通風

これらのポイントを把握して、所有する土地の査定額がどのように決められているのか知っておきましょう。

公法上の規制（法的規制）

不動産には法的な規制があり、価格を決める上での重要なポイントとなっています。公法上の規制とは、法律で定められた範囲で土地がいかに活用できるかを見るためのものであり、例えば建築可能な建物の種類や高さ制限などを定めたものです。

すべての土地は所有者が自由に活用できるわけではなく、法的な規制を受けながら、その範囲内で活用方法を考えなければなりません。公法上の規制を個人で図るには、膨大な法律の知識が必要となるため、専門家に依頼して調べることがおすすめです。

個人での査定と業者に依頼した際の査定額が異なる点はここにあり、法的な規制を正しく考慮できているかどうかが、査定額の違いになっていると考えましょう。

立地や流通量

土地の所在地は価値を決める上での重要なポイントであり、どのような立地にあるかも査定額を左右します。日当たりのよさや駅までのアクセスのよさなど、土地の利用において便利であるかどうかが基準になっていると考えましょう。

また、流通量も重要なポイントであり、簡単にいえば需要と供給のバランスがどのようになっているかです。似たような土地が多く流通しているなら、需要に対して供給が過多となるため、価値は下がる傾向にあります。

反対に流通量が少なく、かつ需要も高い場合は特筆した特徴を持っていなくても査定額は上がります。市場の動向が左右するため、これも個人で見極めるのは難しいでしょう。

面積や形状

土地の活用を考えたときに、面積や形状は重要なポイントとなります。基本的には面積が広く、使いやすいシンプルな形状をしたものほど、査定額は高くなると考えましょう。反対に面積が狭くて活用方法が限定されたり、飛び地など複雑な形状をしていたりすると、需要を獲得しづらいため査定額は下がります。

ただし、面積が広いからといって、必ずしもそれだけで査定額が上がるとは限りません。これは公法上の規制も関係しており、大きな建物を建築できるエリアなら査定額を上げることもできますが、小さな建物しか建てられないエリアでは、広いことだけでは必ずしもメリットとはいえない場合もあります。

接面している道路の幅と種別

土地は道路と繋がっており、その幅がどれだけあるかによっても査定額は変動します。基本的には接する道路の幅が広いほど高く、狭いほど査定額は低くなると考えましょう。これは道路の幅によって建築できる建物の大きさが変わるからです。

道路の幅が広いと大きな建物が建築できるため、活用の幅が広がり査定額も高くなります。反対に狭いと建築できる建物のサイズが限定されるため、土地活用の幅が狭くなり、査定額も下がるといえます。

また、公道私道の種別によっても、土地の価値は異なります。

道路と敷地の高低差

土地に接している道路は、幅の広さだけではなく高低差も査定額を決定するポイントです。高低差はできるだけないほうがよいですが、もっとも高値がつきやすいのは土地のほうが道路よりもやや高い場合です。土地のほうが少しだけ高い場合は、排水がしやすくなるため活用時の利便性もあがります。

反対に土地のほうが低い場合は、排水機能を高めるための設備を導入しなければなりません。高低差次第では不要な設備の導入に手間とコストがかかる分、土地が道路よりも低いと価値が下がりやすいと考えましょう。

また、土地のほうが高すぎると、今度は階段を作るなどの工夫が必要であり、これも査定額の低下に繋がります。

土壌の汚染状況

土地は清浄な場所が査定額が高くなり、汚染状況によっても査定額は変動します。基本的には土壌が緩んでいなかったり、埋没物などがない場合は査定額は上がります。また、化学物質などによって汚染されている可能性がある場所では、専門の業者に調査依頼をしなければなりません。

不動産会社は土壌の汚染状況までは調べてもらえないため、買主が気にする場合は別途自分で専門機関に調査を依頼する必要があります。

周辺状況（嫌悪施設・暴力団事務所の有無）

土地の周辺状況も査定額を決める重要なポイントであり、嫌悪施設の有無は確認が必要です。嫌悪施設には種々あり、代表的な例をあげると次の通りです。

• 宗教施設
• 暴力団事務所
• 墓地
• 汚染廃棄物処理場など

これらの施設が周辺にあると、買主からの印象が悪くなりやすいことから、査定額も下がると考えましょう。また、どのような施設に嫌悪感を抱くかは買主によって異なるため、実際の売却ではこれらの施設がなかったとしても、買主の判断次第で減額を求められることもあります。

採光や通風

日当たりや風通しのよさも重要なポイントであり、より住みやすい環境にある土地ほど、査定額は上がると考えましょう。

南向きで日が入りやすく、かつ周辺に光を遮るものがないなら、査定額のアップに繋がります。風通しは地域や周辺建物の有無で変わるため、細かい条件によって変動する項目といえます。

土地査定でのケース別の依頼先

土地を査定する方法はさまざまありますが、土地活用のケースによってどこに査定を依頼するかは異なります。ケース別の依頼先を知っておくことで、そのときどきのシチュエーションに合わせた依頼先を選定でき、土地活用もしやすくなるでしょう。

不動産会社：土地売却の場合

単に所有している土地を売却するだけなら、不動産会社に査定を依頼することがおすすめです。不動産売却時の査定額はあくまで目安であり、必ずしも査定額で売れるという保証はありません。最終的な取引額は買主との交渉によって決まるため、査定にお金をかけずに済む不動産会社を利用することがおすすめでしょう。

土地売却でも不動産鑑定士を利用することは可能ですが、費用がかかるばかりで売却時の利益が縮小されることは少なくありません。

いくら信頼度の高い査定結果といっても、買主が条件を承諾しない限りは売却できないため、交渉次第で金額が決定する土地売却では、費用をかけずに査定を行うことが大切です。

不動産鑑定士：相続した土地を公平に分ける場合

相続などで土地を取得し、これを公平にわけなければならない場合は、より正確な査定額を算出してもらえる不動産鑑定士に依頼することがおすすめです。信頼度の高い情報で土地の価値を算出しておくと、分配の際のトラブルも少なくなり、よりスムーズに相続をしやすくなります。

また、不動産鑑定士に査定を依頼すると、不動産鑑定評価書を作成してもらえますが、これを使うと相続税の還付が受けられる場合があります。相続時の価値判断と不動産鑑定士による査定額は異なることもあり、鑑定してもらった結果、納税時よりも価値が下がっているなら、申告して差額の税還付を受け取りましょう。

不動産鑑定士：離婚で財産分与をする場合

相続と同様に、離婚などで財産分与をする場合は、公平にわけやすくなる不動産鑑定士に依頼することがおすすめです。不動産会社に依頼し、査定額を元に分与することも可能ですが、それぞれが別の不動産会社に査定を依頼すると、その金額の違いで揉めることも少なくありません。

不動産鑑定士は一定の基準によって価値を判断するため、不動産会社のように担当者によって金額が違うといったトラブルは起きづらいです。

財産分与や公平に資産を分配する必要がある場合は、信頼度が高く、公平公正に価値を判断してもらえる不動産鑑定士がおすすめでしょう。

土地の査定を依頼する時の3つの注意点

土地の査定を業者に依頼するなら、次の3つの注意点を知っておく必要があります。

• 境界線をはっきりとさせておく
• 査定を依頼する時期を見極める
• 査定は不動産業者に依頼する

これらのポイントが把握できていないと、スムーズに査定ができないこともあります。

境界線をはっきりとさせておく

隣接する土地がある場合は、事前に境界線をはっきりさせておかなければ、正確な査定額は算出できません。

また、境界線がはっきりしないままに売却すると、後から隣接地の所有者とトラブルになる可能性があります。境界線は測量図や現地の境界杭などで調べられますが、不明確な場合には査定時に不動産会社に相談しましょう。

査定を依頼する時期を見極める

同じ土地でも時期によって査定額は変動するため、需要が増えるタイミングや景気のよいときなどを狙うことが大切です。需要が多く、景気がよいと、不動産は高値で取引しやすくなり、土地の査定額も上がります。

個人に売却する場合は交渉次第で金額が決定するため、査定額通りに売れるとは限りませんが、それでも高い査定額を提示すると、高額な売り出し価格も納得してもらいやすいです。査定額が低いと値引き交渉の根拠になってしまう場合があるため、依頼時期には注意しましょう。

査定は不動産業者に依頼する

査定の際はプロの不動産会社に依頼することをおすすめします。ただし、不動産会社が売主の興味を惹く為に形振り構わず査定価格をつり上げる事が良くあります。査定額が高すぎる会社は、後で値引きをしてくるケースがあるため、査定額が高いという理由だけで不動産会社を選ばないことが大切です。効率的に利用する業者を選定するためにも、査定サイトは便利です。

参考：SUMiTAS

よくある質問

Q．土地査定に費用は発生しますか？
A．査定自体は無料です。土地売却が成約した場合に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

Q． 家がある土地は更地にした方がいいですか？
A．必ずしも更地にする必要はありません。買主との話し合いで、家屋があるままの状態で引き渡しできる場合もあります。不安があれば、一度不動産会社に相談してみることをおすすめします。

Q．中々買い手が見つからない場合、どうすればいいですか？
A．不動産会社への買い取り依頼を検討してみるとよいと思います。不動産会社が相手だと、スピードが速いため早く現金化したい場合におすすめです。

Q．土地所有権が共有名義の場合はどのように売却すればいいですか？
A．共有名義の物件を勝手に売ることはできません。共有者で話し合いのうえ、売却活動を行い持ち分に応じて配分するか土地を文筆のうえ、それぞれの単有名義にするのが一般的です。

Q．相続で取得した土地を売却する場合、注意点はありますか？
A．相続した土地の売却も、通常の土地売却と同様譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。また、相続財産が相続税の基礎控除を上回る場合には相続税が課税されますので注意が必要です。ただ、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却した場合のみ、【相続税の取得費加算の特例】により相続税の一定額を取得費として加算できます。ですので、相続した土地は3年以内に売却することをおすすめします。

Q．土地売却は個人間でもできますか？
A．個人間でも可能です。ただ、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。個人間の土地売却の場合、契約書などを自身で作成する必要があったり、引き渡し後に瑕疵が見つかったり、境界標線のトラブルが発生するリスクがあります。

土地を売却する場合は不動産会社に査定を依頼しよう

土地の活用方法によって査定の依頼先は変わりますが、売却なら不動産会社の利用がおすすめです。不動産会社なら基本的には無料で査定してくれるため安心です。できるだけ多くの情報を比較し、希望の価格や信頼のおける業者を利用して、所有する土地を好条件で売却しましょう。

参考：SUMiTAS