土地の査定方法って？査定額の決まり方、流れ、注意点を徹底解説

土地を売却するなら事前に相場を査定することが重要で、どれくらいで売れそうなのかを把握しておくことはとても大切です。査定の方法は複数ありますが、それぞれで価値の算出方法が異なります。

そのため、方法ごとの算出方法や特徴の違いを知り、ケースに合わせて利用することが大切です。査定時にはどのような点に留意すべきなのかを知り、好条件で土地の売却を目指しましょう。

土地査定の流れ

土地の査定についてどのような流れで行われているのかについて表にまとめました。

①不動産会社に査定依頼をする	査定については専門家である不動産会社に査定依頼を行う。簡単に無料査定を行うなら査定サイトがおすすめ。
②不動産会社に査定をしてもらうために訪問日時を決める	査定日時を決め、必要に応じて立ち会うかどうかを決める。
③不動産会社に査定してほしい土地に訪問してもらい現地調査をする	調査後に不動産会社からの質問にできるだけ正確に回答する。回答が査定額に影響する可能性がある。
④不動産売却に必要な書類を確認する	「登記簿謄本」や「売買契約書」などの必要書類の確認。
⑤不動産会社から査定結果を報告してもらう	周辺の相場を確認し、その上で査定の結果を踏まえた査定額を確認する。査定額の根拠について確認し、査定結果の妥当性や担当社の力量を判断する。

以上が不動産会社に査定依頼をしてから査定結果が分かるまでの大まかな流れです。

不動産査定サイトでの依頼

土地の査定依頼にあたっては、無料査定サイトで依頼すると手間がかかりません。 査定したい土地の情報を入力するだけで、無料で査定を依頼することが出来ます。

まずは、お手軽に査定を行いたい場合は机上査定や簡単10秒査定を行い値ごろ感を掴んでいただくことが出来ます。 土地の売却査定にはついてバナーのリンク先もご活用ください。

不動産会社に直接相談・依頼

不動産会社にサイトから査定を依頼することに抵抗があるという方は、信頼のできそうな不動産会社へ直接訪問して、査定の相談・依頼を行ってみるのも一つの方法です。実績や地域に根差して活動しているかも信頼のポイントです。

自宅や職場の近辺に不動産会社があれば一度相談に訪れてみるのもおすすめです。 SUMiTASは日本全国に店舗を展開しており、直接のご来店も大歓迎です。

土地の査定額を決める3要素

土地査定価格の算定についてはさまざまな方法がありますが、そのうちの一つをご紹介します。 「実践・不動産鑑定士マニュアル」という査定教本に則った方法です。

査定額＝事例地の価格×（査定地の評点/事例地の評点）×査定地の面積

近隣で同じような条件の土地の売却価格を基準に、決められた評点項目に沿って査定額を決めていきます。
土地の査定における評点項目は以下の3点です。

• ①接近条件
• ②環境条件
• ③街路画地条件

ここでは、この評点項目について解説します。

①接近条件

接近条件は以下の3項目からなります。

• 【1】最寄り駅への接近性
• 【2】公共・公益施設等への接近性
• 【3】商業施設への接近性

以下、それぞれについて解説します。

【1】最寄り駅への接近性

土地からの最寄り駅やバス停への距離が近いほど評価は上昇します。

評点は、80ｍを１分で換算し、徒歩分数10分を基準（評点０）です。 10分から1分短くなるごとに1.5ポイントずつ加算され、10分を超える分は1分ごとに1ポイントマイナスされます。

• 例）駅徒歩5分：（10−5）×1.5＝7.5ポイント
• 例）駅徒歩12分：（10−12）×1＝−2ポイント

ただし、駅から徒歩圏外の場合、バスでの移動が主流になりますのでバス停との距離やバスの運行頻度も評価の対象となります。

【2】公共・公益施設等への接近性

役所・役場、図書館、病院などの公共施設は以下の基準で評価されます。

• 優る（＋2ポイント）：徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が完備している
• 普通（±０）：徒歩10分以内に生活関連の公共・公益施設が概ね備わっている
• 劣る（−2ポイント）：生活関連の公共・公益施設が付近になく、利便性に欠ける

【3】商業施設への接近性

スーパーやドラッグストア、商店街などの施設は、以下の基準で評価されます。

• 優る（＋2ポイント）：徒歩5分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
• 普通（±０）：徒歩10分以内に生活必需品を販売する商業施設がある
• 劣る（−2ポイント）：徒歩圏内に生活必需品を販売する商業施設がない

②環境条件

環境条件は、住宅地としての環境に影響を与える条件で評価するもので、以下の7項目からなります。

• 【1】住宅環境
• 【2】街路の整備
• 【3】周辺環境に影響を及ぼす施設等
• 【4】騒音・振動
• 【5】供給処理施設の整備状況
• 【6】日照・通風
• 【7】眺望・景観

【1】住宅環境

住宅地として適しているかどうかについては、以下の基準で評価されます。

• 優る（＋10ポイント）：画地規模が大きく、低層の戸建て住宅が立ち並んでいる住環境の優れた地域
• やや優る（+5ポイント）・・　優ると普通との中間に該当する住宅地域
• 普通（±０）：戸建て住宅の他、アパート、マンション、店舗なども混在する一般的な住宅地
• やや劣る（−5ポイント）・・　劣ると普通との中間に該当する住宅地域
• 劣る（−10ポイント）：中小工場、倉庫、作業所、老朽化したアパートなどが混在し、画地規模も小さい住宅地域

【2】街路の整備

街路の整備状況は以下の基準で評価されます。

• 優る（＋2ポイント）：街路が区画整然と配置されていて、均衡が取れている状態
• 普通（±０）：街路の配置、整備の状況が比較的均衡が取れている状態
• 劣る（−2ポイント）：街路に自然発生的な計画性がなく、無秩序であるか、行き止まりなどの状態

【3】周辺環境に影響を及ぼす施設等

ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場などの嫌悪施設の有無は、以下の基準で評価されます。

• 影響なし：該当する施設が付近にないか、あっても不動産の価格に影響を与えていない
• 影響小：該当する施設が付近にあるが、危険感や不快感の程度は比較的低い
• 影響大：該当する施設が付近にあるか、危険感や不快感の程度が大きな施設がある

【4】騒音・振動

新幹線道路、高速道路、鉄道などの騒音や振動による影響は、以下の基準で評価されます。

• なし（±０）：交通量が少なく閑静な状態
• ややあり（−３ポイント）：自動車や電車等の交通音、工場等の操業音があるが、窓を閉めれば気にならない程度
• あり（−５ポイント）：自動車や電車と運お交通音、工場棟の操業音があり、窓を閉めても騒音が残る状態
• 相当あり（−１０ポイント）：幹線道路、高速道路、鉄道の軌道敷等に隣接または近接し、窓を閉めても騒音・振動が相当に残る

【5】供給処理施設の整備状況

排水施設やガス施設の利用可否は、以下の基準で評価されます。

• 優る：排水施設ガス施設の利用が可能
• 劣る：排水施設ガス施設の利用が不可能

【6】日照・通風

日照や通風は以下の基準で評価されます。

• 優る（＋5ポイント）：南側に日照採光、通風を遮る物や障害物がなく、庭先への日照が十分に確保されている状態
• 普通（±０）：　日照採光、通風等が普通であり、1階部分への日照が確保されている
• やや劣る（−5ポイント）：建物の1階部分への日照障害が生じている
• 劣る（−10ポイント）：建物の2階部分への日照障害が生じている

【7】眺望・景観

眺望・景観は以下の基準で評価されます。

• 優る（＋5ポイント）：著名な景勝地（海、山など）の眺望が得られる
• やや優る（＋3ポイント）：高台の住宅地等であり、周囲の山や川の景観、遠景が得られる
• 普通（±０）：一般的な住宅地であり、特に好ましい遠景は得られない
• 劣る（−３ポイント〜−５ポイント）：住環境上、好ましくない施設が見える

③街路画地条件

接面する道路や画地の条件で評点をつけるもので、以下の4項目で構成されています。

• 【1】形状
• 【2】接面道路の幅
• 【3】道路の補償状況
• 【4】接面道路との高低差

【1】形状

土地の形状は以下の基準で評価されます。

整形であれば減点は0ですが、不整形であれば-10ポイント、極端に不整形であれば-30ポイントです。

【2】接面道路の幅

土地が面している道路が出入口として利用できるかどうかは以下の基準で評価します。

• 車進入不可（−10ポイント）
• 4m未満（−5ポイント）
• 4m以上（±０）
• 5m以上（＋２ポイント）
• 6m以上（＋３ポイント）

【3】道路の舗装状況

接面道路の舗装有無以下の基準で評価します。

• 完全舗装（±０）：コンクリート、アスファルト舗装等
• 簡易舗装（−２ポイント）：簡易アスファルト舗装等
• 未舗装（−５ポイント）：砂利敷道路

【4】接面道路との高低差

接面道路との高低差は以下の基準で評価します。

<道路より高い場合>

• 道路より1.5m未満（±0）
• 道路より1.5m以上~2.5m未満（−２ポイント）
• 道路より2.5m以上（−3ポイント）

<道路より低い場合>

• 道路より1m未満（−5ポイント）
• 道路より1.5m以上（−10ポイント）

使用用途によって土地の価値は変動する

土地は法律で使用用途が定められており、その規制によっても査定額は大きく変動します。 ここでは、土地の利用規制が査定額に与える影響について解説します。

都市計画法と3つのエリアについて

土地の規制は都市計画法で定められていて、以下の3つのエリアに区分けされています。

• ①都市計画区域（計画的な街づくりを進めるエリア）
• ②準都市計画区域（都市計画区域外の中でも都市化を制限する必要があるエリア）
• ③都市計画区域外（人口が少ないため、特に定めがないエリア）

なお、都市計画区域は市街化区域と市街化調整区域の２つに区分されます。 前者は開発規制が厳しくなく、後者は自然環境保護のために開発規制が厳しいため、市街化区域の方が価値は高くなりやすいです。

用途地域と査定額の関係性

用途地域は、用途の混在を防ぐために市街化区域内に住居系・商業系・工業用などの区域を設けたものです。 都市計画法で定められたもので、5年毎に見直しが行われています。

用途地域と用途については以下の表にまとめていますので、参照してください。

土地計画分類	用途
第一種低層住居専用地域	低層住宅の為の地域で住居兼用の商店や小中学校の建築が可能
第二種低層住居専用地域	主に低層住宅のための地域で150㎡までの一部店舗の建築が可能
第一種中高層住居専用地域	中層住宅のための地域で500㎡までの病院などの建築が可能
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅のための地域で1,500㎡までの病院などの建築が可能
第一種住居地域	住居の環境を守るための地域で3000㎡までの店舗・ホテルなどの建築が可能
第二種住居地域	主に住居の環境を守るための地域で店舗・ホテルなどの建築が可能
準住居地域	道路に面した自動車関連施設と、それらに調和した住宅の環境を守るための地域
田園住居地域	住宅、老人ホーム、診療所、農業用施設など
近隣商業地域	住宅や店舗、小規模の工場などの建築が可能
商業地域	銀行、映画館、デパートなどの商業施設の建設が可能
準工業地域	危険性や環境悪化のリスクが高い工場以外の施設を建設可能
工業地域	すべての規模の工場や住宅建設が可能
工業専用地域	店舗（飲食店等を除く）、事務所などの建築が可能

出典：国土交通省用途地域データ

用途地域ごとの用途制限などによって、所在する物件の売却額に影響が出ます。

例えば、第一種低層住居専用地域に所在する物件は、住居地域以外に所在する物件よりも相対的に評価が上がることが一般的です。

用途地域と平均平米単価の比較

用途地域ごとに平均単価を比較したものを以下の表に記載しています。

<抽出条件>

• 対象エリア：東京都
• 不動産種類：宅地（土地）
• 売買契約後の使用目的：住宅
• 広さ：2,000平方メートル以下
• 取引時期：2012年～2017年3月

土地計画分類	平均㎡単価	単価の比較
第一種低層住居専用地域	128万円	86.00％
第二種低層住居専用地域	171万円	115.10％
第一種中高層住居専用地域	163万円	109.70％
第二種中高層住居専用地域	139万円	93.90％
第一種住居地域	165万円	111.20％
第二種住居地域	215万円	144.50％
準住居地域	110万円	74.00％
近隣商業地域	169万円	114.10％
商業地域	295万円	199.00％
準工業地域	137万円	92.50％
工業地域	95万円	64.20％
平均	148万円	100％

出典：国土交通省「不動産取引価格情報」

用途地域にごとに土地の単価は異なっていることは覚えておきましょう。

査定額の計算方法

土地の査定の計算方法はいくつかありますが、本記事では以下を取り上げます。

• ①収益還元法
• ②取引事例比較法

ここでは、収益還元法と取引事例比較法について解説します。

①収益還元法

1つ目は収益還元法です。収益還元法とは、土地の収益性に着目して評価を行う方法です。この方法では現在の価格と、将来的に得られるであろう利益を予測した価格を総合して評価します。

この将来の利益を算定式が「直接還元法」と「DCF方法」です。

• 直接還元法：不動産価格（収益価格）＝　1年間の純収益÷還元利回り
• DCF方式：不動産価格（収益価格）=　毎期得られる純収益の現在価値の合計＋将来の売却価格の現在価値

直接還元法はDCF法に比べて簡便ですが、DCF方式のように将来の売却価格のなどを考慮していませんので、精度は劣るとされています。

②取引事例比較法

取引事例比較法は、市場全体の動きや取引時期などを考慮し、査定する不動産と条件が似たものと対比しながら査定額を決めていく方法です。

査定評価項目から算出された目安の査定額に対し、その金額と実際の成約価格を比較します。 類似物件の方が好条件と判断された場合は、類似物件の価格を下回る査定額が算出されます。

その後、市況の良し悪しなども踏まえて査定額を調整しながら最終的な査定額が算出されます。

土地の査定を受ける前に準備すること

実際に不動産会社の査定を受ける際に、査定をよりスムーズに進めるための準備について解説していきます。

測量図をそろえる

測量図は、道路や隣接する土地との境界を決め、その上で土地を測量した資料で、法務局に申請して取得することが可能です。

測量図によって土地面積を正確に把握することができ、土地面積に基づいて容積率が求められ、ひいては延床面積が算出されてきます。

測量図によって、その土地にどの程度の床面積を持つ建物を建てられるかが判断でき、その土地の価値・価格の査定につながっていきます。

そのため、測量図無しで査定に臨んだ場合、査定額が下がることもありますので注意しましょう。

土地の接道状況の把握

土地の査定額は、その土地が接している道路によっても変化します。

特に接している道路が2m未満の場合、売却できないというケースもありますので注意が必要です。 というのも、建築基準法で道路が2m以下の土地に建物を建てることが規制されており、現状建っている建物の建て替えも不可となっています。

接道状況によって相場よりも低い見積もりとなる可能性もありますので、事前に確認しておくようにしましょう。 相場の調べ方は以下の記事に詳細が記載されています。

参考記事：土地売却価格の相場の調べ方｜売却にかかる費用や注意点を紹介

売却以外の選択肢

土地活用の方法は多種多様です。 以下の表に活用方法とそれぞれのメリット・デメリットをまとめておきます。

活用方法	メリット	デメリット
売却	低コストで高収益をあげられる可能性がある	売却に手数料がかかる
賃貸経営	安定した収入が期待できる	初期投資額が高額
駐車場経営	初期費用が比較的少額	税金負担が比較的大きい
トランクルーム経営	初期費用が比較的少額	税制の優遇がない

事情があってすぐに手放したいという方以外は柔軟な活用方法を検討するようにしましょう。

査定時の注意点

売却を成功させるためには、査定を受けるにあたっての心構えが重要になります。

ここでは、査定時に留意したいポイントについて解説します。

• 査定結果を鵜呑みにしない
• 相場が高い時を狙って査定を依頼する
• 再開発エリアの動向をチェックする
• 「営業マンの力量」を見抜く

査定結果を鵜呑みにしない

査定結果を鵜呑みにしないために、周辺物件の相場を把握しておくようにしましょう。

不動産会社の中には、早く売却するために相場よりも安く査定する場合があります。 査定額については、その根拠をしっかり説明してもらい、納得できない場合はその不動産会社はリストから外すのも一つの方法です。

事前に周辺相場を把握しておくと、不動産会社の査定の妥当性を計る目安になりますので、必ずチェックしておくようにしましょう。

相場の調べ方は以下の記事に詳細が記載されています。

参考記事：土地売却価格の相場の調べ方｜売却にかかる費用や注意点を紹介

相場が高い時を狙って査定を依頼する

不動産市況は市況・季節・消費者のマインドなどによって常に変化していますので、最も売り時と考えられるタイミングで売却することが重要です。

１~３月は年度の切り替えや引っ越しシーズンと重なるため、その時期に合わせて査定依頼をかけるのも良いでしょう。

特に不動産繁忙期と言われる1月〜3月は不動産検討層の動きが活発になる時期ですので、この時期に合わせると査定額が上昇するかもしれません。

相場の変動については、不動産のプロである不動産会社に相談することがおすすめです。

再開発エリアの動向をチェックする

再開発が予定されているエリアでは地価が上昇する傾向にあります。

ここ数年は東京オリンピックの開催やインバウンド需要の取り込みを政府が奨励していたこともあり、都心部の駅周辺やホテル・繁華街などの地価が上昇傾向にありました。

所有物件が都心部ではなく、再開発が盛んなエリアと同じ沿線にあれば、定住・交流人口の増加による価格上昇などの可能性もあるでしょう。

所有物件周辺だけでなく、広域で再開発エリアの動向をチェックしておくことも重要です。

「営業マンの力量」を見抜く

査定額を比較して不動産会社を選ぶ際には、営業マンの力量も計るようにしましょう。 営業マンの力量を計るためのポイントを以下の表にまとめました。

親切・正直	不明点を納得できるまで丁寧に教えてくれる できないことは「できない」と言ってくれる
販売力が高い	直近で類似物件の販売実績の有無 さまざまな成功事例を持っている
マナー	報告や資料は期限までに送ってくれる 連絡がつく
相性	話していて嫌な感じがしない

売主と買主を仲介する際に最も大事なのは営業マンの力量ですので、力量・実績のある営業マンをしっかりと見極められるようにしましょう。

よくある質問

Q．土地査定に費用は発生しますか？

A．査定自体は無料です。土地売却が成約した場合に不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

Q． 家がある土地は更地にした方がいいですか？

A．必ずしも更地にする必要はありません。買主との話し合いで、家屋があるままの状態で引き渡しできる場合もあります。不安があれば、一度不動産会社に相談してみることをおすすめします。

Q．中々買い手が見つからない場合、どうすればいいですか？

A．不動産会社への買い取り依頼を検討してみるとよいと思います。不動産会社が相手だと、スピードが速いため早く現金化したい場合におすすめです。

Q．土地所有権が共有名義の場合はどのように売却すればいいですか？

A．共有名義の物件を勝手に売ることはできません。共有者で話し合いのうえ、売却活動を行い持ち分に応じて配分するか土地を文筆のうえ、それぞれの単有名義にするのが一般的です。

Q．相続で取得した土地を売却する場合、注意点はありますか？

A．相続した土地の売却も、通常の土地売却と同様譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。また、相続財産が相続税の基礎控除を上回る場合には相続税が課税されますので注意が必要です。ただ、相続税申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却した場合のみ、【相続税の取得費加算の特例】により相続税の一定額を取得費として加算できます。ですので、相続した土地は3年以内に売却することをおすすめします。

Q．土地売却は個人間でもできますか？

A．個人間でも可能です。ただ、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。個人間の土地売却の場合、契約書などを自身で作成する必要があったり、引き渡し後に瑕疵が見つかったり、境界標線のトラブルが発生するリスクがあります。

まとめ

ここまで、土地を査定する3つの方法を中心に査定時のポイントなどについて解説してきました。 土地を売却するにあたって、査定の重要性や相場の事前把握などが重要であることを理解していただけたかと思います。

査定の方法は複数ありますが、それぞれで価格の算出方法が異なりますので方法ごとの算出方法や特徴の違いを知り、ケースに合わせて活用することが重要です。

査定時にはどのような点に留意すべきなのかを知り、好条件で土地の売却を目指しましょう。土地の売却を検討されている場合は、全国対応のSUMiTAS（スミタス）の無料査定をご活用ください。