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古い家を売る方法は? 高値で売却する方法について詳しく解説

家を売却する際に少しでも高く売りたいと考えるのは当然のことです。家がいくらで売れるかは次の条件によって左右されます。

  • 築年数
  • 立地
  • 方角・向き
  • 駅までの距離

細かい条件がありますが、築年数も要素のひとつである以上、新築などと比較するなら売却価格は安くなります。しかし、売り方次第で古い家でも高値で売却することは可能です。上手に売るコツを知り、古い家を少しでも高値で手放しましょう。

古い家とされる2つの基準

まずは古い家とは具体的にどのような状態の建物を指すのか、基準を知っておくことが大切です。人によって古い新しいの感覚は違いますが、不動産売却においては次の2点が基準となっています。

  • 築年数が20年以上であること
  • 旧耐震基準であること

これら2点に該当する場合は、古い家と判断されて売却価格が下がることは理解しておきましょう。

築年数が20年以上であること

築年数は物件の価値を決める重要なポイントであり、人が住み始めた時点から家の価値は徐々に下がります。新築の物件でも人が住んだ時点で価値が下がるといわれているため、20年も人が住んだ家なら古い家とみなされます。

家の実際の状態は築年数だけではなく使用状況にもよりますが、20年前に建築された物件なら古いと考えても問題ありません。

また、家は築年数の経過によって価値が少しずつ減少しますが、築30年以上が経過すると価値はほとんどなくなるといわれています。単純計算ではありますが、築20年以上なら物件価値は半分以下に下がっているため、売却時の条件は不利になりやすいです。

旧耐震基準であること

家の建築の際には耐震性が考慮されており、これには建築基準法で決められた基準があります。この基準のうち、古いほうの旧耐震基準が適用されている家は、築年数が長く耐震性も今の基準と比べると低いことから古い家と判断されて売却時に不利になりやすいです。

そもそも旧耐震基準が適用されているのは1981年の5月31日までに建築確認を受けた物件であり、2019年現在から考えるなら、40年ほど前になります。仮に耐震工事をして新耐震基準に該当する性能を持っていたとしても、築年数自体が経過しているため古い家に該当すると考えましょう。

古い家を売る4つの方法

古い家を売る際には、どのような方法で売却するかを考える必要があります。売却方法は複数あり、大きく4つの選択肢があります。

売却方法 メリット デメリット
古い家付きでそのまま売る ・解体費用が不要
・土地と建物、両方の購入希望者の需要を獲得できる
売却価格が下がることも多い
リフォームしてから売る 買い手がつきやすくなる 費用負担が大きくなりやすい
解体して更地にしてから売る ・空き家の管理が不要になる ・固定資産税が高くなる場合もある
・解体費用がかかる
不動産会社に買取を依頼する ・売却しやすい
・素早く売却できる
売却価格が安くなりやすい

同じ家でも売りかた次第で売却結果が変わることは多いです。それぞれの特徴の違いを把握して、どのような売却方法が自分にもっとも合っているか考えておきましょう。

古い家付きでそのまま売る

土地と建物の両方を所有しているなら、土地を古い家付きで売るという方法があります。中古住宅を探している人からの需要が見込めるだけではなく、土地を購入したい人の需要も獲得できる場合があります。

これは古い家は価値がほとんどないために売却時に値上がりの条件にならず、土地のみの金額とほとんど変わらない金額でやり取りされることが多いからです。

つまり、購入者は買ってから解体して新築物件を建てるということもあり、解体費用を含めても安価で土地を購入できる場合があります。需要を獲得するには金額設定を多少下げなければなりませんが、解体費用が不要な点はメリットです。

また、更地にすると住宅がある場合の軽減税率から外れてしまうため、固定資産税が高くなりますが、家付きの売却ならこれが起きない点も魅力でしょう。

売却期間が長くなってしまうと管理のコストはかかる場合もありますが、解体などの手間がかからないのは大きな魅力といえます。

リフォームしてから売る

築年数が経過した古い家でも、リフォームを施すことで物件の魅力は高められます。築年数を感じさせない、まるで新築のような仕上がりにすることも可能であり、細部まで手を加えて設備を新しくすることで、買い手はつきやすくなるでしょう。

ただし、リフォームには費用がかかり、売却価格でこれを回収できるとは限りません。リフォーム価格をすべて上乗せして売却するのは難しく、実施してもマイナスが出る可能性があるため注意が必要です。

また、全面的にリフォームをすると売主の趣味が出やすく、同じ趣味を持たない購入希望者は売却の選択肢から外れてしまいます。リフォームをすることでかえって売りづらくなることもあるため、行うなら最低限の箇所に限定したほうがよいでしょう。

それほど費用をかけず、かつ個人の趣味が強く反映され過ぎない範囲で行う必要があるため、スタンダードな内容に限定することが大切です。

解体して更地にしてから売る

古い家だと建物部分に需要がつかず、売却できないことも少なくありません。そのため、解体して更地にして売却することで、土地需要の人をピンポイントに狙って販売できます。解体費用がかかったり、固定資産税が高くなったりするデメリットはありますが、空き家の管理が不要になる点はメリットです。

ただし、1月1日時点で更地になっていると、固定資産税の軽減が受けられなくなる可能性があるため、この点には注意しなければなりません。

また、売却価格も上がりますが、これはメリットとデメリットどちらにもなりえるでしょう。好条件で売れる場合もあれば、金額が高いために売りづらくなることもあり、売り方次第でデメリットは解消できます。

不動産会社に買取を依頼する

不動産の売却は仲介を依頼して個人に売却するだけではなく、不動産会社に買取を依頼することも可能です。買取対応が可能な業者なら、個人で需要がつかない家でも売却でき、買い取ってもらえる可能性は高いです。

また、売却までもスムーズであり、通常数カ月程度かかるものが、最短1週間程度で売れることも少なくありません。早く売れる分価格は安くなり、市場価格の2~3割ほど安くなる点はデメリットですが、素早く確実に売りたい場合におすすめの方法です。

古い家を売る時の流れ

古い家を売却する際には、次の流れで売却活動を行います。

  1. 相場を調べる
  2. 不動産会社に査定を依頼する
  3. 売出価格を決めて売却活動が開始される
  4. 買主と売買契約を締結する
  5. 売買代金を受け取って物件を引き渡す

手順に沿って進めることで、古い家もスムーズに売却しやすくなります。

1. 売却相場を調べる

まずは自身で売却相場を調べることが大切であり、査定に出す前にある程度の相場を知っておかなければなりません。売却相場を知っておかないと、提示された査定額が適切かどうかが判断できないため注意が必要です。

価値判断を正しく行うためにも、土地総合情報システムや、レインズマーケットなどを参考にして、相場を知っておきましょう。

また、不動産会社の取引事例や実際に売り出されている物件を参考にすることもおすすめです。成約価格や売り出し価格は諸条件によって変動するため確実とはいえませんが、ある程度の目安を知る上では重要な指標となります。

参考:土地総合情報システム
参考:レインズマーケット

2. 不動産会社に査定を依頼する

売却相場を知った後は、不動産会社に査定を依頼し、実際にどれくらいの金額で売れそうかを確認します。

SUMiTAS(スミタス)ならネットで簡単に査定することができ、より正確な価格を知りたい場合には訪問査定も依頼できます。査定から仲介の依頼を出すまでがスムーズであるため、売却活動を素早く終えたい人におすすめです。

参考:SUMiTAS

3. 売出価格を決めて売却活動が開始

利用する不動産会社を決めた後は、売り出し価格を決定し媒介契約を結びます。その後、売却活動が本格的にスタートすると考えましょう。媒介契約は一般と専任、専属専任媒介の3つがあり、それぞれで特徴が異なります。

一般媒介契約と専任媒介契約は自分で買い手を探せますが、専属専任媒介契約では業者にすべてを委託しなければなりません。また、専任媒介と専属専任媒介契約は不動産会社1社としか契約できないといった制限もあります。

制限が多いほど不動産会社は力を入れて売却活動をしてくれるため、売却スタイルに合わせて契約を選びましょう。売出価格は不動産会社と相談して決めることが大切であり、査定額も参考にしながら適切な金額に決定します。

4. 買主と売買契約を締結

内覧を行い、買主が見つかった後は、売買契約を締結します。売買契約時には売却価格や引き渡し日、契約破棄となった場合のペナルティなどを定めます。

契約書に記した内容が絶対となるため、必要な条件はすべて売買契約書に記載しておきましょう。契約締結時には手付金として売却価格の一部を受け取るため、この金額も事前に、定めておかなければなりません。

仲介による売却では契約締結時に仲介手数料の一部を支払うことが一般的であり、残りは引き渡しが完了してから支払います。

5. 売買代金を受け取って物件を引き渡す

契約時に定めた日程で引き渡しを行い、手付金を除く残りの売買代金を受け取ります。引き渡しの際には物件に関する書類も渡す必要があるため、事前に準備しておきましょう。所有権の移転登記などを済ませ、引き渡しが完了した後に、残りの仲介手数料を支払います。

古い家を高く売る3つのコツ

売却価格が安くなりやすい古い家を高く売るには、次の3つのコツを押さえておくことが大切です。

  • ホームインスペクションを実施
  • 地盤調査で埋設物がないかを確認
  • 古い家を専門に売る不動産会社を選ぶ

売却方法を工夫することで、古い家も好条件で売却できるようになります。

ホームインスペクション(住宅診断)を実施

古い家は設備の古さや構造の劣化などが問題視されやすいため、ホームインスペクションを実施してこれらの不安を取り除いておきましょう。

ホームインスペクションによって家の状態を診断しておくことで、買主は不安がなくなり、よりスムーズに売却しやすくなります。また、診断結果によって瑕疵がないことがわかると、売却の条件もよくなり、高値で売りやすくなります。

地盤調査で埋設物がないかを確認

古い家は土地部分も昔のもので、これに不安を覚える買主は少なくありません。そのため、地盤調査を行い、土地の安全性を確かめておくことも大切です。

地盤調査によって土地に問題がないか、埋設物がないかなどを確認しておくと、土地売却時の信頼性を高められます。建物部分に問題がなくても、土地部分に問題があると売却しづらいため、土地の安全性も確認しておきましょう。

古い家を専門に売る不動産会社を選ぶ

不動産会社によって売却の得意分野は異なり、古い家の売却に強い業者もあります。不動産会社の得意分野の物件なら、他社よりも好条件で売却できることも少なくありません。

得意分野の業者を選ぶことはスムーズに売却しやすくなり、需要を獲得しやすくなって高値で売却できることも多いです。古い家を売却するための知識やノウハウもあるため、仲介による売却をするならおすすめです。

古い家を売る時の4つの注意点

築年数が浅い物件とは違って、古い家を売る際には次の4つの注意点を把握しておかなければなりません。

  • 更地にすると、タイミングによっては固定資産税が高くなる
  • 家を建てられない場合もある
  • 水道管の交換が必要になる場合もある
  • 土地の境界線を明確にしておく

注意点が守れていないとスムーズに売却できないだけではなく、売却時のコストが高くなってしまうこともあります。

更地にすると固定資産税が高くなる

更地にして売却する場合は、固定資産税が高くなることもあり注意が必要です。建物つきの土地なら軽減税率が適用され、固定資産税は減額されています。更地にすることでこれがなくなり、土地のみの固定資産税でもこれまでより高くなってしまう場合があることは理解しておきましょう。

固定資産税は毎年1月1日時点に課税額が決定するため、更地にするなら1月2日以降に行うことがおすすめです。

課税額が決定してすぐに更地にするなら、高額な固定資産税の対象となるまでに1年程度の猶予ができるため、解体するタイミングを配慮することが大切です。

家を建てられない場合もある

土地によっては建築基準法の制限を受け、新しく家を建てられないことがあります。そのため、解体をする際には、新しく家を建てるのに制限がないかを確認しておかなければなりません。

建築ができない土地では売却が難しくなることもあるため、売る前に不動産会社に相談しておくとよいでしょう。完全に家を建てられない場合だけではなく、大幅な制限が出ることもあるため、この点は確認しておかなければなりません。

水道管の交換が必要になる場合もある

古い家の水道管はサイズが小さい場合も多く、建て替える際には水道管を交換しなければならないこともあります。水道管の交換では数十万円程度の費用がかかることも多く、売却条件が厳しくなったり、コスト負担が大きくなったりすることも多いです。

古い物件では水道管を交換する必要性が高くなるため、注意が必要です。交換が必要な場合はその費用は売主と買主のどちらが負担するのか、売却時に交渉して決めておく必要があります。

土地の境界線を明確にしておく

古い土地は境界線が曖昧になっていることが多く、どこまでが自己所有の分なのかわかりづらいことも多いです。そのため、売却時には事前に土地の境界線を明確にしておく必要があり、これを怠ると売却時にトラブルになってしまうことも少なくありません。

特に地方の広い土地で、隣接地がある場合は権利関係が複雑になっていることも多いです。境界線を知るには調査が必要であり、土地の形状や場所によっては数カ月程度の期間がかかることも少なくありません。

調査の時間も考慮して、売却準備は早めに進めておくことが大切です。境界線の調査には数十万円程度かかることもありますが、トラブルを回避する費用と考えると高くはありません。後からトラブルになって賠償金などが発生することもあるため注意しましょう。

古い家はなるべく早く売却しよう

古い家は持っているだけでもコストがかかるため、放置せずに早めに売却することが大切です。売却時期が遅れるほどコストは高くなり、条件も悪くなってしまいます。

コストをかけずに少しでも高く売るためにも、早めに売却することを心がけ、事前準備は徹底して行いましょう。

参考:SUMiTAS