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土地を売るにはまず何をすべき?売却手順と高く売る方法を解説

土地を活用することはなかなか難しいですが、相続した土地を持て余している方も多いのではないでしょうか。土地は所有しているだけで、税金や手入れの費用がかかります。そのため、活用できない土地は、なるべく早く売却することがおすすめです。

今回は土地売却の基礎知識を紹介しますが、しっかりと把握しておくことで、土地売却が失敗せずスムーズに行えて、高値で取引きすることができます。はじめて土地売却をする方は、どうぞ最後までお付き合いください。

土地を売る3つの方法

土地を売る方法は1つではなく、次の3つの方法があります。それぞれの方法のメリットとデメリットについて解説するので、所有する土地に合った売却方法を選びましょう。

  メリット デメリット
仲介 相場価格またはそれ以上で売却できる可能性が高い 売却に一定の期間を要する
買取 スピーディかつスムーズに売却できる 仲介よりも価格が下がる
国に売却 国は買い上げる必要があるため高値で取引されることが多い 売却できるタイミングが合わないとできない

不動産会社の仲介で売却する

仲介とは不動作会社に買主を見つけてもらい、土地を売却する方法ですが、仲介で売却する方法は、最初に思いつく売却方法ではないでしょうか。この方法は、他の方法と比べても売却価格が相場かそれよりも高く売却できる可能性があります。

広く買主を募ることで一番良い条件の方に売却することが出来ます。ただし、他の方法と比べて売却期間がかかるデメリットがあり、一般的には3カ月程度の期間が必要です。

不動産会社に買取りを依頼する

不動産会社に、土地を買い取ってもらう方法もあります。不動産会社に直接買い取ってもらうので、売却時に販売活動の時間や手間がかかりません。また、スケジュールも立てやすく、スムーズに売却することができます。

ただし、仲介よりも価格が6~7割程度にまで下がってしまうこともあります。したがって、スピーディに売却したい方にはおすすめですが、高値で売却をしたい人にはおすすめできない方法です。

国に土地を売却する

土地は国が購入することもありますが、一般的には国から提案があって売却するということが多く、好きなタイミングで売却できるわけではありません。国はその土地を必要として買い取りたいので、売却をする場合は所有者有利で高値で取引されることが多いようです。

国が土地を売却するケースとは、道路や鉄道のための区画内に土地がある場合や、公共施設の建設区域内の場合があります。

土地を売る時の手順

土地売却をスムーズに行うためには、以下の手順を理解しておくことが大切です。

  1. 所有する土地の相場を自分で調べる
  2. 査定を依頼するのに必要な書類を準備する
  3. 査定を依頼して媒介契約を結ぶ会社を決める
  4. 売却活動が開始される
  5. 買主と売買契約を締結する
  6. 決済後に土地の引き渡しは行われる

何から始めればよいのか分からない方は、こちらをご覧になってください。

1. 所有する土地の相場を自分で調べる

まずは、不動産会社に依頼する前に、自分で土地の相場価格を把握することが大切です。相場価格を、不動産会社に相談する前に知っておくことで、販売価格を決定しやすくなりスムーズに売却活動が進みます。また、相場に見合っていない査定額を提示された場合に、気付くことができて騙されにくくなります。

土地の相場価格は、さまざまな方法で調べることができるので、1つの方法ではなく複数の方法で調べるとよいでしょう。土地の相場価格は、主に「実勢価格」や「公示地価」を参考にして、調査するのがおすすめです。

実勢価格とは、同じ条件下で取引された事例の平均値を割り出した価格ですが、国土交通省の「土地情報総合システム」で調べることができます。事例が少ない場合は、不動産会社の販売価格や査定額などを参考にするとよいでしょう。

公示地価とは、国土交通省が年に1回公表する全国の基準となる地価で、こちらは国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で検索ができます。公示地価は、実勢価格のように全てのエリアの価格は公表されずに、基準地点の1m²あたりの価格を公表しています。所有する土地の近くの基準地点を確認することで、およその価格を割り出すことができます。

2. 査定を依頼するのに必要な書類を準備する

慌てないように不動産会社に査定を依頼する前に、売却に必要な書類と資料を準備しておきましょう。査定の際に必要な書類や資料は、以下のものになります。

  • 本人確認ができる身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書

印鑑証明書と住民票は、役所やコンビニなどで入手することができますが、詳細はお住まいの市区町村のホームページで確認しましょう。

登記権利書と登記識別情報は、役割は同じものです。平成18年以前に発行されていたのが登記権利書で、それ以降に新しく発行されたのが登記識別情報になります。新しいほうは、情報が英数字の組み合わせで記載されています。

固定資産税納税通知書は毎年4月から6月に届きます。納税額、納期限などが記載された書類です。

3. 査定を依頼して媒介契約を結ぶ会社を決める

事前準備ができたら不動産会社に土地の査定を依頼しますが、その際には査定サイトを利用すると便利です。査定サイト「SUMiTAS」は、全国の不動産を適正価格で査定するほか、訪問査定も依頼することができるので、ぜひ活用してみてください。

査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類あり、自身に合った契約形態を選びます。それぞれの契約の違いは以下の通りです。

  仲介の依頼 自己発見取引 契約の有効期限 レインズ登録義務 業務報告義務
一般媒介契約 複数社可能 原則制限なし 義務なし 義務なし
専属専任媒介契約 1社のみ × 3か月以内 媒介契約締結から5日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 1社のみ 3か月以内 媒介契約締結から7日以内 2週間に1回以上

なお、上記の表中の「レインズ」とは、不動産売却の情報交換システムのことをいいます。全国にホストコンピューターを設置しており、不動産会社が会員となって、物件の登録情報を即座に検索できるシステムです。レインズに登録されることにより、広く不動産の情報を行き渡らせることができ、買主を見つける可能性を広げます。

参考:SUMiTAS

4. 売却活動が開始される

不動産会社と媒介契約を結んだら、土地の売却活動が開始されます。不動産会社が行ってくれる売却活動は、広告の打ち出しや情報をサイトへの登録、購入希望者の内覧対応などがあります。

5. 買主と売買契約を締結する

土地の購入希望者が見つかったら条件のすり合わせが行われ、お互いが条件に同意したら売買契約を締結します。専門的な手続き等は、不動産会社が行ってくれるので心配する必要はありません。

6. 決済後に土地の引き渡しが行われる

引渡し日に残りの代金を受領し、土地を引き渡します。そして当日中に司法書士が法務局へ出向き、売主から買主へ所有権移転登記を申請します。

土地を売る時に必要な費用

土地を売却するのにも費用がかかります。費用について知っておかないと後から思ったよりもお金が残らないなど不足の事態を起こす可能性もあります。何にどの程度かかるのか事前に理解しておきましょう。

種類 特徴
仲介手数料 仲介手数料には上限額が法律で定められている

 

・200万円以下 売却額×5%
・200万円超400万円以下 売却価格×4%+20,000円
・400万円超 売却額×3%+60,000円

印紙税 ・契約金額が高ければ印紙税も上がる
・令和2年3月31にまで軽減税率が適用
・1,000円から60,000円程度
譲渡所得税 ・利益がでた金額に譲渡所得税がかかる
・税率は所有期間により異なる
抵当権抹消費用 ・不動産1件につき1,000円
・司法書士へ依頼した場合は報酬として10,000円程度かかる

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料は、販売活動や売却手続きを行ってくれる不動産会社に支払いますが、成功報酬なので売却が成立した場合に発生する費用です。仲介手数料は、土地売却にかかる費用の中でも最も高額になります。

ただし、高額になるといっても、法律で上限が決められているので安心です。上限額は売却価格により変動しますが、仲介手数料の上限は以下の表で計算できます。

取引額 仲介手数料の上限
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却価格×4%+20,000円
400万円超 売却価格×3%+60,000円

仲介手数料を支払うタイミングは売買契約締結後に半額、引き渡し完了時に半額を支払うことが一般的です。

売買契約書にかかる印紙税

土地の売買契約書を作成した際に、収入印紙を貼付して納税をしますが、印紙税の額は契約金額が高いほど上がります。印紙税は、令和2年3月31日までに軽減税率(※令和2年3月1日現在)が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円超え500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億超え5億円以下 10万円 60,000円

もし、収入印紙を貼り忘れて印紙税を納めなかった場合は、本来の印紙税額にプラスして、印紙税額の2倍の「過怠税」を支払うことになるので注意しましょう。

売却益に課せられる譲渡所得税

土地を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。譲渡所得税がかけられる利益とは、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除をマイナスして出た金額です。

税率は土地の所有期間により異なり、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」で計算をします。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

抵当権抹消費用

ローンを組んで土地を購入していた場合は、抵当権がつけられており、売却をする際は抵当権を外す必要があります。その際には、ローンを完済するだけでなく、自身で抹消手続きが必要なので注意しましょう。抵当権抹消には、不動産1件につき1,000円の費用がかかります。

また、抵当権抹消手続きは司法書士へ依頼することが一般的であり、その際には、司法書士報酬が加算されます。

土地をできるだけ高く売る3つのコツ

誰もが、少しでも高値で売却したいと考えるものですが、今回は土地を高く売るための4つのコツを紹介します。

  • 土地の状態を良くする
  • 1月~3月の時期を狙って売却する
  • 境界線を明確にしておく

以上の内容を、不動産会社に依頼をする前に確認しておきましょう。

内覧時に備えて土地をよい状態に保つ

購入希望者の内覧前には、土地の状態を整えておくことが大切です。土地が雑草で生い茂っていたり、ごみが散乱していたりすると減額交渉されやすくなるため注意しましょう。

所有する土地が遠方にあったりして、なかなか清掃が難しい場合は、多少お金を支払っても、不動産会社に依頼してきれいにしてもらうのもよいでしょう。

1月~3月の時期を狙って売却する

実は、不動産が高く売れやすくなる時期があります。一般的に土地が高く売却できるのは、建物付きの場合は1月から3月、建物がない更地の場合は1月から3月より少し早い時期が狙い目です。高くなる理由は、新生活を始める人が多い4月に向けて購入をする人が多い傾向にあるためで、更地は建物を建てる時間が必要になるので少し早めになります。

ほかにも、人事異動が増える時期でもある9~11月も売れ時とされています。少しでも土地を高く売るためには、こうした需要が増える時期を狙うことも一つの方法です。

境界線を明確にしておく

土地の境界線が曖昧だと、購入後に隣接する土地の所有者とトラブルになる可能性があるため、購入希望者もなかなか購入に踏みきれないということがあります。

また、境界を確認できる「土地測量図」と「土地境界確認書」の作成には約3ヵ月の期間が必要なので、早めに準備しておくことが大切です。なお、測量費は100m²の土地で60万円から80万円かかります。

土地を売る時の10の注意点

土地を売る際に、気を付けたい10の注意点を紹介します。

  • 売却理由は前向きな理由を伝える
  • 不要な土地はとにかく早く売る
  • 売却する土地の情報を事前に把握する
  • 売却にかかる費用を算出して確認しておく
  • 相続した土地の場合は名義人が変更されているか確認
  • 古屋付き土地の場合は瑕疵担保責任を問われることも
  • 農地の場合は農業委員会・都道府県知事の許可が必要
  • 相場についての知識を事前に身につけておく
  • 査定後には査定書をもらう
  • 控除を有効利用する

これらの内容をあらかじめ把握しておくことで、土地売却の失敗を防ぎましょう。

売却理由は前向きな理由を伝える

買主に気持ちよく購入してもらうためには、売却理由は前向きなものを考えておくことが大切です。もちろん、嘘を伝えることはよくありません。あとでトラブルになる可能性もあるので注意しましょう。

例えば、離婚や住宅ローンの滞納によって土地を売却しなければならない場合など、マイナスになることはあえて話す必要はなく、「住み替えのため」という前向きな理由で伝えることをおすすめします。

不要な土地はとにかく早く売る

土地は使用していなくても固定資産税がかかり、市街化区域に指定されている土地は都市計画税も必要です。また、土地を利用していなくても手入れは必要で、その際には管理費用がかかります。自身で管理する場合は手間と交通費がかかり、誰かに頼めば依頼料が必要です。万が一、放置すれば雑草が生い茂って害虫が湧き、近隣住民とのトラブルにもつながりかねません。

土地売却にはある程度の手間と費用がかかるので、なかなか踏み出せないという方も多いでしょう。しかし、土地は所有するだけで、税金や管理費用がかかるため、早めに売却をすることをおすすめします。

売却する土地の情報を事前に把握する

土地を売却するためには、さまざまな情報が必要になります。そのため、あらかじめ土地の情報を集めて把握しておくことが大切です。

土地の情報とは、広さから境界、権利関係、用途地域、地盤、土壌などに関する情報ですが、場合によっては情報収集に費用と時間がかかるので早めに用意しておきましょう。また、建物が建つ土地の場合は、建物の情報も事前に把握しておく必要があります。

売却にかかる費用を算出して事前に確認しておく

土地を売却する際には、さまざまな費用がかかります。仲介手数料や印紙税など、一定にかかる費用を把握しておくことも大切ですが、場合によってはその他にも費用がかかることは忘れてはなりません。

例えば、古屋がある場合は解体費用が必要になったり、地盤によっては土地の調査費用が必要になったりすることもあります。このように、土地の状況によって加算される可能性のある費用についても、想定しておきましょう。

相続した土地の場合は名義人が変更されているか確認

相続した土地を売却する際は、名義人が自身に変更されているか確認しましょう。土地を売却できるのは原則として「不動産登記簿(登録事項説明書)」に記載された名義人だけです。土地を相続した際には、自動的に名義変更されることはないので、自身で行う必要があります。

相続登記は自身で行うことも可能ですが、添付書類の提出や法務局に出向く手間や時間を考えると、司法書士などに依頼するのが一般的です。

古屋付き土地の場合は瑕疵担保責任を問われることも

土地に古屋が建っている場合は、瑕疵担保責任に注意が必要です。瑕疵担保責任とは、見えない欠陥や不具合を買主が見つけた際に、売主が責任を持たなくてはならないことを意味します。

瑕疵担保責任の期間は、民法では買主が瑕疵を知ってから1年間の間に追及できることになっています。そのため、古家付きで土地を売却する際には、瑕疵担保責任によって補修費用を要求されたり、解約や損害賠償請求をされたりする可能性があることは、覚えておきましょう。

農地の場合は農業委員会・都道府県知事の許可が必要

農地は自分の土地であっても、許可なく農地以外で売却することはできません。なぜなら、農地は食糧を生産するための大切な土地なので、転用については農地法で制限がされているためです。

ただし、市街化地区域内にある農地の転用の場合は、農業委員会に届出を出すことで転用できます。4ヘクタール以下の市街化調整区域内の農地の転用は、都道府県知事の許可が必要で、4ヘクタール超の市街地調整区域内の農地転用は、国との協議のうえで都道府県知事の許可が必要になります。なお、地域の条件や状況によっては許可が下りない可能性もあるので注意しましょう。

相場についての知識を事前に身につけておく

土地の査定を受ける前に、自分自身でも土地の相場について知識を身につけておいた方が良いでしょう。万が一不適切な査定をされてしまった場合に気が付きやすくなりますし、なぜその金額になるのか質問しやすくなります。逆に知識がないと、査定された金額を鵜呑みにすることしかできません。

相場を調べる方法は複数ありますので、できるだけ複数の方法を使って多角的に押さえておくのが良いでしょう。

  • 周辺の類似物件の価格を調べる
  • 周辺の土地の過去の取引データを調べる
  • 路線価・固定資産税評価額などの公的価格を調べる

査定後には査定書をもらう

不動産会社に査定してもらった後は、査定書を必ずもらうようにしましょう。きちんとした査定書が手元に残れば安心ですし、他の不動産会社の査定書と比べることもできます。逆に、査定書を渡そうとしない不動産業者には要注意です。とにかく契約を早く取ろうとしていたり、全体的な対応が雑な可能性が考えられるからです。

控除を有効利用する

控除を利用することで、節税が可能です。例えば2011年・2012年に取得した土地を売却する場合に受けられる「長期譲渡所得の1,000万円特別控除」などがあります。これらの控除についてはさまざまな条件があり、当てはまる場合・当てはまらない場合があります。税務署や不動産会社など、専門家に相談して見極めるようにしてください。

査定サイトを利用して土地の売却をスムーズに進めよう

土地の売却は、人生の中でも何度も関わることのないイベントなので、絶対に失敗したくないものです。土地売却の成功に大切なことは、まずは信頼できる不動産会社を見つけることです。信頼できる不動産を見極めるためには、自信の売却の知識が重要になります。

普段の生活があると忙しいため、なかなか土地売却をはじめるきっかけをつかみにくいものです。その場合は、時間や手間がかからない査定サイトの利用からはじめてみましょう。

参考:SUMiTAS