売却査定 お役立ちコラム

無料 不動産売却査定を依頼する

マンション売却の15個の注意点|タイミング別で徹底解説!

マンション売却で失敗したくないなら、注意すべきポイントを理解することが大切です。この記事で紹介するタイミング別の注意点を理解し、マンション売却の成功につなげましょう。

この記事では、査定前、不動産会社選び、売却活動中、引き渡し・決済後と、タイミング別で注意点を紹介しています。現在の状況に合わせた注意点を確認できるので、初めからすべて覚えられなくても問題ありません。一通り大まかに把握した後は、それぞれのタイミングごとに、再度この記事で注意点をチェックしながら行動すれば大丈夫です。まずは査定前の注意点を確認することから始めましょう。

【査定前】マンション売却の前に確認すべき注意点

査定前の注意点は4つあります。相場の把握、必要書類の準備、マンション売却にかかる費用の把握、売却前のリフォームの必要性についてです。4つの注意点を理解してから査定を依頼しましょう。

1. 査定前に相場を把握しておく

マンションを売ろうと考えたら不動産会社に査定を依頼しますが、その前に自分でもいくらで売れそうか、相場を把握しておきましょう。相場を把握しておくことで、資金計画が立てやすくなったり、査定額が適正なものか見極めることができるメリットがあります。

相場は自分で調べることが可能です。過去に成約した取引情報を調べる方法と、現在販売されている物件価格を調べる方法を紹介します。

過去の取引情報を調べる

公益財団法人東日本流通機構の特設サイト「レインズマーケットインフォメーション」で、過去に実際に取引された成約価格を調べる方法です。まずは、所在地や駅からの距離、間取りなどの条件が、売りたいマンションに近い物件を探しましょう。近い条件の物件の成約価格を調べることで、相場を把握できます。

細かく条件を設定でき、条件に当てはまる物件の成約価格が表示される仕組みです。該当する物件の成約価格をすべてチェックすることで、おおよその相場観をつかめます。一方で、条件に当てはまる物件が0件になる可能性があることも理解しておきましょう。

参考:レインズマーケットインフォメーション

現在売り出し中物件の価格を調べる

物件情報サイトをチェックして、現在売り出されているマンションの価格を調べる方法です。自分のマンションと似た条件の物件がいくらで売り出されているのか調べ、比較することで相場を把握します。

検索項目では、所在地や最寄駅からの距離、広さ、築年数、間取りなどを入力して似た条件の物件を探しますが、この場合分かるのは売り出し中の価格です。実際に売れた価格ではないため、あくまでも参考程度に考えるようにしましょう。

2. 必要書類は余裕を持って準備する

査定時、媒介契約時、売買契約時、引き渡しなど、マンション売却の流れを進めていく中で、提出または提示する書類がいくつかあります。あらかじめ必要書類を把握しておくことで、必要なタイミングがきたときでも焦らずに済むため、余裕をもって準備をしましょう。

また、紛失した書類がある場合、取得に時間がかかることもあります。ギリギリに準備をして紛失に気付いた場合、契約当日などに書類が揃えられない可能性もあります。例えば売買契約時の場合、取得に時間がかかる間に買主が心変わりして、売買契約が破棄になってしまうことも考えられます。

以下は、マンション売却の際に売主が用意する必要書類と取得場所、必要なタイミングをまとめたものです。なお、査定時は、ネット査定か訪問査定かなど、査定の方法により必要書類が大幅に変わるため、必要なタイミングの項目には含まれていません。場合により他にも準備が必要な書類もあるため、査定時に必要なタイミングも含めて、詳細は不動産会社に確認しましょう。

必要書類 取得場所 必要なタイミング
身分証明書(免許証や健康保険証) 本人所有 媒介契約時、売買契約時、引き渡し

マンションの権利証

登記識別情報

本人所有(マンション購入時に受け取っている)
※紛失した場合は司法書士に依頼して取得する
媒介契約時、売買契約時、引き渡し
登記簿謄本 法務局 媒介契約時、売買契約時、引き渡し
実印・印鑑証明書 最寄りの市区町村の役所 売買契約時、引き渡し
マンションの管理規約 本人所有(マンション購入時に受け取っている)

媒介契約時

売買契約時

固定資産税納税通知書 毎年4~6月に自宅に届く 売買契約時
購入時の売買契約書 本人所有(マンション購入時に発行したもの) 確定申告時

※購入時の売買契約書は、マンション売却時にはなくても問題ありません。必要なのは確定申告の際です。

3. マンション売却には費用がかかることを把握しておく

マンションの売却にかかる費用を紹介します。費用と概要を表にまとめましたので、準備にお役立てください。

概要 費用
仲介手数料 ・法律で上限が決められている
・売買価格によって上限額は異なる
400万円を超える売買は、「売却価格の3%+60,00円+消費税」が上限額
抵当権抹消費用(登録免許税)、司法書士への報酬 ・売却するマンションのローンが残っている場合に必要
・司法書士に手続きを依頼することが多いため、報酬も必要になる
登録免許税が1物件につき1,000円、司法書士に依頼する場合は報酬として10,000円程度支払う
印紙税

・売買価格によって印紙税額が変わる
・平成26年4月1日から令和2年3月31日まで軽減措置がある※令和2年3月現在

売買契約書に記載の物件価格による(詳細は国税庁のホームページで確認できる)
住所変更登記の費用、司法書士への報酬 ・登記簿謄本にある住所と住民票上の住所が異なる場合に必要
・司法書士に手続きを依頼することが多いため、報酬も必要になる
住所変更登記にかかる手数料も含めた金額として、司法書士へ10,000円程度の報酬を支払う
引っ越し費用 ・住み替えの場合に「売り先行」で仮住まいが必要になる場合、引っ越し費用は2回分必要になる 場合による
ローンの残債を一括繰上返済する手数料 ・ローンの残債がある場合、完済する必要がある
・一括繰上返済に手数料がかかる
ローンの残債+手数料は金融機関による
譲渡所得税 ・売却による利益が発生した場合に必要
・税率は、マンションの所有期間が5年以下か5年超かで変わる
居住用物件の場合、3000万円の特別控除がある(詳細は国税庁のホームページで確認できる)
その他 リフォーム費用やハウスクリーニング費用がかかるケースもある 場合による

他にも費用や税金の支払いが必要になることがあります。詳細は不動産会社の担当者や、司法書士・税理士などの専門家に確認しましょう。

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁+マイホームを売ったときの特例|国税庁

4. 売却前のリフォームは基本的にしない

できるだけ高く売りたいからと、印象をよくするために売却前にリフォームを検討する場合は注意が必要です。リフォームしたからといって、売却価格が高くなるとは限りません。

リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、高くなってしまい売れにくくなることがあります。そのため、売却価格に反映できず、リフォーム費用分損もすることがあります。リフォームを検討する場合は、事前に不動産会社に相談をしてください。

【不動産会社選び】マンション売却をする際の不動産会社を選ぶ注意点

どの不動産会社に依頼するかによって、売却で数百万円単位の差が出ることもあります。マンションをできるだけ高く売りたいのなら、優秀な不動産会社を慎重に選ぶことが大切です。この段階での注意点は3つあります。注意点をおさえて、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

5. 不動産売却査定サイトの活用

SUMiTAS(スミタス)なら、早くて簡単なうえ、高い分析力による正確な査定により適正な価格を知ることができます。高すぎるために売れ残ったり、安くて損をしたりしないよう、ベストな提案のもと売却をスムーズに進めていけることでしょう。

参考:SUMiTAS

6. 重要なのは会社の規模よりも担当者

不動産会社を選ぶ際に重視すべきなのは、会社の規模よりも担当者が信頼できる人かどうかです。営業担当者の知識量や交渉力、コミュニケーション能力によって、取引の条件が良くなることもあります。それではどのように信頼できるかどうかを見極めるのかというと、以下の3つをチェックしてみてください。

  • 宅建士の資格を持っているかどうか
  • 経験が長く実績が豊富かどうか
  • 質問をしたら親身になって答えてくれるかどうか、その答えが的確なものかどうか

宅建士の資格を持っていることを前提に選びましょう。ほとんどの場合、資格を持っていれば名刺に書いてあります。宅建士の資格があれば専門的な知識を持っているため安心です。

ただし、専門的な知識があっても実務ができないという人もいるため、長い経験や実績があるほど信頼できます。そして、人柄も重要なポイントです。相談したら親身になって対応してくれる担当者であれば、信頼度がぐんと上がります。話の内容も、曖昧ではなく具体的に提示してくれるなど、的確な答えやアドバイスをくれる担当者は理想的です。

7. 囲い込みをする不動産会社に注意

不動産会社が自分の顧客の中から買主を見つけるまで囲い込み、買主と売主の両方から仲介手数料をもらう両手取引を狙うこともあるため、注意が必要です。囲い込みを受けると成約まで時間がかかってしまうため、いつまでもマンションが売れないということもあります。ほとんどの場合、売主は囲い込みの事実を知りません。

それではどうしたら囲い込みを防げるのかというと、ストレートに担当者に確認するのが確実です。不動産会社と契約をする前に必ず、担当者に囲い込みをしないかどうか確認するようにしましょう。

「囲い込みをしないか」と尋ねることが失礼ではないかと不安になるかもしれませんが、問題ありません。囲い込みをされて売却に時間がかかることがないように、あらかじめ手を打っておきましょう。

【売却活動中】マンション売却の注意点

売却活動中の注意点は2つあります。ポイントは、「なかなかマンションが売れなかった場合の値下げについて」と「内覧までにしておくこと」です。それぞれどのように対応するべきかを解説します。

8. 値下げする際は担当者とよく相談する

なかなかマンションが売れなかった場合は、値下げを検討します。どのタイミングで値下げをするか、いくらまで値下げをするのかを決定するのは、素人では難しいです。どうしても価格を下げたくないという心理があるため、あと少し今の価格のまま粘ってみようと考えてしまう人もいることでしょう。

値下げをするなら「今がベスト」「今を逃すと売れにくくなる」というタイミングがあります。不動産の売買に慣れた担当者であれば、ベストなタイミングのアドバイスをもらえるので、よく相談して決めましょう。

まず自分で「ここまでなら妥協できる」という価格を決めておくのもおすすめです。また、値下げ幅を工夫することで売れやすくなることがあります。例えば1,000万円→990万円という値下げは、検索に引っかかりやすくなり、桁が変わってお得感が上がることがメリットです。担当者に相談することで、このように効果的な戦略を提案してくれることもあります。

9. 内覧前は掃除と整理整頓が必須

内覧の申し込みが入ったら、部屋の掃除と整理整頓を行いましょう。整理整頓は、売り出しを決めた時点で取りかかったほうがよいです。いつ見学の申出があってもいいように、早めに整理整頓や不用品の処分などをして部屋をきれいにしておきましょう。

ポイントは、なるべくモノを処分してなくすことです。モノが少なくなるだけで、部屋が広くきれいに見えます。内覧時に部屋が汚い状態だと印象が悪くなってしまうため、きれいに見せることが大事です。特に、水回りは汚れやすく生活感も出やすいため、念入りに掃除しておくことをおすすめします。

【売買契約時】マンション売却の注意点

売買契約時の注意点は4つです。売買の契約を交わす重要なタイミングとなります。注意点をよく確認して、トラブルが起こることがないようにしましょう。

10. 契約前に契約内容をよく確認する

売買契約は解除することが難しいため、契約を締結する際は、内容をよく確認して見落としのないようにしましょう。また、引き渡しの期日など、重要な契約条件に不明確な部分があった場合、後でトラブルになることもあるため注意が必要です。

契約違反による解除は、売買価格の10~20%程度の違約金が発生します。例えば売買価格が1,000万円の場合の違約金は、100万~200万円が相場です。そのため、契約の締結は慎重におこないましょう。

11. 物件の問題点は買主に隠さず伝える

近隣の騒音や異臭、雨漏り、日照障害など、物件に問題がある場合は、契約前に必ず買主に伝えることが重要です。売りたいからといってマイナス要素を隠して売ることのないようにしましょう。買主に物件の問題を隠して売り、契約後に問題が発覚した場合、契約解除や損害賠償などの「瑕疵担保責任」に問われる可能性があるため注意が必要です。

瑕疵担保責任は、物件の問題を全て買主に伝えた場合は、特約により免責にする事もできます。そのため、問題点は必ず伝えたほうが売主自身のためになります。売却の際に不動産会社から告知書の記入を求められることがあるので、その際には正直に問題点を記載しておきましょう。口頭だけで伝えるよりも、文章に残しておいたほうがトラブル防止に役立ちます。

12. 購入者のローン審査が通らない場合は契約白紙になることも

買主がローンを利用する場合、購入を決断してからローンの審査を申し込みます。売買契約の締結後でも、審査が通らなかった場合は、特約によって契約白紙になることもあるため、審査の結果を聞くまでは安心できません。

万が一契約が白紙になった場合、不動産会社に支払った仲介手数料は戻ってきます。買主から受け取った手付金は返却しなければならないため、手付金はすぐに使用しないように注意しましょう。

【引き渡し・決済後】マンション売却の注意点

引渡し・決済後の注意点は3つあります。引渡し・決済を無事に終えることができれば、マンションは買主の手に渡るため、最後の重要な段階です。注意点をよく確認しながら、最後まで慎重に進めていきましょう。また、売却後の確定申告に関する注意点もあわせてご覧ください。

13. 鍵を紛失したら錠ごと交換が必要

引渡し時までに、家の鍵はすべて集め、完全な状態にしておく必要があります。もし紛失した鍵が1つでもある場合は、錠ごと交換しなければなりません。

例外として、紛失した鍵があることを買主に正直に伝えて了承を得られた場合には、そのまま引き渡すこともできます。紛失した鍵があることを隠し、スペアキーを作ってごまかさないようにしましょう。後で大きなトラブルとなるため、まずは正直に伝えてみて、鍵の交に関しては事前に打ち合わせるようにしてください。

14. 当日は時間がかかるケースもある

引渡し・決済当日は、融資実行手続きに時間がかかることもあります。金融機関によって、1~2時間近く時間がかかる場合もあるため、当日はなるべく別の予定を入れないようにしましょう。

また、実印や銀行印、通帳など、当日必要なものを忘れてしまった場合は、当日中の引き渡しが不可能となるケースもあるため注意が必要です。必要なものをよく確認して、早めに準備を済ませておきましょう。

引き渡しの時間は、午前中がおすすめです。そうすることで、忘れ物などのトラブルが起こっても、当日中に引き渡しができる可能性があります。

15. 売却益が出ない場合も確定申告は行う

基本的に、確定申告は売却益が出た場合に行うものです。しかし、売却益が出ない場合も、確定申告をすることで節税できる可能性があります。築年数が経っているマンションは、購入時よりも値段が下がっているのが一般的なので、売却益が出ないことがほとんどでしょう。マイナスになった場合は特例を使用し、所得と損益通算をすることで、所得税の還付を受けることができます。

確定申告は、マンションを引き渡した年の翌年2月16日~3月15日までが期間です。なお、売却益が出たのに確定申告をしないと、脱税とみなされて延滞税などのペナルティが課せられるので気をつけましょう。

マンション売却の注意点を把握してスムーズに活動を進めよう

この記事でマンション売却の注意点を15個紹介しましたが、一気にすべて覚える必要はありません。いきなりすべてを覚えるのは大変ですが、各段階ごとであれば注意点は2~4個程度です。タイミングに合わせてこの記事を読み返していただき、注意点を理解しながら売却活動をスムーズに進めていきましょう。

これらの注意点をおさえておけば、売却に関する失敗を防ぐことができます。特に重要なポイントは、「信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。SUMiTAS(スミタス)を利用して信頼できる不動産会社を選びましょう。

参考:SUMiTAS