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【事例あり】田舎の土地活用は難しい?活用方法を理解して最適な選択をしよう

所有している土地を余らせてしまうことはもったいないため、何らかの方法で活用することが大切です。土地は持っているだけでコストがかかるため、活用しなければただ費用だけを負担することになって損をします。

しかし、田舎にある土地だと何に活用して良いかわからず、持て余してしまう人は少なくありません。田舎の土地でも活用はできるため、どのような方法があるのかを知り、余った土地を有効活用しましょう。

田舎で活用が難しい土地の3つの特徴

田舎にある土地も積極的に活用したいものですが、都市部と比較すると、土地活用の難易度が上がる場合が多いです。特に次の3つの特徴に当てはまると、活用のためのハードルはさらに上がるでしょう。

  • 地形により活用が難しい土地
  • 規制があるために活用が難しい土地
  • 規制はないが土地活用が難しい土地

所有する土地が、これらに該当しないかどうか確認して、現在持っている不動産で土地活用が可能なのか考えていきましょう。

地形により活用が難しい土地

ひとくちに土地といっても、地形は場所によって異なり、複雑な地形をしていると、活用が難しいことも少なくありません。例えば、三角形の形の土地だと希望する建物をうまく立てられないケースが考えられます。また、保有している土地全体の面積自体はそれなりにあっても、それぞれが別々の場所にあり1箇所あたりの面積が狭い場合は、活用方法が大きく限定されてしまいます。

また、これまで何も活用したことがない土地を、何らかの方法で使用するためには、整地や土壌の整備を行わなければならない場合もあります。これらには費用がかかることも多く、初期費用が高くなってしまうこともあります。

土地活用を考えるうえで地形は重要な要素であるため、土地の面積や形状から土壌の状態まで、詳しくチェックしておくことが大切です。

規制で活用が難しい土地

所有している土地だからといって、すべて個人の自由に使えるわけではありません。土地やエリアによっては、何らかの制限がかけられていることもあり、法規制がかかっている場合は活用が難しくなりやすいです。代表的な法規制としては、次のものがあげられます。

規制 内容
市街化調整区域 建物の建築を制限する
農地法 農地以外の利用を制限する
宅地造成等規制法 宅地造成を制限する
急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律 自然災害を免れるために土地活用の制限をする
都市緑地法 良好な都市環境を守るための法律
地すべり等防止法 山の崩壊を防ぐために土地活用を制限する
土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律 土砂災害対策のために土地の活用を制限する
森林法 森林生産力の向上を目指した法律
自然公園法 自然の風景地を保護するための法律

規制によっては、都市部でも該当する場合があります。活用前にはこれらに該当していないかを確認しておかなければなりません。

仮に規制がかかっていたとしても、その範囲内でなら活用は認められているため、規制に則った土地活用の方法を考えることが必要です。

自分の土地が市街化調整区域かどうか調べる方法

土地の規制については、まず市街化調整区域かどうかを調べるようにしましょう。市街化調整区域とは「原則として市街化を抑制する区域」のことで、建物の建築などに制限がかけられます。

市街化調整区域の調べ方には以下のような方法があります。

  • 不動産会社で確認する
  • インターネットで確認する
  • 自治体の担当部署で確認する

1つ目として、不動産会社に問い合わせてみて市街化調整区域かどうかを確認する方法があります。土地活用を検討しているといったことを伝えて調べてもらうとよいでしょう。

また、自治体のホームページで「都市計画情報」など調べることで自分の土地が市街化調整区域かどうかを確認できます。例えば、東京都の場合は「都市計画情報等インターネット提供サービス」で閲覧可能です。

参考:都市計画情報等インターネット提供サービス

ただし、自治体によってはホームページでこうした情報を掲載していないこともあります。そうした場合には、自治体の窓口に電話で問い合わせたり直接訪問したりするとよいでしょう。具体的な問い合わせ先は自治体によって異なりますが、「都市計画課」などで問い合わせ可能です。

自分の土地が農地だった場合の活用法

自分の土地が農地だった場合、建物を建てて土地活用することが難しくなります。この場合、以下のような活用法を考えるとよいでしょう。

  • 他の農家に売却する
  • 他の農家に貸し出す
  • 農地転用する
  • 市民農園にする

まずは、他の農家に売却したり貸し出したりできないか検討してみるとよいでしょう。農地は原則としてそのままでは建物を建てて土地活用するといったことができません。建物を建てるには「宅地」に転用する必要がありますが、農地法により農地の転用は規制されているからです。ただし、農地のまま利用する分には問題ありません。

一方で農地転用も検討してみましょう。農地転用とは農地を宅地に地目変更するための手続のことで、農業委員会の許可を得る必要があります。農業振興地域に指定されている地域だと原則として農地転用できない点には注意が必要です。農地転用できれば、宅地として売却するといったことも可能になります。

ただし、農地は市街化調整区域にあることも多いので土地活用するのであれば他の規制についてもチェックしておくことが大切です。

最後に、市民農園として市民に農地を貸したり、農業作業体験として利用したりする方法もあります。農業作業体験としての利用にはさまざまな方法があり、具体的には以下の通りです。

  • 特定農地貸付法による方法
  • 農園利用方式による方法
  • 市民農園整備促進法による方法

それぞれ目的や手続が異なるため、事前にチェックしておくようにしましょう。

規制はないが活用が難しい土地

法規制が掛けられていると、土地活用のハードルは上がりますが、反対に規制がなくても活用しづらい土地はあります。それは端的にアクセスが悪く使いづらい土地で、そもそもそこに行くまでに手間や時間がかかりすぎると、土地活用を行うまでのコストが高額になってしまうことも少なくありません。

また、そもそもアクセスが悪い人里離れたような場所で、土地活用をしようと思っても、具体的に何が適しているのかアイデアが出てこないことも多いです。規制さえなければ、例えば家を建てて住んだり、賃貸物件を建築して収益化を目指したりすること自体は可能です。

しかし、それらの方法で活用したとしても、アクセスが悪いと生活するのに不便なため、住むことは現実的ではありません。そして、人が集まらない場所に賃貸住宅のようなものを作っても、入居者の獲得は難しいです。

このように周囲に人がいない、需要がほとんど見込めない土地では、収益化を目指すための土地活用が極端に難しくなることは理解しておきましょう。

田舎の土地活用で考えられる3つの収益モデル

田舎にある土地を活用して収益を上げる現実的なモデルとしては、次の3つがあげられます。

  • 土地に建物を建設して貸す
  • 土地自体を貸す
  • 土地の使用貸借をする

これらはあくまで方法論のひとつで、必ずしも正解とは限りません。あくまで選択肢のひとつで、土地ごとにもっとも適した活用方法は、それぞれ違うことは理解しておきましょう。

土地に建物を建設して貸す

周囲に人が多くて生活需要がある場合は、土地に建物を建てて、それを貸し出すという収益モデルが考えられます。これは、賃貸住宅が代表的な例としてあげられ、入居者が獲得できれば収益化も見込みやすいでしょう。

すでに土地を所有していれば費用も建築費だけで済み、土地から購入して賃貸経営を始めるよりは、比較的安価で済みます。ただし、貸し出す建物の需要が本当にあるのか見極めが必要で、これに失敗すると赤字になることは少なくありません。

需要がどれくらいあるか、最低限の需要だけでも赤字になることはないかを確認して、事業計画を念入りに立てたうえで取り組む必要があります。

土地自体を貸す

建物を建築するだけの費用がかけられなかったり、手間をかけたくなかったりする場合は、土地自体を貸し出して自由に使ってもらうことも可能です。土地のみの貸し出しなら初期費用がほとんど不要で、賃貸住宅を建てる場合などのように、借金を抱えるリスクが少ないです。

リスクが下がる分、収益性も低くなりますが、より堅実に運用したい人にはおすすめです。また、土地の貸し出しは個人だけでなく、企業に預けて事業利用してもらい、より多額の利益を出すことも可能であるため、一度相談してみるとよいでしょう。

土地の使用貸借をする

収益性はもっとも低くなりますが、使用貸借目的で、土地を貸し出すという方法もあります。使用貸借とは、建物の建築以外で土地を利用することで、いわば建築の用途以外に限定して、土地を貸し出す収益モデルです。使用貸借で活用されるケースとしては、次の4つがあげられます。

  • 駐車場利用
  • トランクルームの建設
  • 資材置き場として使用
  • 野立て看板用地として使用

これらは収益性がそれほど高くないため、その目的で土地を貸しても、賃料はそれほど手元に入ってきません。しかし、利用者を獲得しやすい方法ではあるため、どうしても活用方法が思いつかない場合には、何もしないよりは使用貸借で活用してもらっているほうがよいでしょう。

土地ごとに適した活用法は異なるため、専門家のサポートを受けながら決めていくことが大切です。SUMiTASでは土地の賃貸経営コンサルも行っているので、お気軽にご相談ください。

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【目的別】田舎の土地活用方法8選

田舎の土地活用の方法はさまざまありますが、代表的な例をあげると次の8つです。

土地活用方法 メリット デメリット
アパート経営 経営次第で安定して儲かる 初期費用が高い
収益を出すことが難しい
事業用借地 初期費用がかからない 事業者を見つけるのが難しい
戸建て賃貸住宅 家族需要があるならニーズを獲得しやすい アパート経営より収益率は下がる
コインパーキング経営 駐車場利用があるなら利益を出しやすい
初期費用が安い
周辺に人がいない地域では活用が難しい
資材・重機置き場 初期費用が安い 広いスペースが必要
サ高住(老人ホームや介護施設)経営 利益を大幅に出せる可能性がある
国から補助金が出る
初期費用が高い
トランクルーム 初期費用が安い 広いスペースが必要
太陽光発電 補助金が出る場合がある 利益率が低い

それぞれの特徴の違いを知り、自分に合った土地活用の方法を探しましょう。

アパート経営

入居者を見込める環境にあるなら、集合住宅を建築して、アパート経営をするという方法があります。賃料の設定や部屋数次第で利益は大きく変わりますが、好条件で入居者を獲得できるなら、長期的かつ安定的な収益を得られることも少なくありません。

しかし、現在建物がない場合は建築費用にお金がかかりやすく、建物があっても賃貸利用するための整備やリフォームなどで、高額な初期費用がかかることは少なくありません。

加えて、需要がない土地では、どれだけ立派な住居を作っても入居者は獲得できないため、地域性によって最初からアパート経営に向かない場合もあります。ある程度人がいなければ成立しない活用方法であるため、人の少ない地域だとおすすめはできません。

事業用借地

事業用として企業に土地を貸し出し、その賃料を収入として得るビジネスモデルがあります。事業用借地として使えるのは、企業が活用したいと思う土地に限られるため、そもそもこちらから申し出たものすべてが、活用してもらえるとは限りません。

基本的には、国道など主要な通りに面している土地や、周辺の交通量が多い地域だと、企業への貸し出しが可能な場合があります。また、企業に貸すことで確実に利益は得られるものの、土地の条件や企業が提示する金額次第で、思ったよりも利益が出ないというケースもあるため、注意が必要です。

戸建て賃貸住宅

賃貸利用するなら集合住宅だけではなく、戸建て住宅を建設するという方法もあります。戸建て住宅ならファミリー需要を獲得しやすく、かつ一度住むと長期間になることが多いため、退居による利益減少の心配をする必要が少ないです。

集合住宅に比べて建築コストが低い点も魅力で、もし需要がなければ自分の居住用にするという選択肢もあります。しかし、収益の面でいえばアパート経営のほうが儲かることは多く、賃料から得られる最大収入は、基本的にはアパート経営のほうが上と考えましょう。

例えば、戸建て住宅の家賃を15万円としアパートの家賃を50,000円とします。入居者が一人ずつなら戸建て住宅のほうが利益は高いですが、仮にアパートの部屋が10戸だったとすると、全員入居すると最大利益は50万円と戸建ての倍以上です。

入居の条件次第ではアパートのほうが利益は高く、収益を追求するモデルとしては、集合住宅のほうが適していることは覚えておきましょう。

コインパーキング経営

国道沿いや主要な道路が周辺にあって、車通りが多いなら、コインパーキングの経営がおすすめです。コインパーキングは初期費用が安く、需要が多いほど利益が大きくなりやすいため、収益化もしやすいです。

時間貸しだと、設備を導入しなければならないため初期費用は上がりますが、それでも他の活用方法と比較すると安価でしょう。基本的には、観光地などで短時間滞在が多いなら時間貸し、生活需要やビジネス利用が多い地域であれば、固定客を獲得できる月極のスタイルがおすすめです。

資材・重機置き場

広いスペースが必要なものの、初期費用をかけずに活用できるのは資材・重機置き場にした際のメリットです。ある程度土地が整備されているなら、設備などを導入する必要がなく、土地によっては費用をまったくかけずに活用を開始できる場合もあります。

ただし、初期費用がない分リターンも少なく、収益性がそれほど高くないことは理解しておきましょう。

サ高住(老人ホームや介護施設)経営

少子高齢化が進む日本では、老人ホームや介護施設の需要が高まっており、これを建設するための補助金制度なども提供されています。サービス付きの高齢者向け住宅を建設する場合は、新築なら最大135万円、リフォームなら最大180万円の補助金が受けられるといったメリットがあります。

なお、サ高住の令和2年度の補助金は以下の通りです。

  補助率 限度額
改修 1/3 180万円/戸
新築 床面積30㎡以上 1/10 135万円/戸
床面積25㎡以上 120万円/戸
床面積25㎡未満 90万円/戸

さらに、固定資産税や不動産取得税の減額といった制度もあります。

固定資産税 5年間 税額について2/3を参酌して1/2以上5/6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合を軽減
不動産取得税 (家屋)課税標準から1,200万円控除/戸
(土地)家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額

※いずれも30㎡以上/戸、10戸以上といった要件有

これらを上手に活用することである程度費用を抑えられるでしょう。しかし、それでも費用が高いことは確かで、大規模な建物を建築するとなると、億単位の費用がかかることも少なくありません。

また、建設したあとの経営方法も考えなければならず、オーナー業としての知識や経験がないと、円滑な運営をすることは難しいです。

トランクルーム

資材や重機置き場からグレードアップするなら、コンテナを設置して、トランクルームを建設するという方法もあります。トランクルームなら維持費もかからず、ある程度土地を整備するだけで簡単に設置できます。

リターンはそれほど大きくありませんが、周辺に自宅などがあって需要が見込めるなら、少しずつでも利益は上げられるでしょう。

太陽光発電

太陽光発電は設置時に自治体から補助金を受けられる場合があり、より安価で設置できることがあります。

例えば東京都であれば「住宅用太陽光発電初期費用ゼロ促進事業」を利用可能です。この補助金を利用するには、リース、電力販売、屋根借り等により住宅所有者の初期費用ゼロで太陽光発電を設置する事業者を利用する必要がありますが、条件を満たせば太陽光発電1kwあたり10万円(令和2年度)の支給を受けられます。

補助金の有無や補助内容については自治体によって異なるため、確認しておくとよいでしょう。太陽光発電では、貯まった電気は電力会社に売却可能で、これによって収益を上げられます。

ただし、売電価格は下がっている傾向にあり、売却しても設置コストを回収するまでには、かなりの期間がかかることも多いです。実際に収益化するためには長期間を要するため、すぐに利益が出ないことは理解しておきましょう。

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自分の目的に合った土地活用を探す2つのポイント

所有する土地に合った活用方法を探すためには、次の2つのポイントを押さえることが大切です。

  • 最初から土地活用方法を1つに絞らないこと
  • 不動産のプロに土地活用プランを相談する

これらのポイントを把握して、目的に合った活用方法を考えましょう。

最初から土地活用方法を1つに絞らないこと

土地活用の方法は複数あり、選択肢は豊富です。そのため、最初から活用方法を1つに限定せずに、幅広い選択肢を見て、その中から決めることが大切です。

活用方法は不動産会社に相談できるため、一度相談してアドバイスを受けることをおすすめします。そして、提案してもらった内容を参考にして、どれがよさそうか入念に検討してみるとよいでしょう。

不動産のプロに土地活用プランを相談する

不動産会社では、土地活用プランの資料を持っていることが多いため、これを請求してどのような方法があるのか知っておくとよいでしょう。

まずは、どのような方法で活用できるのかを知っておかないと、所有する土地に合った活用方法や、自分の目的に合った収益モデルが見えてきません。選択肢を知り、その中から最適なものを選ぶためにも、不動産会社が提示する土地活用プランの資料を参考にしてみましょう。

田舎での土地活用が難しい場合は売却を検討しよう!

土地活用の方法にもさまざまありますが、実際に上手に活用できるかどうかは、地域性によっても異なります。田舎だと都市部よりも条件が悪くなりやすく、そもそも活用自体が難しいこともあるため、この場合は売却を検討することもひとつの方法です。

土地活用の方法に迷って何もせずに放置したり、無理に活用しようとして失敗したりするくらいなら、売却して少しでも利益を得たほうがお得です。田舎の土地を売却するなら査定サイトを使って、好条件を提示する不動産会社を見つけましょう。

SUMiTASなら、個人情報の入力をせずにネットで簡単に自動査定ができます。詳しく調べたい場合には、詳細な査定や売却方法の相談も可能ですのでサイトを利用して、少しでも高値で売れるよう工夫をしましょう。

参考:SUMiTAS

田舎の土地活用の流れ

最後に、改めて田舎の土地活用の流れを確認しておきましょう。

田舎の土地活用の流れは以下の通りです。

  • 専門家に相談する
  • 市場調査を行う
  • 会社と契約する
  • 機材を搬入し、施工を開始する

専門家に相談する

まずは専門家に相談しましょう。

田舎の土地活用は法律による規制や地域性など考慮しなければならないため、専門家の意見が必要です。具体的には土地活用をメインに行っている建築会社や不動産会社などに相談することをおすすめします。

規制の問題など解消せずに話を進めても、後でやっぱり土地活用できなかったといったことになりかねません。

市場調査を行う

規制や地域性などについて専門家に確認したら、選択可能な土地活用を実施することを想定して市場調査を行ないましょう。土地活用は事業として行なうものですから、必ず市場調査を行なうことが大切です。

例えば、駐車場としての活用を考えているのであれば朝、昼、夜と分けてどの程度の交通量があるのか、また周辺の駐車場の状況はどうなっているのかなど確認します。

会社と契約する

市場調査を行い、実施する土地活用が決まったら、土地活用を行なうための会社と契約します。

例えば、駐車場投資でも月極駐車場を選ぶと不動産会社に問い合わせるだけでよいですが、コインパーキング経営を考えているのであれば専門の会社と契約するのが一般的です。

契約内容によって機材を一括購入するパターンや、リースで利用するパターン、土地だけ貸し出すパターンなどさまざまですので事前によく説明を受けるようにしましょう。

機材を搬入し、施工を開始する

契約が済んだら必要お金を支払い、機材搬入~施行へと進んでいきます。仮に駐車場経営を選ぶのであれば施行期間もそこまでかからないでしょう。

一方、サ高住施設の建設など補助金の手続の問題もあり契約から完成まで年単位で時間がかかることもある点に注意が必要です。

田舎の土地活用はまず需要があるか見極めることが大切

田舎で所有している土地を活用するなら、まずはそこに需要があるかどうかを見極めなければなりません。需要があるなら地域性に合った活用方法を考え、なければ売却することがおすすめです。土地の状況に合った方法で活用し、土地を使って上手に利益の獲得を目指しましょう。

なお、土地活用を検討される場合はご自分で考えるのはもちろん、プロの意見を取り入れることも重要なことです。

SUMiTASでは土地活用の相談をお受けするのはもちろん、土地の賃貸経営コンサルも実施しておりますので、ぜひ一度ご相談ください。

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