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不動産を査定する際の種類と方法!高額査定のためのコツも解説

不動産を査定するタイミングは、売却を検討したときや相場価格を把握するためなど、人によってさまざまです。売却や相場価格を把握するための不動産査定は、不動産会社へ依頼することが一般的ということはご存じだと思います。しかし、どのような基準や査定方法で査定額が算出されているかまでは、知らないという方も多いでしょう。

今回は、不動産の査定を受ける前に知っておきたい査定方法などの知識と、査定額をアップさせるコツを分かりやすく解説します。

不動産の査定の種類

不動産会社に査定を依頼する際には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類の方法があり、一般的にはどちらの査定も無料で行うことができます。ここでは「机上査定」と「訪問査定」のメリット、デメリットをまとめて解説します。比較しながら、自身にはどちらの査定が必要なのか見てみましょう。

机上査定:過去のデータをもとに査定額を算出

机上査定は簡易査定とも呼ばれます。これは、物件の情報を元に簡易的に査定額を概算する査定方法です。不動産会社に出向くことなく、物件の情報を提出するだけで算出できるため、とても手軽な方法です。本格的に売却を始める前に、物件の売却相場を知りたいという人におすすめの査定方法です。

机上査定のメリット

机上査定の最大のメリットは手軽さにあります。ネットで不動産の情報を入力するだけで、簡単に査定を行うことができます。Webサイトから査定できるため、深夜や早朝など時間を気にすることなく、好きな時間に査定ができます。また、近所の人や家族にも知られずに査定することができ、早ければ瞬時に、遅くとも数時間から1日程度で査定額を知ることができます。

机上査定のデメリット

机上査定のデメリットは、査定価格の正確さに欠けるという点です。机上査定の査定額は、取引事例などを参考に算出しているため参考価格になります。また不動産会社によっては、机上査定に対応していない会社もあり、訪問査定を勧められる可能性があります。

訪問査定:実際に物件を見て査定額を算出

訪問査定は、不動産会社が実際に物件を見て査定する方法ですが、机上査定よりも細かな条件が反映されるため、より正確な査定額を算出することができます。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、実際にプロの目で見て査定額を算出してもらえる点です。実際に見て査定額を算出するので、売却価格に近い正確な査定額を知ることができます。また担当者に直接会うことができるため、不動産会社の良し悪しを判断する際にも役立ちます。

訪問査定のデメリット

訪問査定のデメリットは、手間がかかることです。不動産会社と打ち合わせを行い、訪問日を合わせる手間はもちろん、当日は立ち会う必要があります。加えて、査定結果が出るまでに3日から4日程度の日数が必要です。

不動産の3つの査定方法

不動産の査定額を導き出す方法は1つではなく、複数の方法を組み合わせて算出されています。不動産の種類や取引方法によって査定方法が異なります。今回は代表的な査定方法である「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つを詳しく解説します。

査定方法 特徴
取引事例比較法 似た条件の不動産を取引事例を元に条件等で調整を行い査定額を算出する方法
原価法 物件を新たに建築した際にかかる費用から、建物の経過年数に応じて調整し査定額を算出する方法
収益還元法 その不動産から将来どの程度収益が得られるか計算して査定額を算出する方法

取引事例比較法

取引事例比較法は、マンションや土地の査定に利用されることの多い査定方法です。売却する不動産と、条件の似た不動産の過去の取引事例を参考に比較する方法です。取引事例を基に物件の立地条件や個別性、査定時点での不動産相場を加味し、査定額を算出します。これが取引事例比較法です。

一通りの流れを説明すると、例えば500m²ある土地Aの査定額を算出するためには、まずは近くにある似たような条件の土地B、土地C、土地Dを参考に平均的な金額を算出します。平均単価を割り出したら、土地Aの500m²数に掛け合わせて出た金額から、立地条件や物件の個別性を判断したり、不動産市場の動向を見たりしながら、加算・減算を繰り返して査定額を算出します。

原価法

原価法は、戸建ての査定に利用されることが多い査定方法です。物件を取壊したと仮定して、再び建物を立て直した場合に、どのくらいの費用がかかるのかを計算し、さらに築年数に応じた減価修正を行って金額を算出します。

計算式は、以下の通りです。

原価法 = 再調達価格 × 延べ床面積 × 減価修正(残耐用年数÷耐用年数)

計算式に当てはめて説明すると、例えば築年数が15年、延床面積が100m²の木造住宅で、木造の単価が20万円とした場合、「20万円×100m²×{22年(耐用年数)-15年}÷22年=620万円」と査定額が出ます。

耐用年数に関しては「戸建ての査定チェックされる4つのポイント」で記載しているため確認してみてください。

収益還元法

収益還元法は、賃貸物件に利用されることが多い査定方法です。不動産の収益性に着目した査定方法で、その不動産が将来どのくらい稼ぎだせるのか、その収益力に基づいて査定を行います

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類の割り出し方法がありますが、「直接還元法」は、1年間の収益の利回りで割る方法です。一方「DCF法」は、ディスカウントキャッシュフロー法のことを指し、一定の投資期間から得られる収益と、一定期間後の物件価格を予測して合計します。

DCF法のほうが正確に査定を行うことができますが、計算が難しいため、直接還元法を利用することが多いようです。

戸建ての査定チェックされる4つのポイント

一戸建てやマンションなど建物の査定で、評価されるポイントを解説します。建物はどのような点が審査に影響してくるのか、見ていきましょう。

建物の構造と耐用年数

戸建てやマンションなどの建物の場合、構造と耐用年数で評価されます。そのため、築年数が耐用年数に近いほど、査定額は低くなります。

耐用年数に関しては税法で定められており、構造別の耐用年数は以下の通りです。

構造の種類 耐用年数
木造 22年
鉄骨造(骨格材厚さ3mm以下) 19年
鉄骨造(骨格材厚さ3mm~4mm) 27年
鉄骨造(骨格材厚さ4mm以上) 34年
RC造 47年
SRC造 47年

耐震基準

現在、日本では大きな地震が頻発しているため、中古物件を購入する際、買主は耐震基準を重視する傾向にあります。よって、戸建てが耐震基準を満たしているかどうかは、査定に大きな影響を与える可能性があります。

1981年6月1日に耐震基準が見直されたため、それよりも前に建てられた建物は、新しい耐震基準を満たしていない可能性があります。新たな耐震基準を満たしていない場合は、耐震診断や耐震補強工事が求められ、費用がかかることもあります。

方角と立地

建物の方角や立地も、査定額に大きな影響を与えます。方角は、日当たりが良い南向きは人気が高いため、査定額がアップする傾向にあります。逆に日当たりの悪い北側は人気が低いため、査定額がダウンする恐れがあります。

また、日本では夏は湿気が多いため、風通しの良い立地が好まれる傾向にあり、風通しの良い場合も査定額が高くなりやすいようです。

間取り

間取りは、広くてたくさんの部屋があれば、査定額がアップするわけではありません。実は、万人受けするシンプルな間取りのほうが需要があるため、こだわって作った間取りや二世帯住宅など、少し変わった間取りの戸建ての場合は、販売期間が長引く傾向にあります。なお、ニーズが高いのは3LDKや4LDKです。

マンションの査定でチェックされる4つのポイント

ここで、マンション特有の査定ポイントを解説します。マンションは戸建てと違い、住居スペース以外の査定ポイントがあるため、ひとつずつ確認してみましょう。

マンションの築年数

マンションの築年数が古くなるほど、資産価値は下がっていきます。

項目 価格(万円) 面積(m²) m²単価(万円)
築0~5年 5,105 66.32 76.97
築6~10年 4,486 68.46 65.53
築11~15年 4,083 69.60 58.65
築16~20年 3,411 68.66 49.67
築21~25年 2,183 62.46 34.95
築26~30年 1,686 57.16 29.49
築31年~ 1,759 56.40 31.19

マンションの相場価格の一般的な下落の動きは、1年目ですぐに10%ほど下落し、その後2年目から10年目までは緩やかに下落していきます。価格は70~80%を維持しながら下降していくため、急激に価値が落ちることはありません。ただし、一部の立地の良いマンションは、年数問わず下落しにくい傾向にあるようです。

部屋の階数とベランダの向き

マンションも戸建てと同様に、南向きが人気が高くて査定額がアップします。また、階数は高いほうが査定額が上がる傾向にあり、3階以上が特に査定額に影響を与えているようです。

他にも日当たりの良さや、風通しの良さ、眺望なども査定額に大きな影響を与えます。角部屋や広いベランダなども人気が高いため、査定時にはアピールポイントになるでしょう。

マンション全体の管理状況

マンションは、自身が住んでいる住居スペースだけでなく、マンションの管理状態によっても査定額が変わります。管理状況が良好であれば、マンションの評価が上がり価値も上がります。

なお、管理状況の良し悪しは、管理人の有無やエントランスや廊下などの共有部分の清掃、メンテナンス状況などで決まります。

共用施設の充実度

マンションの共用施設が充実しているかどうかも評価に関わってきます。共用施設とは、マンションの購入者だけが使うことができる施設のことです。人気の共用施設があると購入の決め手になることもあるため、査定額のアップが期待できます

人気の高い共用施設は、実用的な宅配ボックスやカーシェアリング、公園、キッズルームなどです。近年は、健康志向の方が増えているため、健康を維持できるフィットネススタジオの人気も高まっています。

土地の査定でチェックされる4つのポイント

土地の査定の際は、どのような点が注目されるのでしょうか。土地は、見た目だけではなく、他にもさまざまなポイントが査定の対象になっています。4つのポイントを確認してみましょう。

面積と形状

面積は、ただ広ければ査定額が上がるというわけではなく、用途や目的にあった面積や形状であるかどうかが査定額に影響します。基本的に建物は四角い形をしているため、台形や三角形などの変わった形状の土地は、建物を建てても無駄に余ってしまうため人気がありません。そのため、同じ面積でも形状の悪い土地は査定額も低くなります。

都市計画区域かどうか

都市計画区域とは、市町村の中心部を含み一つにまとまった都市として整備、開発または保全する必要がある地域のことで、指定は都道府県が行います。なお、都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに区分されています。

「市街化区域」は、すでに市街化を形成している区域で、10年以内に優先的角計画的に市街化を図るべき地域です。法的な開発規制は緩く、利用用途の幅が広いので高い査定額が期待できます。

一方「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域とされ、開発が制限されています。そのため、利用用途が制限されるので「市街化区域」よりも査定額が下がります。

接する道路の条件

土地が接する道路や画地の条件も、査定の対象になりますが、具体的な条件は主に3つあります。1つ目は、接面道路の幅で、出入り口として利用するのに十分かどうかが大きな決め手になります。

基本的には、接面する道路の幅員が土地の用途に適していると評価は高くなります。ただし、道路の構造上出入り口として利用できない場合は、いくら幅員が広くても、評価は下がります。

2つ目は接面する道路の舗装の有無で、コンクリートやアスファルト舗装が施されている道路のほうが、評価は高くなります。

砂利道など舗装がされていない道路の場合は、査定額に響く可能性があります。3つ目は土地の接面道路の高低差で、特に土地のほうが低い場合は排水や日照面で不利なことが多く、査定額が大幅にダウンする可能性があります。

このように土地の状況だけではなく、接面する道路の状態や状況によっても査定額が変わります。

土壌汚染などの問題がないか

土地に土壌汚染があったり、埋蔵文化財、地下埋蔵物があったりした場合は、査定額に大きな影響を与えます。もし土壌汚染の場合がある場合は、専門の機関による調査が必要になり、別途費用も発生します

不動産の査定額を高める4つのコツ

不動産の査定額を少しでもアップする方法を知りたいところでしょう。査定額を上げるコツとして、次の4つの方法があります。

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 自分でも相場を調べて事前に把握しておく
  • 物件の強みを整理して積極的にアピールする
  • 整理整頓を行って内覧時に良い印象を与える

これらのコツを、ぜひ査定の前に試してみてください。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼する際は、一社ではなく必ず複数社に依頼することがおすすめです。査定額は不動産会社により幅があるため、複数社に査定を依頼して査定額を比較し、一番高く売却してくれそうな不動産会社を選びましょう。

適正価格でスムーズな売却をするには、より良い不動産会社に依頼することが大切です。SUMiTASなら、ネットで簡単に査定を依頼でき、適正な価格で査定してくれます。さらに、売却活動の際も全国ネットワークによりいち早く買主を見つけることができます。また、売却活動を家族などに知られたくないという人も、世に情報を出さない秘密厳守の売却活動も可能です。

参考:SUMiTAS

自分でも相場を調べて事前に把握しておく

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を把握しておくことも大切です。相場を把握しておくことで、査定額が適正であるか判断することができます

相場価格を調べる方法はいくつかありますが、不動産会社が出しているサイトで、条件の似ている不動産を探して比較する方法があります。この場合、実際に売り出されている不動産を参考にできます。

マンションや戸建てなどの建物の場合は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」というサイトで調べることができます。こちらでは、直近1年間で売買された価格情報を検索することが可能で、実際に売買された情報を見ることができる点が魅力です。

また、土地や建物の相場価格を調べたい場合は「土地総合情報システム」というサイトで調べられます。こちらは国土交通省が、不動産取引を実際に行った人が対象のアンケート結果を、データベース化したサイトです。

物件の強みを整理して積極的にアピールする

査定時に、物件の良さをアピールをすることは大切です。どこに強みがあるのかを整理して積極的にアピールしましょう。また、物件そのものだけではなく、共用部分や周辺の環境の利便性などもアピールすることを忘れずに行いましょう。

ハウスクリーニングを行って内覧時に良い印象を与える

査定を受ける前に部屋の掃除などをして、できるだけ良い状態の物件を見せる工夫をしましょう。特に、水回りは査定時の重要なポイントになるため、念入りに掃除をしておきたいものです。

水回りの汚れがひどい場合は、ハウスクリーニングを依頼してもよいかもしれません。また、家の中の物は片付けておき、部屋をできるだけ広く見せるようにしましょう。

不動産の魅力を伝えて高額査定を実現させよう

不動産の査定は、さまざまな視点から行われるので、不動産会社によって幅があります。そのため、物件の魅力をうまくアピールすることで、査定額をアップさせることも可能です。

査定は一社ではなく複数社に依頼して、比較しながら不動産会社を選択しましょう。もちろん査定額だけではなく、担当者の対応なども合わせて判断してください。また、査定を行う前の準備も大切です。査定に関する知識を深め、より高額な査定を出してもらいましょう。

参考:SUMiTAS

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