離婚にまつわる財産分与の方法!後悔しないための売却準備をしよう

これまで二人で財産を形成してきた夫婦が離婚した場合、二人の財産をどのような方法で分けるのでしょうか。離婚する前に財産分与の流れや方法をある程度把握すれば、後々慌てることなく手続きを進めることができるため安心です。

今回は、財産分与の一般的な流れや方法、財産分与を行う際の注意点などを紹介します。

家の財産分与の流れ

離婚をする際には、結婚している期間に夫婦で形成した財産を二人で公平に分ける必要があります。家の財産分与に関してはそれほど簡単とは言えず、場合によっては大きなトラブルに発展する可能性があるため慎重に行いましょう。

家の財産分与を行う場合は、以下の4つのステップで行われます。

  1. 名義人を確認する
  2. ローン残額を確認する
  3. 現在の不動産の価値を調べる
  4. 話し合い

それぞれのステップについてさらに詳しく紹介します。

1. 家の名義人を確認する

財産分与を行う場合に、夫婦のどちらが自宅の名義人になっているのか確認しましょう。一般的には夫名義になっているケースが多いのですが、場合によっては夫婦共有名義であるケースや、夫婦いずれかの親族の名義になっている場合もあります。夫婦両者の認識が異なる場合もあるでしょう。

もし家の名義人が誰になっているのか分からなければ、法務局に行って確認することができます。登記事項証明書を取得すると家の名義人を確認できます。登記事項証明書は該当不動産の管轄エリアにかかわらず、どこの法務局でも取得できることから、すでに家を離れている場合でも最寄りの法務局で取得できます。

2. ローン残額を確認する

家の名義人が誰かを確認した後は、ローンの残額も確認する必要があります。財産分与を行う際、残りのローンの状況次第では財産分与の結果が変わってくるのです。さらにローンの名義人や保証人も確認してください。

場合によっては不動産の名義人とローンの名義人が異なるケースがあります。例えば不動産は夫婦の共有名義であったとしても、ローンの名義人が夫の単独名義である場合もあります。このような場合は、のちに行う財産分与の割合を決める際に影響することになります。一般的には、ローンの支払いを続ける夫の方が財産分与の割合が多くなる傾向があります。

これらの内容の詳細は、借り入れをしている金融機関に直接問い合わせて確認できます。お互いの認識のズレを修正するためにも、これらの内容は事前にしっかりと確認しましょう。

3. 現在の不動産の価値を調べる

次に現在の不動産の価値を調べます。不動産の価値は流動的であり、購入時の価格より上がることもあれば、下がることもあります。財産分与を行う場合、今の不動産の価値を元にして財産分与の額が決定されます。不動産購入時の不動産の価格ではなく、財産分与を行う段階における不動産の価値を調べる必要があるのです。

不動産の価値を調べる方法としては、国土交通省の「土地総合情報誌システム」等を活用して調べることが可能です。しかしこちらのサイトは実際の価値と多少誤差が生じる傾向があることから、参考までに活用することをおすすめします。実際に不動産の価値を調べる際は、不動産鑑定士や不動産会社などのプロフェッショナルに依頼することをおすすめします。

参考:土地総合情報誌システム

4. 話し合い

住宅ローンが残っている場合は、まずは債務額を照らし合わせオーバーローンであるのかアンダーローンであるのか確認します。アンダーローンとは、ローンの残額に対し家の価値が高い場合です。オーバーローンとは、ローンの残額に対し家の価値が低い場合です。家を売却した売却代金をローンの残債に当てたとしてもまだローンが残る状態です。それらを踏まえて財産をどのような割合で分けるのか、いずれかが住み続けるのかなど詳細を夫婦同士で話し合いましょう。特にオーバーローンの場合はいずれかが不足分の残額を支払い続ける必要があるため、トラブルに発展しないように慎重に話し合う必要があります。

もし話し合いでまとまらなければ、離婚調停や裁判によって判定を下す必要があります。そうなると時間や費用がかかり両者の心理的な負担も増えることから、調停や裁判はできる限り避けたいところです。

家の財産分与を行う主な2つの方法

家の財産分与を行う方法は、主に以下の2つになります。

  • 一旦財産を売却して財産を現金にして夫婦で分与する
  • 財産の評価額を正確に計算して夫婦で公平に分与する

それぞれの内容をさらに詳しく解説します。

【おすすめ】財産を売却して現金化してから分与する

夫婦が結婚中に共同で得た財産は、夫婦の共有財産になります。したがって離婚後にトラブルなく家の財産分与を行うのであれば、家の売却を行い現金化してから夫婦で平等に分ける方法があります。

不動産を売却するのであれば、信頼のできる不動産会社に査定をしてもらい、できるだけ条件のいい売却方法を検討しましょう。査定する際は簡単に不動産の売却査定を行えるサイト「SUMiTAS」(スミタス)を利用するといいでしょう。

SUMiTAS(スミタス)は、全国の査定実績から分析された正確な査定を行います。また、SUMiTAS(スミタス)は全国ネットワークの販売力で、条件のいい買主を迅速かつ的確に見つけることが可能です。スムーズな売却を行う為にも信頼のできる不動産会社と効率良く進めましょう。

参考:SUMiTAS

財産の評価額を算出して半分づつになるよう分与する

仮に財産を現金化しない場合であったとしても、財産を鑑定して評価額を算出してもらい、ちょうど半分になるように財産を分与することも可能です。後になって公平に分与されていないことが判明すると、大きなトラブルに発展することになりかねません。

財産を査定する際は、できる限り専門家である不動産鑑定士などに依頼して、正確かつ公平な鑑定を行うことが大切なポイントと言えるでしょう。

財産分与にともない家の名義を変更する方法

財産分与にともなって家の名義を変更する場合には、いくつか必要な書類を用意して手続きを進める必要があります。また、法務局に登記申請を行ってから実際に登記が変更されるまでの期間ですが、通常は1〜2週間ほどかかります。必要書類の収集にも想像以上に時間がかかることから注意が必要です。財産分与に伴い名義変更の手続きを行う際は、全ての作業を早め早めに行うことをおすすめします。

家の住宅ローンが残っている場合の財産分与

家の住宅ローンが残っている場合は、不動産の名義やその後の住まい状況などにより財産分与の手続きの流れが左右されます。財産分与は場合によっては大きなトラブルに発展することもあるため、状況に合わせて適切に対応する必要があります。ここでは、いくつかのケースを見ながら財産分与の中身について紹介します。

不動産は夫名義・離婚後も夫が住み続ける場合

もっとも多いケースでは、不動産の名義が夫名義であり住宅ローンも夫名義である場合です。このようなケースにおいて離婚後に夫がそのまま家に住み続ける場合は、それほど大きな問題は生じません。

債務が残るオーバーローンの場合には、負債は財産分与の対象にはならず、債務が残らないアンダーローンの場合はローンの残債を超過する部分を夫婦二人で分けることになります。

不動産は夫名義・離婚後は妻が住み続ける場合

不動産の名義が夫名義であり、離婚後に妻がそのまま家に住み続ける場合はトラブルに発展する傾向があるため注意する必要があります。仮に夫がローンを払えなくなった場合に家が競売にかけられることになり、買受人が決まったら妻は家から出ていかなければなりません。その為、夫の経済状況などに配慮して柔軟に対応できる心構えが求められます。

不動産が共有名義の場合は住宅ローンの債務者も二人になる

不動産が共有名義でオーバーローンの場合、残った住宅ローンの債務者は夫婦それぞれになります。そのいずれかが離婚による収入減等により先々の支払継続が難しいと思われるような場合には、夫婦間売買や不動産を任意売却するという選択肢もあります。任意売却する際は金融機関の同意が必要になりますが、競売に比べて任意売却は比較的高く物件が売れやすい傾向があります。

しかし夫婦間売買や任意売却を行う場合は、金融機関の同意や様々なリスク、問題が伴いますので、まずは弁護士や専門家に相談することをおすすめします。SUMiTAS(スミタス)では各種法律の専門家と連携し、任意売却等のご相談にも対応しています。

家の財産分与を行う際の3つの注意点

実際に家の財産分与を行う場合は、以下の3点に注意する必要があります。

  • 贈与税が発生する可能性がある
  • 譲渡所得税が発生する可能性がある
  • 公正証書を残してトラブルを回避する

それぞれ具体的に解説します。

贈与税が発生する可能性がある

離婚の際に家の財産分与を行なった場合、基本的には贈与税は発生しません。しかし明らかに財産分与の額が大きい場合など、離婚における際の財産分与の趣旨である「離婚後の生活保障」を逸脱するようなケースでは、贈与税の対象になることがあるので気をつけましょう。

離婚後財産分与する際は夫婦二人だけで決めるのではなく、弁護士など第三者を含めて話を進めることをおすすめします。財産分与の制度趣旨に沿うように、適切に手続きを進めることが大切です。

譲渡所得税が発生する可能性がある

離婚の財産分与をおこない結果的に不動産を譲渡した場合は、譲渡した側に譲渡所得税が発生する可能性があります。具体的には、不動産の購入時の価格より高い価格で譲渡することができた場合は、譲渡所得税が発生します。

家や不動産、株式や債券などの有価証券、高額な美術品やゴルフ会員権など、所得税法上「資産」と認められている財産を譲渡した場合は、譲渡取得税の対象になります。譲渡所得が発生したら必ず税務申告を行ってください、場合によっては追徴課税などの対象になると余分な出費がかかります。

公正証書を残してトラブルを回避する

家の財産分与を行う際の3つ目の注意点としては、離婚の際には公正証書を作成して夫婦が決めた離婚条件をできる限り具体的に証書に記載する点です。

離婚の際に夫婦で口約束した場合には、時間が経つと気持ちが変わり合意内容と異なる主張を始めることはよくあります。一旦合意した内容を主張したとしても、その合意内容が証拠として残ってなければその主張が認められない可能性もあるため注意が必要です。

トラブルを事前に回避するためにも、財産分与に関する合意内容は公正証書に残すことをおすすめします。公正証書は公文書として法的効力を有することから、のちに争いが起こった場合、自らの主張を裏付ける有力な証拠となりうるのです。

財産分与は離婚成立日から2年以内であれば家庭裁判所に請求することが可能です。その際公正証書の存在はあなたにとって心強い味方になることでしょう。

家を財産分与する場合は売却の検討をしよう

離婚時の財産分与を行う際は、できる限り公平に行うことが大切です。しかし、一般的に結婚の際に夫婦二人で得た財産はさまざまなものがあり、特に家を財産分与する際はなにかとトラブルが発生するケースがあるため気をつける必要があります。

離婚した際、家をどのように財産分与するのかは多くの人が悩みます。特に夫婦のどちらか一方がそのまま住み続けた場合や、残っている家のローンを途中で払わなくなった場合など、何かとトラブルが発生しやすいのです。未然にトラブルを防ぐためには、財産分与の際は該当不動産を売却してその売却益を夫婦間で分けることをおすすめします。

今回は家を財産分与した際の売却の流れや方法についてお伝えしました。今回の記事を参考にして、財産分与の際はスムーズに売却ができるように事前にしっかり準備すると良いでしょう。

参考:SUMiTAS

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