不動産(マンション/一戸建て/土地)の売却査定なら【SUMiTAS(スミタス)】~無料で全国の不動産を売却・賃貸ダブル査定~

不動産のご購入をお考えの方はこちら
フリーダイヤル 0120-000-939
不動産売却査定メニュー

対応時間:9:00~18:00(年末夏季休暇は除く)

売却査定 お役立ちコラム

不動産を売るときに知っておきたい
役立つ情報を配信!

離婚時の家の財産分与の方法は?流れや注意点を丁寧に解説!

これまで二人で財産を形成してきた夫婦が離婚した場合、二人の財産をどのような方法で分けるのでしょうか。

離婚する前に財産分与の流れや方法をある程度把握すれば、後々慌てることなく手続きを進めることができるため安心です。

今回は、財産分与の一般的な流れや方法、財産分与を行う際の注意点などを紹介します。

離婚したときの財産分与とは何か

財産分与とは、離婚の際に結婚して夫婦で築き上げた共有財産を分けることです。

財産分与には「清算的財産分与」「扶養的財産分与」「慰謝料的財産分与」の3種類があり、それぞれで内容が異なります。

清算的財産分与夫婦が婚姻中に形成した財産を分ける
扶養的財産分与離婚して元配偶者が困窮する場合の扶養
慰謝料的財産分与元配偶者等を傷つけたことに対して発生する慰謝料

一般的に、離婚時の財産分与と言えば「清算的財産分与」を指します。

財産分与の対象となる共有財産とは、2人が結婚してから協力をして取得・維持したもののことで、該当する財産は以下のようなものがあります。

  • 現金、預貯金
  • 有価証券、投資信託
  • 家(土地や建物などの不動産)・車
  • 家具、家電製品
  • 保険解約返戻金
  • 退職金
  • 負債(住宅ローンなど)

一方で、特有財産と呼ばれる以下の財産は、財産分与の対象にはなりません。

  • 婚姻する前からそれぞれが持っていた財産
  • 結婚している間に夫婦の協力とは無関係に得た財産

独身時代に貯めた預貯金や相続によって得た不動産などが該当します。

例外もありますが、財産分与は2人で2分の1ずつ分けるのが原則です。

このように、結婚して夫婦で築いた財産を折半することを財産分与と言います。

家の財産分与を行う主な2つの方法

家の財産分与を行う方法は、主に以下の2つになります。

  • 売却して財産を現金にして夫婦で分与する
  • 財産の評価額を正確に計算して夫婦で公平に分与する

それぞれの内容をさらに詳しく解説します。

【おすすめ】財産を売却して現金化してから分与する

夫婦が結婚中に共同で得た財産は、夫婦の共有財産になります。

したがって離婚後にトラブルなく家の財産分与を行うのであれば、家の売却を行い現金化してから夫婦で平等に分ける方法がおすすめです。

不動産を売却するのであれば、信頼のできる不動産会社に査定をしてもらい、できるだけ条件のいい売却方法を検討しましょう。

「SUMiTAS(スミタス)」なら、簡単に不動産の売却査定を行えますSUMiTAS(スミタス)は、全国の査定実績から分析された正確な査定を行います。
また、SUMiTAS(スミタス)は全国ネットワークの販売力で、条件のいい買主を迅速かつ的確に見つけることが可能です。

スムーズな売却を行う為にも信頼のできる不動産会社と効率良く進めましょう。

参考:SUMiTAS

財産の評価額を算出して半分ずつになるよう分与する

仮に財産を現金化しない場合であったとしても、財産を鑑定して評価額を算出してもらい、ちょうど半分になるように財産を分与することも可能です。

後になって公平に分与されていないことが判明すると、大きなトラブルに発展することになりかねません。

財産を査定する際は、できる限り専門家である不動産鑑定士などに依頼して、正確かつ公平な鑑定を行うことが大切なポイントと言えるでしょう。

家の名義変更の方法

夫が名義人・債務者の家を妻が取得する場合など、名義変更を行うケースもあります。

名義変更の手続き自体は、それほど難しいものではありません。

しかし、財産分与となる家に住宅ローンが残っているかどうかで、名義変更の仕方が変わるため注意が必要です。

ここでは、それぞれの名義変更の方法や注意点について解説します。

家の住宅ローンが残っている場合

家に住宅ローンが残っている場合は、名義人と居住者によって、名義変更の有無や手続きの方法が変わります。

ここでは、以下3つのパターン例について確認していきましょう。

  • 家の名義は夫、離婚後も夫が住み続ける場合
  • 家の名義は夫、離婚後は妻が住み続ける場合
  • 家の名義が夫婦共有名義の場合

1つずつ、解説していきます。

家の名義は夫、離婚後も夫が住み続ける場合

家の名義人が夫で、そのまま夫が住み続ける場合は、名義を変える必要がないので大きな問題はありません。

通常、夫が家を引き取ることになる場合は、家の価値の半分を現金で妻に支払い財産分与をします。

家の名義は夫、離婚後は妻が住み続ける場合

家の名義人が夫で、妻が住む場合は注意が必要です。

夫名義のままなので、夫のローン返済が滞ると家が競売にかけられることになり、買受人が決まったら家を出ていかなければなりません。

家の名義は夫で離婚後に妻が住む場合は、夫の経済状況をよく把握し、柔軟に対応できる準備をしておく必要があります。

また、妻へ名義変更する場合も気をつけなくてはなりません。

原則、家の名義人と住宅ローンの名義人は同じです。

そのため、金融機関との住宅ローン契約では名義変更をする際に金融機関の承諾が必要なケースがほとんどです。

金融機関は名義人の返済能力等をもとに融資を実行しているため、夫から妻名義に変更する場合でも金融機関の承諾を得る必要があります。

ただし、妻に十分な返済能力があるか審査が行われるため、必ずしも承諾を得て名義変更ができるわけではありません。

承諾なしに名義変更したことが金融機関に知られた場合は、契約違反としてローンの一括返済を求められる可能性があります。

家の名義は夫、離婚後に妻が住み続ける場合はローン返済や名義に関して、トラブルが発生するリスクがあるので十分に気をつけましょう。

状況によっては、

  • 夫が返済を続けるように公正証書を作成する
  • 妻に返済能力がある場合は家・ローンの名義を夫から妻へ変更する
  • 名義変更できず夫の経済状況も悪い場合は売却をして現金で財産分与

これらの方法も視野に入れておくことが大切です。

家の名義が夫婦共有名義の場合

家の名義が夫婦共有名義の場合は、ローン残債と売却金額のバランスを早めに確認しておく必要があります。

共有名義の場合は住宅ローンの債務者が2人になるので、売却金額よりローン残債が多いオーバーローンの状態だと、先々支払いを続けていけるか考慮することが必要です。

どちらかが支払困難な可能性がある場合は、夫婦間売買や任意売却などを視野に入れます。

任意売却は金融機関の同意が必要ですが、仲介を通して売却できるので競売よりも高く売ることが可能です。

ただし、夫婦間売買や任意売却には様々なリスクが伴うため、専門家や弁護士へ相談することをおすすめします。

SUMiTAS(スミタス)では、各種法律の専門家と連携し、任意売却等の相談にも対応していますよ。

戸建・マンション・土地の不動産売却査定はこちら

家の住宅ローンが残っていない場合

ローンが残っていない場合は金融機関の承諾を得る必要もなく、すぐに名義変更をすることができます。

必要書類を揃えて最寄りの法務局へ行き、不動産登記申請をするだけです。

不動産登記とは、土地・建物などの不動産が誰のものなのか、権利関係を公に明らかにするためのもので法務局が管理する帳簿に記録されます。

登記にかかる費用は、次の通りです。

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬

登録免許税は土地が評価額の1.5%、建物が評価額の2%(軽減税率あり)で、登記を司法書士に依頼する場合は5万円円前後の報酬がかかります。

登記手続きには1〜2週間かかりますが、それほど複雑な内容ではありませんので、家のローンが残っていない場合は早めに名義変更を行いましょう。

家の財産分与の流れ

離婚をする際には、結婚している期間に夫婦で形成した財産を二人で公平に分ける必要があります。

家の財産分与に関してはそれほど簡単とは言えず、場合によっては大きなトラブルに発展する可能性があるため慎重に行いましょう。

家の財産分与を行う場合は、以下の4つのステップで行われます。

  1. 名義人を確認する
  2. ローン残額を確認する
  3. 現在の不動産の価値を調べる
  4. 話し合い

それぞれのステップについてさらに詳しく紹介します。

1. 家の名義人を確認する

財産分与を行う場合に、夫婦のどちらが自宅の名義人になっているのか確認しましょう

一般的には夫名義になっているケースが多いのですが、場合によっては夫婦共有名義であるケースや、夫婦いずれかの親族の名義になっている場合もあります。

夫婦両者の認識が異なる場合もあるでしょう。

もし家の名義人が誰になっているのか分からなければ、法務局に行って確認することができます。

登記事項証明書を取得すると家の名義人を確認できます。

登記事項証明書は該当不動産の管轄エリアにかかわらず、どこの法務局でも取得できることから、すでに家を離れている場合でも最寄りの法務局で取得できます。

2. ローン残額を確認する

家の名義人が誰かを確認した後は、ローンの残額も確認する必要があります。

財産分与を行う際、残りのローンの状況次第では財産分与の結果が変わってくるのです。

さらにローンの名義人や保証人も確認してください。

場合によっては不動産の名義人とローンの名義人が異なるケースがあります。

例えば不動産は夫婦の共有名義であったとしても、ローンの名義人が夫の単独名義である場合もあります。

このような場合は、のちに行う財産分与の割合を決める際に影響することになります。

一般的には、ローンの支払いを続ける方が財産分与の割合が多くなる傾向があります。

これらの内容の詳細は、借り入れをしている金融機関に直接問い合わせて確認できます。

お互いの認識のズレを修正するためにも、これらの内容は事前にしっかりと確認しましょう。

3. 現在の不動産の価値を調べる

次に現在の不動産の価値を調べます。

不動産の価値は流動的であり、購入時の価格より上がることもあれば、下がることもあります。

財産分与を行う場合、今の不動産の価値を元にして財産分与の額が決定されます。

不動産購入時の不動産の価格ではなく、財産分与を行う段階における不動産の価値を調べる必要があるのです。

不動産の価値を調べる方法としては、国土交通省の「土地総合情報誌システム」等を活用して調べることが可能です。

しかし、こちらのサイトは実際の価値と多少誤差が生じる傾向があることから、参考までに活用することをおすすめします。

実際に不動産の価値を調べる際は、不動産鑑定士や不動産会社などのプロフェッショナルに依頼することをおすすめします。

参考:土地総合情報誌システム

4. 話し合い

住宅ローンが残っている場合は、まずは債務額を照らし合わせオーバーローンであるのかアンダーローンであるのか確認します。

アンダーローンとは、ローンの残額に対し家の価値が高い場合です。

オーバーローンとは、ローンの残額に対し家の価値が低い場合です。

家を売却した売却代金をローンの残債に当てたとしてもまだローンが残る状態です。

それらを踏まえて財産をどのような割合で分けるのか、いずれかが住み続けるのかなど詳細を夫婦同士で話し合いましょう。

特にオーバーローンの場合はいずれかが不足分の残額を支払い続ける必要があるため、トラブルに発展しないように慎重に話し合う必要があります。

もし話し合いでまとまらなければ、離婚調停や裁判によって判定を下す必要があります。

そうなると時間や費用がかかり両者の心理的な負担も増えることから、調停や裁判はできる限り避けたいところです。

家を売却する場合

離婚した家を売却する方法は「仲介」「買取」「任意売却」の3通りで、それぞれの売却方法で特徴や条件が異なります。

ここでは、3つの売却方法の特徴や条件について解説しますので、自分に合った方法を選ぶための参考にしてください。

高く売りやすい「仲介」

最も一般的な売却方法で、他の方法よりも高く売れる可能性があるのが仲介です。

仲介とは、不動産会社を通じて個人などに売却をする方法で、相場に近い価格で売ることができます。

買主を見つけるまでに時間がかかることもありますが、一般的に業者買取と比べて3〜4割高い価格で売却できるため、多くの資金を手元に残すことが可能です。

ただし、売却が成立した場合に業者へ仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介手数料は各業者で異なりますが、以下のように上限が定められています。

  • 仲介手数料上限:「売却金額×3%+6万円+消費税」

例えば、売却金額が2,000万円であれば仲介手数料の上限は約72万円(税込)です。

仲介は、ローン残債が売却金額より少ないアンダーローンの際に利用できます。

売却にかける時間に余裕がある場合は、高く売りやすい仲介で売却を進めるといいでしょう。

スピーディーに現金化できる「買取」

アンダーローンの際に、少しでも早く現金化をしたい場合は買取がおすすめです。

買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法で、買取手続き後、1週間程度で現金が振り込まれることが多いです。

仲介の場合だと売却までに3ヶ月〜半年以上かかると言われており、買取だとスピーディーに現金化できるのが魅力です。

買取金額は、相場よりも3〜4割安くなるのが一般的ですが、ハウスクリーニングやリフォームの必要もなく、引渡し後に通常では見つからない欠陥(瑕疵)が見つかった場合に損害賠償や契約解除を受ける契約不適合責任(旧:瑕疵担保責任)も負わなくて済みます。

売却にかける時間がなく、現金化を急いでいる場合におすすめの売却方法です。

ローンが残っていても売却できる「任意売却」

任意売却は、ローン残債が売却金額より多いオーバーローンの状態でも、家を売却できる方法です。

融資を受けた金融機関の合意を得ることができれば、仲介と同じ方法で売ることができ、売却で得たお金を返済に充てることができます。

ただし、金融機関からすれば、売却資金で返済した後のローン残債は無担保になるので、リスクが高く簡単には承認が下りません。

任意売却を希望する場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。

家の財産分与を行う際の5つの注意点

実際に家の財産分与を行う場合は、以下の5点に注意する必要があります。

  • 贈与税が発生する可能性がある
  • 譲渡所得税が発生する可能性がある
  • 公正証書を残してトラブルを回避する
  • 連帯保証人の場合は変更をする
  • 財産分与を請求できる期間は2年

それぞれ具体的に解説します。

贈与税が発生する可能性がある

離婚の際に家の財産分与を行なった場合、基本的には贈与税は発生しません。

しかし明らかに財産分与の額が大きい場合など、離婚における際の財産分与の趣旨である「離婚後の生活保障」を逸脱するようなケースでは、贈与税の対象になることがあるので気をつけましょう。

離婚後財産分与する際は夫婦二人だけで決めるのではなく、弁護士など第三者を含めて話を進めることをおすすめします。

財産分与の制度趣旨に沿うように、適切に手続きを進めることが大切です。

譲渡所得税が発生する可能性がある

離婚の財産分与をおこない結果的に不動産を譲渡した場合は、譲渡した側に譲渡所得税が発生する可能性があります。

具体的には、不動産の購入時の価格より高い価格で譲渡することができた場合は、譲渡所得税が発生します。

家や不動産、株式や債券などの有価証券、高額な美術品やゴルフ会員権など、所得税法上「資産」と認められている財産を譲渡した場合は、譲渡取得税の対象になります。

譲渡所得が発生したら必ず税務申告を行ってください、場合によっては追徴課税などの対象になると余分な出費がかかります。

公正証書を残してトラブルを回避する

家の財産分与を行う際の3つ目の注意点としては、離婚の際には公正証書を作成して夫婦が決めた離婚条件をできる限り具体的に証書に記載する点です。

離婚の際に夫婦で口約束した場合には、時間が経つと気持ちが変わり合意内容と異なる主張を始めることはよくあります。

一旦合意した内容を主張したとしても、その合意内容が証拠として残ってなければその主張が認められない可能性もあるため注意が必要です。

トラブルを事前に回避するためにも、財産分与に関する合意内容は公正証書に残すことをおすすめします。

公正証書は公文書として法的効力を有することから、のちに争いが起こった場合、自らの主張を裏付ける有力な証拠となりうるのです。

財産分与は離婚成立日から2年以内であれば家庭裁判所に請求することが可能です。
その際公正証書の存在はあなたにとって心強い味方になることでしょう。

連帯保証人の場合は変更をする

例えば、妻が住宅ローンの連帯保証人のままだと、夫の返済が滞った場合に妻へ請求が行くことになります。

離婚したかどうかに関わらず、主債務者の夫が返済しなければ、連帯保証人の妻は夫の代わりに返済をしなくてはなりません。

このような事態を避けるためにも、妻が連帯保証人の場合は変更しておきましょう。

ただし、妻の連帯保証人を変更するには、夫の兄妹や両親、新しい妻など別の連帯保証人を見つけて金融機関へ相談に行き、承諾を得る必要があるため簡単なことではありません。

親族の反対を受ける可能性がありますし、金融機関の承諾を得られるとも限りません。

だからこそ、夫がローン返済をする家に住む妻が連帯保証人の場合は、連帯保証人変更へ向けて早めに動き出して親族の説得に時間をかけましょう。

財産分与を請求できる期間は2年

離婚時に財産分与について取り決めをしていることが一般的ですが、取り決めできずに離婚をする場合もあります。

その場合も、離婚が成立した日から2年以内であれば、財産分与を請求することが可能です。

この期間を除斥(じょせき)期間といい、除斥期間を過ぎた場合は、相手側が任意で応じてくれない限り財産分与を請求することはできなくなります。

離婚後はバタバタと忙しいため、2年という期間は長いように思えてあっという間です。

元配偶者とも連絡が取りづらくなるため、できれば離婚前に財産分与を決め、離婚後になる場合は早めに請求することをおすすめします。

裁判までもつれる場合も・・・

財産分与はそう簡単に決まらず、揉めるケースが多くあり、裁判までもつれることも少なくありません。

金額が大きいほど話し合いが膠着・泥沼化しやすく、両者の折り合いがつかないのです。

裁判になると費用はかかりますが、弁護士などの専門家に相談しながら進めることができ、財産分与について決着をつけることが可能です。

離婚前は夫婦関係調整調停、離婚後は財産分与分担調停に申し立て、相手が住んでいる地域の家庭裁判所で調停が行われます。

調停では相手と顔を合わせずに主張できるようになっているため、冷静に話を進められるのが利点です。

しかし、調停が開かれるのは月1回程度なので、財産分与が解決するまでに時間がかかります。

最高裁判所事務総局家庭局の「人事訴訟の概況 ―平成31年1月~令和元年12月―」によれば、離婚訴訟の第一審の平均審理期間は13.2ヶ月、判決まで出た場合に限っては平均審理期間18.1ヶ月です。

裁判までもつれそうな場合は、早めに専門家に相談しましょう。

裁判の流れ

裁判では、「夫婦の共有財産はどのくらいあるのか」「財産の取得・維持にどれくらい貢献したのか」などについて2人は事情を聞かれ、最終的に裁判官が財産分与の割合を決定します。

以下は、大まかな裁判の流れです。

  1. 訴訟提起
  2. 家庭裁判所からの呼び出し
  3. 1回目の口頭弁論
  4. 2回以降の口頭弁論
  5. 裁判の判決

まずは、訴状を作成して管轄の家庭裁判所へ提出し、訴訟提起をします。

裁判の期日が決まると、相手方に口頭弁論期日呼出状が届き、相手は訴訟内容を見て答弁書を作成することが必要です。

そして、月1回程度のペースで口頭弁論が開かれ、双方が主張を行います。

先に紹介した通り、裁判の判決までは1年〜2年ほどかかるのが一般的ですが、途中で和解や取下げになり、数ヶ月で終わることも珍しくありません。

和解は、裁判官が話し合いで解決すべきと判断した場合や、2人が話し合いで解決するという結論に至った場合に、解決策が見つかれば成立となります。

財産分与の裁判をする場合の弁護士費用は成功報酬となるのが一般的で、獲得金額の10%〜20%が相場です。

まとめ

本記事では、離婚時の財産分与の方法や流れ、注意点について解説しました。

最後に、ここで紹介した大事な4つのポイントをおさらいしましょう。

  • 財産分与は婚姻中に夫婦で取得・維持した共有財産を2人で分けること
  • 離婚後にどちらかが家に住む場合は名義や連帯保証人に注意が必要
  • 離婚前に財産分与を取り決めるのがベストだが、離婚後でも2年以内なら請求できる
  • 話し合いで解決しない場合は裁判になるが、解決までは長期化し、費用もかかる

現在、財産分与を検討している方は、ここで紹介した方法や注意点に十分に留意した上で、進めていくようにしてください。

分からない点があれば、専門家に相談するようにしましょう。

戸建・マンション・土地の不動産売却査定はこちら

関連記事

家を売るための基礎知識

家を売るための基礎知識!流れや仲介手数料の相場、税金などについて解説

家の売却は多額な金銭が動く重要な出来事なので、絶対に失敗したくないものです。「損をした」「売却に時間がかかった」ということのないように対策をしておきましょう。この記事では、売却の流れや必要な費用など、...

アバター
SUMiTAS編集部

この記事を書いた人

SUMiTASが運営する不動産コラム編集部。 ”売買に自由を”。 私たちは、ライフスタイルに合わせて住み替えを楽しめる時代を創造したいと考えています。 そのため、不動産売買で役立つ情報を宅地建物取引士などの不動産のプロが執筆、監修し、日々発信していきます。

簡単20秒!不動産の売却査定はスミタスへ

コラムを探す

全国の査定依頼・相場情報

全て

マンション査定

一戸建て査定

土地査定

完全無料!うちの価格いくら?無料診断スタート 完全無料!うちの価格いくら?無料診断スタート