仲介手数料とは?売買契約や賃貸契約で発生する仲介手数料を解説

[目次]
仲介手数料とは
仲介手数料の金額
仲介手数料の相場
仲介手数料を支払う時期
仲介手数料は安くできるのか
仲介手数料以外にかかる費用
仲介手数料以外にかかる費用を抑えるコツ
仲介手数料は抑えるコツがある

不動産取引において、高額な請求をされることもあるのが仲介手数料です。トラブルを起こさず、自身が納得できる不動産取引を行うために、仲介手数料についての知識を深めておきましょう。

この記事では、仲介手数料の基礎知識から、仲介手数料の相場や金額、安く済ませるコツなど、不動産取引を行う上で重要な事項について説明していきます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸の際に不動産会社に支払う手数料のことです。しかし、金額の決まり方や支払うタイミングなどについては、詳しくない人も多いのではないでしょうか。そこで今回は、売買や賃貸の仲介手数料について解説していきます。

不動産会社への報酬

仲介手数料とは不動産会社に売買や賃貸の仲介を依頼し、契約が成立した場合に不動産会社へ支払う報酬のことです。土地やマンションなど不動産の売買は個人間でも可能ですので、必ずしも不動産会社に仲介してもらう必要はありません。

ただし、不動産の取引には専門的な知識を必要とするので、不動産取引に詳しくない人にとっては手間が掛かる作業になります。よって、不動産の売買時には不動産会社に仲介を依頼することが一般的とされています。

仲介手数料は、この仲介業務に対する報酬として発生します。また、この報酬は売買が成立した後に支払われる成功報酬となっています。よって、仲介をしてもらったとしても、売買契約が成立するまでは仲介手数料は請求されません。

仲介手数料で行う業務の範囲

仲介手数料で行う業務の範囲は、売買や賃貸を借りる場合の物件の紹介、重要事項の説明、契約の締結の手続きなどが該当します。仲介手数料は、これらの不動産会社の一連のサポートに対して支払う報酬といえるでしょう。不動産会社が行う具体的な業務内容は、不動産売買と賃貸契約とで異なりますので、それぞれの業務内容について知っておきましょう。

不動産売買においては、売買のために行う営業活動や手続きに関する代行などが含まれます。賃貸契約においては、大家さんの代わりに入居希望者を募ったり、入居希望者が賃貸物件を探す手伝いをしたりします。入居希望者の要望を聞き出し、物件の大家さんとの交渉を代行してくれることもあります。

また、売買・賃貸ともに、買主や借主が自分に合った物件を探せるように事前に物件の室内を撮影しておいたり、駅までの距離をリサーチして説明用資料にまとめておくことも仲介業務の仕事です。さらには、それらの物件情報をWEBサイトに掲載し、買主や借主が調べやすいように情報を整理すること、内見時に買主や借主と同行して物件の現地案内を行うこと、契約締結時の契約書関連の取りまとめを行うことも業務として含まれます。

このように、物件探しから契約締結までの全てのサービスが、仲介手数料に含まれていると考えておきましょう。

契約成立した場合に発生する

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬なので、契約が成立するまでは支払う必要がありません。契約が成立していないのに前金のような形で請求されることや、一時的な預かり金を要求されるようなことはないということを覚えておきましょう。

仲介手数料の金額

では、具体的にどれくらいの金額を仲介手数料として支払うことになるのでしょうか。ここでは、仲介手数料の金額について解説をしていきます。不動産売買と賃貸で支払う仲介手数料の計算方法が異なっていますので、それぞれ詳しくみていきましょう。

不動産売買で支払う仲介手数料

不動産売買にかかる仲介手数料とは、不動産会社の仲介業務に対して支払われる報酬のことです。この仲介手数料については、宅地建物取引業法で上限額の計算方法が定められています。ここでは不動産売買で支払う仲介手数料の上限額の計算方法を解説します。

仲介手数料の計算方法

売買時の仲介手数料の法定上限額は、取引額を「200万円以下の部分」「200万円を超えて400万円以下の部分」「400万円を超える部分」の3つに区分して、それぞれ計算を行い、最後にそれらを合計するという計算方法になっています。

具体的には、まず、以下の式をそれぞれ計算します。

    • 200万円以下の部分については「対象金額の5パーセント+消費税」
    • 200万円超~400万円以下の部分については「対象金額の4パーセント+消費税」
    • 400万円超えの部分については「対象金額の3パーセント+消費税」

これらの3つの算出額を合計した金額が上限金額となります。仲介手数料は上限金額いっぱいで請求されることがほとんどなので、この計算を行っておくことで、あらかじめ仲介手数料の金額を把握しておくことができます。

仲介手数料の速算法

仲介手数料の計算方法には簡易的なものもあります。400万円を超える取引額に使える計算方法ですが、素早く仲介手数料の上限額が算出できるので覚えておくと便利でしょう。400万円超の取引の場合に使える速算法は「売買金額×3%+6万円+消費税」となります。

賃貸で支払う仲介手数料

賃貸の場合は、宅地建物取引業法で仲介業者が受け取れる仲介手数料の上限は、総額で家賃の1ヶ月分+消費税であると定められています。また、賃貸での仲介手数料は、原則として借主と貸主、それぞれから半分ずつを受け取ることとされています。

契約の内容次第では、合意の上で片方から全額(賃料の1ヶ月分)を受け取る場合もありますが、入居者と貸主の両方から受け取る場合であっても、片方から受け取る場合であっても、合計金額の上限額が変わることはありません。

貸駐車場を借りた場合の仲介手数料

ただし、貸駐車場については注意をしなければなりません。貸駐車場代は、宅地建物取引業法における規定からも除外されているので、駐車場代に対する仲介手数料の金額には上限の規定はなく、賃料の1ヶ月分以上の金額を提示することも違法ではありません。

よって、駐車場は仲介手数料を駐車場代の2ヶ月分として請求されることもありえます。請求書を見て納得のできる請求額になっているかどうかを確認するようにしましょう。

売主や貸主と直接契約する場合

仲介手数料は、不動産会社などに仲介を依頼した場合にのみ発生する手数料です。基本的には仲介を依頼して取引することが多いので、不動産の売買や賃貸には仲介手数料がかかります。ただし、仲介業者を通さずに直接売主から購入したり、貸主から借りたりする場合は、仲介手数料が発生しません。

仲介手数料の相場

不動産の売買や、賃貸契約時に発生する仲介手数料の上限額の計算方法が分かりました。では、実際に支払うことになる金額はどれくらいなのか、仲介手数料の相場について解説します。

不動産売買の仲介手数料の相場

不動産売買の場合の相場はありません。ただし、不動産売買の仲介手数料の計算方法の項目で説明した通り、不動産会社が受け取る仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。よって、上限額を超えた額を請求されることはありません。

また、上限額は法律で定められていますが、下限額については設定されていません。上限額以内であれば不動産会社側が自由に設定することになるので、基本的には上限額いっぱいでの請求になると考えておきましょう。

賃貸の仲介手数料の相場

賃貸の場合は、家賃の半月から1ヶ月が仲介手数料の相場であるといわれています。賃貸の仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法で「家賃の1ヶ月分以内」と定められており、上限額いっぱいが請求されることが一般的です。

また、賃貸の仲介手数料が借主と貸主の両方に請求される場合、実際に支払う金額は半分ずつであることが多いです。ただし、この支払の割合は契約の内容次第で変動することもあるので注意しておきましょう。

仲介手数料を支払う時期

仲介手数料の支払いが、契約成立後であることが分かりました。では、具体的にはどのように支払うのでしょうか。支払い時期について詳しく解説していきます。

不動産売買で支払う時期

まず、不動産売買で発生した仲介手数料を支払う時期についてみていきましょう。売買の場合は、仲介手数料を2回に分割して支払うことが一般的です。具体的には、売買契約の成立時にまず仲介手数料の半額を支払います。半額だけ支払う理由は、この時点では不動産会社の仕事は完全には終わっておらず、物件の引き渡し日までに、まだ多くの業務が残っているからです。

よって、残りの半額は、引き渡しが終わり全ての手続きが完了した段階で支払うことになります。

賃貸契約で支払う時期

賃貸契約の仲介手数料を支払う時期は、賃貸借契約の完了後です。全ての契約手続きが完了した後に、仲介手数料の全額を支払います。賃貸契約の仲介手数料は賃料により金額が設定されますが、賃料のように毎月請求されることはありません。

また、場合によっては契約前に支払いを請求されることがありますが、その手数料は支払いが確定したものではなく預り金という扱いになっているので、何かの問題によって契約が成立しなかった場合には全額返金されます。

仲介手数料は安くできるのか

仲介手数料を少しでも安くする方法はあるのでしょうか。不動産のような大きな買い物をする上で、手数料は少しでも抑えたいところです。ここからは、仲介手数料を抑える方法について解説していきます。

安くできるケース

仲介手数料を安くできるケースについて詳しく紹介していきます。

人気エリアの物件の売却

所有している物件を売却する場合にのみ有効な方法ですが、買い手が見つかりやすい人気エリアの物件であれば、仲介手数料を下げてもらえる可能性があります。理由としては、人気のエリアは物件自体の価格が高いので、多少仲介手数料の割合を下げたとしても、結果的には不動産会社が利益を確保しやすいためです。

また、物件自体の希少性も高く、デザイン面が優れているなど高値で売れそうな物件の場合は、さらに仲介手数料の値引き交渉が可能になる場合もあります。

仲介手数料割引となっている会社での契約

インターネットなどで仲介手数料無料や割引のキャンペーンをしている不動産会社を探し出し、その不動産会社で契約すると、仲介手数料を抑えることにつなげられます。また、問い合わせの際に、明確に「仲介手数料が割引になっている会社を探しています」と伝えることも1つの方法です。一見、仲介手数料の割引を実施していない不動産会社であったとしても、こちらからその意思を伝えることで、仲介手数料の割引や無料化を検討してくれる場合があるためです。

この方法は、引っ越しの閑散期であればより有効です。そのような時期は、不動産会社側も買い手や借主を探すために仲介手数料のキャンペーンを打つことが増えるでしょう。

福利厚生の一環で値引きされる場合も

勤務している会社と提携している不動産会社を利用した場合、福利厚生の一環で割引になることがあります。提携している不動産会社と賃貸契約を結んだ場合に限りますが、勤務先の福利厚生の内容をチェックしてみるとよいでしょう。

持ち主との直接契約の場合

最初から不動産会社を通さず貸主、売主との直接契約をする場合にも仲介手数料はかかりません。仲介手数料は仲介業者に対して支払う報酬なので、仲介が存在しない直接契約であれば仲介手数料が発生することが無いからです。

仲介手数料以外にかかる費用

仲介手数料以外にかかる費用にはどのようなものがあるのか、不動産売買の場合と賃貸の場合に分けて解説していきます。

売買の場合

不動産を売買する際には、仲介手数料のほかにも費用がかかります。実際にどのような費用がかかるのか、それぞれ解説していきます。

印紙税

不動産の売買契約書には、「印紙税」が課税されます。印紙税額分の収入印紙を契約書に貼付して納税します。印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引金額によって決まりますので、あらかじめ不動産会社に問い合わせておくとよいでしょう。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを設定する際には、いろいろな費用がかかります。

ローンの事務手数料、団体信用生命保険料、保証会社の保証料などです。また、火災保険や地震保険にも加入しなければなりません。あらかじめ必要となる費用をまとめて調べておくようにしましょう。

引っ越し費用

引っ越しは基本的に引っ越し業者に頼むことになるので、費用が発生します。引っ越しにかかる費用は不動産会社に依頼すると概算を出してくれます。しかし、自分で引っ越し業者を探したほうが安いケースもあるので、まずは数社に見積りを依頼するなど比較材料を集めてみましょう。

また、不動産を買い替える場合、タイミングによっては現在の住まいから、直接新居に住み替えられないこともあります。その場合、仮住まいが必要になってしまう分、2回分の引っ越し費用が掛かってしまいます。引っ越しのタイミングについては注意が必要です。

手付金

不動産の売買契約が成立した際に、買主は売主に手付金を支払います。この手付金は契約が成立した証拠として扱われ、売買代金の一部として、また、契約後に買主と売主のどちらかに債務不履行があった場合の違約金として充当されます。

売主が不動産会社である場合、手付金の上限額は法律で20%までと定められていますが、通常は、不動産売買価格の5~10%であることがほとんどです。

登記費用

登記費用も費用の1つとして挙げられます。不動産の売買には、買主に所有権を移す「所有権移転登記」や購入した不動産に住宅ローンの抵当権を設定する「抵当権設定登記」等が必要です。その際に必要となる登記費用は、買主の負担になるので費用として計算しておく必要があります。

賃貸の場合

賃貸で部屋を借りる際にも様々な初期費用が発生します。内容を1つずつ解説していきましょう。

敷金

敷金とは、賃貸契約時に支払う費用で、家賃の1ヶ月分を支払うことが一般的です。基本的には退去時に返還される費用ではありますが、満額が返ってくることはほとんどありません。なぜなら、敷金は、契約者が自己負担で支払うべきと判断された原状回復の費用として使われるからです。

長期的に物件を借りていた場合、内装に傷や汚れを作ってしまうことがありますが、それらを元の状態に戻すための費用として、敷金が充てられる場合が多いです。

礼金

礼金は、一般的には敷金と同じく家賃の1ヶ月分を支払うことが多いです。比較的、文化や慣例としての意味合いが強く、部屋を貸してくれる貸主への謝礼としての意味が込められています。敷金とは異なり、退去時に返還されることはありません。

敷金のように具体的な用途が無いため、近年では礼金を取らない物件も増えてきています。

前家賃

基本的に家賃は前払い制なので、来月分の家賃を事前に支払うことになります。よって入居時には当月分に加えて、来月分の家賃が前家賃として発生することになります。月の途中からの入居になる場合は、日割りで計算された入居日数分の費用が請求されることになります。

火災保険料

火災保険は損害保険の1つであり、住宅の火災や水漏れトラブルなどへ備えるために加入が必要なものです。火災保険料は一人暮らしの人で1万5,000円、同居人や家族と住んでいる場合は2万円程度の費用が発生します。損害保険会社に支払うことになり、不動産会社に案内された保険会社で手続きをすることが一般的です。

もちろん、任意の保険会社で手続きを進めることも可能ですが、その場合は加入証明を求められるなどの手間が発生することがあります。

保証料

賃料と共益費との合計額の半月分が相場とされています。不動産契約時に家賃保証会社を利用する場合に支払う費用なので、退去時に返還されるものではありません。家賃保証会社は、借主が滞納している賃料を立て替えて貸主に支払うので、一時的に家賃を支払うことが出来なくなった場合の備えになります。

また、連帯保証人をつけることで、家賃保証会社との契約が不要となることもあるので、契約時に確認しておきましょう。

引っ越し費用

引っ越し業者を利用しての引っ越しは費用が発生します。移住先までの距離や運ぶ荷物の量によって価格は変動します。また、引っ越しの時期によっても変わるので、繁忙期を避けた引っ越しを検討しましょう。各業者ごとにも価格は異なっているので、引っ越し業者に見積りを出してもらい、比較をして選ぶようにしましょう。

1人暮らしで10万弱ほどの費用が想定されますが、知人や家族に引っ越しを手伝ってもらうことで費用を抑えることもできます。

仲介手数料以外にかかる費用を抑えるコツ

仲介手数料以外の費用を抑える方法について解説していきます。

フリーレント物件の契約を探す

フリーレント物件という一定期間家賃が無料になる物件を契約することでも、費用を抑えることができます。フリーレントとは、住み始めの家賃が一定期間無料となる契約のことです。だいたい、1~3ヶ月間の家賃が無料になることが多いようです。

ただし、短期間で賃貸契約を解約すると、フリーレント分を含めた違約金の支払いを求められることがあります。あらかじめ契約条件をよく確認しておきましょう。

家具家電付きの住居を探す

家具や家電が完備されている住居を探すのも、費用を抑える1つの方法です。ただし、家具家電付きの住居は、月々の賃料が高くなる傾向にあるので、長期間同じ住居に住む場合は割高となるでしょう。よって、初期費用をかけず、短期間、部屋を借りる際の選択肢として覚えておきましょう。

繁忙期以外に引っ越しをする

引っ越しの繁忙期を避けることで、引っ越し費用を抑えることができます。特に、繁忙期となる3月前後は、転勤や新生活のスタートの時期なので、この時期は引っ越しの料金が1年のうちで最も高くなります。また3月以外でも、5月のゴールデンウィークや夏休み、冬休みといった長期休みの時期も、引っ越し費用が高くなりがちです。

一方で、6月から8月頃は、閑散期とされています。引っ越しをするタイミングを調整することは難しいかもしれませんが、繁忙期をずらして引っ越しすることで引っ越し費用を抑えましょう。

仲介手数料は抑えるコツがある

今回は、仲介手数料の仕組みと抑えるコツを紹介しました。仲介手数料は、物件探しや契約関係のサポートをしてくれた対価として正当に支払うものであり、不動産会社は不当に手数料を取っているわけではありません。契約者側の都合だけで安易に抑えようとすると、不動産会社が得られる利益が減り、売却活動を熱心に行ってくれないなどの悪影響が出て、結果的にマイナスになる場合もあり得ます。

仲介手数料の内訳や仕組みについて理解を深めて、正しい方法で正当な金額の手数料を支払うようにしましょう。

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