仲介手数料の相場はどのくらいか賃貸と売買の場合でそれぞれ解説

[目次]
仲介手数料とは
仲介手数料の相場はあるのか
仲介手数料が上限での請求が多い理由
仲介手数料の支払時期
仲介手数料を抑えるコツ
仲介手数料についての注意点
仲介手数料は法定の上限いっぱいに支払う場合が多い

不動産取引で、仲介手数料が発生するということは知っている人はいても、費用の具体的な内訳やいくらになるのかを知っている人は少ないでしょう。

納得のいく不動産取引をするためにも、「仲介手数料」について詳しく知っておきましょう。この記事では、仲介手数料の基礎知識から、仲介手数料の相場、上限額、計算方法に加え、仲介手数料を抑えるコツについても解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料とは

まずは、仲介手数料とはどういうものなのか確認していきましょう。仲介手数料とは、賃貸や売買の仲介を不動産会社に依頼し、その取引が成立した際に不動産会社に対して支払う報酬です。仲介手数料は成功報酬形式の手数料なので、不動産取引の契約が成立した時点で支払うことになります。

では、どのような業務に対して仲介手数料が発生しているのでしょうか。不動産会社が行う業務の中で、仲介手数料の支払いに該当しているものには、不動産売買や賃貸における営業活動や手続きの業務全般が挙げられます。具体的には、物件の紹介案内、契約書の締結、重要事項の説明などが該当します。

物件紹介については、不動産検索サイトに掲載している物件の情報作成や物件の現地案内など、かなりの手間がかかる仕事もあります。これら以外にも、お客さんが物件を探しやすいように工夫をしたり、お客さんの要望をヒアリングする業務もあります。

また、契約が成立した直後に勝手な理由で解約すると、仲介手数料を追加で請求される可能性があります。さらに、契約違反による解約となった場合は、契約が成立していなくても仲介手数料の支払いを求められることになるので注意が必要です。

不動産に関する知識がない個人が契約を行うことは困難を極めます。よって、基本的には不動産会社に仲介を依頼し、仲介手数料を支払うケースがほとんどです。

仲介手数料の相場はあるのか

不動産取引の仲介を依頼した場合に仲介手数料の支払いが発生することはわかりました。では、具体的にどれくらいの金額を支払うことになるのか、仲介手数料の相場はどのくらいか気になる人は多いでしょう。

ここでは、仲介手数料の相場について解説をしていきます。仲介手数料の支払いに関するトラブルを防ぐためにもチェックをしておきましょう。

賃貸物件の相場

賃貸物件の場合、契約時に不動産会社が受け取る仲介手数料の相場は、家賃の半月分から1ヶ月分が相場とされていますが、明確に決まっているわけではありません。ただし、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法によって定められているので、その上限額いっぱいで請求されることが多いです。

この法律によって、仲介業者が貸主と借主から受け取れる仲介手数料は、それぞれを合わせて「家賃の1ヶ月分」が上限であると定められています。この上限額以上の金額を請求されることはありません。万が一、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は、法律違反となります。

下限額は設定されていないので、キャンペーン中など、仲介手数料が無料に設定されているお得な物件もあります。また、1ヶ月分が仲介手数料として請求された場合、借主が支払う仲介手数料は家賃の半月分のみで、残りの半月分は貸主が払うことになっています。

しかし、例外として貸主と借主の双方の承諾が得られれば、それぞれ半分ずつの負担ではなく、不動産会社はどちらか一方から賃料1ヶ月分の仲介手数料を受け取ることができます。この受け取り方は、あくまでも借主と貸主、双方の合意があった場合の話ですが、契約の申し込みをした時点で合意したものと見なされる場合が多いので注意が必要です。

契約関係については細心の注意を払いましょう。一度締結してしまった契約を後から取り消そうとしても、取り合ってもらえないことが多いです。仲介手数料の支払いに関する確認事項として、賃貸契約申込書を書く前に必ずチェックしましょう。

売買物件の相場

一方、不動産の売買時の仲介手数料は、取引価格によって変動するので相場はありませんが、上限は法律によって定められています。国土交通大臣の告示により、不動産会社が不動産の売買を仲介した時に受領できる仲介手数料は、400万円を超える取引の場合、取引価格の3%+6万円+消費税が上限額と定められています。

賃貸の場合と同じく、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は法律違反となります。また、法律で定められているのはあくまでも上限額であり、上限額以内であれば不動産会社が自由に決めることができます。しかし、ほとんどの場合は法律で定められた上限で請求されます。

居住用以外の賃貸物件の相場

居住用以外の賃貸物件についても仲介手数料の相場は特にありませんが、不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は、家賃の1ヶ月分+消費税が上限と宅地建物取引業法で決められています。

仲介手数料が上限での請求が多い理由

仲介を依頼することで仲介手数料の支払いが発生することや、不動産会社は仲介手数料を上限額で請求をすることが多いことはわかりました。

では、なぜ仲介手数料は上限額いっぱいでの請求が多いのでしょうか。また、上限額いっぱいで仲介手数料を請求されない場合はあるのでしょうか。

仲介手数料は不動産仲介業者の収入源

不動産会社の中でも、売買や賃貸の仲介業を主たる業務にしている仲介業者にとっては、仲介手数料が収入源となります。よって、利益を得るために、上限額いっぱいまでの仲介手数料を請求する仲介業者が多くなるのです。

仲介手数料が上限額で請求されない場合

上限額いっぱいで請求されることが多い仲介手数料ですが、上限額で請求されなかったり、無料になったりする場合もあります。どのような場合に、上限額いっぱいで請求されないのか、以下にまとめました。

  • 両手仲介をしている場合
  • 契約者数を増やすことで利益を得る場合
  • 仲介手数料以外の利益がある場合

両手仲介をしている場合

売買の場合、売主と買主、それぞれが別の不動産業者に仲介を依頼することが多いです。しかし、両者が同じ不動産会社に仲介を依頼する場合があります。これが「両手仲介」と呼ばれるものです。

両手仲介だと、仲介業者は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。よって、仲介手数料を割り引いたり、どちらか一方の仲介手数料を無料にしたとしても、仲介業者は利益を得ることができるため、上限額いっぱいの仲介手数料を請求しないという場合があります。

契約者数を増やすことで利益を得る場合

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められていますが、下限額は不動産業者が自由に決めることが可能です。

よって、仲介手数料を安く設定することで顧客を多く募り、契約数を増やすことで、仲介手数料を割り引いた分の利益を得ている場合があります。

仲介手数料以外の利益がある場合

主に賃貸で、貸主が早く借主(入居者)を決めてほしい場合、仲介手数料とは別の報酬(広告料)を仲介業者に支払うことがあります。この報酬は、「仲介手数料」という名目ではないため、上限額が定められていません。

このような仲介手数料とは別の報酬によって利益を得ることができる場合、仲介手数料を割り引いたり無料にしたりする場合があります。

仲介手数料の支払時期

仲介手数料の金額がどのように設定されるのかがわかりました。では、具体的にはいつどのようなタイミングで支払うことになるのでしょうか。ここでは一般的な支払時期にについて解説していきます。

売買の場合

不動産売買の場合、仲介手数料は売買契約成立時に売買価格が決定し手数料額が算出されます。一般的には売買契約が成立した時点で手数料額の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが多いです。

なぜ仲介手数料を2回に分けて支払うかというと、売買契約と引き渡しまでの間には時間が空くことがあるからです。不動産会社の役割は売買契約が成立したら終わりではなく、引き渡しまでにも様々な事務手続きが発生するので関係性が続くこととなります。このような理由から、売買契約成立時に全額を一括で支払うことも可能ですが、2回に分けることが多いのです。

賃貸の場合

賃貸の場合は賃貸借契約完了時に支払うこととなります。貸主や不動産会社によっては、契約締結前までに支払いを要求されることがありますが、仲介手数料支払いのタイミングは原則、賃貸借契約完了後です。ただし、貸主や管理会社の指定により、重要事項の説明後や契約締結前までに入金を求められるケースもあります。

契約締結前までに支払った仲介手数料は、一時的な預かり金として扱われるので、もし契約が成立しなかった場合には返金されることとなります。また、支払いは契約締結後の1回のみなので、家賃のように毎月支払いを要求されることはありません。

仲介手数料を抑えるコツ

不動産売買に仲介手数料の支払いが発生することはわかりました。では、これらの仲介手数料を少しでも安く抑える方法はあるのでしょうか。また、手数料を抑えた場合のデメリットについても確認をしておきましょう。

仲介手数料無料の物件を探す

物件によっては、仲介手数料の無料や割引キャンペーンをしている不動産会社があります。そういったキャンペーンを利用すれば、費用を安く済ませることができます。

しかし、仲介手数料が無料であることには何か理由があるので注意が必要です。どうして手数料が無料なのかを聞いてみても良いでしょう。

キャンペーンやサービスによって値引きをしているケースもありますが、他にかかるコストを下げてサービスのクオリティが低くなっている可能性もあります。仲介手数料の金額だけで選ばずに、サービス内容や評判の良い仲介業者を探すことを優先した方が良いでしょう。

賃貸の場合は、仲介手数料の額がそこまで高くないので、割引キャンペーンを販売促進として実施している物件はそこまで多くはありません。

しかし、引っ越しの閑散期といわれている4月から7月や10月から12月には、セールとしてキャンペーンが実施されている可能性があるので、引っ越し時期を選べる人は閑散期を狙って物件を探してみましょう。

不動産会社と交渉をする

不動産会社と仲介手数料の値引きの交渉を行うのも一つの手です。

賃貸の場合

賃貸の場合、仲介手数料の値引きを交渉するのであれば、物件の買い手が見つかりにくい閑散期を狙うと良いでしょう。新生活や異動など、人の移動が発生しやすい1月から3月は繁忙期とされているので、この時期を避けて物件を探してみましょう。

また、貸主と借主との仲介手数料の支払い割合を交渉するのも手ではありますが、賃貸の場合は貸主側の立場が強く、借主側からの交渉の成功確率は高くはありません。ただし、借主側から1ヶ月分の仲介手数料をとっている不動産会社もあるので、その割合を半々にしてもらう交渉をしてみても良いかもしれません。

売買の場合

売買の場合、仲介手数料の交渉をするのは媒介契約を結ぶ前がおすすめです。不動産仲介業者は、媒介契約を取りたいがために、仲介手数料の割引を受け入れてくれる可能性が高くなります。その際、その仲介会社1社としか媒介契約を結ばない「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を結ぶことを前提にすると、値引きを受けてもらえる可能性がより高くなるでしょう。

また、人気エリアにある物件や、ブランド力のあるマンションなどの売却の仲介を依頼する場合も、仲介手数料の値引き交渉をしやすいです。なぜなら、人気の高い物件だとすぐに買主が見つかるため、契約をまとめやすく、短期間の売却活動で仲介手数料が手に受け取ることができるからです。

間に不動産会社が入らない契約の場合

不動産会社を通さずに契約を行う場合は、仲介手数料がかかりません。ただし、不動産会社が仲介に入らないということは、契約関係のやり取りを全て自分で行う必要があります。さらには、物件の詳細情報や重要事項を説明してもらえないなどのデメリットもあるので、仲介手数料が節約できる代わりに、場合によってはそれ以上の時間や労力がかかるということを踏まえておく必要があります。

仲介手数料についての注意点

仲介手数料の上限額の計算方法や仲介手数料を抑えるコツを知ることが出来ました。仲介手数料は、お金の話なのでトラブルの原因にもなりやすいやり取りです。ここでは、そのような仲介手数料に関するトラブルを回避するための注意点を紹介していきます。

上限額より高い金額の提示は違法

仲介手数料の上限額は法律で決められているので、それよりも高い金額を提示することは違法とされています。上限額よりも高く請求してくる不動産会社とは契約を結ばないようにしましょう。

契約前に仲介手数料を確認する

契約を結ぶ前に、仲介手数料の金額をしっかりと確認しておきましょう。賃貸の場合は、貸主と借主がお互いにどの程度支払うことになっているのかなども、この時点でチェックしておきましょう。契約締結後には手数料やその他条件、全てに同意したことになるのでしっかり確認しておくことが大切です。

契約が白紙になったら支払う必要はない

仲介してもらった物件の契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を請求されることはありません。

売買の場合、契約から引き渡しの間にアクシデントが起きるなど、契約が白紙になることはあり得ます。

たとえば、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は購入代金を支払うことができないので、売買契約を解消するしかありません。このような場合は「仲介手数料の支払い義務は生じない」とするのが一般的とされています。

しかし、必ずしも手数料を請求されないとは限りません。ローンの否決による契約解除の場合の仲介手数料については、事前に不動産会社に確認をしておいた方が良いでしょう。

他のサービスが有料になる恐れもある

仲介手数料が無料だったとしても、他のサービスによって費用が請求されている恐れもあります。例えば、物件の紹介や契約手続きは通常仲介手数料に含まれるものですが、仲介手数料が無料の場合、これらのサービスが事務手続き費用として請求されることがあるのです。

また、契約後にオプションなどの付加を促して、余分なサービスから収益を上げようとする不動産会社もあります。強引に契約を勧めてくる、しつこいくらい営業してくる、必要のないサービスをつけようとする、などの不動産会社はおすすめできませんので契約を断るようにしましょう。また、事前に仲介手数料が無料の理由を不動産会社に確認してみるのも良いでしょう。

新築物件は無料になる場合がある

新築物件は、仲介手数料が無料になる場合があります。例えば、購入したいと考えている新築マンションのデベロッパーが不動産会社である場合、その不動産会社が販売活動を行うことが多いです。

不動産会社が売主として直接不動産の販売活動を行うのであれば、売主と買主との仲介が不要になるため、仲介手数料が発生することはありません。これは、物件の持ち主と直接契約する場合に手数料がかからない理由と同じです。

仲介手数料は法定の上限いっぱいに支払う場合が多い

今回は、仲介手数料の相場について解説してきました。基本的には物件の売買と賃貸共に仲介手数料には相場がなく、宅地建物取引業法により定められた上限額が設定されています。よって、不動産会社側が上限額を超える仲介手数料を請求した場合は違法となるので、自分でも計算をできるようにしておきましょう。

不動産会社は、法定の上限いっぱいの仲介手数料を請求してくると考えた方が良いので、それを想定して資金を用意しておくことをおすすめします。また、仲介手数料が無料の不動産会社があることも覚えておきましょう。

しかし、その場合は、仲介手数料以外のサービス料金が有料になる可能性もあるので、事前に確認することが大切です。無料とまではいかなくても、仲介手数料を少なく抑える方法はあります。繁忙期を避けた場合の仲介手数料の値引き交渉や、キャンペーンを実施している不動産会社のリサーチを積極的に行ってみてください。仲介手数料が発生する仕組みと計算方法を理解し、正当な額の手数料を支払うようにしましょう。

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