不動産の仲介手数料はいくらかかる?計算方法や値引きのポイントなど

[目次]
不動産会社に払う仲介手数料とは?
仲介手数料はなにに使われているお金なのか
仲介手数料はいくらかかるのか
不動産売却で仲介手数料を安く抑えることは可能?
仲介手数料に含まれない業務について
仲介手数料の上限は法律で決められている

不動産会社に仲介を依頼して売買を行った場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料の金額は固定されているわけではなく、売買の内容によっていくらになるかが決まります。

ただし、金額を算出する基準は設けられているため、いくらかかるのかを自分で調べることは可能です。仲介手数料の相場の調べ方や費用についての理解を深め、不動産売買を行う際に役立てましょう。

不動産会社に払う仲介手数料とは

まずは、不動産会社に対して支払う仲介手数料とはどのようなものなのか、仲介手数料はいつ発生するのか、誰に対してどのように支払うのかなど、基本的な部分から解説していきます。

不動産売買が成立した際に支払う成功報酬

仲介手数料は、不動産会社に対して支払う成功報酬であり、不動産会社による仲介で売買が成立した際に支払います。

また、成功報酬であるため、売買契約を締結するまでは、仲介手数料は発生しません。ただし、契約が成立した後で売主や買主の個人的な都合で契約が破棄されたり、解約となったりした場合は、仲介手数料の支払いを求められることもあるため注意が必要です。

2回に分けて支払うのが一般的

仲介手数料の支払いのタイミングは、明確に決まっているわけではありませんが、売買契約締結時と不動産の引き渡し時の2回に分けて支払うことが一般的です。

売買契約時に半額を、引き渡しの際に残りの半額を支払うため、それぞれのタイミングで代金を用意しておきましょう。

売主と買主の両方が支払う

不動産会社に仲介をしてもらい契約が成立した場合、売主と買主の両方が仲介手数料を支払います。売主と買主で利用する不動産会社が異なることもありますが、それぞれが仲介のための契約を結んでいるなら、不動産会社への手数料の支払いは売主、買主共に原則として必須です。

しかし、不動産会社を利用せず個人間で直接売買する場合は、売主と買主の両方とも仲介手数料の支払いはありません。

新築マンションは無料の場合が多い

不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却、または購入した場合は仲介手数料がかかります。しかし、新築マンションの購入については、基本的に仲介手数料は不要となります。これは新築マンションの売主が、個人ではなくデベロッパー(不動産開発会社)や不動産会社となるケースが多く、直接売買する取引となる為に仲介業務が発生しないからです。

まれに、新築マンションでも仲介手数料がかかる場合はありますが、売主がデベロッパー(不動産開発会社)や不動産会社の場合、通常、仲介手数料は無料です。

仲介手数料は何に使われるお金なのか

不動産会社に対して支払う仲介手数料は、主に次の2つの費用として使用されています。

  • 広告費用などの営業活動費
  • 事務手続きのための費用

広告費用などの営業活動費  

不動産会社に不動産の売却を依頼すると、広告を出して営業活動を実施してくれます。不動産会社が広告やチラシ、ネットで物件情報を出すことでより多くの購入希望者の目に留まり、個人で売却を目指すよりも売りやすくなるのです。

これらの売却のための営業活動費として仲介手数料が使用されており、それ以外にも営業活動にかかる様々な費用が手数料に含まれています。

ただし、仲介手数料に含まれる営業活動費は、あくまで基本的な業務に限られます。特別に依頼する宣伝広告やその他の営業活動は、仲介手数料以外に別途費用がかかることもあると覚えておきましょう。

事務手続きのための費用も含まれる

不動産売買では様々な事務手続きがあり、この手続きの手数料や代行費用も、仲介手数料として請求されます。

  • 売買契約書や重要事項説明書の作成費用
  • 権利情報調査費用
  • 住宅ローン手続きにかかる費用

契約書などの書類の作成や登記、権利情報の調査などには費用がかかり、仲介手数料はこれらの費用として充てられます。また、住宅ローンを組む場合には金融機関と様々な手続きが必要であり、この手続きを簡略化するために不動産会社が動いていることも覚えておきましょう。

書類の作成や手続きには費用がかかるため、このコストを補填する意味でも、売買契約成立後、不動産会社に仲介手数料を支払うのです。

仲介手数料はいくらかかるのか

仲介手数料についての基礎知識を身につけたところで、実際にいくらくらいかかるものなのかを知っていきましょう。

仲介手数料には上限が定められています。仲介手数料がいくらくらいかかるのかを知ることで、不動産売却にかかるおおまかな費用の把握ができるでしょう。

相場はなく上限が法律で決められている

まず知っておきたいことは、仲介手数料は不動産会社が請求できる上限額が法律で決められているということです。その上限額は、売買契約書に記載する金額から算出されるため、取引金額が高いほど、上限額も高くなると考えましょう。

同じ不動産でも、いくらで売れるかによって仲介手数料の上限が変わりますが、法律で定められているので、請求される上限額が不動産会社によって変わることはありません。

ただし、定められているのは上限額だけなので、その範囲内であれば自由に取り決めができることを理解しておきましょう。例えば上限額が100万円の場合は、上限いっぱいの100万円を請求される場合もあれば、半額の50万円のみということもあり、これは不動産会社ごとの取り決めや交渉によって変動します。

不動産の売却価格から算出する

実際に、不動産の売却価格から仲介手数料の上限がいくらになるかを計算してみましょう。仲介手数料の上限額は、次の式で計算できます。

売却価格 仲介手数料の上限額
200万円以下の部分 取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%+消費税
400万円超の部分 取引額の3%+消費税

対象となる金額ごとにわけて計算しますが、400万円を超える取引の場合は、次の式でまとめて計算できます。

  • (売却価格×3%+6万円)+消費税

例えば売却価格が1,000万円の場合は、仲介手数料は36万円であり、これに消費税率10%を加えて総額39万6,000円まで、不動産会社は仲介手数料の請求が可能です。

また、400万円以下の低額の取引の場合は、「低廉な空き家などの特例」が適用されることがあります。これに該当すると現地調査などにかかった費用も、仲介手数料に含めて請求することができ、400万円以下の取引でも、18万円+消費税が上限額として請求可能となるのです。

売却価格が安価になる場合は、特例的に仲介手数料の上限額が変わるケースもあることを理解しておきましょう。

戸建てや中古マンションでも無料や半額になるケースもある

新築マンションの購入だけではなく、戸建て住宅や中古マンションの売却でも、利用する不動産会社によっては仲介手数料が無料、あるいは半額になることがあります。

仲介手数料が減額されるケースとして多いのは、不動産会社が売主と買主の両方と媒介契約を結び、仲介取引を行っている場合です。集客力があり、売買取引を盛んに行っている不動産会社によくみられるパターンで、「両手取引」と呼ばれています。

一つの不動産会社が双方の仲介をしている場合は、契約の成立によって売主と買主のそれぞれから仲介手数料を受け取れます。売主か買主、どちらかの仲介手数料を無料、あるいは半額にして、もう一方に上限いっぱいまで請求するケースだったり、売主と買主どちらからも半額を請求するケースがあったりと、不動産会社によって請求方法は異なります。

いずれにせよ、不動産会社は利益を獲得できるため、両手取引の場合は手数料を減額してもらえる可能性が高いといえるでしょう。

不動産売却で仲介手数料を安く抑えることは可能か

不動産売却では様々な費用がかかりますが、その中でも仲介手数料は高額となりやすい項目です。そのため、少しでも売却による利益を得るために、なんとか仲介手数料を安く抑えられないかと考える人はいるでしょう。

不動産売却でかかる仲介手数料は安く抑えられるのかどうか、注意点も含めて把握しておくことが大切です。

値引き自体は可能

仲介手数料において、法律で決められているのは上限だけで下限については定められていないので、値引き自体は可能です。そのため、最初から仲介手数料を半額や無料にすると宣伝している不動産会社もあり、このような広告がない場合でも、交渉によって値引きをしてもらえることはあります。

ただし、仲介手数料の値引き交渉は可能であるものの、必ずしも値引きに応じてくれるとは限りません。実際に値引きをしてもらえるかどうかは、利用する業者や交渉次第といえるでしょう。

タイミングは媒介契約締結前

仲介手数料の値引き交渉をするなら、不動産会社との媒介契約締結前がおすすめです。媒介契約を結ぶ際には契約書を交わしますが、この際に仲介手数料についての取り決めを記載します。

そのため、媒介契約を結んでから減額を求めても交渉に応じてもらいにくくなるため、減額交渉は必ず媒介契約締結前に行いましょう。

専任媒介契約を条件に交渉するとよい

媒介契約には次の3つの種類がありますが、仲介手数料の値引き交渉を行うなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約を条件に出すとよいでしょう。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社と契約できるか できる できない できない
自分で買主を見つけて契約できるか できる できる できない(※)
販売状況の不動産会社から依頼主への報告義務とその頻度 報告義務はない(任意で報告を求めることは可能) 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズへの登録義務 登録義務はない(任意で登録は可能) 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
契約期間 法律上での決まりはないが、行政指導は3ヶ月以内 3ヶ月以内 3ヶ月以内

※専属専任媒介契約の場合、自分で買主を見つけてくることは可能ですが、その買主とは、専属専任媒介契約を結んでいる不動産会社を介して契約を締結することになります(個人で直接契約をすることはできません)。

一般媒介契約と専任・専属専任媒介契約との違いは、不動産会社1社のみとしか媒介契約を結べないか、複数の不動産会社と結べるかという点です。仲介手数料は成功報酬であるため、自社で仲介をして売買契約を成立させないと、どれだけ営業活動を行っても不動産会社に利益は入ってきません。

専任・専属専任媒介契約なら、不動産会社1社のみとの契約となるため、不動産会社は自社で仲介手数料を確保しやすくなり、値引き交渉にも応じてくれやすくなります。

また、専任・専属専任媒介契約を結ぶことを条件に値引き交渉を求めることもできるため、交渉材料としてもこれら2つの契約は効果的だといえるでしょう。

仲介手数料を値引きするなら中小の不動産会社へ依頼を

仲介手数料の値引き交渉をするなら、大手ではなく、中小の不動産会社がおすすめです。不動産会社によって値引きに対応してくれるかどうかは異なりますが、大手不動産会社のほうが値引きに応じてくれないことが多いです。

なぜなら、大手不動産会社では仲介手数料の上限額についてルールが決まっていたり、厳しい営業ノルマによって少しでも利益を獲得しなければならなかったりするからです。

もちろん、中小の不動産会社でも値引きをしてもらえない場合はありますが、交渉して値下げが可能となる確率は、大手よりも中小の不動産会社のほうが高いでしょう。

理由なく手数料が安い不動産会社には要注意

両手取引をしたり、明確な理由があって仲介手数料を値引きしているなら問題はありませんが、理由なく手数料が安い不動産会社には注意しなければなりません。これは仲介手数料を減額する代わりに、通常受けられるはずのサービスが受けられない、あるいはサービスが充実していない可能性があるからです。

また、不動産の売却では仲介手数料以外にも様々な費用がかかるため、不動産会社によっては仲介手数料を安くする分、他の費用を大きくして自社の利益を確保することがあります。悪徳業者に引っかかってしまい、結果的に損をすることもあるため、不動産会社の見極めは重要です。

不動産の売却を成功させるには、SUMiTASでの不動産査定がおすすめでしょう。

SUMiTASはサイト内にビッグデータを活用した個人情報の入力も不要な自動査定機能があり、いつでも簡単に査定ができます。

参考:SUMiTAS

仲介手数料に含まれない業務について

不動産会社と媒介契約を結ぶことで、売却の仲介をしてもらえます。しかし、仲介における業務のすべてが、仲介手数料に含まれているわけではありません。そのため、一部の業務を依頼する場合は、仲介手数料以外の費用が発生することも覚えておきましょう。

売却に必要なすべての手間を不動産会社にまかせるわけではない

仲介手数料に含まれるのは売却における基本的な業務であり、売却までにかかるすべての手間や手続きを、無料で不動産会社に任せられるわけではありません。

基本業務を超える範囲について依頼する場合は、別途費用がかかるため、売却の内容によってはこの費用も考慮して売却にかかる費用を計算しておく必要があります。

また、売却にかかる費用を少しでも抑えたいなら、売主自身が手続きを行うことも可能です。自分で各種手続きをする手間を取るか、お金を払って不動産会社に依頼し、時間的なコストの削減をするかは売却前に考えておくとよいでしょう。

仲介手数料に含まれない業務一覧

不動産会社に支払う仲介手数料に含まれない業務としては、次のものがあげられます。

  • 室内や設備の修繕
  • リフォーム・リノベーション
  • 土地の測量
  • 室内の清掃・除菌消臭
  • 不用品の処分
  • プロが作成したCGやプロカメラマンに頼んで撮影した写真など特殊な広告用画像の作成

床や壁を補修したり、リフォームやリノベーションをしたりする場合は、別途工事費を支払わなければなりません。どこまでの補修、リフォーム・リノベーションを行うかによって異なりますが、規模が大きくなるほどコストも上がり、数十万~百万円以上かかることもあります。

また、土地や戸建ての住宅を売却する場合は、隣地との境界線を明確にしておかなければなりません。境界杭がなくなっている場合は復元を、そもそも境界線をあきらかにしていない場合は測量を行う必要があります。これは土地の広さや形状によって異なりますが、数十万円以上かかることもあります。

他にも、部屋をきれいにするために行う室内の除菌や消臭、不用品の処分なども別途費用がかかります。内見前に、清潔な状態にしておくことで、より好条件で売りやすくなるでしょう。

仲介手数料には、物件の広告を出したり、自社ホームページに物件情報を掲載したりする費用は含まれていますが、プロが撮影した画像や写真を使うなどのプラスアルファの広告費は含まれないケースが多いです。

そのため、宣伝広告力を高めるために行うこれらの業務にも、別途費用がかかります。費用はかかりますが、プロが撮影した写真などを使うことで物件の魅力が伝わりやすくなるので、買主を募りやすくなるでしょう。

仲介手数料の上限は法律で決められている

仲介手数料には相場があるわけでなく、法律によって上限だけが決められています。その上限額までの範囲内なら、仲介業者が自由に金額を設定できます。

そのため、実際にいくらかかるかは、売却価格だけではなく、仲介を依頼する不動産会社や仲介手数料の値引き交渉が上手くいくかどうかの影響が大きいです。

まずは上限額を把握して、最大でいくらくらいのコストがかかるのかを知っておくことが大切です。また、物件によっては仲介手数料には含まれない費用が掛かる場合もあるため、これらも把握して、不動産売却にかかる費用を事前に計算しておきましょう。

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