不動産売却の仲介手数料はいくらか|上限は簡単に計算できる

[目次]
不動産売却の仲介手数料の基礎知識
不動産売却での仲介手数料の計算方法
不動産売却の仲介手数料に相場はあるのか
仲介手数料以外の不動産売却の費用
不動産売却でお金を残す3つのポイント
Q&Aで仲介手数料の疑問を解決
仲介手数料は事前に計算して不動産売却

不動産を売却する際に発生する費用の中で、仲介手数料は比較的大きな割合を占めます。負担が大きい仲介手数料の金額を、可能な限り安くしたいと感じている不動産所有者も多いことでしょう。

仲介手数料を安くする方法はいくつかありますが、まずは仲介手数料に関する知識を正しく把握することが大切です。今回は、仲介手数料で後悔をしない上手な不動産売却の方法について、具体例を交えながら紹介していきます。

不動産売却の仲介手数料の基礎知識

これまで不動産売買を行ったことがない方であれば、仲介手数料と聞いてもあまりピンと来ないのではないでしょうか。しかし、不動産会社に売買取引の仲介業務を依頼するのであれば、この仲介手数料は避けることができないものなのです。

今後、不動産の売主として不動産会社と有利に交渉を進めるためには、仲介手数料に関する基本的な知識を身につけておくことをおすすめします。

ここでは、不動産売却の仲介手数料の基礎知識をいくつか紹介します。

仲介手数料は不動産会社の成功報酬

仲介手数料は、不動産の売却を不動産会社に依頼して行ってもらう仲介活動に対する報酬の意味合いを有しています。

不動産会社は仲介契約を引き受けると、買主を探すために活動を開始します。具体的には、物件調査や近隣地域の相場状況の確認、販促活動の一環として広告制作や不動産情報サイトへの登録などを行い、買主が見つかれば契約締結まで行うことになります。

不動産売却の仲介手数料を支払うタイミング

不動産売却の仲介手数料は、実際に不動産の売買契約が成立してから発生します。したがって、売買契約が成立したタイミングで仲介手数料を全額支払うこともあります。

しかし、一般的には、売買契約が成立したタイミングで仲介手数料の50%が支払われ、その後、買主に物件が引き渡されたタイミングで、残りの50%が支払われることが多いようです。

不動産売買の場面では、不動産の売買契約が成立したものの、物件の引き渡しが契約と同時に行われないケースが一般的です。これらの状況に対応するために、仲介手数料が2回に分けて支払われていると考えられます。

契約キャンセルの状況によって仲介手数料の返金なし

売主や買主のいずれかに、何らかの原因があって売買契約が履行されなかった場合、不動産会社に支払われた仲介手数料は返金されることはありません。

例えば不動産自体に大きな問題がある場合や、当事者のいずれかが故意に必要な手続きを行わず、定められた期日を守らなかった場合などがこのケースに当たります。

逆に、売主や買主のいずれにも責められるべき原因がなく売買契約が履行されなかった場合は、不動産会社に支払われた仲介手数料が返金される場合もあります。

具体的には、住宅ローンの審査に通らなかった場合や、自然災害や第三者が原因でその不動産の利用が困難になってしまった場合などがあげられます。

不動産売却での仲介手数料の計算方法

無事に買主が見つかり不動産の売買契約が成立すると、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。気になる仲介手数料の金額ですが、上限は法律で定められているものの金額が決まっているわけではなく、不動産会社や取引価格によって多少変動することを覚えておきましょう。

場合によっては法外な仲介手数料を請求されるケースもあることから、売主としては仲介手数料の金額に関する一定の知識を身につけておく必要があります。

ここでは、仲介手数料の計算方法について解説していきます。

法律で仲介手数料の上限額は決まっている

仲介手数料の金額は、基本的に不動産会社の自由裁量のもとで決定されます。多くの不動産会社は、取引する不動産の売買価格に応じて仲介手数料の額を定めています。

具体的には、以下のように取引価格に応じた割合によって、仲介手数料の上限が定められています。

取引価格 仲介手数料の上限(税抜き)
200万以下の部分 取引額の5%
200万超〜400万以下の部分 取引額の4%
400万超の部分 取引額の3%

この取引価格の区分ごとに算出した額を合計したものが、仲介手数料の上限額になります。

あまりに法外な仲介手数料を請求する不動産会社があるのであれば、上限額を無視している可能性があるので取引は避けるべきでしょう。

取引価格が400万円超の場合の速算式

取引価格が400万円を超える際の仲介手数料の上限の計算式は、速算法と呼ばれる以下のような計算式が使えます。

取引価格×0.03(3%)+6万円

仮に3,000万円の取引価格の不動産を取り扱う場合、通常の計算式は、以下の通りとなります。

200万円×0.05(5%)+200万円×0.04(4%)+2,600万円×0.03(3%)=96万円

計算の結果、取引価格が3,000万円の場合の仲介手数料の上限は、96万円(+消費税)であることがわかります。

この式に当てはめると、取引価格を3つに分けてそれぞれ計算する必要があることから、やや手間がかかり面倒な印象があるのは否めません。

一方、速算法の計算式に当てはめて、取引価格が3,000万円の場合の仲介手数料の上限を計算すると、

3,000万円×0.03+6万円=96万円となり、同じ金額を算出することができます。

不動産取引は、なるべく余計な手間をかけずに迅速に行うことが大切です。取引価格が400万円を超える際は、こちらの速算法で仲介手数料の上限を算出しましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

不動産売買が成立した際に発生する仲介手数料には、消費税がかかります。

不動産会社は売主から不動産売買の仲介を依頼されると、効率的に買主を探すため様々な対策を講じます。仲介手数料は、不動産会社が売主に提供したこれらのサービスに対する対価なのです。

そのため、仲介手数料は課税対象となり消費税が課せられます。不動産の取引額は高額であることから、消費税自体の金額も比較的高くなることを認識しておくと良いでしょう。

不動産の売却価格ごとの仲介手数料一覧

実際に不動産の売却価格に応じた仲介手数料はいくらになるのでしょうか。以下、上記で紹介した計算式を利用して算出した仲介手数料の上限の金額を紹介します。

取引価格 仲介手数料 消費税 合計金額
100万円 50,000円 5,000円 55,000円
200万円 100,000円 10,000円 110,000円
300万円 140,000円 14,000円 158,000円
400万円 180,000円 18,000円 198,000円
500万円 210,000円 21,000円 231,000円
600万円 240,000円 24,000円 264,000円
700万円 270,000円 27,000円 297,000円
800万円 300,000円 30,000円 330,000円
900万円 330,000円 33,000円 366,000円
1,000万円 360,000円 36,000円 396,000円
2,000万円 660,000円 66,000円 726,000円
3,000万円 960,000円 96,000円 1,056,000円
4,000万円 1,260,000円 126,000円 1,386,000円
5,000万円 1,560,000円 156,000円 1,716,000円

不動産によっては仲介手数料18万円となるケースがある

仲介手数料の上限に関しては、先ほど紹介した計算式で簡単に算出することができます。しかし物件によっては、既存の仲介手数料とは別に、上限額を引き上げられるケースが「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」として定められています。

例えば400万円以下の不動産売買での仲介手数料は上限規定により18万円以下になりますが、一般的な不動産よりも低廉な物件の場合、地方や交通の便が悪い場所にあることが多く、通常の取引より調査費や人件費などがかかる傾向があります。

よって、そのような物件の取引の場合、売主に請求できる仲介手数料の上限額を、それらの諸費用も含めて18万円まで請求できるよう不動産会社に配慮した規定となっているのです。

不動産売却の仲介手数料に相場はあるのか

不動産の売主の立場からすれば、不動産会社に支払う仲介手数料は相場に応じた適正金額を支払いたいものです。

そもそも不動産を売却する際に支払う仲介手数料に、相場は存在するのでしょうか。以下、仲介手数料に関する気になるポイントを3つ紹介します。

相場なしで上限額の請求が一般的

仲介手数料に相場はなく、ほとんどの不動産会社は法律で定められた上限の金額を提示することが多いです。さらに、売主が依頼した場合などは、特別に行った広告費などを加えて請求することができます。

一部の不動産会社で無料や値引き

不動産会社の中には、企業努力を行い仲介手数料を無料にしたり値引きするところもあります。不動産業界自体の競争が激しく、他社から抜き出るためには何らかの差別化を図る必要があるのです。

しかし、極端に低い金額を提示する場合や、何の条件もなく無料にしている場合には、仲介業務にかかる費用が削減されている可能性があります。その結果、なかなか買い手が見つからない可能性があるため注意が必要です。

不動産会社を選ぶ際は、会社としての姿勢や営業、広告活動内容、担当者の人柄などを考慮しながら冷静に見極める姿勢が必要だといえます。

仲介手数料の最終決定は両者の合意

仲介手数料に関して、上限額は法律の規定があるものの、最終的な金額は当事者同士の合意で決定されます。上限額内であれば特に問題がないと強引に契約を進めようとする不動産会社には、くれぐれも気をつけるようにしましょう。

不動産の売買は取り扱う金額が大きくなることから、できる限り慎重に手続きを進めることが大切です。仲介手数料に関しても、お互いが納得のいく金額で決定できるように調整することをおすすめします。

仲介手数料以外の不動産売却の費用

不動産の売却を無事に成立させるまでに、売主側が負担すべき費用はいくつか存在します。仲介手数料以外にかかる費用もあることから、売主は事前にそれらを把握した上で不動産会社を探すことが大切です。

ここからは、仲介手数料以外に売主が支払わなければならない費用を紹介します。

不動産の売却にかかる費用一覧

不動産を売却する際にかかる主な費用は、以下の通りです。おおよその目安の金額も紹介しているので参考にしてみると良いでしょう。

費用項目 費用の相場
登記費用 司法書士への手数料も含めると5,000円〜5万円ほど
印紙税 契約書に記載する取引価格によって異なる。収入印紙を貼付して納める。
(取引価格が1,000〜5,000万円の場合、本則税率は2万円。2022年3月末までの軽減措置の対象の場合は1万円)
ローン関連費用 ローンの残額(残債があれば)、一括返済の事務手数料
その他費用 測量や解体等、取引内容に応じてかかるケースがある

具体的な項目やかかる金額は、それぞれの場合で異なります。自分のケースに照らし合わせながら、不動産を売却する際にどのくらい費用がかかるのか、事前に算出しておくことをおすすめします。

不動産売却の利益には税金

所有している不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と呼びます。この譲渡所得には所得税や住民税が発生するので、正しく把握しておくことが大切です。

課税される譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

課税譲渡所得=収入金額(売却金額)-取得費用(不動産取得にかかった費用)-譲渡費用(不動産譲渡にかかった費用)

この譲渡所得に課せられる税率は、不動産を所有している期間によって異なります。

不動産の所有期間は、その不動産を取得した年の1月1日を基準日として、所有期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」、所有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」に分類されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの譲渡所得税の税率は以下の通りとなります。

区分 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得 30% 9% 0.63% 39.63%
長期譲渡所得 15% 5% 0.315% 20.315%

いずれの譲渡所得に対しても、所得税と住民税、復興特別所得税がかかり、確定申告が必要になります。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために課せられる税金です。

不動産売却でお金を残す3つのポイント

不動産を売却するのであれば、できるだけ多くの利益を得たいと思う方は多いでしょう。不動産売却をうまく成功させるためにはいくつかのコツがあり、それらのコツを押さえながら丁寧に手続きを進めることが大切です。

ここからは、不動産売却でお金を残すためのポイントを3つ紹介します。

優良な不動産会社で高く売却

不動産売却の際にできるだけ多くのお金を残すためには、これまで多くの実績がある優良な不動産会社に売却の仲介を依頼することが重要なポイントになります。

優良な不動産会社を見つけるコツは、まずできるだけ多くの不動産会社にアプローチすることです。多くの不動産会社の担当者と話し、相手の提案力やこれまでの実績、自分の不動産との相性や専門性を見極めることが大切です。

また、信頼できる査定サイトとして「SUMiTAS」がおすすめです。SUMiTASではサイト内にビッグデータを活用した自動査定機能が設けられており、個人情報の入力や会員登録をすることなく手軽に査定額を知ることができます。

日本全国の不動産会社とネットワークを構築していることから、様々なエリアに対して迅速に対応できるのもSUMiTASの特徴といえます。さらに、店舗スタッフによる詳細な査定にも無料で対応しているので、手軽な自動査定から精度の高い訪問査定まで、ニーズに合わせた査定対応が可能です。

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不動産会社と契約前に仲介手数料の交渉

仲介手数料をできるだけ安くしたいのであれば、不動産会社としっかり仲介手数料の交渉をすることが大切です。仲介手数料について交渉するタイミングとしては、媒介契約を交わす前がおすすめです。

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。「一般媒介契約」では複数の不動産会社と契約を交わすことができますが、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は不動産会社1社としか媒介契約を結べません。

一般媒介契約の場合、せっかく不動産会社が売却活動に力を入れても、他の会社が売買契約を成立させてしまう可能性があります。したがって多くの不動産会社は、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を結びたいと考えているのです。

不動産会社と仲介手数料の交渉を行う際は、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を条件として提示した上で、仲介手数料の値引きができないか契約前に交渉してみると良いでしょう。

控除や特例を使って節税をする

不動産を売却すると、比較的大きな金額を手にすることになります。高く売ったことで売却益が出た上に、差益が多くなるとその分税金も高くなることから、可能な限り節税を行いたいと考える方も多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産売却の際に節税対策として利用できる控除や特例を紹介します。

3,000万円の特別控除

短期譲渡所得や長期譲渡所得のいずれの場合であっても、居住用の財産を売却した際、課税譲渡所得金額の計算時に最高3,000万円が控除される制度です。この規定が適用されると課税譲渡所得の額が大幅に安くなるため、譲渡所得税を節約することが可能となります。

「3,000万円の特別控除の特例」を適用した場合の課税譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

課税譲渡所得=収入金額(売却金額)-取得費用-譲渡費用-3,000万円

特定居住用財産の買い換え特例

土地と建物を10年以上所有しており、マイホームを買い換える際は、譲渡益に対する課税が繰延べられる特例です。マイホームを譲渡して得た収入よりも、買い換えたマイホームの取得にかかった費用の方が大きい場合には、課税が繰り延べられます。

したがって将来買い換えた資産を譲渡した場合は、繰り延べられた所得についても課税されるので注意が必要です。 なおこの特例を適用するためには、マイホームを2021年12月31日までに売却していることが条件になっています。

所有期間が10年超の際の軽減税率の特例

所有期間が10年超の不動産を売却する際は、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に対して税率が軽減される制度です。

「10年超所有軽減税率の特例」を受けた場合の税率は、以下の通りとなります。

所得税 住民税 復興特別所得税 合計
課税譲渡所得が6,000万円までの部分 10% 4% 所得税額の2.1% 14.21%
課税譲渡所得が6,000万円を超える部分 15% 5% 所得税額の2.1% 20.315%

この特例の適用を受ければ、6,000万円までの譲渡益についての税率は14.21%となります。先述した通り、長期譲渡所得の税率は20.315%であったことから、この特例を適用すると、長期譲渡所得以上の税率の軽減が受けられることになることがわかります。

空き家の3,000万円特別控除

空き家になっている不動産を相続した場合、一定の要件を満たせば、売却の際に3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

この特例は空き家をなくすことが目的であるため、被相続人が亡くなった時点で一人暮らしの場合に限られます。亡くなられた方が住んでいた空き家と、その敷地を相続した方が売却して利益を得た場合に、その利益から3,000万円の特別控除が認められます。

取得費加算の特例

相続した不動産を売却して利益が生じた場合、「取得費加算の特例」を適用することにより課税対象額を減額することができます。

取得費加算の特例とは、相続した空き家の建物や土地などの財産を売却した際に、支払った相続税の一部を「取得費」に加算して譲渡所得の金額を軽減させる特例です。

取得費とは、該当不動産を購入した当時の金額です。支払った相続税の一部をこの取得費に加算することによって、譲渡所得金を減額することができます。

Q&Aで仲介手数料の疑問を解決

多くの方にとって、一生のうちで不動産を売却する経験はそれほど多くありません。特にはじめて不動産売却する方は分からない点が多く、様々な不安や疑問を抱えていることでしょう。

ここでは、不動産売却の仲介手数料に関する疑問をQ&A形式で紹介していきます。これから不動産を売却しようと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料なしの不動産売却はあるのか

少しでも多くの売却益を得ようと考えている不動産売主にとって、不動産会社に支払う仲介手数料は大きな負担です。この仲介手数料を払うことなく不動産を売却する方法は何かあるのでしょうか。

ここからは、仲介手数料を払わずに不動産を売却できる具体的な方法を3つ紹介します。

  • 不動産会社へ買取を依頼する
  • 空き家バンクを利用する
  • 友人や知人へ売却する

不動産会社へ買取を依頼する

不動産会社自身が買主となり、不動産物件を買い取ってくれるという方法が「買取」です。買取の場合、不動産会社は買い取った物件をリノベーションしたりコンセプトを転換したりして、新たな価値をつけて販売を行います。一方で、不動産会社自身が買主になれば仲介業務は発生しないことから、仲介手数料自体も発生しないことになります。

買取の場合は転売が前提ですので、相場よりも安く仕入れないといけない等の理由により、仲介の場合と比べて売却価格が低くなるといったデメリットがあります。

空き家バンクを利用する

各自治体が運営しているウェブサイト「空き家バンク」を活用する方法があります。空き家の所有者と空き家を探している人をマッチングする目的で、多くの自治体が空き家バンクを運営しています。

この空き家バンクを利用すると、仲介手数料を支払うことなく物件を売却することが可能です。

友人や知人へ売却する

不動産会社を介すことなく、自分の友人や知人に直接不動産を売却することも可能です。この場合も不動産会社を介在させないことから、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

元々の知り合いであれば相手の人柄も分かることから、安心して売却できるメリットもあります。

仲介手数料が安いとデメリットはあるのか

不動産の売主にとって、仲介手数料が安くなることは歓迎すべきことですが、あまりに安すぎる場合は注意が必要です。

不動産会社の中には、サービスが十分でない会社も多数存在します。仲介手数料が安いからと安易に飛びつくのではなく、会社の状況をしっかりと調査した上で契約を交わすかどうか判断する方が無難でしょう。

また、あまりに無理な値下げ交渉を行うことはあまりおすすめできません。適切な仲介サービスを提供してもらうためには、誠実にコミュニケーションを交わしながら値下げ交渉すると良いでしょう。

仲介手数料の会計処理はどうやるのか

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼したことに対する対価であり、法律上は「情報提供料」として位置付けられています。

仲介手数料の会計処理としては「支払い手数料」という勘定科目で費用処理され、帳簿上の借方に記載します。 例えば、仲介手数料100,000円を支払った場合は、下記の仕訳になります。

借方 支払手数料:100,000 貸方 普通預金:100,000

仲介手数料は「課税仕入」になるので、消費税が課されます。

仲介手数料は事前に計算して不動産売却

不動産を売却する際に発生する仲介手数料の金額は、これから不動産の売却を検討している多くの方が気になるところです。仲介手数料に関する知識があまりないことから、取引が自分にとって不利に進められることは避けなければいけません。

安心して手続きを進めるためにも、取引に入る前の段階で可能な限り仲介手数料に関する基本的知識を把握しておくことが大切です。

仲介手数料には上限額が存在し、多くの不動産会社はこの上限額に合わせた仲介手数料を設定しています。実際に媒介契約を交わす前に上限額の計算をし、事前に金額を把握しておくと安心して交渉することができるでしょう。

今回の記事からできるだけ正しい情報を収集し、状況を見極めながら慎重に進めることをおすすめします。

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