不動産売却で発生する仲介手数料等の仕訳とは|取引別の注意点も解説

[目次]
不動産を売却するときにかかる仲介手数料について知ろう
仲介手数料とは
売買の仲介手数料の計算方法
仲介手数料の支払い時期
仲介手数料の仕訳方法
不動産取引をしたときの仕訳例
仕訳の際の注意点
仲介手数料は売却か購入で仕訳が変わる

不動産を売却するときにかかる仲介手数料について知ろう

不動産は個人で売買することも可能ですが、書類の作成や価格交渉などにかかる労力を懸念して、プロである不動産会社(宅地建物取引業者)へ依頼するのが一般的な流れとなっています。

売買の費用の中でも大きな割合を占める仲介手数料は、最終的な収益をプラスにするためにも、出来る限り安く抑えたい項目です。そして損をせずに、不動産売買をスムーズに終えたいと考える人がほとんどのはずです。

不動産取引を安心して進めるためにも、不動産会社に仲介を依頼をする前に計算方法や仕訳についてしっかりとチェックしておきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買または賃貸借をおこなうときに、売主(貸主)と買主(借主)の間を取り持つ不動産会社に対して支払う成功報酬のことを言います。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の額の下限はありませんが、上限は宅地建物取引業法によって定められています。

不動産会社は、物件を査定して算出した販売価格の設定や、ホームページなどでの広告宣伝(集客活動)、内覧の立会い、価格交渉、契約成立の際の諸手続きや書類の作成、物件の引渡し等といった業務を代行し、スムーズな不動産売買のサポートをおこないます。

成功報酬ですから、もし媒介契約を締結しても、実際に物件の売買契約が成立するまで仲介手数料が発生することはありません

売買の仲介手数料の計算方法

売買の仲介手数料の計算方法は、売買価格の部分ごとの計算方法と、速算式と呼ばれる簡易的なものの2種類があります。不動産会社から提示された手数料を自分でも確認することが出来るように、知識として覚えておきましょう。

売買価格の金額ごとの計算方法

下の表は、売買価格の部分ごとの計算方法をまとめたものです。仲介手数料は「業者(不動産会社)が事業としておこなうサービスへの対価」および「情報提供料」に該当するため、消費税の課税対象となっています。

売買価格 仲介手数料の率
200万円以下の部分 売買価格×5%+消費税
200万円超~400万円以下の部分 売買価格×4%+消費税
400万円超 売買価格×3%+消費税

参考:国土交通省

表をもとに、例として1,000万円で不動産を購入した場合の仲介手数料を計算してみましょう。

  • (200万×5%)+(200万×4%)+(600万×3%)=10万+8万+18万=360,000円
  • 36万×1.1(消費税10%)=396,000円

計算の内訳はこのようになるのですが、かなり算出に手間と時間がかかってしまうことが分かります(今後また税率が変わる場合は、最後の消費税も変更となりますので注意が必要です)。

なお一例ですが、おおよその仲介手数料をイメージしやすいよう、上限額の早見表にもまとめましたので、参考にしてください。税抜きのため、税率が変更となっても簡単に計算をしなおすことが可能です。

売買価格 仲介手数料上限(税抜)
500万円 210,000円
1,000万円 360,000円
2,000万円 660,000円
3,000万円 960,000円
4,000万円 1,260,000円
5,000万円 1,560,000円

簡易的な計算方法

売買価格ごとの計算方法では、価格ごとに分けて料率を計算して合計するので計算が大変です。そのため、不動産業界では一般的に以下の速算式が使用されています

売買価格×3%+6万円+消費税

この速算式は、売買価格が400万円超の場合に使用され、登場する6万円は調整数となります。

この場合の調整数とは「正規の売買価格ごとの計算方法と、速算式で出す数字に差異が出ないように」と設定されたものですが、なぜ6万円?とこの部分に疑問を抱いている人が多いようです。

前の見出しで、細かく分けて計算した1,000万円の例では、消費税をかける前の金額は36万円でした。もし調整数の6万円を使わずに仲介手数料を算出しようとすると、

1,000万円×3%=300,000円

このように、価格ごとで率を分ける計算で出す金額とズレが生じてしまいます。利用した式によってズレが生じてしまっては困るため、速算式にはプラス6万円の調整数が使用されることになっています。

仲介手数料の支払い時期

仲介手数料は、実際に売買契約が成立しないと発生しない成功報酬です。また、売買価格に基づいて上限額が算出されますので、契約成立までははっきりとした金額が出ません。

基本的な支払いの時期としては、売買契約成立のタイミングで半金である50%を、そして買主への引渡しが完了したタイミングで残りの50%を支払うことが多いです

不動産会社によっては、引渡しが完了したタイミングで一括で受け取るというケースもあるため、媒介契約の時など、事前に確認をする、もしくは相談をしておくと安心です。

仲介手数料の仕訳方法

仲介手数料は、取引の内容によって仕訳の勘定項目が変わります。取引内容から「売却時」「取得時」「賃貸時」の3つに分類することが出来ますので、それぞれの仕訳方法を詳しく見ていきましょう。

不動産を売却した場合の仲介手数料

不動産の売却…仲介手数料は「支払手数料」

支払手数料とは会計処理における費用の勘定項目です。仲介手数料は、購入までにかかった費用の一部として考え、帳簿上では下記のように仕訳をおこないます。

借方 貸方
支払手数料:10,000 現金:10,000

不動産を取得した場合の仲介手数料

不動産の取得(購入)…仲介手数料は「取得価格に加算」

所得税法では、不動産の取得に至るまでにかかった費用も取得価格(購入金額)に加算して、不動産そのものの値段として計上をおこないます。

賃貸でかかる仲介手数料の仕訳

  • 土地の場合…仲介手数料は借地権の「取得価格に加算」
  • 建物の場合…仲介手数料は「支払手数料」

不動産を賃貸する場合は、土地と建物で勘定項目が異なるので注意しましょう。土地の賃貸における仲介手数料は取得価格に加算して計上し、建物の場合は支払手数料の項目を使用しなければなりません。

不動産取引をしたときの仕訳例

法人の場合、土地の売却時には売上勘定ではなく、「固定資産売却損益勘定」を使用します。不動産取引の帳簿をつけるにあたり、関連する専門用語について簡単にまとめましたので事前に覚えておきましょう。

簿価 帳簿価格の略称であり、不動産の取得(購入)価格のこと。
固定資産売却益/売却損 土地などの固定資産を売却した際に発生した帳簿価格を上回る利益、または損失のこと。売却した手数料とは別に計上することが可能。

土地に限定した取引においては、土地は消費されるものではないという考えから、土地の価格は非課税となります。

土地を簿価よりも高く売却した場合

例)簿価1,000万円の土地を1,200万円で売却した時

土地の簿価は1,000万円ですから、貸方には「土地」の勘定項目を使って記載します。次に、発生している利益には「固定資産売却益」の勘定項目を使用し、簿価との差額(今回は200万円)を記載をします。

借方には、速算式で算出した仲介手数料を「支払手数料」の勘定項目で記載します。この時の「現金」は、売却価格から支払手数料を差し引いた金額となります。

・仲介手数料(支払手数料)…1,200万円×3%+6万円+消費税=46万2千円
・現金…1,200万円(売却価格)-46万2千円(支払手数料)

借方 貸方
現金:1153万8千円 土地:1000万円
支払手数料:46万2千円 固定資産売却益:200万円

土地を簿価よりも安く売却した場合

例)簿価1,200万円の土地を1,000万円で売却した時

土地の簿価は1,200万円ですから、貸方には「土地」の勘定項目を使って記載します。借方には、安く売却をおこなったことで損が発生していることを明確にしなければならないため、「固定資産売却損」の勘定項目で、簿価との差額(今回は200万円)から記載をおこないましょう。

この時の「現金」は、売却価格から支払手数料を差し引いた金額となります。

・仲介手数料(支払手数料)…1,000万円×3%+6万円+消費税=39万6千円
・現金…1,000万円(売却価格)-39万6千円(支払手数料)

借方 貸方
現金:960万4千円 土地:1200万
支払手数料:39万6千円
固定資産売却損:200万円

売主が課税事業主の場合

このケースで最も注意したいのは「課税対象」です。見出しの冒頭でも触れていますが、改めて、課税対象が建物のみであることを念頭に置きながら、以下のケースの仕訳をおこなっていきましょう。

どちらも利益が出た場合

例)簿価500万円の土地を600万円で売却、その土地に建っている簿価500万の建物を600万円で売却した時

売却価格は合計1,200万円です。まずは速算式を使用して、仲介手数料(支払手数料)を算出しましょう。土地と建物の勘定項目に使用する金額は、簿価をそれぞれ、そのまま記載します。

・土地…500万円(簿価)
・建物…500万円(簿価)
・仲介手数料(支払手数料)…(600万円+600万円)×3%+6万円+消費税=46万2千円

今回新しく登場する勘定項目は、建物に対する課税に使用する「仮受消費税」です。建物の売却額に対し、その時の消費税を掛けた金額を貸方に記載します。

・仮受消費税…600万円(建物の売却価格)×10%

借方 貸方
現金:1153万8千円 土地:500万円
支払手数料:46万2千円 固定資産売却益:100万円
建物:500万円
固定資産売却益:100万円
仮受消費税:60万円

※消費税10%の場合

どちらも損が出た場合

例)簿価500万円の土地を400万円で売却、その土地に建っている簿価500万円の建物を300万円で売却した時

今回は簿価の合計1,000万円に対して300万円の損が発生しています。よって、「土地」「建物」は簿価を記載するのではなく、売却額と簿価との差額で2つに分けて記載をおこないます。この時、土地と建物それぞれの「固定資産売却損」は借方に記載しましょう。

・土地:400万円(売却額)
・建物:300万円(売却額)
・仲介手数料(支払手数料)…(400万+300万)×3%+6万円+消費税=29万7千円
・仮受消費税…300万円(建物の売却価格)×10%

借方 貸方
現金:670万3千円 土地:400万円
支払手数料:29万7千円 建物:300万円
固定資産売却損:100万円 土地:100万円
固定資産売却損:200万円 建物:200万円
仮受消費税:30万円

※消費税10%の場合

どちらかが損をした場合

例)簿価500万円の土地を600万円で売却、その土地に建っている簿価500万円の建物を300万円で売却した時

土地に関しては100万円の利益が出ていますが、建物に関しては200万円の損が発生しています。土地の「固定資産売却益」は貸方に、建物の「固定資産売却損」は借方に記載をおこないましょう。

「建物」の勘定項目は、売却価格と簿価との差額を2つに分けて記載します。

・仲介手数料(支払手数料)…(600万+300万円)×3%+6万円+消費税=36万3千円
・仮受消費税…300万円(建物の売却価格)×10%

借方 貸方
現金:863万7千円 土地:500万円
支払手数料:36万3千円 固定資産売却益:100万円
固定資産売却損:200万円 建物:200万円
建物:300万円
仮受消費税:30万円

※消費税10%の場合

仕訳の際の注意点

仕訳の際には、勘定項目以外にも様々な注意点があります。よく疑問としても挙がりやすい項目をいくつかピックアップしましたので、ぜひ参考にしてください。共通して登場する専門用語については以下の通りです。

譲渡所得 土地や建物の資産を譲渡することによって生じた所得のこと。
取得費 売った土地や建物の購入代金のこと(建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含む)。建物の取得費は、購入代金又は建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となる。(参考:国税庁)
譲渡費用 土地や建物を売却するために支出した費用のこと。主に仲介手数料、測量費、売買契約書に貼付する印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などのこと。(参考:国税庁)

土地と建物の価格は分けて考える必要があるため、売買契約書や譲渡対価証明書を見ながら「譲渡所得」を計算しなければなりません。譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

  • 課税譲渡所得…譲渡価額(売却価格)-譲渡費用-取得費
  • 譲渡所得税…課税譲渡所得×譲渡所得税率

売却日で税金が変わる

税務上では、譲渡契約に基づいて不動産を買主に引渡しを完了した日(契約締結日)・もしくは登記日が「売却日」とされています。この判断は納税者に選択が任せられており、売却日が年をまたがる場合(12月と翌年1月など)も、売却日を選択して確定申告することができます。

なお、個人所有の不動産を売却した際の税率は「所有期間」によって以下のように異なります。

  • 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合…短期譲渡所得として譲渡所得税税率39.63%
  • 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の場合…長期譲渡所得として譲渡所得税税率20.315%

参考:譲渡所得について|国税庁

同一事業年度内の場合は損益通算ができる

「損益通算」とは、赤字の所得を黒字の所得で相殺する節税方法のことを言います。

法人の場合は、この損益通算が適用可能です。すべての所得が対象となる訳ではありませんが、同一事業年度内であれば、他の所得から損失を補填し相殺後、その金額を譲渡所得として納税額の計算が出来ます。

個人では不動産の扱いが分離課税、つまり所得ごとの税率で課税となるため合算による相殺が出来ません。しかし、不動産が居住用物件であれば、国税庁の定める基準を満たした場合に損益通算が可能となります。

参考:マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の順序|国税庁

土地の所有目的で処理方法が違う

土地の場合は個人・個人事業主・法人、それぞれの所有目的によって処理方法が違うところもポイントです。簡単にまとめると以下のような違いがあります。

個人 不動産売却で利益がでても「事業利益」とはなりません。確定申告の時には「譲渡所得」としての申告が必要になります。
個人事業主 「事業主」勘定での会計処理が必要となります。事業目的以外のプライベートな不動産の場合は、個人と同じく「譲渡所得」になります。
法人 固定資産売却損益勘定である「固定資産売却益・売却損」での処理をおこないます。

売却代金には売上勘定は使わない

売上勘定は主に、会社で仕入を起こした商品の売上に対して使われる勘定項目です。個人がおこなう不動産の売却代金は、事業利益を含む売上ではないため、仕訳に売上勘定は使用しません。

投資用物件には精算すべきものがある

通常の居住用物件ではなく「投資用物件」を売却する場合は、売却時に精算すべき項目があります。

  • 前払い賃料
  • 駐車場の使用料金
  • 看板の使用料金
  • 自動販売機の設置料金
  • 携帯電話アンテナ設置料金
  • 付加使用料(水道光熱費)
  • 町会費

25日締めや月末に前払いされる事が多い賃料は、売却日のタイミングによっては売主が受け取りすぎてしまう場合があるため、月末まで日割り計算するなど、売主が買主に支払うことで精算をおこなう必要性が出てきます。

なお、付加使用料など売却時に金額が確定しない項目については、ガスや電力会社からの請求が届いたタイミングで精算をおこなうことになります。

減価償却の扱いがそれぞれ違う

「減価償却」とは、税金処理を正しくおこなう為に発生する会計手続きです。土地は簿価のままで変動することがありませんが、建物は経年劣化や使用により資産価値が減るとの考えから、公平な資産価値を評価するために、耐用年数に応じて費用を分割した計算をおこないます。

賃貸マンションなどの投資用物件(事業用不動産)と、自宅マンションなどの居住用物件(非事業用不動産)では、減価償却の計算方法が異なるため注意が必要です。

減価償却費の算出には、以下の計算方法を使用します。まずは居住用物件から見てみましょう。

居住用物件の減価償却費…建物購入代金×0.9×償却率×経過年数(所有期間)

次は投資用物件の計算方法です。

投資用物件の減価償却費=建物購入代金×償却率

個人所有のマンションは定額法の使用が決まっています。減価償却が出来るのは建物の部分のみになるので、異なる耐用年数をはっきりとさせるためにも、建物の取得費用をさらに本体と設備に費用割合を分解する必要があります。かなり大変なので、税務の専門家に計算を依頼するのが良いでしょう。

仲介手数料は課税仕入れになる

不動産取引の中でも、仲介手数料は「業者(不動産会社)が事業として行うサービスへの対価」・「情報提供料」に該当するため、消費税の課税対象となっています。仕訳の際には、譲渡費用に含まれる支払手数料の金額が、課税となっているかをしっかり確認しましょう。

仲介手数料は売却か購入で仕訳が変わる

不動産取引において、売却か購入によって仲介手数料の扱いは変わってきます。その他にも、個人や個人事業主、法人と、立場や所有目的が異なる場合、仕訳もそれぞれ適切な会計処理をしなければなりません。このように複雑になりやすい会計処理では、会計士などの専門家が心強い味方となってくれます。信頼できる不動産会社に相談すれば、適切な専門家を紹介してくれるので、ぜひ活用してみてください。

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