不動産売却で仲介手数料が無料にできる理由やリスクを解説

[目次]
不動産売却時の仲介手数料とは
不動産会社が仲介手数料を安くしたり無料にしたりできる理由
仲介手数料無料の不動産会社に依頼するリスク
信頼できる不動産会社を見極めるポイント
仲介手数料無料の会社を選ぶよりもお得な方法
仲介手数料を抑えるよりも家を高く売ることが大切


不動産会社に依頼して不動産を売却する際には、仲介手数料がかかります。不動産を売却する際にかかる費用はいろいろありますが、中でも仲介手数料は特に高額になりやすいです。

しかし、方法次第では仲介手数料が無料になることもあります。仲介手数料を無料にする方法や家を高く売却するポイントなどを知り、少しでもお得に不動産を売却しましょう。

不動産売却時の仲介手数料とは

そもそも不動産売却時にかかる仲介手数料とはどのようなものなのか、基本的な知識を身につけておきましょう。仲介手数料は不動産を売却する際にかかる費用ですが、必ずかかるとは限りません。どのような仕組みで費用が発生するのか、またいくらくらいかかるのかを知っておくことが大切です。

不動産会社に支払う成功報酬のこと

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して売却した際に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。つまり、不動産の売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料と考えるとよいでしょう。

不動産売却は不動産会社に依頼して行うことが一般的ですが、不動産会社に依頼せず、個人で売却する場合は、仲介手数料はかかりません。

契約時と引き渡し時に分けて支払う

仲介手数料の支払いは、売買契約成立時と引き渡し時の2回に分けることが一般的です。買主が見つかり、売買契約を締結したときに半額を、引き渡しが完了した際に残りの半額を支払います。

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立するまでは発生しません。そのため、不動産会社に仲介を依頼したとしても、売買契約の成立にいたらない場合は、原則として仲介手数料は発生しないと考えましょう。

法律により上限が定められている

宅地建物取引業法によって、仲介手数料の上限額は決められています。したがって、それを上回る額の仲介手数料を請求されることはありません。仲介手数料の上限額は売却価格によって決まり、次の式で計算します。

売却価格 仲介手数料の上限額
200万円以下の部分 取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%+消費税
400万円超の部分 取引額の3%+消費税

売却価格を上記のように分けてそれぞれ計算したものを合計し、仲介手数料の上限額が決まります。

例えば、売却額が1,500万円の場合は、次のような計算になります。

(200万円以下の部分)200万円×0.05+(200万円超400万円以下の部分)200万円×0.04+(400万円超の部分)1,100万円×0.03=51万円(+消費税=56万1,000円)

400万円を超える取引の場合は、次の式で一括計算できます。

  • 売却価格×3%+6万円+消費税

売却する不動産の状態や種類によって異なりますが、家や土地は、400万円以上で取引されることが多いです。そのため、取引の予想額を一括計算の式に当てはめると、仲介手数料の上限がいくらになるかを簡単に計算できます。

売却価格1,500万円の場合は「1,500万円×3%+6万円+消費税=56万1,000円となり、先ほどの計算と同じ額になることがわかります。

不動産会社の収益の柱

不動産会社の収益の柱は基本的に仲介手数料です。

仲介手数料をいくら請求するかは不動産会社によって異なりますが、上限いっぱいまで請求する不動産会社が多いのは、自社の収益を確保するためといえます。

無料にしている会社もある

仲介手数料は法律によって決められていますが、定められているのは上限額のみです。上限の範囲内であれば、実際にいくら請求するかは不動産会社が自由に決められるので、無料にしている会社もあります。

また、無料とまではいかなくても、割引をしている場合もあり、上限の半額程度の不動産会社もあります。仲介手数料が無料、あるいは割引となっている不動産会社に仲介を依頼すれば、売却にかかるコストを大幅に削減することが可能です。

例えば3,000万円で自宅を売却した場合の仲介手数料の上限は、消費税率10%なら105万6,000円です。もし仲介手数料が無料になれば100万円以上コストが削減できることになります。

不動産会社が仲介手数料を安くしたり無料にしたりできる理由

仲介手数料は不動産会社の収益の柱なので、基本的には上限額いっぱいで請求する不動産会社が多いです。しかし、中には無料としたり、割引をしたりする不動産会社もあります。収益の柱であるはずの仲介手数料を割引できる理由は、次のとおりです。

  • 両手仲介をしている
  • 自社で買取をしている
  • コストを抑える運用をしている
  • 集客をアップさせたいから

これらの理由によって不動産会社は仲介手数料の割引ができ、かつ自社の利益も確保できています。

両手仲介をしている

不動産売買では、売主と買主の双方が同じ不動産会社に仲介を依頼している場合があります。つまり、1社が双方の仲介をしているケースです。これを両手仲介と呼び、集客力があり、売買取引を盛んに行っている不動産会社ほど両手仲介となりやすいといわれています。

このような場合、不動産会社は売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れるため、売主側の仲介手数料を無料にしても収益を確保できるのです。

両手仲介のメリット

両手仲介で不動産を売却するメリットは、仲介手数料を値引きできる点です。不動産売却の中でも大きなコストになりやすい仲介手数料が値引きしてもらえることで、売却時にかかるコストを大幅に削減できるでしょう。

両手仲介のデメリット

仲介手数料を値引きしてもらいやすいことは両手仲介のメリットですが、高値で売却するチャンスを逃す可能性がある点がデメリットです。

両手仲介の場合は、自社で買主を見つけないと成立しないため、他の不動産会社からの買主の紹介を断ってしまう場合があります。これは「囲い込み」と呼ばれる行為で、これにより好条件を提示する買主と契約できなくなるリスクが発生するため注意が必要です。

また、売主の仲介手数料のみ減額する場合、不動産会社は買主の利益を重視するため、売却価格の値引き交渉を受け入れるように説得されることもあります。

いくら値引きするかにもよりますが、場合によっては仲介手数料分以上の値引きを要求され、結果的に売却時に得られる利益が少なくなってしまうリスクもあります。

自社で買取をしている

自社で買取をしている不動産会社に直接売却する場合は、仲介業務が発生しないので、仲介手数料はかかりません。しかし、不動産会社に買取をしてもらう場合は、仲介で一般の買主に売却するよりも、売却額が安くなるので注意が必要です。

コストを抑える運用をしている

自社業務でコストを抑える工夫をしている不動産会社なら、無料とはいかないまでも仲介手数料を値引きしてもらえることがあります。

不動産を売却する際には、チラシの作成や宣伝広告、その他の業務で費用がかかり、この対価も含めて仲介手数料を支払います。しかし、各種業務の効率化を図っている不動産会社なら、仲介業務のコスト自体が下がっているため、仲介手数料を割引しても自社利益の確保が可能となるのです。

集客をアップさせたいから

自社を利用する顧客を増やすために、仲介手数料を無料や割引にして宣伝をしている不動産会社もあります。仲介手数料が安い不動産会社なら、コスト削減を考える買主や売主が集まりやすくなり、顧客が増えることで不動産会社は利益を得られます。

つまり、宣伝のためや、多くの顧客と取引をする薄利多売で利益を獲得することを考えて、仲介手数料を値引きしている会社もいるというわけです。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するリスク

仲介手数料が無料になるのは、売主にとっては嬉しいことですが、実はリスクも隠れているので注意が必要です。

  • 売却価格が安くなる恐れがある
  • 不当に価格を下げられる可能性がある
  • 営業に手を抜かれる可能性がある
  • 仲介手数料以外の費用を請求される場合がある
  • 早く売ることができない場合がある

これらのリスクを把握して、仲介手数料が無料の場合にはどのようなデメリットがあるのかを知っておきましょう。

売却価格が安くなる恐れがある

両手仲介によって売主の仲介手数料を無料としている不動産会社の場合は、不動産の売却価格が安くなってしまう可能性があります。これは自社で買主を探すことを優先し、他の不動産会社からの紹介を断ってしまうことが理由です。

他の不動産会社から紹介された買主なら高値で売却できる場合でも、両手仲介を狙う不動産会社は、多少条件が悪くても自社でしか買主を探さないというケースもあります。

先ほども述べましたが、このような行為を「囲い込み」と呼び、囲い込みが行われると売却の条件が悪くなる可能性があることは理解しておきましょう。

不当に価格を下げられる可能性がある

両手仲介では、不動産会社は仲介手数料をもらう買主の味方になりやすく、不当に売却価格を下げるように要求される可能性があります。売主としては少しでも高く売りたいと考えますが、仲介手数料を上限いっぱいまで請求される買主にとっては、コストがかかる分少しでも安く買いたいと考えるのが自然です。

そのため、買主の値引き交渉に応じるように不動産会社からアドバイスされたり、売り出し価格自体を安くするよう提案されたりして、結果的に売却価格が下がってしまうこともあります。

営業に手を抜かれる可能性がある

仲介手数料は不動産会社の仲介業務の対価として支払われる手数料であり、これが無料、あるいは安くなっていることで、営業に手を抜かれる可能性があります。

不動産会社は仲介手数料が安い物件の売却活動に精を出しても、それほど利益は得られません。そのため、手を抜いて売却活動を行ったり、コスト削減を考えるため、サービスの質が低下するリスクがあります。

仲介手数料以外の費用を請求される場合がある

仲介手数料で利益を得られない分、他の費用を多く請求して自社利益の確保しようとする不動産会社もあります。不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、これを不当に高く請求したり、本来発生していない費用を請求したりすることで儲けを出そうとする悪徳業者がいることは頭に入れておきましょう。

例えば、住宅ローンの取次手数料や物件調査費、その他実費精算する費用を通常よりも高く請求して、仲介手数料を安くした分の利益を補填しようとすることがあります。

仲介手数料が安いからといって、必ずしもお得とは限らず、むしろ悪徳業者に引っかかってしまうリスクが高くなることは覚えておきましょう。

早く売ることができない場合がある

物件の囲い込みや営業サービスの低下によって、素早く売却できない場合もあります。売却活動が滞ることで、売主が想定していたよりも売却スピードが下がってしまい、納得のいく不動産売却ができない可能性もあるといえます。

売却活動が長引くと、その間の物件管理コストが増えたり、不動産の価値が下がったりして損をする場合もあるので注意が必要です。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

不動産売却を成功させるには、信頼度の高い不動産会社に依頼して売却してもらうことが大切です。

  • 口コミや評判がよい
  • 掲載物件数が多い
  • 専門家と提携している

これらのポイントをチェックして、本当に信頼できる不動産会社かどうかを見極めましょう。

口コミや評判がよい

ネットで検索したり、実際にその不動産会社を利用した人の意見を聞いたりして、評判を確認することはおすすめです。口コミや利用者の評判がよいなら、信頼度は高いといえます。

しかし、優良な不動産会社でも批判的な意見を出す人はいるので、悪い意見がいかに少ないかをチェックするとよいでしょう。評判が悪く、過去にトラブルを起こしているようなら、その不動産会社は利用しないほうが無難です。

掲載物件数が多い

自社で不動産売買のポータルサイトを持っている不動産会社なら、掲載されている物件数をチェックしましょう。物件の掲載数が多いと、利用者が多いことがわかり、信頼度も高いといえます。

また、取り扱っている物件が多いことで、さまざまな種別の不動産に対応していることもわかり、土地と建物のどちらを売却したい場合でも、好条件で取引できる可能性が高いです。

専門家と提携している

各種専門家と提携している不動産会社も、信頼度は高いです。不動産売買では税金や法律、権利などさまざまな分野での専門知識が必要になる場合が多く、実際に不動産会社以外の専門家に相談したり、手続きの代行をしてもらったりすることも少なくありません。

税金に強い税理士や不動産トラブルに強い弁護士、権利関係の手続きを代行してくれる司法書士などと提携している不動産会社なら、信頼できる可能性は高いです。

仲介手数料無料の会社を選ぶよりもお得な方法

お得に不動産売却を行う方法は、仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶことだけではありません。さまざまなリスクを避けてお得に売却するには、次のような方法を考えてみるとよいでしょう。

  • 仲介手数料の値引きを交渉する
  • 複数の不動産会社に相談する
  • 確定申告で控除を受ける

これらの方法を試すことで、仲介手数料が無料にはならなくても、お得に不動産売却ができる場合があります。

仲介手数料の値引きを交渉する

仲介手数料が無料、あるいは割引するとうたっていない会社でも、交渉次第で値引きをしてもらえることはあります。仲介手数料をいくらにするかは、上限額までなら不動産会社で自由に決められるので、事前に相談して値引きができるかを聞いてみるとよいでしょう。

ポイントは不動産会社と媒介契約を結ぶ前に値引き交渉をすることです。仲介を依頼する媒介契約を締結してしまうと、仲介手数料の値引き交渉に応じてもらいにくくなるので、契約前に値引きが可能か相談してみましょう。

複数の不動産会社に相談する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、複数社に相談して、各社が提示する条件を比較してみることが大切です。同じ不動産を売却する場合でも、不動産会社によって仲介手数料が違ったり、売却できる見込みの金額が異なったりすることはあります。

そのため、最低3社以上を目安に条件を比較し、もっとも好条件を提示する不動産会社を選ぶことで、よりお得に不動産売却をしやすくなるといえるでしょう。

確定申告で控除を受ける

不動産を売却して利益が出ると、翌年には確定申告が必要です。確定申告によって売却益に課せられる税額が決定しますが、これは各種控除を適用することで、減額できたり、非課税となったりすることがあります。

また、売却で損益が出た場合も、他の所得と損益通算して税金を抑えることができる場合があるので、確定申告することをおすすめします。

例えばマイホーム売却時の3,000万円の特別控除を適用できれば、売却益が3,000万円以下なら非課税となります。どのような控除や特例が適用できるかは不動産会社に相談しておき、売却後に確定申告をして税控除を受けることで、お得に不動産を売却しましょう。

仲介手数料を抑えるよりも家を高く売ることが大切

不動産をお得に売却したいなら、仲介手数料が無料の不動産会社を探すよりも、いかに高値で売るかを考える方が効果的な場合があります。

仲介手数料が無料になることでコストは大幅に削減できますが、その分売却価格が下がったり、スムーズに売却できなくなったりして、トータルでみるとそれほどお得にならないことがあります。

高値で売却するためのポイントには、以下のようなものがあります。

購入希望者がたくさん現れるようにする

購入希望者が複数現れると、お互いの競争心理が働いて、売り出し価格のまま値引きなしで売却できることがあります。

購入希望者が現れやすくするためには、適切な売り出し価格にする、物件情報を掲載する際に魅力的な写真を多用するなど、不動産会社の営業力にかかっている面が大きいです。

高値で売却するためには、営業力が高くて信頼できる不動産会社を選ぶことが、何よりも大切だといえます。

内覧を成功させる

内覧時に好印象を与えることができると、あまり値下げをせずに売却できる可能性が高くなります。

不要なものを片付けたり掃除をしたりするだけでなく、プロによるハウスクリーニングや素敵な室内や生活を演出するホームステージングなどを利用し、購入希望者に物件の魅力をアピールすることで内覧の成功率を上げましょう。

売却時期を調整する

不動産には売れやすい時期があります。年度が替わる3月前後は、会社の異動や転勤、進学や入学などで転居する人が多く、それに伴い不動産の動きも活発になります。

また、購入を急いでいる人も増えるため、他の時期よりも時間をかけた値引き交渉が行われにくくなります。売却時期を選べるのであれば、3月頃の成約を目指して売却を開始すれば、他の時期よりも高値で売却できる可能性が高くなるといえるでしょう。

仲介手数料無料や値引きだけが、お得に不動産を売却できる方法ではありません。信頼できる不動産会社を探して高値で売ることを目指し、不動産売却を成功させましょう。

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