空き家問題とは？深刻化している原因と解決策を徹底解説

田舎の実家を相続したけど活用も売却もできていないといった問題を抱えている方も多いのではないでしょうか。

こうした空き家問題は社会的に問題となるだけでなく税金面や周辺に与える影響など空き家を所有する個人にとっても大きな問題です。

本記事では、空き家を所有している方や今後所有する可能性のある方に向けて、空き家問題の内容や原因についてご紹介します。

空き家問題とは？どんな問題がある？

2018年に行われた住宅・土地統計調査によると全国の空き家数は846万戸、空き家率は13.6%といずれも過去最高となっています。

上記空き家率は統計を取り始めた1963年以降一貫して上昇し続けており、1963年に2.5%だった空き家率は2003年に9.8%、2018年に13.6%と推移しました。

なお、日本は2008年をピークに人口減少時代に入っています。

総務省統計局のデータを見てみると、2008年には1億2,800万人いた我が国の人口は2019年には1億2,600万人程度まで減っています。

今後も日本の人口は減り続けることが予想されており、空き家の問題は今後より深刻化することが懸念されています。

空き家が増えると以下のような問題が発生します。

• 景観の悪化
• 災害時に倒壊する危険性がある
• 犯罪の温床となる
• 住宅の価値が下がる
• 有効活用されないことによる機会損失

問題１．景観の悪化

建物が老朽化し、雑草が生い茂った空き家があると見た目の印象が悪いため、辺り一帯の景観を悪化させます。

これにより、周辺住民は嫌な思いをしなければならないだけでなく、家を売却するときに売却しづらくなるといった被害を受ける可能性があるでしょう。

問題２．災害時に倒壊する危険性がある

老朽化した建物を放置していると、災害時に倒壊するなどして周辺の建物や通行人に危害が及んだ場合、その所有者が万全な対策を取っていないと認められれば責任を負わなければならないこともあります。

問題３．犯罪の温床となる

空き家になり人が近寄らなくなったときに起こる問題が、犯罪の温床になるということです。放置された空き家は犯罪者でも簡単に侵入できてしまい、拠点とされてしまうことがあります。ホームレスが棲みつくケースや、放火されてしまうケースも考えられるでしょう。

空き家が実際にオレオレ詐欺等の詐欺行為を行う組織に悪用された実例もあります。

問題４．住宅の価値が下がる

使われなくなった建物や住宅設備機器は劣化が早いため、空き家として放置すると住宅の価値が下がってしまいます。

庭の草など、住んでいれば気付いた時に手入れすることもできますが、遠くに住んでいるとこまめに管理できないという理由もあるでしょう。

将来売却するつもりでも、一定期間空き家にすることで建物自体の傷みや劣化が進み、売却価格が大きく下がってしまうことも珍しいことではありません。

問題５．有効活用されないことによる機会損失

売却や、賃貸住宅として貸し付けるなど有効活用すれば得られるはずの利益を得ないで放置することは機会損失だといえます。

他人が住んでいれば、住人が自然と管理してくれるので、放置することで住宅の価値が落ちるという心配もないといったメリットもあります。

空き家の活用方法については以下の記事も参考にしてみてください。

参考記事：田舎の土地活用は難しい？活用方法を理解して最適な選択をしよう | 不動産の売却・査定なら【SUMiTAS（スミタス）】

空き家が増えていくのはなぜ？

日本国内において、空き家は一貫して右肩上がりに増えていますが、これにはどういった理由があるのでしょうか？

ここでは、以下の3つに分けて解説していきたいと思います。

• 日本人は新築住宅を求める傾向にあるから
• 相続した家をなかなか解体できないから
• 解体すると固定資産税が高くなるから

それぞれ見ていきましょう。

理由1．日本人は新築住宅を求める傾向にあるから

まず、日本人は中古より新築住宅を求める傾向にあるためです。

国土交通省の2013年のデータ（既存住宅流通シェアの国際比較）を見てみると、日本の新築住宅着工戸数は98万戸なのに対して既存住宅の流通量は17万戸と、わずか14.7%程度に留まっています。

2013年	戸数	比率
新築住宅供給戸数	98万戸	85.3%
既存住宅	17万戸	14.7%

出典：日本）住宅・土地統計調査（2013年）（総務省）、住宅着工統計（2013年）（国土交通省）

これは欧米諸国と比較してみるとその違いは明らかで、アメリカの新築住宅着工戸数に対する既存住宅流通量の割合は90.3%、イギリスは85.8%、フランスは64.0%となっています。

	日本	アメリカ	イギリス	フランス
既存住宅の比率	14.7%	90.3%	85.8%	64.0%

出典：日本）住宅・土地統計調査（2013年）（総務省）、住宅着工統計（2013年）（国土交通省）

ヨーロッパではレンガや石造りの建物が多く、古くから木造住宅中心だった日本と比べると文化的な違いがあることなどが要因だと考えられるでしょう。

また、日本においては戦後復興していく中で国策として住宅の新築を後押しする政策が取られたのも原因の一つです。

理由２．相続した家をなかなか解体できないから

都心に移り住んだ息子が両親から田舎の実家を相続したようなケースでは、住まないとはいえ自分の生まれ育った家を解体したくないという想いから、相続した家をなかなか解体できないという人もいます。

また、解体するにしても解体費用を負担するのが惜しいという想いもあるでしょう。

しかし、郊外の家では賃貸に出すことも難しく、活用されないまま空き家が残ってしまう要因となっています。

理由３．建物を解体すると固定資産税が高くなるから

空き家問題を助長しているのが固定資産税の問題です。

不動産の所有者は固定資産税を負担しなければなりません。

固定資産税には土地の上に建物が建っていると最大で6分の1に軽減されるという軽減制度があります。

この制度があるために、建物を解体すると固定資産税の負担額が最大で6倍になってしまうという問題が生じるのです。

そもそも建物を解体するにはお金がかかりますし、お金をかけて解体しても固定資産税が高くなるということであれば空き家のまま残しておくという選択をするのも理解できるのではないでしょうか。

こうした様々なことが要因となり空き家の数は増え続けています。

様々な種類の空き家

出典：2018年度住宅・土地統計調査

一口に空き家といっても、細かく分類するといくつかの種類に分けることができます。

2018年度の国土交通省の住宅・土地統計調査では空き家を以下の4つに分けています。

1. 賃貸用住宅
2. 売却用住宅
3. 二次的住宅
4. その他の住宅

それぞれについて見ていきましょう。

１．賃貸用住宅

新築か中古かに関わらず賃貸のために空き家となっている住宅のことを賃貸用住宅といいます。

本来であれば人に貸して賃料を得たいのにもかかわらず入居者を見つけられていない状況にあるのがほとんどです。

2018年の調査では432万戸と全体の50.9%と過半数を占めています。

２．売却用住宅

売却用住宅とはその名の通り売却することを目的として空き家になっている住宅のことです。

家を売却する前には空き家にしておいたほうが売却しやすいことも多く、売却が決まる前に新居や仮住まいに引っ越すことがあります。

このように一時的に空き家となっているのが売却用住宅であり、これも厳密には空き家とは言えないものも多いでしょう。

2018年の調査では29万戸で全体の3.5%を占めています。

３．二次的住宅

二次的住宅とは週末や休暇の際に利用する住宅のことで、別荘やセカンドハウスが当てはまるでしょう。

二次的住宅は確かに空き家の期間がありますが、住むために用いられるもので厳密には空き家とは言えないものも含まれています。

2018年の調査では空き家848万戸に対して38万戸とおよそ4.5%程度です。

４．その他の住宅

上記いずれにも該当しない住宅のことで、空き家問題の対象となっている住宅がこれにあたります。

こうした空き家は長期間にわたって放置されやすく、本記事で紹介したようなさまざまな問題を引き起こす要因となってしまいます。

2018年の調査では348万戸と全体の41.1%を占めています。

空き家を持つことでかかる税金

空き家であろうと所有していると税金を支払う必要があります。

具体的には、固定資産税と都市計画税が該当します。

以下それぞれについて見ていきましょう。

固定資産税の内容と税率

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対して課される税金で、不動産の固定資産税評価額に対して1.4%の税率が課されます。

土地の上に建物が建っているなど一定の要件を満たす場合には以下のような軽減税率の適用を受けることができます。

区分	面積要件	軽減率
小規模住宅用地	敷地面積200㎡以下	1/6
一般住宅用地	敷地面積200㎡超	1/3

例えば敷地面積300㎡、固定資産税評価額1,000万円の土地だと納税額は以下のように計算されます。

• 小規模住宅用地：1,000万円×(200㎡÷300㎡)×1.4%×1/6=約1.6万円
• 一般住宅用地：1,000万円×((300㎡-200㎡)÷300㎡)×1.4%×1/3=約1.6万円
• 合計：1.6万円+1.6万円=3.2万円

これは空き家であっても同様ですが、先述の通り、行政により特定空き家等に指定されると上記軽減税率の適用を受けることはできなくなります。

都市計画税の内容と税率

都市計画税は市街化区域内にある不動産に対して課される税金で、こちらも1月1日時点の所有者に対して課税されます。

標準税率は0.3%となっています。

都市計画税も固定資産税と同じく土地の上に建物が建っているなど一定の要件を満たすことで軽減税率の適用を受けることができます。

区分	面積要件	軽減率
小規模住宅用地	敷地面積200㎡以下	1/3
一般住宅用地	敷地面積200㎡超	2/3

先程と同じく敷地面積300㎡、固定資産税評価額1,000万円の土地だと納税額は以下のように計算されます。

• 小規模住宅用地：1,000万円×(200㎡÷300㎡)×0.3%×1/3=約0.7万円
• 一般住宅用地：1,000万円×((300㎡-200㎡)÷300㎡)×0.3%×2/3=約0.7万円
• 合計：0.7万円+0.7万円=1.4万円

都市計画税についても固定資産税と同様に行政から特定空き家等に指定されることで軽減税率の適用を受けられなくなってしまいます。

市街化区域内にある空き家については、解体することで増加する税金の負担額はより大きくなるといえるでしょう。

空き家問題を解消していくには

空き家が増え続けている現状とその理由、空き家により引き起こされる問題等についてお伝えしましたが、今後空き家問題を解消していくにはどうすればいいのでしょうか。

解決策１．空き家バンクを活用する

市街地の空き家であれば売りに出しても買い手がつく可能性はありますが、郊外にある空き家の場合だと買い手を探すのも簡単ではありません。

売却価格100万円など低価格で売却に出す場合、不動産会社の得られる報酬も少なくなってしまうので、あまり積極的に取り組んでくれないのが現状です。

そうした時に活用したいのが空き家バンクです。

空き家バンクは自治体等の取り組む空き家を売却するためのサービスです。

売却したい空き家を登録しておけば、空き家バンクを通して空き家に興味を持った人の連絡先など教えてもらうことができます。

空き家バンクはそもそも空き家を探しているということもあり、郊外で低価格の物件に興味を持ってくれる可能性が高いため、メリットは大きいといえるでしょう。

ただし、不動産会社のように案内したり契約書を作成したりはしてくれないので、自分でこれらを行うか、案内や契約書の作成だけプロを活用するといったことが求められます。

空き家を売却する方法については以下の記事もぜひ参考にしてください。

参考記事：空き家を高く売却する方法は？上手に売るためのコツや注意点を解説

解決策２．空き家管理サービスを活用する

空き家は放置されるからさまざまな問題が生じるのであって、適切に管理されていればほとんどの問題は起こりません。

そこで活用したいのが空き家管理サービスです。

具体的なサービス内容はサービスを提供する会社によって異なりますが、空き家を目視で確認できるほか、写真付きで報告を受けることが可能です。

費用を払えば、空き家の草刈りなどを依頼することもできます。

空き家を自分やその家族だけで管理するのは大変なので、こうしたサービスを積極的に活用することを考えてみるとよいでしょう。

解決策３．政府の取り組み

空き家問題の解決については政府の取り組みも参考になります。

先にご紹介した空き家対策特別措置法や空き家バンクもそうした取り組みのうちの一つです。

また、政府は今後既存住宅の流通を促進していきたいという思いがあり、リフォームやリノベーション等に補助金や助成金を出すことも積極的に実施しています。

一つ事例をご紹介します。

アベノミクス等を理由に、都心を中心に地価が大きく上昇したこともあり、東京都内では一般的な所得では新築マンションを購入できなくなりました。

これにより、新築マンションではなく中古マンションの購入に目を向ける人が増えたのでしょう。

2016年から2019年の間、中古マンションの流通量が新築マンションの販売戸数を上回る現象が起こっています。

これまで既存住宅の流通量を増すために政府がさまざまな取り組みを行ってきたことが影響しているといえるでしょう。

まとめ

空き家は所有しているだけで様々な問題が起こるということもあり、有効活用していないようであれば早めに活用策の検討をおすすめします。

まずは、不動産の価値を正しく把握し、売却や賃貸などの検討を進めるといいでしょう。

SUMiTAS（スミタス）の売却査定は、全国の査定実績から売却と賃貸両方の適正な査定額を知ることができるのでぜひ活用してください。