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アパート経営のメリット・デメリットは?経営の流れや収入リスクは?

アパート経営を考えていて「どんなメリット・デメリットがあるの?」「どんな理由で家賃収入は減る?対策は?」など疑問を持っている方は多いでしょう。

メリット・デメリット、リスクなどを知らずにアパート経営を始めてしまうと、すぐに赤字経営に陥り、破綻してしまう可能性があります。

安定した収益を目指すのであれば、仕組みや特徴など事前に多くの知識を得た上で始めることが大切です。

そこで今回は、以下4点について解説します。

  • アパート経営の仕組みと特徴、メリット・デメリット
  • アパート経営の準備や経営の流れ
  • アパート経営のリスクと対策
  • 理想のアパートを建てるポイント

この記事を読むことで、アパート経営に大切な知識を身につけられます。ぜひ、ご覧ください。

アパート経営の仕組みと特徴について

アパート経営は人に部屋を貸して家賃収入を得るもので、マンションより初期投資費用が安く、収入源を作りたい方や節税に関心がある方に向いています。

なぜそうなるのか、まずはアパート経営の仕組みと特徴、向いている人について詳しく解説します。

アパート経営の仕組みと特徴

アパート経営は、建設・購入したアパートを第三者に貸し出し、賃料収入を得る仕組みです。

物件の管理は、オーナー自らが対応するか管理会社に委託します。

ただし、以下のように対応内容が多いので、管理会社に任せるのが一般的です。

  • 家賃回収
  • 清掃
  • 入・退去手続き
  • 入居者募集
  • クレーム対応 など

アパート経営の年間収入は「部屋数×賃料×入居期間(年間)」で決まり、立地が良いなど家賃や入居率が高い物件を選ぶことで、安定した収益を得ることができます。

毎月の副収入を生み出すだけでなく、私的年金として老後資金対策になるのが特徴です。

アパート経営とマンション経営の違いとは

アパート経営とマンション経営の大きな違いは「建物の構造」と「初期投資資金」です。

アパートとマンションを明確に区別する定義はありませんが、一般的に以下の内容で区別されます。

建物構造階数
アパート・木造
・軽量鉄骨造
1階〜3階建て
マンション・鉄筋コンクリート造
・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数に制限なし

アパートは階数が低く、木造や軽量鉄骨造でコストが安いため、初期投資資金はマンション経営よりアパート経営の方が安く済みます。

一棟アパートと一棟マンションそれぞれの物件価格の平均は以下の通りです。

  • 一棟アパート :6,566万円
  • 一棟マンション:1億5,824万円

出典:健美家「収益物件市場動向四半期レポート<2020年7月~9月期>

アパート経営は、上記のように2倍以上の価格差がありマンション経営よりも低予算で始めることが可能です。

このように、アパート経営とマンション経営は構造や資金面に違いがあります。
マンションより部屋数が少なく予算が低いことから、初心者でも運用しやすいのがアパート経営の魅力です。

アパート経営に向いている人とは

アパート経営は向いている人と向いていない人に分かれます。

向いているのは、次の項目に1つでも当てはまる人です。

  • 不労所得を稼ぎたい
  • 老後のために年金以外の収入源をつくっておきたい
  • 入居者の視点を持ち経営ができる
  • リスクについても考えられる
  • 所得税や相続税の節税対策をしたい
  • 現金や株などの金融資産以外に収益性のある資産を持ちたい

このように「意思や目的がはっきりしている人」は、アパート経営が向いている可能性が高いです。

アパート経営をすれば、所得税や相続税の節税効果が期待でき、同時に副収入も得られます。

入居者の視点で経営し、リスク管理を徹底すれば、安定した収益を生み出すことが可能です。

そのため「節税したい」「副収入を得たい」などの思いがある人は、アパート経営が向いています。

「自分がアパート経営に向いているかわからない」「節税って何?」など疑問がある方は、次項でアパート経営のメリット・デメリットを紹介しますので、参考にしてみてください。

アパート経営のメリット・デメリットは?

アパート経営には「収入が増えて税金が減る」などのメリットがある一方で「空室により収入が減る」などのデメリット・リスクがあります。

メリットやデメリットを把握していれば、適切な経営計画や収支シミュレーションを立てることができ、安定した収益を実現可能です。

ここでは、アパート経営のメリット・デメリットについて解説します。

アパート経営の3つのメリット

アパート経営のメリットは

  • 収入が増える
  • 税金を減らせる
  • 保険になる

の3つです。

アパート経営のメリットを知ることで、他の投資商品との比較もしやすくなります。

アパート経営の3つのメリットについて解説します。

メリット1.賃料収入が入る

部屋を第三者に貸して運用する仕組みのため、入居者がいる限り継続的に収入を得ることができます。

全6室で1室の家賃が7万円だとします。

この物件が全室満室だとすれば、毎月42万円、年間504万円もの副収入を稼ぐことが可能です。

  • 不景気で残業代がカットされボーナスが減額された…。
  • 老後は年金だけでは生活が難しそう…。
  • 病気や事故で働けなくなったらどうしよう…。

など、収入面の暗い話題が多い方は少なくないでしょう。

アパート経営を始めれば長期的な収入が見込めます。

また、アパートはワンルームマンション経営(1室)とは違って部屋が複数あるため、1室空きが出たとしても賃料収入は0円になりません。

銀行の普通預金金利は0.001%程度で、預けていてもお金は増えません。年金も減額となり、本業以外の収入源を確保しておくことは重要になります。

アパート経営をすれば、本業収入や公的年金とは別に、長期的な収入を見込めるのがメリットです。

メリット2.節税対策になる

アパート経営をすれば、固定資産税や都市計画税、相続税や所得税などの節税ができます。

通常、固定資産税と都市計画税の納税額の算出方法は、以下の通りです。

  • 固定資産税:課税標準額×1.4%
  • 都市計画税:課税標準額×0.3%

例えば、課税標準額が1,000万円であれば、固定資産税は14万円かかります。

しかし、更地部分にアパートを建設すると「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税と都市計画税は、

  • 固定資産税が最大1/6
  • 都市計画税が最大1/3

まで減税されます。

現金で相続をする場合は、時価で評価されるため評価額は100%になり、相続する現金の全額が相続税の対象です。

土地・建物の相続税評価額は、現金に比べると、

  • 土地:2割減
  • 建物:3〜4割減

となるため、アパートにして相続をすることで、現金相続よりも相続税の節税ができます。

このように、アパート経営をすることで、所得税や固定資産税、相続税などの節税メリットが期待できます。

また、不動産所得が赤字の場合に他の所得と合算して総所得を減らす、損益通算の仕組みによって、所得税や住民税を節税することも可能です。

メリット3.生命保険代わりになる

アパートローンには団体信用生命保険が付帯しているため、ローン契約者に万一のことが起きた場合も安心です。

団体信用生命保険に加入していれば、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、ローン残債が保険金で支払われます。

家族には、ローンがない土地やアパートを残すことが可能です。

残された家族は、アパート経営で継続的な賃料収入を得て生活費に充てられるほか、売却をしてまとまった資金を受け取ることもできます。

このように、アパート経営は生命保険代わりにもなることがメリットです。

アパート経営の3つのデメリット

アパート経営には上記のメリットがある一方で

  • 収入が減る
  • 負担が増える

などのデメリットもあります。

これらのデメリットを知らずにいると、安定した収益を得るどころか、赤字経営に陥る可能性があります。

長期的・安定的に賃料収入を得るためにも、ここで紹介する3つのデメリットを押さえておきましょう。

デメリット1.空室リスク等で収入が減る

空室や家賃滞納が発生すると賃料収入がなくなり、期間が長引けば大幅な減収となります。

空室リスクや家賃滞納リスクを低減するためには、魅力的な物件や優秀な管理会社選びが重要です。

魅力的な物件であれば、高い入居率を維持できるため空室リスクを低く抑えることができます。

優秀な管理会社は、入居者選定基準や滞納時の対処法など多くのノウハウを持っているので、家賃滞納リスクの低減が可能です。

アパート経営には、空室リスクや家賃滞納リスクがあるので、物件選びや管理会社選びは慎重に行いましょう。

デメリット2.金利変動の影響を受ける

変動金利は、金利の見直しが年2回、返済額の見直しが5年に1度のペースで実施されるため、変動金利で利用している場合は金利変動の影響を受ける可能性があります。

見直し後の返済額が見直し前の1.25倍を超えないように制限は設けられていますが、返済額は高くなる恐れがあります。

変動金利の場合は、金利上昇による返済負担増のデメリット・リスクがあることを理解しておきましょう。

ローン残債3,000万円、返済期間残20年、元利均等の場合、金利差があることで返済額は以下のように異なります。

  • 金利3.0%:毎月返済額166,379円
  • 金利3.2%:毎月返済額169,398円
  • 金利3.5%:毎月返済額173,987円

このように、金利がわずかでも上昇すれば返済負担は大きくなります。

固定金利でも全期間固定以外は、選択期間終了後に金利変動の影響を受けるため注意が必要です。

アパートローンを利用する場合は、金利プランを慎重に選ぶとともに、金利上昇も考慮した上で収支シミュレーションを立てるようにしてください。

デメリット3.災害リスクがある

アパート経営は、災害リスクにも気をつけなくてはなりません。

近年、台風や地震、大雨などの自然災害が増えていて、甚大な被害をもたらしています。

屋根や壁の破損、浸水、躯体部分のダメージなど大規模な災害被害に遭うと、修繕費用は高額です。

例えば、アパートの屋根全体を修理する場合は、工事費込みで50万円以上かかるのが一般的で、場合によっては100万円近く費用がかかります。

アパート経営をする際は、災害リスクが低い立地を選び、保険に加入するなどしてリスクヘッジすることが大切です。

アパート経営の利回りと収入はどれくらい?

アパート経営の表面利回りは全国平均で8.6%程度、得られる収入は家賃、共益費、礼金、更新料の4つです。

出典:健美家の収益物件市場動向四半期レポート

アパート経営を始める前におおよその利回りや3種類の利回りの違い、得られる収入項目と相場を知っておくことが重要です。

これらを把握していないと、適切な収支シミュレーションができず、赤字経営になる可能性もあります。
ここでは、アパート経営の3つの利回りや収入について解説します。

アパート経営の3つの利回り

アパート経営をするには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3つの利回りの違いを覚えておく必要があります。

それぞれの利回り内容は、次の通りです。

表面利回り物件価格に対してどれくらい家賃収入を得られるかを表したもの。経費や税金は考慮しておらず、表面的な収益性を表す。
実質利回り経費や税金も考慮した上での利回り。そのため、表面利回りより低い数値となる。実質的な収支を予想しやすい。
想定利回り満室を想定した表面的な収益性を表す数値。計算方法は表面利回りと同じで満室を想定して算出する。

各利回りの計算方法は、以下の通りです。

表面利回り年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り(年間家賃収入−年間経費)÷(物件価格+諸経費)×100
想定利回り年間家賃収入÷物件価格×100(満室を想定)

このように、同じ利回りでも意味合いや計算方法が異なります。

重視すべきなのは、経費等を考慮した実質利回りです。

表面利回りや想定利回りは数値が高く出るため、実態とかけ離れていることが多いです。

不動産会社の資料を見る際も、実質利回りかどうかを確認してください。

アパート経営で得られる収入

アパート経営の収入は、メインとなる「家賃」の他に「共益費」「礼金」「更新料」があります。

それぞれの収入の発生タイミングや目安は、次の通りです。

収入内容
家賃毎月受け取ることができる。金額は物件によって異なる。
共益費アパートの維持管理に必要なお金で家賃と同じタイミングで受け取る。金額は家賃の5%〜10%程度。
礼金入居時の諸費用として受け取る。お礼の意味合いとしてのお金。家賃の1ヶ月分〜2ヶ月が相場。
更新料1年〜2年ごとの契約更新の際に受け取る。契約更新期間や金額は地域や物件で異なる。家賃の1ヶ月〜2ヶ月程度。高いところは3ヶ月〜4ヶ月程度。

仮に、6室で1室の家賃が7万円の場合、満室時の収入は以下の通りです。

  • 家賃:1ヶ月42万円、年間504万円程度
  • 共益費:1ヶ月2.1万円〜4.2万円、年間25.2万円〜50.4万円程度
  • 礼金:入居時42万円〜84万円程度
  • 更新料:更新時42万円〜84万円程度(高い場合は126万円〜168万円程度)

家賃以外でもまとまった収入を得ることが可能です。

アパート経営に必要な税金

アパート経営には固定資産税や所得税など、さまざまな税金がかかります。

税金の仕組みやかかる税金、経費扱いできる費用を知らないと適切な節税はできません。

税金を必要以上に支払うことになり、手元資金が不足する可能性があります。

適切に節税して手元資金を増やすためにも、アパート経営の税金に関する必要な内容を把握しておきましょう。

アパート経営の税金の仕組み

アパート経営で収入を得ると、所得税や住民税などの税金がかかります。

税金は、賃料収入でなく課税所得額によって決まる仕組みで、課税所得額が低いほど納める税金は少なくなります。

以下は、課税所得や納める税金を算出するための4つの流れです。

  1. 不動産収入−必要経費=不動産所得
  2. 不動産所得−所得控除=課税所得
  3. 課税所得×税率=税額
  4. 税額−税額控除=納める税金

また、不動産所得は対象の所得を合計し、合計金額が課税対象となる総合課税です。

総合課税は、以下の所得と合算します。

  • 配当所得
  • 給与所得
  • 一時所得
  • 雑所得
  • 事業所得
  • 山林所得

そのため、不動産所得の他に給与所得等がある場合は、所得を合算して課税所得を算出します。

アパート経営にかかる税金

アパート経営には、さまざまな税金がかかります。

以下は、アパート購入時、保有中、売却時にかかる税金です。

アパート購入時不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税
アパート保有中所得税、住民税、固定資産税、都市計画税、事業税
アパート売却時譲渡所得税 消費税

都市計画税は市街化区域内に土地・建物を持っている場合にかかり、事業税はアパートを10室以上所有している場合に課されます。

アパートを売却する際の譲渡所得税は、以下の通り所有期間で税率が大きく変わる仕組みです。

  • 短期譲渡所得(所有期間5年以下):39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
  • 長期譲渡所得(所有期間5年超):20.315%(所得税15.315%、住民税5%)

※復興特別所得税込み

このように、アパート経営にはいろいろな税金がかかりますので、事前にシミュレーションをしておくようにしましょう。

消費税は、アパートを売却する年に課税事業者となっている場合(原則前々年の売上高1,000万円以上※例外あり)は納税義務を負います。

アパート経営で経費扱いできる費用

節税のため不動産所得を下げるには、経費扱いできる費用を確実に計上することです。

以下は、アパート経営で経費扱いできる主な費用になります。

経費にできる主な費用内容
ローン金利アパートローン返済分の利子。元本は経費扱いできない。
管理委託費管理会社に支払う委託手数料。毎月の手数料は家賃の5%前後が相場。
修繕費共用部や室内の修繕費用。
通信費アパート経営でかかる電話代や郵送・配送料など。
減価償却費建物などを長期間(法定耐用年数)に分けて費用計上する。法定耐用年数は構造で異なり、アパートが新築で木造なら22年。
水道光熱費共用部分の電気代や水道代。
損害保険料アパートに掛ける火災保険料や地震保険料。
仲介手数料購入時や入居者が入る際に不動産会社に支払う費用。
広告宣伝費入居者募集にかかる広告費用。
報酬アパート経営で税理士や弁護士に支払った費用。
税金運用中にかかる固定資産税や都市計画税、購入時にかかる登録免許税や不動産取得税、印紙税など。

このように、さまざまな費用を経費扱いできます。

領収書等の支払証明書は大切に保管し、経費として忘れないように確定申告をしてください。

アパート経営の準備と経営の流れ

アパート経営の準備と経営の流れを事前に把握しておくことで、成功確率を高め、スムーズに進められるようになります。

ここで紹介する、アパート経営を始める前の4つの準備とアパート経営の流れは押さえておいてください。

アパート経営を始める前の4つの準備

継続的・安定的にアパート経営で収益を得るには、事前準備が重要です。

必要な準備ができていないと、安定経営どころかすぐに破綻してしまうリスクがあります。

アパート経営を始める前に、以下4つの準備は必ず行うようにしましょう。

  1. 目的と目標を明確にする
  2. 顧客ターゲットを定める
  3. アパート経営に関する知識を身につける
  4. 具体的な資金計画を立てる

1つずつ、紹介していきます。

準備1.目的と目標を明確にする

アパート経営は、数千万円もの資金を投じ、数十年と運営するため目的・目標を持つことが大切です。

目的や目標がないと曖昧な投資戦略しか立てられず、市場から中途半端な物件に映る上に、安定した収益の確保が難しくなります。

  • 老後の私的年金にするため
  • 所得税などを節税するため
  • 不労所得を稼いで生活の足しにしたくて

など目的や目標を明確にして、定期的にブレがないか確認しましょう。

アパート経営に限った話ではありませんが、投資をする際は目的や目標によって戦略が変わってきます。

まずは、何のためにアパート経営をするのか、明確にしましょう。

準備2.顧客ターゲットを定める

安定したアパート経営をするために、顧客ターゲットを定めることは重要です。

  • 大学生や専門学生向けのアパートにしたい
  • 単身ビジネスマン向けにしたい
  • 共働き夫婦など2人世帯向けアパートにしたい

など、どんな顧客をターゲットにするかによって、物件選びなど投資戦略が変わります。

また、物件のエリアが決まっている場合は、地域の特性や周辺物件の状況も踏まえた上で、ターゲットを選定することが大切です。

ライバル物件とターゲットが同じで、立地や設備などが見劣りする場合は、安定した収益を生み出すことが難しくなります。

どんな顧客をターゲットにするかを定め、条件に見合った物件選びをしましょう。

準備3.アパート経営に関する知識を身につける

目的・目標の明確化や顧客ターゲットを定めるとともに並行して行いたいのが、アパート経営に関する知識を身につけることです。

アパート経営の知識がないと、物件選びや管理会社選び、金融機関選び、投資戦略に失敗して赤字経営に陥る可能性が高くなります。

知識があれば、優良物件などを選びやすくなり、安定的・継続的に収益を生み出すことが可能です。

  • 優良物件の選び方
  • アパートローンの仕組みと選び方
  • 信頼できる管理会社の選び方
  • 税金の仕組みと経費扱いできる費用
  • 確定申告の仕方
  • 資金計画や収支シミュレーションの立て方
  • アパート経営に関係する法律

などの知識を身につけることで、リスク回避もしやすくなります。

本やセミナーで知識を得る、アパートオーナーに話を聞くなどして、アパート経営に関する知識を身につけてください。

準備4.具体的な資金計画を立てる

ターゲットに見合った間取りや設備、立地を踏まえた上で具体的な資金計画を立てましょう。

購入時にかかる費用だけでなく、運用中のシミュレーションも行うことが重要です。

楽観的すぎる計画では、すぐに資金繰りが悪化して破綻する可能性があるため、

  • 物件購入費用
  • 諸費用
  • 管理委託手数料
  • 固定資産税、都市計画税
  • 光熱費
  • 税理士報酬

など、さまざまな費用や空室リスク、家賃下落リスクも考慮した上で厳しめの計画を立ててください。

  • 空室率が●%に上がったら
  • 家賃が●円下がったら
  • 近くに競合物件が増えたら

ネガティブ要素が発生しても大丈夫なように、厳しめで具体的な資金計画や対処法を考えておくことが、長期的に安定した収益を得るために大切です。

居住用マンションを売却した資金を、アパート投資に充てる予定の方は以下の記事を参考にしてください。
関連記事: マンションを好条件で売却する方法|手順や高額で売るコツを紹介

アパート経営の流れ

アパート経営のおおまかな流れは、以下の4つです。

  1. アパートを購入する
  2. 管理会社を決める
  3. 入居者募集を開始する
  4. 運用をスタートする

ここでは、上記4つの流れについて解説します。

流れ1.アパートを購入する

希望の条件に合ったアパートを見つけ購入します。

良いアパートを購入するには、優良な不動産会社を見つけることがポイントです。

優良な不動産会社であれば、顧客にメリットが大きい魅力的な物件を紹介してくれます。

複数の不動産会社を比較して、優良な不動産会社を見つけましょう。

アパート経営にあたり、所有不動産の売却を考えている方は、まずはSUMiTAS(スミタス)で査定をしてみてください。

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流れ2.管理会社を決める

次に、管理会社を決めましょう。

管理会社によって対応力が異なり、入居者満足度に影響します。

入居者満足度が高ければ、入居率や資産価値を高い水準で維持することが可能です。

複数の管理会社で管理実績や口コミ、委託手数料などを比較して依頼先を決めましょう。

実際に業者が管理している物件の様子を見に行くこともおすすめします。

流れ3.入居者募集を開始する

管理会社を決めたら、具体的な入居条件を決めて入居者募集を開始します。

魅力的な物件や優秀な管理会社であれば、すぐに入居者を確保することが可能です。

そうでない物件だと、募集開始から2ヶ月〜3ヶ月以上入居者が決まらないことも珍しくありません。

また、入居者募集を仲介会社に依頼する場合は、仲介会社と直接媒介契約を結ぶことが必要です。

複数の仲介会社に依頼する一般媒介契約や1社独占の専任媒介契約、どちらかを選択する必要があります。

流れ4.運用をスタートする

運用がスタートした後の入居者等の状況は、管理会社から連絡が入ります。

ただし、定期的に物件の様子は見に行くようにしましょう。

アパート経営は始まったばかりで、これからが大切です。

管理会社と情報交換を行い、退去やトラブルなどが起きたら、すぐに対処できるようにしておきましょう。

アパート経営の収入リスクと対策

アパート経営には空室リスクや家賃下落リスクなど、収入減の要因となるリスクがいくつかあります。

これらのリスクを低く抑えることができれば、収益性の高いアパート経営を実現可能です。

ここでは、収入減につながる主な3つのリスクと対策について紹介します。

空室リスク(対策)入念なリサーチがポイント

空室リスクが高ければ入居率は低く、リスクが低ければ入居率の高い運営が可能です。

入居者がいれば賃料収入は入りますが、空室になると賃料が入らない上に維持費が発生するため、空室リスクが高いか低いかでアパートの収益は大きく変わります。

空室リスクを下げる方法はいくつかありますが、以下のような事柄を事前にリサーチしておくことが大切です。

  • 今後も賃貸ニーズが見込めるエリアか?
  • 考えているコンセプトで競合物件と差別化できるか?
  • 設定した家賃は周辺相場より高くないか?
  • 管理会社は優秀か?

事前リサーチを徹底した上で物件選びや業者選びをすれば、空室リスクを低減することができます。

将来的な賃貸ニーズが見込める地域で差別化しやすい物件、優秀な管理会社がサポートをすれば空室リスクを低く抑えることが可能です。

物件を決める前に入念なリサーチを徹底してください。

家賃下落リスク(対策)入居者ニーズが見込めるエリア・物件を選ぶ

賃貸需要の低下などが原因で家賃が下がると、収益性が悪化し、場合によっては採算がとれなくなります。

家賃下落リスクを抑えるのに大切なのが、入居者ニーズが見込めるエリア・物件を選んでアパート経営を始めることです。

家賃は需給バランスで変動するため、高いニーズがあれば家賃が下がる可能性を低くできます。

安定したアパート経営をするためにも、家賃下落リスクが低い、入居者ニーズが見込めるエリア・物件を選ぶようにしましょう。

災害リスク(対策)ハザードマップ確認と各種保険の加入

台風や地震、集中豪雨など、災害リスクによって屋根や壁、窓の破損や浸水などの被害に対する修繕費としての支出が増え、収入が減る可能性があります。

毎年のように災害が起きるエリアだと多額の修繕費用がかかりますし、災害の多さや修繕工事によって空室が発生することも考えられます。

災害リスクを抑えるのに大切なことは、災害が起きても被害が少ない立地を選ぶことです

アパートを選ぶ前に、各自治体が公表しているハザードマップを確認してリスクの高い場所を避けるようにしましょう。

また、修繕費用の負担を軽減するためにも、火災保険や地震保険の加入は必須です。

ハザードマップの確認と各種保険の加入によって、災害による支出増・収入減を回避しやすくなります。

アパート経営でよくある失敗例

多くの失敗例を知り対策を講じれば成功確率を高められるため、アパート経営のリスク管理の向上が期待できます。

ここでは、よくある以下2つの失敗例について確認していきましょう。

  1. 利回りだけを見て決めてしまう
  2. 高金利のアパートローンを利用してしまう

失敗例1.利回りだけを見て決めてしまう

アパート経営でよくある失敗例が、利回りだけ見て物件を決めてしまうことです。

物件を良く見せたいがために、表面利回りや想定利回りを掲載している不動産会社は少なくありません。

表面利回りは経費等を反映しておらず、想定利回りは満室前提になるので、実態よりも良い数値が示されています。

これらの利回りを鵜呑みにすると、赤字経営に陥り資金繰りが悪化する可能性が高いです。

実質利回りでも、数値は昨年の実績であり、今年になって競合物件が増えて激戦区になっているといったこともあります。

利回りだけでなく、立地や設備、地域の将来性や競合物件など総合的に判断することが大切です。

利回りは、あくまでも1つの参考指標として捉えるようにしてください。

失敗例2.高金利のアパートローンを利用してしまう

高金利のアパートローンを利用したがために、返済が厳しくなり失敗するケースもあります。

金融機関により異なりますが、アパートローンの金利はおよそ2.0%〜4.0%前後です。

アパートローンは借入金額が大きく返済期間も長いため、わずかな金利差でも負担が大きく変わります。

以下は、借入金額6,000万円、返済期間30年の場合の返済額です。

金利毎月返済額総返済額
2.0%221,771円79,837,661円
3.0%252,962円91,066,266円
4.0%286,449円103,121,422円
5.0%322,092円115,953,529円

同じ借入金額でも、金利が1.0%違うと毎月返済額は約3万円、総返済額は1,000万円以上変わります。

少しでも条件の良いアパートローンを利用するために、複数の金融機関を比較しましょう。

理想のアパートを建てるために

理想のアパートを建てるには「複数の建築会社で比較する」「希望や考えを正直に伝える」などが必要です。

より良い条件の会社に依頼でき、考え方をしっかりと共有することができます。

ここでは、理想のアパートを建てるために大切な3つのポイントを解説していますので、参考にしてください。

複数の建築会社を比較する

理想のアパートを建てるために、複数の建築会社を比較しましょう。

建築会社によって技術や提案プラン、費用、ノウハウなどに違いがあるからです。

「知り合いの会社だから。」「有名な建築会社なので。」など最初から1社に決めるのではなく、2〜3社以上の建築会社を比較して最も条件が良い業者を選ぶようにしてください。

また、中古物件を購入する際は仲介手数料が発生しますので、手数料の予算も考えておきましょう。

仲介手数料の相場や計算方法は、以下記事を参考にしてください。

関連記事: 不動産売買における仲介手数料の相場や計算方法について解説

打ち合わせでは具体的・正直に考えを伝える

建築会社との打ち合わせは、予算や間取り、コンセプトなどの考え方を具体的・正直に伝えましょう。

「なんとなく明るめの感じで」など曖昧な伝え方や、実際の予算より高く伝えるなど見栄を張ると、理想とはかけ離れたアパートになってしまいます。

正確な情報共有や意思疎通ができていないと、魅力的な物件作りは難しく、アパート経営が失敗する可能性は高いです。

理想のアパートを建てたいのであれば、打ち合わせで具体的・正直に考えを伝えるようにしてください。

事前に伝えたいことをメモしておくと、伝え忘れを回避できます。

ランニングコストも考えてプランを選ぶ

理想のアパートを建てるには、建築費だけでなくランニングコストも考えてプランを選ぶことです。

建築費が安いプランを選んでも、ランニングコストが高すぎては安定したアパート経営は難しくなります。

アパート経営の主なランニングコストには、次のようなものがあります。

  • 管理費
  • 修繕費
  • リフォーム費
  • 設備交換費用
  • 共用部の水道光熱費

建築費がいくら安くても、上記の維持費が高くかかってしまっては高い収益性を実現することが難しいだけでなく、採算が取れなくなる可能性もあります。

アパート経営は長期運用なので、初期費用+ランニングコストのトータル費用で考えることが重要です。

まとめ

本記事では、アパート経営の仕組みや特徴、メリット・デメリット、経営の流れなどについて紹介しました。

アパート経営はマンション経営よりも始めやすく、不労所得を得ながら節税ができ、私的年金や保険代わりにもなるのが魅力です。

長期的・安定的な収益を目指すために、さまざまなリスクを想定した上で事前準備とシミュレーションを行い、信頼できる管理会社を探すことが大切です。

アパート経営に興味がある方は、まずは目的・目標を明確にすることから始めていきましょう。

daijiro
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この記事を書いた人

5年にわたる分譲マンション販売営業で、年間20~30件の契約を獲得。培った不動産経験を活かし、現場を知る不動産ライターとして活動中。現在は教育業界に従事しており、「難しいことを分かりやすく教える」ことに定評あり。

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