売却価格の決め方!SUMiTASの査定方法8ステップ

SUMiTAS(スミタス)の査定方法

1.ご所有不動産の概要を調べる

お客様へのヒアリング、建築時資料、役所・現地調査などから、対象不動産の土地の概要と特性、建物(戸建て・マンション)の概要と特性を正しく把握します。

土地の概要の例

  • 所在地
  • 交通(沿線・駅、駅徒歩、バス停徒歩)
  • 敷地面積(㎡、坪)
  • 共有部分(㎡、坪)
  • 権利(所有権、普通地上権、定期地上権、普通賃借権、定期賃借権、旧法地上権、旧法賃借権)
  • 借地料、借地期間
  • 公法上の制限(用途地域、建ぺい率、容積率など)

建物の概要の例

  • 専有面積(㎡、坪)
  • バルコニー面積(㎡、坪)
  • 専用庭面積(㎡、坪)
  • 間取り
  • 構造(木造、鉄骨造、鉄骨・鉄筋コンクリート造など)
  • 階数、所在階
  • 一棟の総戸数
  • 建築年月、経過年数
  • 分譲会社、施工会社
  • 管理会社、管理形態(自主管理、一部委託、全部委託)
  • 管理方式(常駐、日勤、巡回)
  • 管理費、修繕積立金

2.周辺の公的価格を調べる

ご所有不動産周辺の相続税路線価地価公示標準地または地下調査基準地の価格を調べます。

相続税路線価とは

路線(道路)に面する標準的な住宅の1平方メートル当たりの価額のことで、相続税や贈与税を計算する際の土地の評価額の基準となるものです。路線価及び評価倍率は、標準宅地数は約36万地点について毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基として算定した価格の80%により評価しています。

地価公示とは

地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における全国 26,000地点の標準地の正常な価格を3月に公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共用地の取得価格の算定に資するとともに、不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準等になることにより、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

地価調査とは

都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年7月1日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するものです。都市計画区域内だけではなく都市計画区域外の土地も調査対象としていることから、調査時点及び対象区域において、毎年1月1日時点で主に都市計画区域内を調査対象とする地価公示と相互補完関係にあります。

3.市場価格を算出する

不動産の市場価格算出方法は、次の3つがあります。

① 取引事例比較法

ご所有不動産と「物件種別」「地域性」などが類似する取引事例から評点比較と時点修正を行い、市場価格を算出する方法です。主に土地・マンション及び戸建の土地部分の市場価格を算出する場合に利用します。
※交通条件(駅距離)や環境条件(日当り・眺望等)、建物条件(分譲主・間取 等)

② 原価法

ご所有不動産の市場価格算出時に、新築した場合の想定費用から原価修正を行って算出する方法です。主に戸建の建物部分の市場価格を算出する場合に利用します。なお、建物の耐用年数で一律に減価させるのではなく、内外リフォームや維持管理応対などによる実態も考慮して評価します
※ご所有不動産の築後経過年数等を考慮して減価する方法

③ 収益還元法

収益性に着目した手法で、ご所有不動産から得られる年間予想純利益から利回りを考慮して算出する方法です。利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間(建築年月)などから勘案して設定します。主に賃貸収益物件や店舗・事務所などの市場価格を算出する場合に利用します。
※年間予想純利益 =年間総収益 – 年間総費用

4.セールスポイントを見つける

ご所有不動産のセールスポイントを市場価格の決定や販売促進活動に活用します。

セールスポイントの例

  • ○○線○○駅徒歩○分
  • 前面道路、南側公道6m
  • 陽当り良好

5.地域特性を確認

ご所有不動産の存する地域の市場特性を鑑み、売却プランのご提案や販売促進活動などの参考にいたします。

地域特性調査の例

地域の一般世帯数2005年2010年2015年
世田谷区463,351世帯448,666世帯409,193世帯
※ 一般世帯数:住居と生計を共にしている人々の集まりで持ち家や借家等の住宅に住む世帯、下宿や会社の独身寮に住む単身者や住宅以外に住む世帯の数(出典:国勢調査(総務省 統計局))
最寄駅の乗降客数2015年2016年2017年
千歳烏山駅29,097,000人28,391,000人27,488,000人
芦花公園駅5,229,000人5,240,000人5,144,000人
仙川駅28,940,000人27,974,000人27,290,000人

街の由来・歴史等の例

土地利用
烏山地域は、区の北西部、武蔵野台地のほぼ南端に位置し、地域全体は比較的平坦な台地で、仙川、烏山川の流れが小さな起伏を形成している。住宅地として発展してきているが、農地や緑も多く、今なお武蔵野の風情が残る地域である。
公的な住宅が集中している箇所があり、また、今後の土地利用転換の可能性がある大規模低未利用地も存在している。

歴史
農村地帯であった烏山地域は、京王線開通(大正2年(1913年))以降、郊外住宅地としての開発が進められるようになった。関東大震災の直後に都心部から移ってきた寺が集まってできた「烏山寺町」や、徳冨蘆花ゆかりの「蘆花恒春園」があり、これらは烏山地域の中でも歴史や文化の香り高い所でもある。

出典:烏山地域の歴史と特色(世田谷区ホームページ)

6.近隣事例の選択

近隣の成約事例の中から、ご所有不動産と類似性の高い事例を選択します。
※売出中事例も参考として選択します

成約事例選択の視点

立地、住環境、規模、利用状況

交通や商業施設への利便性、住環境に影響を与える条件について出来る限り比較可能なものを選択します。

売買成約時期

不動産市場の動向、周辺環境の変化などから不動産価格は変化する可能性があるため、事例の成約時期はできる限り査定価格算出時に近いものを選択します。

7.成約事例との比較検討

ご所有不動産と成約事例を比較し、事例価格を算定します。

成約事例とご所有不動産を比較する

ご所有不動産と成約事例を総合的観点から評点付けをします。これによりマンションの評価を数値化できるようになり、客観的・合理的に比較することが可能になります。

評点を用いた成約事例分析

成約事例ごとに評点による個別比較を行います。

個別試算価格(円)= 成約事例単価(円/㎡)× 評点(%)× 専有面積(㎡)

個別比較結果を加重平均して事例価格を算定

成約事例ごとにウエイト付けを行い、個別の比較結果を加重平均して事例価格を算定します。

マンションの試算価格(円)=
個別試算価格(円)A × ウエイト(%)A + 個別試算価格(円)B × ウエイト(%)B + 個別試算価格(円)C × ウエイト(%)C
※ウエイト(%)A + ウエイト(%)B + ウエイト(%)C = 100

8.査定価格の決定

事例価格に個別特性を加味して査定価格を決定します。

流通性比率による調整

ご所有不動産を売却する際に、売りやすい、または売りにくい理由がある場合、
基準を100%として査定価格を補正します。
たとえば、ご所有不動産の周辺で競合物件が多い場合は流通性比率はマイナスとなります。

まずは、ご相談ください