不動産の価格を知る方法には、「鑑定」と「査定」の2種類あります。

鑑定は不動産鑑定士に依頼して不動産の適正な価格を算定することで、査定は不動産の売却価格を決めるために不動産会社が行う調査です。どちらも不動産の価値を知るために受けるものですが、適している場面が異なります。

そこで本記事では、鑑定と査定の違いや特徴などを説明し、どのようなときに依頼すべきなのか、場面ごとに解説します。
鑑定と査定のどちらを受けるべきか悩んでいる方は、参考にしてください。

不動産鑑定と査定の違いとそれぞれの特徴

冒頭でも説明したように、鑑定と査定は「不動産の価値を知る」という意味では同じです。しかし、依頼先と目的、提示された価格の信用度も異なるため、場面に応じて使い分けをする必要があります。使い分ける基準を知るためにも、まずは不動産鑑定と査定の違い、共通点を確認していきましょう。

鑑定は不動産鑑定士が行う独占業務

「不動産鑑定」は、国家資格を有する不動産鑑定士が行う独占業務です。決められた手順に沿って不動産の細やかな調査を行い、「不動産鑑定評価基準」に基づいて不動産を評価します。

鑑定には2種類あり、それぞれ調査内容や作成される書類が異なります。

• 一般鑑定：不動産の価格やその根拠を示す「不動産鑑定評価書」が発行される
• 簡易鑑定：簡易的な「意見書」または「不動産調査報告書」が発行される

不動産鑑定評価書は信用度が高く、裁判所や税務署などの公的機関に提出する資料として利用できます。しかし、意見書や不動産調査報告書は簡易的なものなので、立証資料にはなりません。一般鑑定と簡易鑑定も、目的に応じて選ぶ必要があります。

不動産鑑定の特徴や鑑定方法をまとめた用語説明がありますので、こちらも参考にしてください。

「不動産鑑定」とは

査定は不動産会社が行うサービス

「不動産査定」は、不動産会社のサービスで、営業行為の一環として行われます。不動産を売りたいと考えている人のために、不動産会社が独自の方法で査定額を算出するのが特徴です。
不動産会社が行う査定には、次のような種類があります。

• 簡易査定（机上査定）
• AI査定
• 訪問査定

簡易査定は、簡単な物件情報や過去の取引データをもとに、“おおよその査定額”を算出する方法です。AI査定も簡易査定と似た位置づけですが、人ではなく“人工知能（AI）”が査定額を算出します。

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そして訪問査定では、物件情報や過去の取引データに加えて、室内や周辺環境などの細かい部分までを不動産会社の担当者が現地に出向いて調査します。訪問査定でわかるのは“3か月以内に売れるであろう価格”なので、売却活動を行う前には訪問査定が必要です。

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鑑定と査定の共通点は、信用性は違うものの、どちらも“不動産の価格がわかる”という点です。また、鑑定も査定も「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つを組み合わせて不動産の価値を算出します。

鑑定と査定で大きく違う点は“公的信用度があるか、ないか”という部分です。鑑定によって作成された不動産鑑定評価書は、公的機関に立証資料として提出できますが、査定額には信用性がなく、立証資料として活用することはできません。

不動産鑑定を受ける流れと費用相場

不動産鑑定を受けるときには、どのような流れで調査が進み、費用はどのくらいかかるのかを説明します。

不動産の鑑定評価を受ける流れ

不動産の一般鑑定にかかる期間は1〜2週間ほど、簡易鑑定は2〜3日です。ここでは一般鑑定を受けるときの流れを見てみましょう。

1. 不動産鑑定事務所に相談する
2. 見積もりを依頼し、納得すれば委託契約をする
3. 不動産に関する資料を提出する
4. 不動産鑑定士が現地調査や資料収集、必要があればヒアリングを行う
5. 不動産鑑定士が不動産鑑定基準に基づいて鑑定を行い、鑑定評価書を作成する
6. 不動産鑑定評価書を受け取る
7. 不動産鑑定評価書の説明を受けて、不備がないか確認する

依頼主の手続きが必要なのは手順1〜3までと7のみで、他の作業はすべて不動産鑑定士が行います。鑑定では国が定めた基準をもとに評価するため、鑑定事務所によって大きな差が生まれることはありません。

鑑定評価にかかる費用

鑑定結果はどの鑑定事務所も同じくらいになりますが、料金は事務所によって異なります。ここでは鑑定にかかる費用相場を見てみましょう。

表を見てわかるように、鑑定にかかる費用は、建物の種類や評価額、調査範囲によって異なります。詳細な費用は鑑定が終了するまでは、確定しない点に注意しましょう。

不動産査定を受ける流れと費用相場

不動産査定を受ける流れと、費用について解説します。

不動産査定を受ける流れ

不動産査定にかかる時間は、簡易査定であれば数時間〜数日、訪問査定の場合は1〜2週間ほどです。なお、SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」は、情報入力からすぐにおおよその査定額が算出されます。

ここでは、訪問査定を受ける流れを見てみましょう。

1. 不動産会社に訪問査定を依頼する
2. スケジュール調整をする
3. 訪問査定を受ける
4. 不動産会社が物件情報と過去の取引データから査定額を算出する
5. 査定額を確認する

訪問査定を受ける際には、建物の間取りがわかる書類や購入時の契約書、パンフレット、広告などを用意しておくと良いでしょう。。登記簿謄本や測量図などの書類は、不動産会社が用意するのが一般的です。

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査定にかかる費用

不動産会社が行う査定は、一般的にどの会社に依頼しても無料です。

査定を受けた結果、媒介契約を見送ったとしても費用を請求されることはありません。売却を検討段階の方でも気軽に利用できるのが、査定のメリットと言えます。

不動産鑑定が適しているケース

不動産鑑定が適しているのは“不動産の正確な価値を知る必要があるとき”です。

それがどのような場面なのか、ここでは以下3つのケースを説明します。

• 第三者に不動産の適正価値を提示するとき
• 不動産を融資の担保にしたいとき
• 相続や財産分与をするとき

詳しく見ていきましょう。

第三者に不動産の適正価値を提示するとき

ここまでお伝えしてきたように、鑑定では国で定められた「不動産鑑定評価基準」をもとに、不動産の評価額を算出します。そのため、次のような“第三者に不動産価値を提示する必要があるとき”には、鑑定が適しています。

• 相続で遺産を平等に分けたいとき
• 相続で不動産を複数人で共有するとき
• 離婚で財産分与をするとき
• 節税対策をしたいとき
• 親族や知人に不動産を売却するとき

相続や財産分与では、不動産を平等に分けなければなりません。しかし不動産は現金のように1円単位での分割が難しいため、鑑定で出た評価額をもとに不動産の代償金を決めたり、共有分割をしたりします。

不動産を分けたあとに売却するのならば、先に不動産査定を受ける方法もありますが、正しい価値を知りたいのなら、鑑定を受けましょう。

また、相続によって、崖地、傾斜地などの特殊形状の土地や広い土地を取得したときには、鑑定を受けることで路線価よりも評価を下げられる可能性があります。鑑定によって評価が下がるとは限りませんが、節税対策として活用する方法もあります。

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そして、親族や知人などの身近な相手に不動産を売却するときにも、不動産鑑定を受けておくと安心です。鑑定結果をもとに価格を決めれば、売却後に価値に対して価格が高かった、安かったというトラブルを防ぐことができます。

不動産を融資の担保にしたいとき

不動産を担保に金融機関から融資を受けるときには、不動産の価値が借入額を決める指標のひとつになります。資産価値は固定資産税の納税通知書で確認することもできますが、不動産鑑定評価書があれば、より正確な担保価値を示すことができます。

ただし、不動産鑑定には不動産の種類や評価額に応じた費用がかかるので、本当に鑑定が必要なのか、金融機関に相談のうえ検討しましょう。

不動産査定が適しているケース

不動産査定が適しているのは、“不動産を売りたいとき”です。
仲介や買取で不動産を売却するのなら、訪問査定で提示された査定額さえわかれば、売り出し価格を決められます。
なぜなら、最終的な売却価格は購入希望者との交渉によって決まるからです。不動産の売り出し価格も定期的に見直しができるので、売却前には3か月以内に売れるであろう価格さえわかれば十分だと言えます。

不動産を売却するのなら査定がおすすめ！ケース別に鑑定と査定の使い分けを！

不動産鑑定は、不動産鑑定士が行う独占業務であり、査定は不動産会社の営業行為であることがわかりました。第三者や公的機関に不動産の正しい価値を提示する必要があるときには「鑑定」を、不動産を売却するときには「査定」を依頼しましょう。

親族や知人に不動産を売るときには、査定よりも鑑定を用いたほうがいいケースもありますが、記事内でお伝えしたように、鑑定には決して安くはない費用がかかります。本当に鑑定が必要なのか、不動産会社の担当者に相談のうえ検討しましょう。

仲介や買取で売却するのであれば、不動産会社が行う査定で十分です。もし売却の意思が決まっているのなら、訪問査定の依頼をおすすめします。

SUMiTAS（スミタス）では、簡単に物件情報を入力するだけで、すぐにおおよその査定額がわかる「簡単10秒査定」や、スタッフが現地に向かう訪問査定を承っております。不動産の売却を検討中の方は、お気軽にご相談ください。

所有する物件や相続した家が事故物件だったとき、売却できるのか不安になる方も多いでしょう。
結論からお伝えすると、事故物件も売却することは可能です。ただし、告知義務や売却方法、売却相場などの知っておきたいポイントがいくつかあります。

そこで本記事では、事故物件の売却に関する次のような内容を解説します。

• 事故物件の定義や売却相場
• 告知義務
• 事故物件をできるだけ早く、適正価格で売却する方法

よくある質問への回答もしておりますので、ぜひ最後までご覧になってください。

事故物件を売却するときに知っておくべきこと

事故物件は“死が絡む事故や事件があった物件”というイメージがありますが、明確な定義があることをご存じでしょうか？まずは事故物件の定義や売却に関して、売却前に知っておくべきことをお伝えします。

事故物件の定義

事故物件として扱われるのは、自殺や他殺などの「心理的瑕疵（かし）」がある物件や、事故死や自然死であっても特殊清掃が行われた物件です。
少し前までは事故物件の定義は非常に曖昧でしたが、2021年10月8日に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を制定したことで定義が明確化されました。

つまり事故死や自然死があったとしても、定義に当てはまらなければ事故物件ではありません。売却前に、自分が所有する物件が本当に事故物件に当てはまるのか、確認しておくことをおすすめします。

参考：国土交通省「「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました」

通常物件よりも買い手が見つかりづらい

事故物件を売却するときに頭に入れておきたいのが、「通常物件よりも買い手が見つかりづらい」ということです。通常物件の売却にかかる期間はおよそ3〜6か月ですが、事故物件はそれ以上に時間がかかる可能性があります。

どんなに利便性がいい場所だとしても、売却に時間がかかる可能性があることは覚悟しておきましょう。

告知義務については、後ほど説明します。

事故物件の売却相場

事故物件の売却価格は、通常物件よりも1～5割ほど低くなる場合がほとんどです。どのくらい低くなるのか、相場を見てみましょう。

• 自然死、孤独死、事故死：1～2割
• 自殺：2～3割
• 他殺：3～5割

仮に通常物件の相場が3,000万円だとしたら、300～1,500万円ほど価格が下がることになります。ただし、上記はあくまで相場であって、事故の内容や程度によって売却価格には大きな差がでます。

また、どのような状態で売るのか、売却戦略によっても価格は変わるため、まずは不動産会社の査定を受けましょう。

事故物件を売却する際の告知義務について

事故物件に限らず、売主には物件の“瑕疵（かし）”を伝える義務があり、これを告知義務といいます。告知義務では具体的に何を伝えるのか、いつ伝えるのか、告知しないリスクなどを説明します。

告知義務とは？

告知義務は売主が「知っていたら買わなかった」と思うような、ネガティブな情報を伝える義務のことです。先ほどお伝えしたように、事故物件は心理的瑕疵に当てはまるため、告知義務があります。

購入希望者に告知する方法

購入希望者への告知は、売買契約締結前の重要事項説明の際に行われるのが一般的です。しかし明確に“いつ”とは決まっていないので、売買契約を結ぶ前であっても内見時に伝えることもできますし、掲載時点で事故物件である旨を記載する方法もあります。

最近では事故物件ばかりを取り扱う不動産会社やポータルサイトも増えているため、それらを利用するのもひとつの手です。どのようなタイミングで伝えればいいのか、不動産会社と相談しながら考えてみてください。

事故物件だと告知しないリスク

「事故物件であることを黙って入ればバレないだろう」と、不動産会社へ相談する際に告知をしない方もいます。しかし事故物件であることを黙って売却するのは、告知義務違反です。

売却後に違反があったとわかると、損害賠償や契約破棄などの契約不適合責任を問われるリスクがあります。実際に事故物件を黙って売却し、引き渡し後に事実が発覚して損害賠償請求が行われた例はいくつもあります。

どんなに言いづらい内容であったとしても、不動産会社には必ず事故物件である旨を伝えてください。

事故物件を早く、適正価格で売却する方法

先ほどもお伝えしたように、事故物件の売却相場は市場価格よりも1～5割ほど低くなる場合がほとんどです。しかし物件を売るのなら、できるだけ早く、適正価格で売却したいと思うでしょう。

事故物件をできるだけ高く・早く売るための方法は4つあります。

• そのままの状態で売却する
• リフォームや清掃を行う
• 更地にして売却する
• 買取で売却する

詳しく見ていきましょう。

そのままの状態で売却する

1つ目が、そのままの状態で売る方法です。

事故物件を避ける人もいれば、物件購入費用を抑えるためにあえて事故物件を探している人もいます。事故物件であることを気にしない人は、購入後に自分好みの部屋にリノベーションする場合が多いので、そのままの状態でも購入してくれます。

瑕疵の内容や室内の状態にもよりますが、そのままの状態でも売却できる可能性があるので、不動産会社に相談のうえ検討しましょう。

清掃やリフォームを行う

清掃やリフォームをしてすぐに住める状態にしておけば、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。事故物件であることを気にしない人にとっては、安く購入できて、なおかつすぐに入居できる点がメリットになるからです。

通常物件の売却では基本的にリフォームは不要ですが、事故物件の場合は室内をきれいな状態にしておいたほうが、買い手からの印象が良くなります。もし人が亡くなったことで床や壁などが汚れているのであれば、部分的なリフォームだけでもしておいたほうが良いでしょう。

更地にして売却する

一戸建て住宅では、建物の劣化が激しい場合や、特殊清掃でもきれいにできないほど室内が汚れている場合は、建物を解体して売却したほうが買い手が見つかりやすくなる可能性があります。

しかし、更地にしたからといって、告知義務がなくなるわけではありません。事故物件であることは、更地にしても伝える義務があります。また、建物の有無も売却価格にもあまり影響しないことが多いので、本当に更地にしたほうがいいのか、自己判断せず不動産会社に相談しましょう。

買取専門業者に買い取ってもらう

すぐに事故物件を売却したいのなら、買取を検討しましょう。買取であれば室内の片づけやリフォーム、清掃などが不要で、そのままの状態で買い取ってもらえます。買取価格や条件などに納得すれば、1～2週間ほどで事故物件を現金化できる点もメリットです。

ただし事故物件の買取は、仲介売却よりも価格が低くなる場合がほとんどです。瑕疵の内容や程度によっては、市場価格の5割以下になる可能性もあります。

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事故物件の売却でよくある質問

ここまで事故物件の定義や告知義務、売却方法などをお伝えしてきたので、事故物件をどのように売ればいいのか、おわかりいただけたと思います。
最後に「事故物件の売却でよくある質問」に、お答えしていきます。

事故物件だと隠してもバレる？

事故物件であることは、売却までは隠せたとしても、引き渡し後にバレると考えてください。自殺や他殺、特殊清掃が必要になる自然死や事故死は、近隣にも事故があったと知れ渡っているからです。
引き渡しまではバレなかったとしても、買主が引っ越したあとの近隣付き合いで事故物件である事実がいずれは耳に入るでしょう。

先ほどもお伝えしたように、事故物件である旨を隠して売却すると、契約不適合責任に問われます。事故物件である事実は隠していてもバレるので、必ず告知しましょう。

10年以上前の事故も対象？時効はある？

知恵袋サイトなどには「事故物件になってから10年たてば告知しなくてもいい」という“事故物件の時効10年説”が書かれていることもありますが、これは誤りです。賃貸では告知義務は“原則3年”とされていますが、事故物件の売買では“時効なし”とされているからです。

「10年たったから告知しなくてもいいだろう」と自己判断するのではなく、必ず不動産会社には事故物件であることを伝えましょう。

事故物件は売却できる！不動産会社に相談のうえ方法の検討を！

事故物件は通常物件と比べて買い手が見つかりづらいのは事実ですが、売れないわけではありません。事故の内容や程度によって異なりますが、通常物件の1〜5割ほどの価格であれば売却が望めます。

そして物件が売れるスピードや価格は、売り方によって異なるため、物件に合わせて判断しましょう。1番やってはいけないのが「事故物件の事実を黙っていること」です。もし事故物件であることを隠して売却すると、損害賠償請求や契約破棄などの契約不適合責任に問われます。

不動産会社には必ず事故の内容や時期を伝え、どのように売り出せばいいのかを考えてみてください。

「ハウスメーカーで建てた家は高く売れる」と、聞いたことはありませんか？

たしかにハウスメーカーの家は、建売住宅や分譲住宅と比べて高値で売却できる可能性があります。
しかし、売却価格を決める要素となるのはメーカーだけではないので、必ずしも高く売れるとは限りません。そこで本記事では、高く売れるハウスメーカーの特徴をはじめ、メーカー以外で価格に関係する要素を説明します。

ハウスメーカーで建てた家の売却を検討している方は、参考にしてください。

ハウスメーカーで建てた家が高く売れるのは本当？

価格についてお伝えする前に、まずは「ハウスメーカー」について簡単に説明します。

ハウスメーカーは、一戸建て住宅の設計や施工を行う会社です。ある程度間取りや仕様が決まっている規格住宅を中心とする会社もあれば、1から間取りを考えるフルオーダーの注文住宅を手がける会社もあり、ひとくちにハウスメーカーといっても特徴はさまざまです。

また、地域に密着して営業する会社から全国に事業展開している会社まで、会社規模も異なります。その点もふまえて、ハウスメーカーで建てた家が高く売れるのか、もう少し詳しく説明していきます。

必ずしも高く売れるとは限らない

冒頭でもお伝えしたように、ハウスメーカーの家は建売住宅や分譲住宅と比べて、高値で売却できる傾向があります。しかしハウスメーカーで建てたからといって、必ずしも高く売れるわけではありません。

売却価格には、メーカーの会社規模、知名度、建物の築年数、状態、性能、間取りのほか、土地の利便性なども大きく影響するからです。

たとえ大手メーカーで建てた家だとしても、利便性が悪い場所にあれば、値下げが必要になる可能性もあります。

ハウスメーカーで建てた家が売却しやすい理由

ハウスメーカーの家が高く売れるのには、次のような理由があります。

• 構造や工法がしっかりとしているから
• 住宅性能に優れているから
• 知名度が高いハウスメーカーであれば、安心感があるから
• 水まわり設備に標準またはハイグレード品が選ばれていることが多いから
• 床暖房や第一種換気システムなどの設備が充実しているから

ハウスメーカーで建てたからといって、これらの項目にすべて当てはまるわけではありませんが、当てはまるものが多いほど高値での売却が望めるでしょう。

高く売れるハウスメーカーの特徴

前章でお伝えしたように、注文住宅は会社によってフルオーダーや規格住宅など、手がける住宅の種類や特徴、会社規模が異なります。高く売れる可能性があるのは、次のような特徴があるハウスメーカーです。

• 省エネ性や耐震性が優れている
• プラン力が高い
• アフターメンテナンスがしっかりしている
• 大手のハウスメーカー

詳しく説明していきます。

省エネ性や耐震性が優れている

住宅の耐震性や省エネ性は、売却価格に大きく影響します。

たとえば住宅ローンを利用して家を買うときには、建築基準法の「新耐震基準」に適合している住宅であれば、築年数にかかわらず住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除は節税性の高い制度なので、制度が適用できるという点は、買い手にとって大きなメリットです。

また、省エネ性能が高い家であれば、光熱費を削減できるというメリットがあります。省エネ性の高さや光熱費の削減実績などを数値として提示しているハウスメーカーであれば、なお良いでしょう。

住宅ローン控除が利用できることや、光熱費が削減できることを購入希望者に訴求できれば、周辺相場より少し高値で売り出しても買い手が見つかる可能性があります。

プラン力が高い

プラン力が高いハウスメーカーで建てた家も、高値で売れる傾向があります。とくにフルオーダーの注文住宅であれば、トレンドに沿ったデザインになっていたり、動線が細やかに考えられていたり、“住み心地”に重点を置いた間取りになっていることが多いです。

リフォームによって設備の入れ替えはできても、間取りはそう簡単に変更できるものではありません。プラン力の高さを強みにしているハウスメーカーであれば、高値での売却が期待できるでしょう。

アフターメンテナンスがしっかりしている

家の寿命は、建てた後のメンテナンスによって決まるといわれています。そのため、引き渡し後の点検頻度や、修理対応ができるハウスメーカーであるのかも、売却価格を決めるポイントのひとつです。

アフターメンテナンスがしっかりとしているハウスメーカーであれば、長く住み続けられる点が安心材料となり、高く売れる可能性があります。

ハウスメーカーの点検保証を確認しよう

ハウスメーカーの点検保証は、売却すると買主へと継承されないことがほとんどです。もし点検保証が引き継がれれば、そこも買い手にとってのメリットになるので、売却前にハウスメーカーに確認しておきましょう。

大手のハウスメーカー

誰もが知っているような知名度の高いハウスメーカーであれば、安心感から高く売れる可能性があります。とくにここまで挙げてきたような、住宅性能やプラン力、アフターメンテナンスにも力を入れている会社であれば、小規模なハウスメーカーが建てた家よりも高値での売却が期待できます。

ただし、大手ハウスメーカーであっても、いわゆる“ローコスト住宅”の場合は査定額も市場価格となるでしょう。

ハウスメーカー以外に売却価格に影響する要素

ハウスメーカーの特徴も売却価格を決める要因となりますが、ほかにも次のような要素が影響します。

• 利便性や周辺環境
• 建物の築年数
• 建物の構造・工法
• 間取りやデザイン性
• リフォームの有無

これらの部分にデメリットが多ければ、たとえハウスメーカーで建てた家であっても、高値で売れない可能性があります。適正な売り出し価格を判断するためにも、どのような部分が価格に影響するのか、ここでしっかりと確認していきましょう。

利便性や周辺環境

利便性と周辺環境は、売却価格を決める大きなポイントになります。
たとえば、次のような場所にある家ならば、高く・早く売却できる可能性が高まります。

• 駅が徒歩10分圏内にある
• 自宅周辺にスーパーやドラッグストアがある
• 近くに総合病院や内科、皮膚科、歯科などのクリニックがある
• 小学校や中学校が近くにある
• ハザードマップで災害リスクが低い

耐震性や断熱性、省エネ性などはリノベーションによって高められますが、立地は変えられません。土地の利便性は、売却価格に大きく影響することを覚えておきましょう。

建物の築年数

建物の築年数も、売却価格に影響します。建てて数年の築浅物件で、なおかつ軽微なリフォームで入居できる状態であれば、高値での売却が望めるでしょう。

逆に建物の築年数が経っている場合は、どんなに大手ハウスメーカーで建てた家であっても、市場相場に沿った価格になる可能性が高いです。

木造一戸建ての建物の資産価値は、築15年までの低下が激しく、築35年を過ぎるとほぼなくなってしまいます。査定額も建物ではなく、土地の価値で算出されるからです。

また、フルオーダーの注文住宅は施工時期のトレンドが色濃く反映される場合が多いので、築10年以上経っている場合は、プラン力の高さがメリットとは捉えられない可能性もあります。

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建物の構造・工法

建物は構造や工法によって、売却価格に差がでます。

使用している建材や建て方によって、建物の耐用年数が変わるからです。状態にもよりますが、基本的には木造よりも鉄筋コンクリート（RC）造で建てられた家のほうが、高く売却できます。なぜなら、木造と鉄筋コンクリート造では耐用年数が2倍ほど違うからです。

耐用年数には、固定資産の減価償却を算出するために用いる「法定耐用年数」と、躯体や構造体などの寿命とされる「物理的耐用年数」があります。

間取りやデザイン性

中古住宅の売却では「1人だけ買いたい人が見つかればいい」と、いわれています。とはいえ、高く・早く売れる可能性があるのは、万人受けする間取りやデザインです。

たとえば一戸建て住宅で需要が高いのは、家族向けの3〜4LDKの間取りです。パントリーやウォークインクローゼット、ファミリークローゼットなどがある近年人気の間取りであれば、より買い手が見つかりやすくなるでしょう。

逆に個性的すぎる間取りやデザインは、価格を下げなければ買い手が見つかりづらいケースが多いです。時代のニーズに沿った間取りやデザインであるのかも、売却価格とスピードに影響する点を覚えておきましょう。

リフォームの有無

リフォームの有無も、少なからず売却価格に影響します。

たとえば築年数が浅い物件を探している人は「すぐに住める家がほしい」と考えていることが多いので、リフォームしたばかりですぐに入居できる状態であれば、高値で売却できる可能性があります。

しかし、基本的に売却前のリフォームは不要です。中古物件を探している人の多くは、リフォームやリノベーションを前提として物件探しをしている可能性が高いからです。自分好みの家にしたいと考えている人も多いので、リフォームすることでかえって売れづらくなってしまう可能性もあります。

リフォームの必要性は物件の状態によって異なるため、自己判断せず不動産会社に相談のうえ検討しましょう。

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ハウスメーカーの家は高く売れやすい！さまざまなポイントから売り出し価格決めを！

ハウスメーカーで建てた家は、立地が同条件であれば、建売住宅や分譲住宅よりも高く売れる傾向があります。しかし、家の売却価格はメーカーだけではなく、土地の利便性や周辺環境なども大きく影響するため、必ずしも高く売れるとは言い切れません。

不動産の売却価格は、さまざまなポイントから総合的に決める必要があります。
そして家をできるだけ高値で売却するために大切なのは、中古物件の売却ノウハウが豊富な不動産会社や担当者を見つけることです。

ハウスメーカーで建てた家の売却を検討している方はぜひ、中古一戸建て住宅の売却実績が豊富なSUMiTAS（スミタス）にご相談ください。

2024年（令和6年）4月1日より、相続登記の義務化が施行されます。

これまで「売れそうにないから相続したくない」「手続きが面倒」などの理由で相続登記をしていなかった方も、必然的に不動産を所有することとなるでしょう。

本記事では、相続登記が義務化される背景と、売却や活用が難しい不動産を相続した際の具体的な対応策について解説します。過去に相続があった不動産もこの義務化の対象となるため、関係する方はぜひ早めの手続きをおすすめします。

相続登記の義務化は2024年4月1日から！

「相続登記（そうぞくとうき）」は、亡くなった人（被相続人）から不動産を相続した際に、名義を相続人に変更する手続きです。これまでの相続登記は義務ではなく、手続きをしないからといって罰せられることもありませんでした。

しかし今回の義務化によって、法定相続人であるにもかかわらず相続登記を行っていないと、過料が発生する可能性があります。もう少し詳しく説明しましょう。

相続登記の義務化における期限と罰則

相続登記の期限と罰則は、次のように定められています。

• 期限：相続の開始および、所有権を取得したと知った日から3年以内
• 罰則：10万円以下の過料

参考：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始）　　 ～なくそう　所有者不明土地　！～」

相続登記が義務化された理由と特例措置について

相続登記が義務化された理由は、“所在不明の土地や未登記の土地が増えたこと”です。対策をしないままでは経済損失を招くことが問題視され、義務化に至りました。

そして義務化によって空き家を所有することになった人のために、売却に関する特例措置として「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」の拡充・延長も同時に行っています。

少し概要を見てみましょう。

【空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除】

• 概要：空き家を売却した際に譲渡所得が3,000万円控除される
• 期限：3年（令和6年1月1日～令和9年12月31日までは4年）
• 拡充内容：買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする

参考：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」

控除期限の延長はもちろんですが、拡充によって大きく変わったのは、耐震改修工事や家屋の除却を一定期間内に買主が行う場合も控除対象になるようになった点です。

土地を探している、または耐震改修を含めてリノベーションを検討している購入希望者を募れば、売却前に手を加えることなく控除を利用できます。

相続登記の義務化で所有することになった売れない不動産の選択肢

義務化について説明したので、ここからは売却も活用も難しい不動産の選択肢をお伝えします。

主な選択肢は次の3つです。

• 自らが居住する
• 相続土地国庫帰属精度で手放す
• 相続放棄する

選択肢1：自分が居住する

賃貸物件で暮らしている、あるいは住み替えを検討しているのであれば、自分が相続した不動産で暮らす方法があります。相続した不動産に居住すれば不動産の取得費用がかからないだけではなく、若者世帯や子育て世帯向けのリフォーム補助金や、耐震リフォームの補助金などを利用して費用負担を大きく抑えられる点がメリットです。

また、同居していなかった場合でも「家なき子特例」に当てはまれば「小規模宅地等の特例」が利用できるので、土地の評価額を最大80％減額して税負担を軽くすることもできます。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

選択肢2：相続土地国庫帰属制度で手放す

2023年4月27日から始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続や遺贈によって取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。この制度を利用すれば、売却も活用もできない不動産を手放すことができます。

しかし不動産を引き取ってもらうためには要件を満たす必要があり、さらには費用もかかるため、誰しもに適している方法ではありません。

制度のメリットとデメリットは次章で詳しく説明します。

参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」

選択肢3：相続放棄する

相続の発生を知ってから3か月以内であれば、相続放棄が可能です。相続放棄の手続きをすれば不動産を相続する必要がなくなるので、相続登記はもちろん、固定資産税の納税や管理義務もなくなります。

ただし相続放棄をすると、不動産だけではなく他の財産も放棄しなくてはなりません。プラスの財産が大きい場合は、「相続土地国庫帰属制度」を利用したほうが手元にお金を残せる可能性もあるため、財産総額を把握してから検討することをおすすめします。

相続放棄にもメリットとデメリットがあるため、後ほど説明します。

相続土地国庫帰属制度のメリットとデメリット

これまで売却も活用もできない不動産は、税金を納めながら所有し続けるしか選択肢がありませんでした。しかしそれが所有者不明の不動産が年々増える原因にもなっていたため、対策として創設されたのが「相続土地国庫帰属制度」です。

“不要な不動産を手放せる”という点ではメリットの大きい制度ですが、デメリットもいくつかあるため、この先説明するメリットとデメリットを比較したうえで検討しましょう。

相続土地国庫帰属制度のメリット

相続土地国庫帰属制度を利用するメリットは、次の2つです。

• 不要な土地を手放せる（他の財産を放棄する必要がない）
• 管理や納税義務がなくなる

納税や管理負担が大きい“土地”を手放せるのが、この制度を利用する大きなメリットです。相続放棄のように他の財産を放棄する必要がないため、プラスの財産を相続しつつ、土地だけを手放せます。

先述したように、不動産は所有し続ける限り、固定資産税の納税や管理などにさまざまな維持費がかかるものです。しかし相続土地国庫帰属制度で土地を国に引き取ってもらえば、これらの維持費が一切かからなくなり、管理義務もなくなります。

相続土地国庫帰属制度のデメリット

不要な土地を手放せる一見便利そうな制度ですが、見逃せないデメリットもあります。

• 要件が厳しい
• 手数料と負担金がかかる

相続土地国庫帰属制度は、不動産引き取り業者のようにどのような不動産でも引き取ってもらえるわけではありません。

まず制度で手放せるのは“土地のみ”なので、建物がある場合は制度の申請前に解体する必要があります。また、抵当権のような担保権が設定されている土地や、土壌汚染されている土地、崖地なども対象外です。

国が定めた要件を満たす土地のみしか引き取ってもらえない厳しさは、相続土地国庫帰属制度のネックと言えます。

また、審査から引き取りまでに次のような費用もかかります。

• 審査手数料：1筆あたり14,000円
• 負担金：20万円（ただし種目、区域に応じて算定）

負担金の支払いは一度のみですが、審査手数料は審査ごとにかかるため、再審査を受ける場合は新たに手数料が必要です。

また、負担金は宅地、田畑などは一律20万円とされていますが、市街化区域や用途地域が指定されている地域内にある土地は、算定式に応じて負担金が決まります。

先述の地域に当てはまる土地を所有する方は、「自動計算シート」を用いて負担金をシミュレーションしてみてください。

相続放棄のメリットとデメリット

続いて、相続放棄のメリットとデメリットを見てみましょう。

相続放棄のメリット

まずはメリットから説明します。

• 相続登記はもちろん、不動産を引き継がずに済む
• 費用があまりかからない

相続放棄をすれば不動産の相続義務がなくなるため、相続登記も不要になります。

自分で放棄の手続きをする場合、必要なのは印紙代と書類の取り寄せ費用のみなので、3,000～5,000円ほどしかかからない点もメリットと言えるでしょう。

司法書士に依頼する場合も3〜5万円程度なので、相続土地国庫帰属制度よりも負担を抑えられる場合がほとんどです。

相続放棄のデメリット

相続放棄は一見最も手軽な方法に思えますが、すべての財産を放棄することにはそれなりのデメリットもあります。

• 他の財産も放棄しなければならない
• 期限がある

前述のように、相続放棄では不動産だけではなく他の財産も放棄しなくてはなりません。「不動産だけを放棄して預金は相続する」のように、限定的な放棄ができない点がデメリットです。

また、放棄するには“相続を知った日から3か月以内”の期限があり、期限を過ぎてしまうとすべての財産を単純承認したとみなされます。相続が決まると原則として放棄はできないため、相続放棄を考えているのならば、相続を知ってすぐに手続きの準備を進めなければなりません。

2023年12月13日 不動産は相続放棄できる？相続放棄のデメリットや流れ、判断基準を解説

売れない相続不動産を手放したいときの相談窓口

相続土地国庫帰属制度と相続放棄について説明してきましたが、売れない不動産を手放したいときにはどこに相談したらいいのでしょうか。最後に相談窓口を3つ紹介します。

• 不動産会社
• 市役所
• 不動産引取業者

売れそうにない不動産でも、専門家である不動産会社に相談すれば、不動産を手放すためのアドバイスをもらえるでしょう。もしかすると売却や買取ができる可能性もあるので、まずは不動産会社への相談をおすすめします。

また、相続土地国庫帰属制度を検討しているのなら、市役所に相談する方法もあります。予約制で司法書士や弁護士などの法の専門家に相談できる自治体もあるため、活用してみてください。

「建物があるまま手放したい」と考える方は、不動産引取業者を利用するのもひとつの手です。引取料は安くありませんが、どのような状態の不動産でも引き取ってもらえます。

相続登記は義務に！相続・放棄にかかわらず早めの行動を！

相続登記は、これから相続を行う方だけでなく、過去に相続があった方にも義務付けられています。相続の有無に関わらず、発生から3年以内には必ず手続きを完了させる必要がありますので、早めの対応をおすすめします。

相続した結果、売却や活用が困難な土地を所有することになった場合は、不動産会社や市役所に相談することを推奨します。また、速やかに不動産を手放したいときは、不動産引取業者を利用するのもひとつの方法です。ただし、悪質な業者も存在するため、会社選びは慎重に行ってください。

不動産を保持している限り、税金や管理費用が発生します。そのため、不要な不動産は早期に処分することが望ましいです。ご自身の状況や不動産の状態を考慮し、適切な相談窓口を選び、対応してください。

2024年3月26日に国土交通省が発表した、最新の公示地価ランキングを紹介します。

今年発表された公示地価では、全用途地域の全国平均は前年度よりも2.3％上がり、3年連続の上昇となりました。伸び率が2％を超えるのは、1991年のバブル期以来です。

公示地価は土地の用途を分類しており「住宅地」「商業地」「工業地」「全用途」の4つに分けられますが、本記事では「住宅地」と「商業地」のランキングを紹介します。

なぜ2024年の公示地価が上昇したのか、理由や上昇が不動産取引に与える影響なども解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

2024年公示地価ランキング（全国）

2024年1月1日時点での全国の公示地価を、ランキング形式で見てみましょう。なお、今回発表された公示地価には、1月1日に発生した令和6年能登半島地震の影響は反映されていません。

【住宅地：価格順】公示地価ランキングTOP10

まずは、住宅地の公示地価の上位10地点の価格と伸び率を紹介します。

参考：国土交通省「（１３）公示価格高順位表（全国）」

住宅地の公示地価ランキングは例年通り1〜10位までをすべて東京都が占めており、7年連続で「港区赤坂１-14-11」が1位を獲得しています。

1～10位のすべての地点の価格に上昇が見られましたが、順位に変動はありませんでした。

順位以外で注目したいのは、対前年変動率です。2023年は対前年変動率が2.4～5.2％だったのに対して、2024年は2.6％～9.1％と大きく上昇していることがわかります。

これには高級住宅街でのマンション用地の需要の根強さ、麻布台地区の複合施設「麻布台ヒルズ」のオープンなどが影響したと考えられます。

【商業地：価格順】公示地価ランキングTOP10

続いて、商業地の公示地価ランキングを見てみましょう。前年度の順位から、いくつか入れ替わりが見られました。

参考：国土交通省「（１３）公示価格高順位表（全国）」

商業地のランキングも1〜10位までをすべて東京都が占めており、1位は18年連続で「山野楽器銀座本店」が獲得しています。1位～4位は前年と同じでしたが、昨年は10位だった「新宿高野第2ビル」が8位に、昨年は5位だった「丸の内ビルディング」が7位になるなど、5位～8位には順位の入れ替わりが見られました。

そして商業地も住宅地と同様に、対前年変動率が大きく上昇しています。

2023年の対前年変動率が0～2.5％だったのに対して、2024年は0.3～9.8％と、地点にもよりますが大きく上昇する結果となりました。

これには、円安によるインバウンド需要の伸びなどが影響しています。

また、価格順位には入らなかったものの、変動率上位順位の1位と2位は熊本県が獲得しています。「村上写真館（上昇率33.2％）」、同県「冨永ビル（上昇率30.8％）」のTSMC熊本工場近くの地点の地価が大きく上昇しました。

参考：国土交通省「（１）変動率上位順位表（全国）」

公示地価が上昇した理由などは、後ほど説明します。

公示地価の決まり方

1㎡あたりの土地の価値を示した「公示地価」は、不動産取引において売却価格を決める指標となる重要な数字です。国土交通省が鑑定や分析を行い、1月1日時点での評価が毎年3月中旬ごろに公表されます。

公示地価の内容や決まり方、他の土地評価基準との違いについては下記の記事内で説明していますので、こちらもあわせて参考にしてください。

2020年12月15日2020年公示地価ランキング

2024年の公示地価が上昇した理由

前章のランキングを見てもわかるように、住宅地・商業地ともに前年度と比較して地価が大きく上昇していました。3年連続の上昇、バブル期以来の伸び率とのことですが、なぜここまで上昇したのでしょうか。

主な理由を3つ説明します。

観光地におけるインバウンド需要の増加

2024年の公示地価ランキングでは、商業地の地価が前年度と比較して大きく上昇しました。この結果に大きく影響したのは、「コロナ禍からの回復」と「円安」の2つの要因です。

2023年5月に新型コロナウイルス感染症が5類に移行したことで、コロナ禍以前の生活ができるようになったこと、全国各地で観光客が増加したことなどが地価を押し上げる要因になりました。

また円安の影響によって、日本を訪れた外国人が国内商品を“爆買い”したり、高額サービスや旅館などを利用したりと、消費が増えたことも地価の上昇に影響しています。

都心におけるマンション価格の上昇

住宅地では港区や千代田区の地価の上昇が続いており、今回の発表でも最大7.8％と大きく上昇していました。これに影響しているのが、マンション価格の上昇です。

新型コロナウイルス感染症の蔓延によってテレワークが普及し、一時は郊外需要が高まっていましたが、5類への移行を機に従来のオフィスワークへと戻す会社も増えています。

その結果、これまでのように都心のマンション需要が高くなり、地価を上げる要因になりました。

また、円安の影響で多くの外国人投資家が都内の不動産を購入したことも、地価を上昇させる要因のひとつになったと考えられます。

大手半導体メーカーの工場進出

2024年の公示地価の発表で注目されたのは、熊本県の「村上写真館」と「冨永ビル」の地価の上昇です。

どちらも、2023年9月に世界大手の半導体メーカーの工場が完成したことが影響しています。工場付近に建てられる関連施設の土地需要や、工場が生み出すであろう経済効果などが工場付近の地価を底上げする要因となりました。

公示地価と2024年の社会の動きの関係性

用途に限らず全国的に上昇が見られた2024年の公示地価ですが、これから不動産取引を予定しているのなら、1月1日以降の世間の動きや、地方の地価についても把握しておきたいところです。

最後に、マイナス金利政策の解除が地価に与えるであろう影響や、地方の地価下落などの頭に入れておきたい情報をお伝えします。

マイナス金利の解除はすぐには影響しない見込み

2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀は17年間にわたって続けてきた「マイナス金利政策」の解除を決めました。政策金利の引き上げが地価にも影響するのではないかと、心配する声も多く上がっています。

しかしマイナス金利政策の解除は、不動産取引にはすぐに影響しない見込みです。

住宅ローンの金利が上昇すると不動産価格は下落する傾向にありますが、政策金利が引き上げられたからといって、すぐに住宅ローンの金利まで引き上げられるとは限らないからです。

住宅ローンの金利の動向を見ながら、不動産の売り時を考える必要があります。

上昇の一方で地方の地価は下落が継続

2024年の発表は地価の上昇が目立っていますが、その一方で地方の地価は下落が続き、二極化が進んでいます。住宅地の地価下落率ワースト1位の福島県いわき市は、人口減少によって8.3％の下落率を記録しました。

全国的に地価が上昇していても、必ずしも所有する不動産の地価まで上がっているとは限らないのが難しい部分です。

売却する不動産の所在地付近の地価がどのように変動しているのかを確認し、売り時を見極めましょう。

2024年も公示地価は全国的に上昇傾向！売却には最適のタイミング

2024年の「住宅地」「商業地」の公示地価ランキングは、バブル期以来の伸び率になるなど、コロナ禍からの回復が顕著になる結果となりました。

地価が上昇すると不動産の取引価格も高くなる傾向があるため、売主にとっては今が売り時と言えるでしょう。しかし不動産価格の上昇は、購入希望者にとってはデメリットの要因となるため売却戦略が重要になります。

不動産の売却を検討中の方はぜひ、売却実績の豊富なSUMiTAS（スミタス）にご相談ください。

住宅を維持し続けるためには、管理の手間はもちろん、固定資産税や修繕費などの維持費もかかります。親との同居や施設への入居で実家が空き家になる場合、売却を考える方も多いでしょう。

しかし、親が自分で家を売るのが難しいとき、代わりに自分が実家を売ることはできるのか、と疑問に思う方も多いはずです。結論からお伝えすると、子であっても親名義の家を勝手に売却することはできません。
親の状況に合わせて、段階的に手続きをする必要があります。

本記事では、親の代わりに家を売る方法や流れ、注意点をお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

親の代わりに家を売る3つのパターン

親の代わりに一戸建て住宅やマンションを売る方法は、3つあります。

• 親の代理人になって売る
• 成年後見制度を利用して売る
• 相続してから売る

どの方法が適しているのかは、親の健康状態やそのときの状況によって決める必要があり、方法によって手続きや売却の流れも異なります。

本記事では次の3つのパターンに分けて、売却方法や流れを説明します。

• 親が健常で判断能力もあるものの、自力での売却が難しい
• 親が認知症になっており、判断能力が低下している
• 親が亡くなり、親名義の家を相続した

次章から説明していきましょう。

親の代理人になって家を売る方法と流れ

親が健常で判断力はあるものの、事情があって自力での売却が難しいときには、親の「代理人」になれば親名義の家を売却することができます。

どのようにして代理人になるのか、方法と流れを確認しましょう。

親の代理人になって家を売る方法

血縁関係があるとしても、代理人として家を売却するのであれば「委任状」が必要です。

口約束での売却を引き受けてしまうと、実際には売却を委任されていないことや、委任内容の相違、手付金の持ち逃げなど、トラブルのリスクがあるからです。親から「売ってほしいお願いされた」といっても、委任状なしには売却できない点に注意しましょう。

委任状のひな形は不動産会社が用意するケースが多いですが、次のような内容を盛り込んでおくと安心です。

• 対象物件の情報
• 売却価格、手付金額
• 売却金の振込先
• 売却条件、委任の範囲
• 委任者（親）と受任者（子）の住所、氏名、押印
• 委任状の有効期限

委任状の押印には実印を使い、印鑑証明書の添付も必要です。
書類の作成前に、市区町村役場やコンビニで印鑑証明書を取得しておきましょう。

親の代理人として家を売る流れ

親の代理人として家を売る流れを見てみましょう。

1. 親と売却条件や代理権の範囲を話し合って決める
2. 不動産会社を探す
3. 不動産会社から委任状を受け取り、作成する
4. 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
5. 売買契約書を結ぶ
6. 引き渡し、決済を行う
7. 必要があれば確定申告、納税を行う

代理権の話し合いや委任状の作成を除けば、売却の手順は所有物件を売るときと同じです。
「話していたことと違う」とならないよう、双方の納得がいくまでしっかりと話し合いましょう。

また、委任状を不動産会社に提出した際には、委任状の偽装を防ぐために、家の所有者である親に必ず意思確認の連絡があります。意思確認が取れなければ売却へと進めないので、連絡が取れるようにしておきましょう。

なお、売却は代理人が行えますが、確定申告は子であっても代理申告できません。親が自分で手続きできない場合は、税理士へ依頼しましょう。

認知症の親が所有する家を売る方法と流れ

親が認知症になって判断力が低下している場合、代理売却はできないので「成年後見制度」を利用して売却することになります。詳しい方法や流れを見てみましょう。

<h3>認知症の親が所有する家を売る方法</h3>

「成年後見制度」とは、認知症や障害などで判断力が不安定な人を、他の人が手続きなどを法的にサポートする制度です。成年後見制度には、あらかじめ任意後見人を決めておく「任意後見制度」と、家庭裁判所が人員を選出する「法定後見制度」があります。

子が後見人になれる可能性が高いのは任意後見制度ですが、親が認知症になってしまうと利用できないため、法定後見制度が利用されていることがほとんどです。また、法定後見制度は本人の判断能力に合わせて、「後見」「補佐」「補助」のいずれかに決まります。

法定後見制度については厚生労働省がウェブサイトで詳しい説明をしておりますので、こちらを参考にしてください。

認知症の親が所有する家を売る流れ

成年後見制度を利用して親の家を売る方法を、見ていきましょう。

1. 家庭裁判所へ申し立てをする
2. 調査、精神鑑定、審判が行われる
3. 審判の通知と確定が行われる
4. 不動産会社を探す
5. 不動産会社から委任状を受け取り、作成する
6. 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
7. 売買契約書を結ぶ
8. 家庭裁判所に売却許可の申し立てをする
9. 引き渡し、決済を行う
10. 必要があれば確定申告、納税を行う

代理売却と異なるのは、成年後見制度の手続きがある点と、売買契約書を結んだタイミングで家庭裁判所に売却許可の申し立てを行う点です。

なお、成年後見人には親の財産に応じて月額2～6万円ほどの報酬と、不動産の売却価格に対して1.3～2.3％ほどの付加報酬もかかります。

親から相続した家を売る方法と流れ

ここまでは親が生存している場合の売却方法をお伝えしましたが、亡くなってしまったときには相続物件として売却することになります。ここでは、親から相続した家を売る方法と流れを確認していきましょう。

親から相続した家を売る方法

親名義の家を相続したときには、名義変更をしたのちに“自分が所有する家”として売却します。そのため、委任状や成年後見制度の利用は必要ありません。

ただし、名義変更をしてからでなければ売却できないので、まずは遺産分割協議や相続登記などの“相続に関する手続き”が必要になります。相続登記の方法や費用をまとめた記事がありますので、詳しくはこちらを参考にしてください。

2022年6月6日 不動産の相続登記の方法・費用の基礎知識。相続登記の義務化について解説

親から相続した家を売る流れ

親から相続した家を売る流れを見てみましょう。

1. 相続する不動産を特定する
2. 必要があれば遺産分割協議を行う
3. 相続登記を行う
4. 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
5. 売買契約書を結ぶ
6. 引き渡し、決済を行う
7. 必要があれば確定申告、納税を行う

相続に関する手続きを行うこと以外は、他の売却方法と同じです。

ただし自分名義の家として売却する場合は、利益（譲渡所得）が出たときには税金も自分で納めることになります。どのような税金が発生するのかも、確認しておくと安心です。

2020年10月20日 不動産売却にかかる税金はどれくらい？計算方法や節税対策を紹介！

親の代わりに家を売るときに知っておきたい注意点

ここまでは売却方法や流れを説明してきたので、最後に、親の代わりに家を売るときの注意点をお伝えします。

売却前に親族に相談または報告する

売却金を親の生活費や介護費用にあてるとしても、黙って実家を売却されるのは気持ちのいいことではありません。親の家を売るときには、必ず親族に売却の相談と報告をしましょう。

とくに家の売却金を受け取る場合はトラブルになり兼ねないので、親族を交えて話し合いをしておくことをおすすめします。話し合った結果は、書面で残しておくとより安心です。

家に欠陥や不具合がないか確認しておく

家の売却後に売買契約書に記載のない瑕疵（かし）が見つかった場合、「契約不適合責任」といって一定期間保証する義務があります。家に住んでいれば雨漏りや設備の故障などの欠陥に気づけますが、住んでいない家の不具合をすべて把握するのは容易ではありません。

瑕疵がないか心配な方は、インスペクションを受けたり、契約不適合責任の免責特約を付けたりするなど、売却後のトラブル対策をしておきましょう。

瑕疵保証とは？

親の代わりに家を売るときには、状況に合わせて判断を！

親の家を売る方法は、

• 親の代理人になって売る
• 成年後見制度を利用して売る
• 相続してから売る

の3つあり、親の健康状態によって変わるとお伝えしました。

方法によってそれぞれ必要な手続きや売却の流れ、注意点も異なりますので、どの方法が適切なのかを考えてみてください。また、どの方法で売却するにしても、親族間での話し合いは必要です。不安な方は、まずは親の家を売却したい旨を不動産会社に相談しておくと良いでしょう。

SUMiTAS（スミタス）では代理人、成年後見制度、相続による売却の相談も承っておりますので、まずはご相談ください。

相続した家や実家がゴミ屋敷になっている場合、売却できるのか心配になる方も多いでしょう。結論からお伝えすると、ゴミ屋敷でも売却することは可能です。

ただしゴミの撤去やリフォームが必要になるケースもあるため、通常の物件とは売却の流れがやや異なります。そこで本記事では、ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたいことや、ゴミ屋敷を迅速かつ適正価格で売却する方法を説明します。

ゴミ屋敷の売却でお悩みの方は、最後まで目を通してみてください。

ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたいこと

冒頭でもお伝えしたように、ゴミ屋敷の売却は通常の売却とはやや流れが異なり、売却が遅くなることで発生するリスクもあります。この章では、売却前に知っておくべきことをお伝えします。

ゴミ屋敷を放置するリスク

ゴミ屋敷の片づけには手間も時間もかかるので、売却を後回しにしがちです。しかしゴミ屋敷を放置することには、次のようなリスクがあります。

• 近隣トラブルになる
• 行政代執行の対象になる

詳しく説明していきます。

近隣トラブルの原因になる可能性がある

ゴミ屋敷を放置すると、近隣トラブルに発展する恐れがあります。
ゴミ屋敷は悪臭・害虫の発生や、火災・放火などのリスクを高めてしまうからです。また、外までゴミが散らばっている場合は周辺の景観や環境を悪化させ、近隣住宅の資産価値まで下げてしまう可能性があります。

行政代執行の対象になる可能性がある

ゴミ屋敷の放置によって住居や近隣に被害が出ている場合、自治体からゴミを片づけるように必ず注意勧告を受けます。

しかしそれを無視し続けると、強制的にゴミを処分する「行政代執行」が行われるため注意が必要です。行政代執行にかかる費用は、所有者負担になります。

対象となる条件は自治体によって若干異なりますが、次のような状況であれば行政代執行が行われる可能性があります。

• 害虫や害獣の被害が出ている
• 火災延焼のリスクが高い
• ゴミによる被害が近隣にまで出ている

もしすでに注意を受けているのなら、行政代執行が行われる前に速やかに対処しましょう。

引き渡し時にはゴミを撤去する必要がある

仲介でゴミ屋敷を売却するのなら、引き渡し時にはゴミを撤去して何もない状態にしておくのが基本です。査定はゴミがある状態でも行えますが、引き渡しまでには片づけておかなければなりません。

自分で片づけるのが難しい場合は、ゴミ屋敷専門の清掃業者に依頼するなどして必ずゴミを撤去しておきましょう。

ゴミ屋敷を迅速・適正評価で売却する3つの方法

ゴミ屋敷の売却相場は、仲介であれば市場価格の7〜8割ほどです。
しかし、売却価格がどのくらいになるのかは、汚れの程度や物件の周辺環境、物件の売り方によっても差が出ます。
そこでこの章では、ゴミ屋敷を迅速かつ適正評価で売却する3つの方法をお伝えします。

• ゴミを撤去して室内をリフォームしておく
• 建物を解体して更地にしておく
• ゴミが残っている状態で買取業者に売却する

詳しく見ていきましょう。

1.ゴミを撤去して室内をリフォームしておく

築年数があまり経っていない一戸建てやマンションの場合は、ゴミを撤去して室内をリフォームしておけば、買い手が見つかりやすくなるでしょう。室内や敷地内、専有部分にあるゴミをきれいに掃除したのちに、汚れた部分をリフォームしたり、臭いを取るために特殊清掃をしたりします。

ただし、ゴミが原因でトラブルや臭いがあったなど、買い手が「知っていたら買わなかった」と思うような要素がある場合は、購入希望者にゴミ屋敷だった事実を説明する義務があります。その場合は、値下げ対応などが必要になるかもしれません。

片づけやリフォームをしたからといって、高く・早く売却できるわけではないということをも、頭に入れておいてください。

2.建物を解体して更地にしておく

木造一戸建てで築年数が30年以上経っている場合や、ゴミの放置によって室内が激しく劣化や欠損している場合は、建物を解体して更地にするのもひとつの手です。

更地にすることで、すぐに買い手が見つかる可能性があります。ただし、解体業者が回収するのは産業廃棄物のみなので、ゴミの処理はしてもらえません。ゴミ処理業者に依頼してゴミを撤去したのちに、建物を解体することになるため更地にするための費用がかさみます。

また、更地にすると固定資産税の軽減が受けられなくなるので、税負担が最大6倍になってしまう点にも注意が必要です。自己判断せず、不動産会社と相談のうえ検討しましょう。

3.ゴミが残っている状態で買取業者に売却する

片づけが面倒な方や、売却まで急いでいる方には買取がおすすめです。
ゴミ屋敷のまま買い取ってくれる不動産会社に依頼すれば、ゴミを片づける手間と費用が省けます。

また、買取価格や条件に双方が納得すれば、1〜2週間ほどでゴミ屋敷を現金化できるのも、買取を選択するメリットです。ただし、買取価格の相場は市場価格の6〜7割ほどで、さらにそこからゴミ処理費用が加味されるため、市場価格の5割程度になる場合もあります。

手元にできるだけ多くお金を残すためには、高値で買い取ってくれる、信頼できる不動産会社に買取依頼をしましょう。

2020年4月20日 不動産買取を行うメリットとは？買取の際の流れやポイントを紹介

ゴミ屋敷を売却するときにかかる費用

ゴミ屋敷の売却方法で悩んだとき、ゴミの撤去やリフォーム、建物の解体にかかる費用を知ってから検討したいと思うはずです。最後に、ゴミ屋敷を売却するときにかかる費用をお伝えします。

ゴミの撤去と清掃にかかる費用

ゴミを自分でゴミ処理センターに搬入すれば、無料で引き取ってくれる自治体もありますが、ゴミ屋敷になるほどの量となると、搬入は現実的ではありません。そのため、ここではゴミ処理業者に依頼する場合の、費用相場をお伝えします。

費用幅が大きいのは、ゴミの量や作業員の人数、作業時間、トラックの数、大きさなどによって、費用にも差が出るからです。また、一戸建てかマンションであるかによっても、費用に差が出ます。ゴミの量が多くなるほど、費用も高くなると考えておきましょう。

続いて、床の汚れの拭き取りや、薬品を用いた清掃・消臭作業をするときにかかる費用の目安は次のとおりです。

ゴミの撤去と同様に、清掃作業も汚れの程度や作業員の人数、作業時間によって価格に差が出ます。

今回は部屋数を目安に費用を紹介しましたが、部屋の大きさ（平米・坪）によっても費用を決めている業者も多くあります。詳細な費用が知りたい方は、業者に見積もり依頼をしましょう。

リフォームにかかる費用

ゴミの撤去後にリフォームする場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。4LDKをリフォームすると仮定した場合の費用目安を見てみましょう。

内装や水まわり設備をすべて交換する場合の費用目安は400〜500万円ほどですが、部屋の広さはもちろん、選ぶ内装材の種類や設備のグレード、リフォーム会社によっても大きく異なります。

建物の解体費用

建物の解体費用は平米数・坪数によって決まっており、木造一戸建てならば「3〜5万円/坪」が相場です。ここでは坪数ごとの費用目安を見てみましょう。

表を見てわかるように、解体には高額な費用がかかります。前面道路が狭くトラックが入れない場合などは、追加料金がかかるため費用はさらに高くなります。

ゴミ処理費用と解体費用がかかる点をふまえて、本当に解体が必要なのかを検討しましょう。

ゴミ屋敷の売却方法は状況に合わせて判断を！

ゴミ屋敷でも売却できますが、売り方によって価格に差が出るため、ゴミの量や物件の状況に合わせて売却方法を選ぶことが大切です。最もおすすめできないのが「何もせず放置すること」です。

ゴミ屋敷を放置すると近隣トラブルだけではなく、物件の資産価値もどんどん下がり、売却価格も下がってしまいます。

ゴミ屋敷の売却でお悩みの方は、SUMiTAS（スミタス）にお気軽にご相談ください。

• 「両親から相続した」
• 「別荘に行かなくなった」
• 「維持費が高い」

などの理由で、別荘をすぐに売りたいと考えている方も多いでしょう。しかし、別荘の売り方は住宅と異なるため、ポイントを押さえておかなければ売却に時間がかかってしまいます。

そこで本記事では、別荘売却の現状をはじめ、売却をスムーズに進める方法や、税制面の注意点を解説します。売却時に役立つ情報ばかりですので、ぜひ最後までご覧になってください。

別荘売却の現状

別荘に限らず、不動産の売却で大切なのは「市場を知ること」です。バブル期に最も需要が高かった別荘市場は、現在はどのようになっているのでしょうか。

バブル期と比べると別荘需要は下火

日本で別荘ブームが起こったのは、1970〜1980年後半のバブル期です。景気の良さや別荘を舞台にしたヒット映画の影響によって、軽井沢、蓼科、那須、清里周辺や各県の郊外などに別荘やリゾートマンションが次々と建てられました。

しかしバブルが崩壊した1990年以降は、別荘ブームが過ぎ去ってしまい、どんどん売りに出されるようになったのです。別荘ブーム期に建てられたものは築年数も経っていることから、場所によってはタダ同然で投げ売りされていることも珍しくありません。

そのため、別荘需要は下火気味であり、買い手を見つけるのが難しくなっているということを念頭に、売却を進める必要があります。

週末移住やワーケーション需要は増加

バブル期よりも需要は減ったものの、リモートワークの普及により週末移住やワーケーションなどの二拠点生活（デュアルライフ）を目的とした、別荘の購入を検討する人が増えています。

また、田舎暮らしに憧れて郊外へと移住する人も増えているので、ターゲットを絞った売却戦略を考えれば、売れにくいといわれている別荘もスムーズに売却できるでしょう。

では別荘を売却するときには、具体的にどのようなポイントに気を付ければいいのでしょうか。次章から説明していきます。

別荘をスムーズに売却するポイント

築年数や建物の状態、立地にもよりますが、別荘需要は減っているため高値での売却はあまり期待できません。しかし、別荘をスムーズに売却するポイントはあります。

• 買主分の諸費用を負担する
• 管理やメンテナンスをしっかりしておく
• 買取を検討する
• ネット集客が得意な不動産会社に相談する

詳しく説明していきます。

買主分の諸費用を負担する

別荘をスムーズに売却するためにできるのは、買主分の諸費用を負担することです。通常の仲介売却であれば買主負担となる、所有権移転登記の登録免許税や不動産取得税、売却した年の固定資産税などを売主が負担します。

他にも、リフォーム費用を加味して値下げするなど、購入にかかる費用負担を軽減させられれば、買主の購買意欲を高められるでしょう。

管理やメンテナンスをしっかりしておく

別荘をスムーズに売却するためには、掃除や換気などの管理をしっかりとしておくことが大切です。

別荘が売れづらい理由には“利便性の悪さ”が挙げられますが、内見を希望する人は、立地面の問題はクリアしているということです。そのため別荘の第一印象によって、売却できるかどうかが決まります。

空き家となっている時間が多い別荘は、住宅と比べて劣化しやすく湿気や臭いもこもりがちです。値下げしたり諸費用を負担したりしても、室内の劣化が激しければ買い手はなかなか見つかりません。

室内の劣化が進まないよう、小まめなメンテナンスを心がけましょう。

買取を検討する

売却を急いでいる場合や、仲介売却でなかなか買い手が見つからないときには、不動産会社や買取専門業者に別荘を買い取ってもらう方法もあります。

買取価格や条件に納得すれば、1〜3週間で別荘を現金化できるのが買取を選択するメリットです。売却活動が不要で、仲介手数料もかかりません。ただし買取価格は、一部の人気エリアを除くと市場相場を大きく下回る形になるので、手元に残るお金は仲介よりも少なくなります。

「手間をかけず、すぐに別荘を現金化したい」という方は、買取を検討してみてください。

2020年4月20日 不動産買取を行うメリットとは？買取の際の流れやポイントを紹介

ネット集客が得意な不動産会社に相談する

別荘売却が住宅売却と大きく異なる点は、全国から購入希望者を募れる点です。住宅は住んでいる県内や市内で探す方が多いのに対して、週末移住や田舎暮らしでは、あえて県外に購入する方も多くいます。

そのため、ウェブやSNSなどを使ったネット集客を得意とする不動産会社に依頼したほうが、売却活動の幅が広がり、買い手も見つかりやすくなります。スマートフォンやパソコンから物件を内見できる「オンライン内見」に対応している不動産会社であれば、なお良いでしょう。

別荘を売却するときに知っておきたいこと

別荘の売却では大きなお金が動くので、その後の税金面も頭に入れておく必要があります。最後に、売却にあたって知っておきたい内容を3つお伝えします。

税制面での優遇措置が受けられない

別荘は嗜好品として区別されるため、住宅を売却したときのように「3,000万円の特別控除」や「損益通算」の優遇措置は適用されません。

そのため売却によって利益が出たときには、売却価格から取得費用や売却にかかった経費を差し引いた譲渡所得に対して、所有期間に応じた譲渡所得税が課せられます。

※2037年までは、上記の税率に復興特別取得税が2.1％上乗せされます

また、売却によって損失が出た場合も、マイホームの売却であれば給与所得などの他の収入から損失分を差し引くことができますが、別荘売却では認められていません。住宅のような税制面での優遇を受けられず、利益が大きくなるほど税負担も大きくなることを覚えておきましょう。

売却にかかる税金をまとめた記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。

2020年10月20日 不動産売却にかかる税金はどれくらい？計算方法や節税対策を紹介！

売却益が出たらふるさと納税を検討する

先ほどもお伝えしたように、別荘を売ったときには住宅の優遇制度は利用できません。節税対策にはなりませんが、売却によって利益が出たのなら「ふるさと納税制度」の利用をおすすめします。

ふるさと納税は、応援したい自治体に寄付することで、所得税と住民税の一部が控除される制度です。自己負担金2,000円で、寄付のお礼として寄付額に対して3割以下の返礼品がもらえます。

別荘の売却によって一時的に所得税が増えれば、その分控除上限額も増えるので、もらえる返礼品の額も大きくなります。ただし、ふるさと納税にはいくつか注意点もありますので、ぜひ以下の記事にも目を通してみてください。

住宅よりも買い手が見つかりづらい

別荘売却の前提として知っておきたいのが、「別荘は住宅よりも買い手が見つかりづらい」ということです。価格を下げたり買主分の諸費用を負担したりしなければ、買い手がなかなか見つからないかもしれません。

別荘が売れづらい理由には、別荘ブームが去ってしまったことや、利便性なども理由に挙げられますが、管理や税金などにかかる高額な維持費も要因のひとつです。

しかしターゲットに合わせて売却戦略を考えれば、希望どおりの条件でスムーズに売却できる可能性もあります。そのためには、エリアの別荘需要を熟知しており、ウェブやSNSで積極的に売却活動を行ってくれる不動産会社や担当者を見つけることが重要です。

別荘売却はネット集客がカギ！ネットに精通した不動産会社に相談を！

別荘需要はバブル崩壊とともに下がっていき、今では無料に近い額で取引されている物件もあります。しかし、売却のターゲットを絞って売却活動を行えば、希望どおりの条件で、スムーズに買い手が見つかるでしょう。

別荘需要は下火といえど、ワーケーションや週末移住、田舎暮らしなどで一定数の需要があります。そのような方たちに物件を告知するために大切なのは、ウェブやSNSを用いたネット集客です。

そしてネット集客で重要なのが、オンライン内見や室内全体を見渡せるパノラマ写真の活用です。SUMiTAS（スミタス）では、希望に応じてオンライン内見やパノラマ写真の対応もしておりますので、別荘の売却をご希望の方は、お気軽にご相談ください。

建築基準法の接道義務を満たしておらず、建て替えができない建物を「再建築不可物件」といいます。相続した不動産や所有する不動産が再建築不可物件であると知ったとき、売れるのか不安に思っている方も多いでしょう。

再建築不可物件は必ずしも売却しづらいわけではなく、売れるかどうかは売却方法次第です。そこで本記事では、再建築不可物件が売りづらいと言われる理由をはじめ、売却のポイントや再建築可能物件にする方法をお伝えします。

再建築不可物件の売却でお悩みの方はぜひ、参考にしてください。

再建築不可物件が売却しづらい3つの理由

再建築不可物件が売却しづらい理由は、3つあります。

• 建て替えができない
• 修繕費用がかさむ
• 住宅ローンの審査に通りづらい

これらはどれも、買い手にとってデメリットやリスクになる理由です。
売却のポイントをお伝えする前に、まずは「再建築不可物件が売れづらい理由」を解説していきます。

理由1：建て替えができないから

読んで字のごとく、再建築不可物件は建物の再建築、つまり建て替えをすることができません。今ある建物を壊してしまったら、更地にするほかなくなるのが、売却しづらいと言われる大きな理由です。

建物を再建築できない理由には、建築基準法に「接道義務」という決まりがあることが関係しています。次の2点を満たしていない土地は接道義務を満たしておらず、建物の再建築はできません。

• 建物の敷地が建築基準法が定める幅員4m以上の道路に2m以上接していること
• 接している道路の幅員（道幅）が4m以上あること

「なぜ今は建物があるのに、建て替えはできないのか」と、疑問に思うでしょう。接道義務が定められたのは、建築基準法が制定された1950年（昭和25年）なので、それ以前に建てられた建物は、接道義務を満たしていなくても建築できたのです。

改正によって柱や梁（はり）に触れるスケルトンリノベーションができなくなれば、再建築不可物件は今よりさらに売れづらくなると予想されます。改正の詳細や施行日については、国土交通省のウェブサイトをご確認ください。

参考：国土交通省「改正建築基準法について」

理由2：修繕費用がかさむから

再建築不可物件が売れづらい理由には、修繕費の高さも挙げられます。

再建築不可物件が建てられたのは、1950年（昭和25年）または都市計画法が定められた1968年（昭和43年）以前です。2023年時点で築55年を越えているため、購入後に数十年間住めるように修繕するためには、大きな費用がかかります。

さらに、再建築不可物件は前面道路または玄関までの通路部分が狭いので、追加料金がかかる可能性が高く、一般的な工事よりも費用が高くなるでしょう。

理由3：住宅ローンの審査に通りづらいから

再建築不可物件は担保価値が低く、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。住宅ローンを利用できない場合は、金利が高いノンバンクや銀行のフリーローンを利用して融資を受けるしかありません。

そのため再建築不可物件を購入できるのは、キャッシュで購入できる人か、高い金利を払ってでも買いたいという人に限られます。再建築ができる通常物件と比べて買える人が限られてしまうため、なかなか買い手が見つからないのです。

再建築不可物件の売却相場

再建築不可物件の売却相場は、通常物件の5〜7割ほどです。不動産会社や買取専門業者に買い取ってもらう場合はさらに低くなり、5割以下になる可能性もあります。

前章で説明したように、再建築不可物件には買い手にとってデメリットやリスクになり得る部分が多くあるからです。市場相場よりも価格を下げなければ、買い手が見つかりづらいのが現状です。

再建築不可物件を売却するポイント

再建築不可物件の売却相場は5～7割ほどですが、売り方によっては少し高く売れることや、買い手がスムーズに見つかることもあります。そのための売却のポイントは次の3つです。

• 隣接地の所有者に声をかけてみる
• 買取を検討する
• 再建築可能な土地にする

詳しく説明していきましょう。

隣接地の所有者に声をかけてみる

再建築不可物件を売却するときには、まずは隣接地の所有者に声をかけてみましょう。1950年または1968年以前に建てられた家であれば、同じように再建築不可物件の可能性があり、買い取ることで再建築可能物件にできる可能性があるからです。

また、接道義務を満たしていたとしても、隣接地を買い取ることで所有地を広げられるので、買い取るメリットがあります。ただし個人間での取引にはトラブルのリスクがあるため、不動産会社に相談してから声をかけしましょう。

買取を検討する

仲介売却で買い手が見つからないときや、売却を急いでいるときには買取を検討しましょう。買取価格や条件に双方が納得すれば、1〜2週間ほどで物件を現金化できます。

ただし、先ほどもお伝えしたように、買取相場は市場価格の5割以下です。条件によっては5～7割ほどで買い取ってもらえる可能性もありますが、悪質な業者にあたると安値で買い叩かれる恐れもあります。

買取を利用するときには、信頼できる不動産会社や買取専門業者に依頼しましょう。

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再建築可能な土地にする

再建築不可物件は、必ずしも建て替えができないわけではありません。接道義務を満たせば、再建築可能が認められる可能性もあります。

再建築ができる土地になれば、買い手が見つかりやすくなるのはもちろん、市場価格に沿った金額での売却が望めます。では、再建築可能な土地にするには、どのような方法があるのでしょうか、次章で詳しく説明します。

再建築不可物件を再建築できるようにする方法

再建築不可物件を再建築ができる土地にするためには、次のような方法があります。

• セットバックをする
• 隣地の一部を買い取る
• 「第43条第2項第2号」の許可を受ける

ポイントとなるのは「接道義務を満たす」「市区町村から許可を受ける」という点です。
詳しく見ていきましょう。

セットバックをする

再建築できない理由が「接している（建築基準法上の）道路の幅員（道幅）が4m以上あること」である場合は、セットバックをすれば再建築ができる土地になる可能性があります。

セットバックとは「前面道路と敷地の境界を、道路の中心線から2mの位置まで後退させること」です。たとえば道路の中心線から敷地までの距離が1mしかないのなら、敷地の境界線から1m分敷地を後退することで接道義務を満たせます。

隣地の一部を買い取る

他の方法と比べて実現性が低い方法ではありますが、隣地の一部を買い取ることで再建築ができるようになる可能性があります。

建物の敷地が（建築基準法上の）道路に2m以上接していないのであれば、足りない分の間口を隣地から買い取れば接道義務を満たせるからです。たとえば、敷地に道路が1.5mしか接していないのであれば、間口0.5m分だけ隣地の敷地を買い取るイメージです。

ただしこの方法は、隣地所有者との関係性や、隣地の大きさなども大きく影響します。個人で動かず、必ず不動産会社に相談しましょう。

「第43条第2項第2号」の許可を受ける

ここまで紹介した2つの方法が有効なのは、幅員4m以上ある「建築基準法上の道路」の場合のみです。もし前面道路が公的に「道路」として認められていないのであれば、セットバックをしたり、隣地から敷地を買い取ったりしたとしても、再建築不可物件のままである点に注意してください。

ただし、住宅の前面道路が建築基準法上の道路ではない場合でも、自治体の建築審査会から「第43条第2項第2号」の許可を受ければ、再建築ができるようになります。

建築基準法43条は、これまで何度も説明してきた接道義務のことです。次のような条件を満たしていれば、救済措置として再建築が許可される可能性があります。

【43条但し書き許可の条件】

• 敷地の周囲に広い空き地がある
• 安全性や防火性が確保できている
• 建築審査会からの同意を得ている

これらの判断は素人では難しいので、まずは条件に当てはまるかどうかを、役場の「道路管轄」や「建築指導課」に相談してみましょう。

再建築不可物件も売却は可能！土地の状況に応じて対応の判断を！

再建築不可物件は買い手にとってデメリットやリスクがあるため、売却相場は市場価格の5～7割ほどです。しかし、その土地や建物に応じた売却方法を選択すれば、できるだけ高く売却できるでしょう。

ただし、2025年4月の建築基準法改正後は工事内容が制限されるため、今よりももっと売れづらく、価格も下がってしまう可能性があります。再建築不可物件の売却を検討しているのであれば、建築基準法改正前に動くことをおすすめします。

どのような売り方が物件にとって最良なのか、不動産会社と相談のうえ検討しましょう。

自宅のポストに「あなたの家を欲しがっている人がいます！」「今なら高値の○○○○万円で売却できます！」などの不動産売却を促すチラシが入っていたことはありませんか？
住所や価格まで入っていると魅力的に感じますが、それと同時に本当なのかと心配にもなるでしょう。結論からお伝えすると、チラシの内容をすべて信じることはおすすめしません。

そこで本記事では、不動産会社がチラシを配る理由や注意すべき内容などをお伝えしていきます。チラシを信じていいのか、なぜポストによくチラシが入っているのか気になる方は、ぜひ最後までご覧になってください。

不動産売却のチラシは信じてもいい？

冒頭でもお伝えしたように、不動産売却のチラシに書かれている内容はうのみにしないほうがいいでしょう。不動産会社が配るチラシの中には、誇張表現をしているものもあるからです。

チラシの内容がどんなに魅力的だったとしても、なぜそう書かれているのか根拠を尋ねたり、周辺相場を調べたり、事実確認をしてから売却を検討しましょう。

不動産会社が売却のチラシを配る理由

近年の集客や広告といえば、WebやSNSが主流であるはずなのに、なぜチラシを配るのかと疑問に思いませんか？不動産会社が印刷費やポスティングの手間をかけてまでチラシを配るのには、次のような理由があります。

• 売れると思わせるため
• 業務効率のため
• 取り扱っている物件数を増やすため

詳しく説明していきます。

相談すれば売れると思わせるため

ポストに入っていたチラシは、詳細は見ずとも見出しくらいは目を通すものです。そこに「高額で売れます」「買いたい人がいます」などと書かれていれば、ついつい詳細を見てしまうと思います。

“ポストに入れるだけで目を通してもらえる”ことが、不動産会社がチラシを配る理由です。そして住み替えを検討している住人がいたら、チラシを見ることで「この不動産会社に相談すれば高値で売れるかも」と考えるでしょう。これがチラシを配る目的です。

売主を見つけるほうが収益性ががあるから

チラシを配ることで売り手を募るのは、不動産会社の収益性を高める目的です。
不動産会社の経営は、仲介によって得られる仲介手数料によって成り立っています。仲介手数料は買主・売主の双方から受け取れますが、それは両手仲介をした場合のみです。レインズを通して他の不動産会社で買主が見つかった場合は、買主分の仲介手数料を得ることはできません。

しかし売主の場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んでおけば、買い手が見つかったときに必ず仲介手数料が入ってきます。買主を募るよりも、売主をたくさん抱えているほうが、不動産会社にとっては効率的かつ収益性が高いのです。

取り扱っている物件数を増やしたいから

3つ目の理由は、取り扱っている物件数を増やすためです。
商品の品ぞろえが豊富なスーパーが魅力的に感じるように、不動産会社も物件数の取り扱いが多く、「取扱物件数は地域最多」や「○件数もの取り扱いあり」などと書かれている会社が魅力的に感じるものです。

実際に、取り扱っている物件数が多いほうが、顧客の希望条件に合わせた物件を見つけられます。チラシを配って売主を募るのには、取扱物件を増やすことで“買主を見つける”という目的もあるのです。

不動産売却で注意すべきチラシの内容

チラシに書かれていることがすべて誇張表現とは限りませんが、書かれていたら注意すべき内容もあります。それが次の3つです。

• 高すぎる売却価格
• 購入希望者の存在
• エリアや売却期間

詳しく説明していきます。

高すぎる売却価格が記載されているとき

購入価格や築年数に対して、高すぎると感じる売却価格が書かれているときには、誇張表現の可能性があるので要注意です。たしかに不動産の価値は市場や需要によって変化していくものですが、建物の資産価値は築年数とともに低下していきます。

それを無視した高額な金額が書かれているのなら、チラシの内容は信用しないほうがいいでしょう。またチラシだけではなく、査定額も高くすることで媒介契約を結ばせようとする不動産会社もあります。

高額な売却価格が書かれていたときや、査定額を提示されたときには、すぐにうのみにせず、まずは所在地周辺の売却相場を調べてみてください。

購入希望者がいると書かれているとき

「お客様の不動産を欲しがっている人がいます」「今なら売れます」という言葉を使うのは、不動産会社でよくある集客方法です。本当に購入希望者がいる場合もありますが、“架空のお客様”の可能性もあるので注意しましょう。
後者の場合、実際に相談に行ってみると「もう他の物件に流れてしまった」「また欲しい人が現れるだろう」と言われ、契約だけ促される場合がほとんどです。

不動産会社の中には売れそうな物件を安く買い取り、リフォーム後に金額を上乗せして再販している会社もあります。不動産会社の目的が買取である場合は、低価格で買取保証付き仲介をすすめられたり、買取で物件を安値で買い叩かれたりする可能性もあるので注意しましょう。

エリアや売却期間が限定されているとき

チラシの中には「○○区の○○マンションにお住まいの方へ」「○○様へ」など、エリアやマンション名、時には名前まで記載されているものもあります。また、「○月○日までの限定買取価格！」などと、高額な買取価格と期日が書かれているケースもあります。

個人やエリアを特定したり、限定にされていたりすると、本当に自分の不動産を欲しがっている人がいるかのように感じるものです。
しかしこれも、不動産会社の営業手法の一つである可能性が高いでしょう。不動産の所有者情報は、法務局へ行けば誰でも閲覧できます。そこで得た住所や氏名をチラシに記載し、信ぴょう性を高めたうえで、物件を欲しがっている顧客がいることを装っている可能性が高いです。

不動産を売却したいときにはどうすればいい？

チラシの内容をすべて信じて売却に踏み切るのには、さまざまなリスクがあるとおわかりいただけたと思います。では、不動産を売却したいと思ったときには、どうすればいいのでしょうか。
不動産を売却したいときに取るべき行動は、次の2つです。

• 簡易査定で売却相場を調べる
• 信頼できる不動産会社と担当者を探す

詳しくお伝えします。

簡易査定で売却相場を調べる

チラシに書かれている金額が適正であるか、査定額が適正であるのかを知るためには、売却の相場観を身につけておく必要があります。

• 不動産の所在地周辺の物件は、どのくらいの価格で売り出されているのか
• 自分の不動産に類似する物件が、どのくらいの価格で売れているのか

などを、中古物件情報のポータルサイトで調べてみてください。

また、自分が所有する不動産がどのくらいで売却できるのか、査定額を知りたいのであれば、簡易査定がおすすめです。物件情報を入力するだけで、不動産の“おおよその価格”がわかります。ウェブサイト上で行う簡易査定であれば、自宅で査定を受けられるのもうれしいポイントです。

ただし、個人情報の入力を求められる簡易査定は、利用後に不動産会社から物件情報を確認する連絡があります。相場を知るために利用するのであれば、SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」をご活用ください。「簡単10秒査定」は個人情報を入力することなく匿名で利用できるので、利用後に連絡が入ることはありません。

信頼できる不動産会社と担当者を探す

不動産をできるだけ高く、早く売却したいのなら、自分で信頼できる不動産会社を探すことをおすすめします。売却実績や対応スピード、顧客の多さ、売却ノウハウの豊富さなどを確認し、そのうえで信頼できる担当者がいる不動産会社を選びましょう。

全く条件の同じ不動産を売り出したとしても、売却戦略によって売れるまでにかかる時間や価格には差が出ます。不動産を売りたいと思ったときには、チラシに頼るよりも、自分で不動産会社を探してみてください。

2023年11月2日 初めての不動産売却！お家を売るなら最初に読みたい基本。売却の流れ・種類・査定から不動産会社の選び方まで

不動産売却のチラシの内容をうのみにするのはNG！まずは相場の確認を！

ポストに入っているチラシには、家が高く売れそうだと感じさせる魅力的な言葉ばかり書かれています。しかしそれは不動産会社の集客方法であることが多く、実際に売却に踏み切ると、書かれていた金額よりも大幅に低い価格になる可能性があります。
不動産の売却を考えているなら、まずは周辺不動産の売却相場を知り、自分で信頼できる不動産会社を見つけましょう。

相場を調査する際にはSUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」をぜひ、ご活用ください。個人情報を入力することなく、簡単な物件情報からすぐに“おおよその査定額”がわかります。
スタッフが物件へと出向いて査定を行う、訪問査定も承っておりますので、お気軽にご相談ください。

離婚や金銭問題など、自分にとってネガティブな理由で不動産を売却するとき、できれば理由を伝えたくないと考える方も多くいます。売却理由は、黙っていてもいい場合もあれば、必ず伝えなければならない場合もあるので、不動産会社には正直に伝えることをおすすめします。
そこで本記事では、売却理由を伝えるべき理由や黙っていることのリスク、売却理由を伝えるときのポイントなどをお伝えしていきます。「売却理由を言いたくない」「売却理由を明かすべき？」と悩んでいる方は、最後まで目を通してみてください。

不動産の売却理由は伝えたほうがいい？

相続や住み替え、離婚、金銭的な問題、住環境の改善など、不動産の売却理由はさまざまです。理由によっては、伝えるべきなのか悩んでしまうことも少なくありません。
この章では、不動産の売却理由を伝えたほうがいいのか、この記事の本題からお伝えしていきます。

売却理由は伝えなければならない

結論からお伝えすると、売却理由は不動産会社に必ず伝えなければなりません。売却理由が「告知義務」に該当している可能性があるからです。不動産における告知義務は、物件の欠陥や問題のように、買主が「買う前に知っておきたかった」と思うような物件の情報を伝える義務のことです。
具体的には、次のような理由が当てはまります。

• 物理的な瑕疵：シロアリ被害が出ている、雨漏りしているなど
• 心理的な瑕疵：近隣トラブルがある、自殺や他殺、事故死があったなど
• 環境的な瑕疵：異臭、騒音、振動などがある、

上記のように買主にとって不利益になる情報は、すべて告知する義務があります。上記に当てはまらない、離婚や金銭的などは告知する義務はありません。
しかし物件の問い合わせ時や内見時には、必ずといっていいほど売却理由を質問されます。そこで理由を隠すとマイナスな印象を与えてしまうので、実際には売却理由を隠しておけないケースがほとんどです。

不動産売却で多い理由やきっかけ

不動産の売却理由で多いのは、どんな理由やきっかけなのでしょうか。
リクルートが調査した「2022年『住まいの売却検討者＆実施者』調査（首都圏）」によると、2022年12月の売却理由で最も多い理由が「売れるときに売るため（30.2％）」、次いで「住む場所を変えるため（28.9.2％）」でした。
他にも「維持管理のお金や手間から解放されるため（18.1％）」や「相続分与のため（15.5％）」などもあったので、理由は人それぞれであることが読み取れます。
また、「ローンを返済するため（9.2％）」や「離婚・別居のため（4.8％）」などのネガティブとも取れる理由もあったので、「離婚や金銭問題で売るのは恥ずかしい」と気にする必要はないでしょう。

不動産売却で理由を黙っているリスク

売却理由をどんなに伝えるべきだと言われても、言いたくないと思う事情もあるかもしれません。しかし不動産の売却理由を黙っていることには、次のようなリスクがあります。

• 不動産会社と信頼関係が築けない
• 契約不適合責任に問われる

それぞれ詳しく説明していきます。

不動産会社と信頼関係が築けない

不動産会社に売却を相談したときには、必ず売却理由を尋ねられます。その際に売却理由を隠したり、曖昧な返答をしたりしてしまうと、担当者と信頼関係を築けなくなってしまいます。情報を共有していなければ、購入希望者から売却理由を問われたときに、どのように伝えるのか売却戦略を考えることもできないからです。

さらに売却理由を隠したりごまかしたりすると、「何か大きな問題があるのではないか」と思われてしまう可能性もあります。隠しておきたい事情があったとしても、担当者には売却理由を必ず伝えましょう。

契約不適合責任に問われる

売却理由を黙っていると、その内容によっては売却後に「契約不適合責任」に問われる恐れがあります。契約不適合責任を簡単に説明すると、契約内容に記載がない瑕疵や問題が見つかった際に、一定期間は売主が責任を負うというものです。2020年までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

不動産の売却理由を言いたくないときの対処法

不動産の売却理由を黙っていることには、さまざまなリスクがあることがわかりました。とはいえ、どうしても購入希望者には伝えたくない理由もあるでしょう。そのようなときにできるのは、次の2つの方法です。

• 不動産会社の担当者に相談する
• 伝え方を工夫する

それぞれ詳しく説明していきます。

不動産会社の担当者に相談する

ここまで何度もお伝えしたように、不動産会社の担当者には、売却理由を必ず伝えなければなりません。もしそれが購入希望者には知られたくない理由であれば、売却活動を始める前に、その旨を担当者に話しておきましょう。
担当者は不動産売却の専門家なので、言いたくない理由をどのように伝えればいいのか、法的に問題がなく、契約不適合責任にも問われない伝え方を考えてくれます。

伝え方を工夫する

契約不適合責任に問われるような理由を除き、ネガティブな売却理由のほとんどは言い換えることができます。たとえば離婚やローンの返済が理由の売却であれば、「住み替えのため」「実家へ戻るため」と言い換えれば、購入希望者に本当の理由を知られることはありません。

不動産をネガティブな理由で売却するときのポイント

離婚、金銭面の問題、近隣トラブル、住宅の欠陥など、ネガティブな理由での売却と、ポジティブな理由の売却では、売り方のポイントが異なります。ネガティブな理由で不動産を売却するポイントは、次の3つです。

• 不動産会社と内見時の打ち合わせをしておく
• 理由を伝えたうえで値下げ対応をする
• 不動産の魅力を伝える

詳しく説明します。

不動産会社と内見時の打ち合わせをしておく

住みながら不動産を売却する場合は、内見に立ち会うことになります。その際に購入希望者から、売却理由や問題箇所の有無などを質問されることもあるかもしれません。質問時に慌てないためには、担当者と事前に打ち合わせしておくことが大切です。質問内容を予想し、その質問に対してどのように返答するのかを話し合っておきましょう。
「自分では答えられる自信がない」という方は、すべて担当者に受け答えしてほしいと伝えておくと安心です。

理由を伝えたうえで値下げ対応をする

ネガティブな売却理由であっても、値下げ対応をすればスムーズに売却できる可能性があります。値下げ対応のポイントは、理由とあわせて値下げを伝えることと、値下げ幅を用意しておくことの2つです。
理由をしっかり伝えたあとに値下げする旨を伝えれば、購入希望者の購買意欲を高められます。また、値下げを加味した価格で売り出しておけば、売却希望額より大幅に価格が下がる心配もなくなるでしょう。

不動産の魅力を伝える

売却理由だけではなく、不動産の魅力を伝えることもとても大切です。とくに次のようなポイントは、内見時に積極的に伝えましょう。

• 駅から近い
• 築年数が浅い
• 近隣に商業施設が多い
• 教育施設が徒歩20分圏内にある
• 眺望が良い
• リフォームで設備を新しく入れ替えた

自分では気づかない隠れた魅力があるかもしれないので、担当者と相談しながらどんな部分をアピールすべきなのか、考えてみてください。

不動産売却で理由を隠すのはNG！必ず担当者に相談を

不動産を売却するとき、理由によっては伝えたくないと思うこともあるかもしれません。しかしそれがどんな理由であれ、不動産会社の担当者には必ず理由を伝えましょう。

不動産の売却戦略を考えるためには、担当者との連携が必須です。悩みや不安をすべて打ち明けたうえで売却活動を任せられる、信頼できる担当者を見つけましょう。

SUMiTAS（スミタス）では、お客さまの考えや気持ちを尊重しながらしっかりと売却をサポートいたします。どのように売却すればいいのか最善の方法を考えますので、「売却理由を知られたくない」「ネガティブな理由で売却するから不安」という方は、まずはご相談ください。

「不動産を売る」という同じ行動でも、個人と法人では課せられる税金が異なります。法人が不動産を売却したときにかかるのは、法人税や法人住民税などの税金です。
本記事では、法人が不動産を売却したときにかかる税金の種類や税率、節税方法をお伝えしていきます。事業において税金を知ることはとても大切なので、ぜひ参考にしてください。

法人が不動産を売却したときにかかる税金

給与所得者や個人事業主が不動産売却で得た利益は「譲渡所得」として、所得税と住民税に課税されます。これに対して、株式会社や合同会社などの法人に課せられるのは「法人税」です。
法人税にはいくつか種類があり、不動産を売却したときに課税されるのは、次の4つの税金です。

• 法人税
• 法人住民税
• 法人事業税
• 消費税、印紙税など

ここでは、法人が不動産を売却したときにかかる税金と計算方法を説明していきます。

法人税

法人が納める税金は、事業の収益である「益金」から、利益を減少させる「損金」を差し引いた「所得」に対して課税されます。つまり益金から損金を差し引いた結果、所得が0円になれば法人税は課税されません。

法人税の計算式と税率

法人税は、以下の計算式で求められます。

課税所得（益金－損金）× 税率

税率は法人の種類や資本金によって決まっており、令和4年4月1日以降に事業開始した普通法人の税率は以下のとおりです。

参考：国税庁「No.5759 法人税の税率」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

普通法人以外の法人税に関しては、国税庁のウェブサイトでご確認ください。
上記の表をもとに、資本金1億円以下の法人の法人税を計算してみましょう。

500万円 × 15％ ＝ 75万円

課税所得が500万円の法人が納める法人税は、75万円になります。では、不動産を売却したことで、課税所得が1,000万円になったと仮定して計算してみましょう。

（800万円 × 15％）＋（200万円 × 23,20％）＝166.4万円

800万円を超える部分は税率が上がるため、法人税は一気に跳ね上がります。

法人住民税

個人が納めるのは住民税ですが、法人が納めるのは「法人住民税」です。法人住民税は地方自治体に納める地方税にあたります。法人住民税には都道府県に納める「都道府県民税」と、市町村に納める「市町村民税」の2種類あり、その合計が法人住民税になります。法人税と大きく異なるのは、所得が赤字の年も納税義務があることです。

法人住民税の計算式と税率

法人住民税は、次の計算式で求めます。

法人住民税 ＝ 法人税割 + 均等割

「法人税割」は法人税に、自治体が定める税率をかけて計算します。ここでは、東京都で“令和元年10月1日以後に開始する事業年度”における法人税割を見てみましょう。

参考：東京都主税局「法人事業税・法人都民税」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/houjinji.html

「均等割」は、資本金や従業員の人数に応じて税額が決まります。税率は法人税割と同じように自治体によって異なるため、詳しくは事業所が所在する自治体で確認してください。
ここでは、東京都の特別区内のみに主たる事務所等を有する法人のうち、資本金が1億円以下の場合の均等割の金額を見てみましょう。

参考：東京都主税局「均等割額の計算に関する明細書（第6号様式別表4の3）記載の手引」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shomei/houjin/6-4-3b.pdf

法人税額の例で算出した75万円と166.4万円をもとに、資本金1,000万円以下の法人住民税を計算してみましょう。

（75万円 × 7.0％） ＋7万円 = 122,500円
（166.4万円 × 7.0％） ＋7万円 = 186,480円

法人税が高くなることで、法人住民税も高くなることがわかります。

法人事業税

「法人事業税」は、事業によって得た利益に対して課税される地方税です。法人税との違いは、納税先です。法人税が国に納めるのに対して、法人事業税は地方自治体に納めます。法人税と同じく、所得が0円や赤字の年度は納税義務はありません。

法人事業税の計算式と税率

法人事業税は、次の計算式で求めます。

法人税額 ＝ 課税所得 × 法人事業税率

法人事業税も法人住民税と同じように自治体ごとに異なるため、ここでは東京都における“令和4年4月1日以後に開始する事業年度”の普通法人の法人事業税率を見てみましょう。

参考：東京都主税局「法人事業税・法人都民税」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/kazei/houjinji.html

課税所得500万円、1,000万円と仮定して、それぞれ計算してみましょう。

（400万円 × 3.5％）＋（100万円 × 5.3％）＝19.3万円
（400万円 × 3.5％）＋（400万円 × 5.3％）＋（200万円 × 7.0％）＝49.2万円

税率は課税所得に応じて段階的に高くなるため、課税所得が2倍になると法人事業税は2倍以上の金額になります。

その他の税金

法人が不動産を売却したときにかかる可能性があるのは、次の2つの税金です。

• 印紙税
• 消費税

「印紙税」は、売却価格に応じて段階的に税額が定められている税金です。不動産売買契約書に貼り付けて納付します。
「消費税」が課税されるのは、次の2つの項目に当てはまるときです。

• 建物を売却したとき
• 課税事業者になっているとき

課税事業者になっている場合は消費税が課せられますが、免税事業者の場合は非課税となります。課税事業者になっているのであれば、消費税を加味して売り出し価格を決めましょう。

法人が不動産を売却するときの節税方法

ここまでの計算例でわかるように、課税所得が増えると税負担も大きくなります。とくに段階的に税率が決まっている法人税や法人事業税の負担が大きく増えるため、経営を成り立たせるためには節税対策が必要です。
最後に、法人が不動産を売却するときの節税方法をお伝えします。

設備投資をする

事業に必要な設備は経費として計上できるので、設備投資をすれば所得を減らすことができます。パソコンやコピー機のようなOA機器の購入、事業所のリフォーム、社用車の買い替えなどを検討しましょう。

利益を減らす

法人では、役員へ支払うお金が損金として認められています。そのため、一時的に役員報酬を増やしたり、役員の退職金や賞与を支払ったりすれば、損金を増やして所得を減らすことができます。

新しく不動産を購入する

不動産を売却した年度に、新たに不動産を購入すれば課税所得を減らすことができます。取得費だけではなく仲介手数料も減価償却費として経費計上できるので、節税対策として有効です。

節税対策で不動産を購入するのなら、築年数が経った木造物件がおすすめです。木造物件は短期間で取得費を減価償却できるため、高い節税効果が得られます。

主な減価償却資産の耐用年数表

法人の不動産売却は税金対策が必須！ぜひSUMiTASにご相談を！

不動産を売却することで利益が出ると、その年の課税所得が増え、税金も高くなります。法人税は累進課税よりも上限の税率が低く設定されているといっても、経営を成り立たせるために節税対策は必要です。

今回紹介したように、節税対策にはいろいろな方法がありますが、中でも高い節税対策が得られるのは「不動産の購入」です。SUMiTAS（スミタス）では不動産の売却はもちろん、節税対策としての物件購入のアドバイスもいたします。

売却から購入までワンストップで対応することも可能ですので、法人で不動産の売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

「不動産を相続するときには、査定を受けたほうがいい」と、聞いたことはありませんか？
査定は売却を前提に受けるものなので、なぜ相続時に必要なのか気になりますよね。相続で査定を受けたほうがいいと言われるのは、相続を円滑に進めるためです。

そこで本記事では、

• 相続で査定を受けるべき理由
• 査定を受ける方法
• 不動産の分割方法
• 相続前に査定を受ける注意点

など、不動産の相続で知っておきたい内容をお伝えしていきます。これから相続が発生しそうな方や、すでに発生している方は参考にしてください。

相続で不動産の査定を受けたほうがいい理由

冒頭でも説明したように、査定は売却時だけではなく、相続にあたって不動産の価値を知るために受けることもあります。なぜ不動産相続で不動産の価値を知る必要があるのか、理由を詳しく説明していきます。

遺産分割協議を円滑に進めるため

不動産相続にあたって査定を受けたほうがいい理由の1つが、「遺産分割協議」を円滑に進めるためです。遺産分割協議を簡単に説明すると、“相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い”のことで、相続が発生した際に行います。

遺産分割協議で話し合うのは、主に次のような内容です。

• 遺産がどのくらいあるのか
• どのように分けるのか
• 誰がどの遺産を相続するのか

話し合いで遺産の分け方や相続の方法を決めるためには、まずは遺産総額を調べることから始めなければなりません。遺産には、預貯金や現金だけではなく、土地や建物などの不動産も含まれるため、不動産にどのくらいの価値があるのか知っておく必要があるのです。

なお、法定相続分や遺言書とは異なる方法で遺産を相続する場合や、相続登記を行う場合は、協議の内容を記載した「遺産分割協議書」の作成が必要になります。

遺産を公平に相続するため

不動産の価値は購入したときの価格や築年数などから考えがちですが、市場や需要によって変化しています。建物が劣化していても、地価が上がっていれば資産価値も上がっている可能性があるため、簡単に判断することはできません。

そのため、相続時に「たぶん、このくらいだろう」と不動産の価値を自己判断すると、公平な相続にならず、相続後にトラブルへ発展する恐れがあります。

法定相続分に応じて公平な遺産相続をするためには、査定によって専門家に不動産の価値をきちんと評価してもらうほうが安心です。

相続と放棄のどちらにするか判断するため

遺産に含まれるのは、不動産や預貯金、現金、自動車などの“プラスの財産”だけではありません。ローンや借金などの“マイナスの財産”も、すべて遺産に含まれます。

そのため、マイナス財産の金額によっては、相続放棄をしたほうがいいケースもあるかもしれません。相続と放棄で悩んだときに判断が難しいのが、不動産の価値です。

先ほどもお伝えしたように不動産の価値は市場や需要によって変化するため、想像よりも資産価値が高い、または低い可能性もあります。不動産の価値が低いと自己判断して放棄したけれど、相続放棄後に実は価値が高かったとわかることもあります。

2023年12月13日 不動産は相続放棄できる？相続放棄のデメリットや流れ、判断基準を解説

プラスとマイナスの財産の割合を確認するためにも、査定によって不動産の正しい価値を知っておきましょう。

相続で不動産の査定を受ける方法

査定は不動産鑑定士に依頼することもできますが、費用相場は15〜30万円と、決して安い金額ではありません。もし不動産の相続後に売却を検討しているのなら、無料で受けられる不動産会社の査定をおすすめします。

ここでは不動産会社に査定を依頼する2つの方法と、それぞれの特徴を説明していきます。

不動産会社に直接相談する

査定を受ける1つ目の方法が、直接不動産会社に相談する方法です。
不動産会社に行けば、物件情報からすぐに“おおよその査定額”を算出する簡易査定や、物件の室内や周辺環境を見て詳細な査定額を出す訪問査定を依頼できます。

不動産会社に直接相談するメリットは、遺産分割協議や相続税などの相続に関する悩みを担当者に相談しながら査定を進められる点です。査定を受けることで不動産会社とつながりができていれば、売却時の相談もスムーズに進みます。

一括査定サイトを利用する

「地域に対応している不動産会社がわからない」「複数社の査定額を知りたい」という方は、一括査定サイトを利用する方法もあります。1度物件情報や個人情報を入力するだけで、複数社から査定結果が届きます。

ただし一括査定サイトでわかるのは“おおよその査定額”なので、詳細な査定額を知るためには訪問査定が必要です。結局不動産会社に相談することになるので、二度手間に感じてしまうかもしれません。

営業電話への対応が必要に

一括査定では平均して6〜10社から査定結果が届き、査定価格を算出するために必要な情報の確認や、先を見据えた営業の電話もかかってきます。それらの電話対応が必要になる点も納得したうえで利用しましょう。

相続した不動産を分割する方法

不動産相続で査定を受けたほうがいい理由に「遺産を公平に相続するため」と、説明しました。そして査定額以外にも公平な相続のために知っておきたいのが、不動産の分割方法です。

不動産の分割方法には、

• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

の3つの方法があり、それぞれ分け方が異なります。

ここでは遺産が不動産しかないと仮定した場合の、分割方法を説明していきます。

換価分割

不動産を最も公平に分割できるのが、「換価分割」です。換価分割では不動産の売却金を、それぞれの法定相続分に応じて分配します。不動産を現金に換えることで1円単位の遺産分割が可能になり、トラブルを避けられる点がメリットです。

代償分割

「代償分割」は、相続人のうち1人が不動産を相続し、他の相続人に現金を“代償金”として支払う方法です。相続人が被相続人名義の不動産に住んでいる場合などに、選択されることが多い方法です。

代償分割は「価値と相続分に応じた代償金を支払う」という一見簡単な分割方法に思えますが、トラブルになることも少なくありません。

相続人に代償金の支払い能力がなければ成り立たないうえに、代償金の決め方も法的に定められていないからです。法定相続分に応じて代償金を決めるのが一般的ですが、代償金の多い少ないをめぐって、トラブルに発展する恐れもあります。

共有分割

不動産における「共有分割」は、相続人それぞれの法定相続分に応じて不動産を所有する分割方法です。分割といっても不動産を実際に分けるわけではないので、不動産自体は共有名義になります。

たとえば子3人で1つの不動産を共有分割するのなら、不動産の1/3ずつ相続登記を行い、共有取得します。「ひとまず共有でいいだろう」と選択されることが多い分割方法ですが、3つの方法の中で最もトラブルが多い点に注意が必要です。

売却や活用には共有人全員の同意が必要である点や、管理義務や税負担の割合などが、トラブルの原因になります。「とりあえず」で共有名義にするのではなく、リスクを知ったうえでしっかりと話し合い、分割方法を決めましょう。

2023年11月27日 不動産相続の共有名義でよくあるトラブルは？共有名義を解消する方法も解説！

相続で不動産査定を受けるときの注意点

ここまでの説明で、不動産相続には査定が必要だとおわかりいただけたと思います。最後に、相続で不動産査定を受けるときの注意点をお伝えします。

ここまでの説明を見て、「遺産分割協議がスムーズに進むように、先に査定を受けて不動産を現金化しておこう」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、相続登記が完了していない不動産は売却できません。

厳密に言えば、遺産分割協議が終わっていれば、不動産会社への相談や査定、契約、売却活動をすることは可能です。ただし買主に不動産を引き渡せるのは、必ず相続登記後となります。相続登記には一般的には2～3週間、早くても1週間前後はかかるため、早めに手続きしておくことをおすすめします。

査定や売却をスムーズに進めるためには、遺産分割協議の際にあらかじめ相続人の中から代表者を決めて、委任状を他の相続人から受け取っておくと良いでしょう。

相続する不動産の査定はSUMiTASにご相談を！

不動産の価値は市場や需要によって変化するため、素人では簡単に判断できません。相続が公平にできているのか、相続と放棄のどちらがいいのかなどを判断するためにも、査定を受けておくと安心です。

不動産査定は一括査定サイトからも申し込めますが、査定サイトでわかるのは“おおよその査定額”なので信頼性に欠けます。相続で査定を受けるのなら、不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

SUMiTAS（スミタス）では訪問査定はもちろん、相続のお悩みから売却まで、幅広いサポートが可能です。相続で不動産の売却をお考えの方は、まずはご連絡ください。

「不動産を売却したら、ふるさと納税をしたほうがいい」と聞いたことはありませんか？ふるさと納税は所得税によって上限額が決まるので、不動産を売却して利益が出た年は寄付額が増える可能性があります。

しかし、ふるさと納税は“ただ寄付をすればいい”というわけではありません。そこで本記事では、ふるさと納税制度の基本や税金のしくみ、寄付をするときの注意点をお伝えします。

不動産売却で利益が出たら「ふるさと納税」がおすすめ！

「ふるさと納税」は任意の自治体に寄付することで、所得税や住民税の控除を受けられる制度です。まずはふるさと納税の寄付によって、税金がどのように控除されるのか、ふるさと納税の基本をお伝えしていきます。

ふるさと納税のしくみ

ふるさと納税は任意の自治体に寄付することで、「寄付額から2,000円を引いた金額」が所得税や住民税から控除される制度です。寄付先は自由に選ぶことができ、寄付した自治体からは返礼品として、地域の名産品などがもらえます。

ふるさと納税は寄付額に上限はありませんが、控除額には上限があるため注意が必要です。控除されるのは「所得に応じた所得税と住民税の一部」なので、自分の控除上限額を知ったうえで、寄付する必要があります。

ふるさと納税は節税対策として紹介されていることもありますが、制度自体に節税性はありません。「寄付額の3割以下の返礼品を受け取れる」というメリットはありますが、節税効果はない点に注意しましょう。

不動産売却でふるさと納税がおすすめな理由

不動産売却で利益が出た際にふるさと納税がおすすめなのは、所得税が増えることで寄付できる金額（控除上限額）も増えるからです。不動産売却によって大きく所得が増えると、その分返礼品の恩恵も大きくなります。

たとえば1万円の寄付ならば返礼品の上限は3,000円相当ですが、10万円の寄付ならば3万円相当の返礼品がもらえます。さまざまな返礼品をもらえることが、「不動産を売却した年には、ふるさと納税をしたほうがいい」と言われる理由です。

しかし、不動産を売却したからといって、必ずしも控除上限額が増えるわけではありません。寄付に関しての注意点は、後ほど詳しく説明します。

不動産売却で譲渡所得を計算する方法

ふるさと納税の上限額（控除上限額）をシミュレーションする際には、譲渡所得の入力が必要です。譲渡所得は売却価格をそのまま入力するのではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた額を入力するため、自分で計算しなければなりません。

また、売却価格や控除適用の有無によっては譲渡所得が0円になり、寄付額が増えない可能性もあります。この章では、譲渡所得の計算方法と、ふるさと納税のシミュレーションツールを紹介します。

STEP１：譲渡所得を計算する

さっそく「譲渡所得」を計算します。譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得 = 売却価格 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

「取得費」は次の2つのうち、どちらかの方法で計算します。1の金額が2を下回る場合は、2で求めた金額を取得費とすることも可能です。

1. 土地建物の取得にかかった費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額
2. 売却価格の5％

「減価償却費」は、建物の価値を調整する費用のことです。建物部分の資産価値は年数とともに減少するため、構造の耐用年数に応じた償却率をかけて計算します。計算式と償却率（非業務用建物）を見てみましょう。

建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費相当額

参考：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

経過年数は、6か月以上の端数は1年としますが、6か月未満の端数は切り捨てます。計算がやや複雑なので、心配な方は、不動産会社の担当者に相談してみてください。

「譲渡費用」は、不動産を売却する際にかかった費用のことです。仲介手数料や印紙税、建物の解体費用や測量費用、固定資産税・都市計画税の精算金などはすべて譲渡費用になります。

STEP２：特別控除の適用有無を確認する

不動産を売却したときには、要件を満たせば特別控除が利用できます。不動産売却で適用できる特別控除を見てみましょう。

• マイホームを売ったときの特例：譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる
• 相続した空き家の売却：譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる

マイホームを売ったときの特例は、次のような要件を満たしたときに控除が受けられます。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

続いて、相続した空き家を売却したときには、次のような要件を満たせば控除が受けられます。

• 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと
• 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

今回挙げた要件は一部なので、詳しくは国税庁のウェブサイトにて確認してください。

これらの特例を適用することによって譲渡所得が0円になれば、譲渡所得税がかからなくなります。つまり不動産の売却によって、ふるさと納税の上限額が増えることもありません。

ふるさと納税の上限額確認にはシミュレーションの利用がおすすめ！

ふるさと納税の寄付額（控除上限額）は、譲渡所得から自分で譲渡所得税を計算して求めることができます。しかし計算式はとても複雑で、手間も時間もかかります。

すぐに控除上限額を知りたいのなら、ふるさと納税サイトで利用できるシミュレーションツールの利用がおすすめです。不動産売却で寄付額を知りたいのなら、詳細なシミュレーションを利用してみてください。

譲渡所得さえ計算しておけば、給与所得や家族構成、保険料などから簡単に、控除上限額の目安がわかります。

総務省が提供する「ふるさと納税ポータルサイト」では、給与ごとにおおよその寄付額が記載されており、シミュレーションシートのダウンロードもできますので、ぜひこちらもご覧ください。

不動産売却でふるさと納税をするときの注意点

ふるさと納税で寄付したからといって、必ず控除を受けられるわけではありません。控除を受けられないケースもあるので、最後に注意点を確認しておきましょう。

• 不動産を売却した年に寄付をする
• 譲渡所得が増えていなければふるさと納税の上限は増えない
• ワンストップ特例制度を利用しない

詳しく説明していきます。

不動産を売却した年に寄付をする

不動産売却でふるさと納税の控除上限額が増えるのは、「不動産を売却した年」です。もし12月に売却したのなら、寄付できる期限はその年の12月末までになります。

誤って翌年に寄付した場合は、控除対象とならないため注意しましょう。

譲渡所得が増えていなければふるさと納税の上限は増えない

不動産の売却によってふるさと納税の控除上限額が増えるのは、「譲渡所得があったとき」です。売却によって損失が出たり、控除によって譲渡所得がかからなくなったりした場合は、ふるさと納税の控除上限額は増えません。

控除上限額を超える額を寄付しても、控除は受けられない点に注意しましょう。

ワンストップ特例制度を利用しない

ふるさと納税には、「ワンストップ特例制度」と「確定申告」の2つの申告方法があり、寄付をする際にどちらを利用するか選択します。給与所得者であれば、確定申告が不要なワンストップ特例制度を利用するのが一般的ですが、譲渡所得が出た場合は確定申告を選択してください。

誤ってワンストップ特例制度を選択したとしても、ふるさと納税が無効になるわけではありませんが、確定申告も必要になるため二度手間になってしまいます。

不動産売却で利益が出たら、ふるさと納税がおすすめ！

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、一時的に所得税も高くなるので、ふるさと納税がおすすめです。所得税が高くなることで控除上限額も増えるので、その分多くの返礼品を受け取れます。

ただし譲渡所得額や控除の適用有無によっては、上限額が上がらないケースもあるため、自分の控除上限額を正しく把握しておくことが大切です。

SUMiTAS（スミタス）では、不動産を売却した際の税金に関するアドバイスも行っています。譲渡所得税やふるさと納税など、不動産売却の税金が気になる方は、お気軽にご相談ください。

一括査定サイトを利用したり、複数の不動産会社の査定を受けたりしたときに、高すぎる査定額を出す不動産会社があると、なぜその金額になったのか理由が気になりますよね。

査定額は不動産会社によって若干差があるものの、同じくらいの金額になる場合がほとんどです。高すぎる査定額を信用すると、不動産会社選びで失敗する恐れがあるため注意しましょう。

そこで本記事では、次のような内容をお伝えします。

• 高すぎる査定額を信じてはいけない理由
• 高すぎる査定額を提示されたときにすべきこと
• 不動産会社選びで査定額よりも大切なこと

査定額の不安を解消できる内容になっていますので、ぜひ参考にしてください。

「査定額＝売れる価格」ではない！

査定を受けたときには「高い査定額の不動産会社と契約したほうがいい」と感じてしまうものですが、査定額は売却価格ではありません。査定額が高いからといって、必ずしもその価格で売却できるわけではないのです。

とくに一括査定サイトや簡易査定、AI査定でわかるのは、“おおよその売却価格”なので、実際の売却価格と差が出る場合がほとんどです。

訪問査定においても査定額は“3か月以内に売れるであろう価格”なので、売却時期や周辺ニーズによって売れるまでの期間や価格は異なります。仲介売却における査定額は、あくまで目安の金額だと考えておきましょう。

不動産売却で高すぎる査定額を信用してはいけない理由

簡易査定では、不動産の所在地や築年数、面積、間取りなどの物件情報から類似物件を抽出し、過去の取引データと照らし合わせて査定額を算出します。そのため査定額は、どの不動産会社に依頼しても同じくらいの金額になる場合がほとんどです。

たとえば一括査定で査定額2,000万円前後が並ぶなか、1社だけ3,000万円と突出して高い場合は、その査定額を鵜呑みにしないほうが良いでしょう。なぜ高い査定額を信用しないほうがいいのか、その理由を説明していきます。

理由1：営業手法の可能性があるから

高すぎる査定額を提示するのは、売主を集めるための営業手法のひとつです。他の不動産会社よりも「高く売れる」と思わせるために、相場よりも高い査定額を提示している可能性があります。

そうまでして売主を集めるのは、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことで確実に仲介手数料を得るためです。もし高すぎる査定額を提示してきた不動産会社に、専任媒介契約または専属専任媒介契約を提案されたときにはすぐに契約せず、査定額の根拠などを問いましょう。

理由2：売却価格は交渉で決まるから

結局のところ、売却価格は査定額ではなく“購入希望者との交渉”によって決まります。

物件探しをしている人の多くは、いろいろな掲載物件を見るうちにその地域の相場を把握していることがほとんどです。そのため、高すぎる価格で売り出していると「この条件ならば値下げをしてほしい」と、値下げ交渉が入る可能性があります。もちろん値下げを断ることもできますが、値下げしないことで売却のチャンスを失ってしまうかもしれません。

不動産の仲介売却では、査定額ではなく、購入者との交渉によって最終的な売却価格が決まることを覚えておきましょう。

理由3：購入希望者が見つかりづらくなるから

物件を探している人たちは、予算の上限を決めている場合がほとんどです。そのため高すぎる売り出し価格にしていると、問い合わせまでつながらず、物件情報すら見てもらえない可能性もあります。

購入希望者が見つからなければ価格の見直しが必要になり、他の不動産会社が提示した査定額と同等、またはそれ以下の金額まで値下げをすることになるでしょう。

それだけではなく、掲載期間が長い物件や、何度も値下げが行われている物件は、購入希望者にとってあまり好印象ではありません。「どうしてずっと売れないんだろう」「何度も値下げされるのは、何か理由があるのかもしれない」と不安視され、買主が見つかりづらくなってしまう可能性があります。

理由4：囲い込みをされる可能性があるから

前述したように、高すぎる査定額を提示するのは、媒介契約を結ぶための営業手法の場合もあります。そのような方法で契約を取る不動産会社ならば、囲い込みのリスクがあるため注意が必要です。

囲い込みとは、物件を自社の顧客にしか紹介せず、文字通り“物件を囲い込んでしまうこと”をいいます。物件を囲い込む理由は、自社で買主が見つかれば、1度の仲介で売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れるからです。

囲い込みをされると買い手が見つかりづらくなり、査定額よりも大幅に低い金額への値下げが必要になる可能性もあります。

不動産売却で高すぎる査定額を提示されたときにすべきこと

他の不動産会社よりも高い査定額や、物件状態に対して高いと感じる査定額を提示されたときには、その金額を鵜呑みにしないことが大切です。ここでは、高すぎる査定額を提示されたときにすべきことを2つお伝えします。

なぜ査定額が高いのか理由を聞く

高すぎる査定額を提示されたときには、なぜ査定額が高いのか理由を必ず尋ねてみてください。問いに対してデータや市場需要から根拠をしっかり説明してくれるのならば、その査定額を信じてもいいでしょう。

しかし「売れますよ」「人気だから」など曖昧な答えしか返ってこなければ、すぐに契約はせず、他の不動産会社の査定も受けることをおすすめします。

他の不動産会社の査定も受ける

自分が想像していたよりも高いと感じる査定額を提示されたときには、他の不動産会社にも査定依頼をしてみてください。本当にその査定額が高いのか、それとも相場に沿った価格なのかは、他の査定額と比較してみなければ判断できないからです。

不動産は築年数だけではなく、周辺ニーズや地価の変動によって価格が決まるので、資産価値が上がっている可能性も0ではありません。

相場を知るために複数社の査定額を比較したいのなら、一括査定サイトの利用も検討しましょう。一括査定サイトの利用についてまとめた記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。

2022年10月26日 マンションの一括査定にデメリットはある？注意点や不動産会社選びのポイントを解説

不動産会社選びで査定額よりも大切なこと

物件の査定額が不動産会社選びの基準になりがちですが、査定額よりももっと大切なのは、会社の実績や担当者との相性です。詳しく説明していきます。

不動産の売却実績

不動産会社にはそれぞれ得意な分野があるので、売却をしたいのなら、相談すべきは売却実績が豊富な不動産会社です。そのなかでも、土地・一戸建て・マンション・オフィスなど、自分が売りたい不動産の取り扱いが多く、売却ノウハウを持っている会社に相談することをおすすめします。

“不動産を売る”という同じ行動でも、その対象によって売り方が異なるからです。

担当者との相性や知識量

不動産会社選びも大切ですが、もっと大切なのは担当者との相性や知識量です。担当者との相性が悪いと打ち合わせがストレスになりますし、知識量が少ないと売却活動が難航してしまいます。

初めての不動産売却では、ついつい査定額に気を取られてしまうかもしれませんが、“不動産を売るのは会社ではなく担当者”という点を念頭に、信頼できる担当者がいる不動産会社と契約しましょう。

高すぎる査定額には要注意！必ず理由の確認を

査定額が高い不動産会社ほど魅力的に感じるものですが、査定額は売却価格ではありません。あまりにも高すぎる査定額を提示されたときにはうのみにせず、なぜ高い査定額になったのか、必ず理由を尋ねましょう。

査定額だけで契約する不動産会社を決めると、囲い込みや売却活動の難航など、さまざまなリスクがあります。提示された査定額が妥当なのかを判断できないときには、一括査定サイトの利用や、他の不動産会社への相談を検討しましょう。

SUMiTAS（スミタス）では、お客さまの物件情報や過去のビッグデータをもとにした、根拠のある査定額を提示します。より詳細な査定額が知りたい方には訪問査定も行っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

不動産売却の第1ステップが、不動産査定です。
「不動産　査定」と検索すると一括査定サイトが出てくることが多いですが、査定サイトの利用と不動産会社への査定依頼ならばどちらがいいのか悩みますよね。

そこで本記事では

• 査定の種類や方法
• 一括査定サイトの利用が適している人
• 不動産会社への相談が適している人

など、査定の依頼先を決めるためのヒントをお伝えしていきます。これから査定を受けようと考えている方はぜひ、参考にしてください。

不動産査定の種類と特徴

査定方法には、次の3種類の方法があります。

• 簡易査定
• AI査定
• 訪問査定

査定方法によって査定額の算出方法や依頼方法が異なるため、それぞれの特徴を知ったうえで利用しなければ、売却までに余計な時間がかかってしまいます。

一括査定サイトで行うのは「簡易査定」、不動産会社では「簡易査定」「訪問査定」が依頼でき、会社によっては「AI査定」も利用できます。自分にどの方法が適しているのかを知るために、まずは査定の種類と特徴を知っておきましょう。

簡易（机上）査定

「簡易（机上）査定」は、物件の所在地、築年数、面積、間取りなどの情報をもとに、過去の取引データや周辺相場などから“おおよその査定額”を算出する査定方法です。物件情報を入力したり、不動産会社の担当者に伝えたりするだけで、簡単に査定額を知ることができます。

ただし、簡易査定では室内の状態や周辺環境などは加味されないため、実際の売却価格と差が出る場合がほとんどです。売却価格に近い査定額を知りたいのなら、訪問査定をおすすめします。

AI査定

「AI査定」は文字通り、人工知能（AI）を用いた査定方法です。
物件の所在地、築年数、面積、間取りなどの情報をもとに、AIが過去の膨大な取引情報から自動計算を行い、“おおよその査定額”を算出します。
査定額の算出方法は簡易査定とほぼ同じですが、AI査定には次のような特徴があります。

• 人工知能が査定額を計算する
• 人（不動産会社）を介すことなく査定ができる
• 入力してからすぐに査定結果がわかる

AI査定を利用できる不動産会社ならば、ウェブサイト上ですぐにおおよその査定額を知ることができます。自宅から査定を受けられる点がメリットです。

ただしAI査定でわかるのも、簡易査定のように“おおよその査定額”なので、売却に進むのなら訪問査定を受ける必要があります。AI査定のメリットや特徴をまとめた記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。

2022年11月29日 マンションのAI査定はどんな物件におすすめ？メリットや注意点もあわせて解説！

訪問査定

実際に物件を訪れて行う査定が「訪問査定」です。物件情報に加えて、物件の外観や室内の状態、周辺環境などから詳細な査定を行い、“3か月以内に売れるであろう査定額”を算出します。

不動産を売却する前には、必ず訪問査定を受けることになります。訪問査定を受けるタイミングは、不動産会社と媒介契約を結ぶ前です。査定結果の提示までには1〜2週間ほどかかる場合が多いので、売却を急ぐ方は、早めに受けておきましょう。

不動産査定を受けたいときの3つの選択肢

不動産査定は、

• 一括査定サイト
• 不動産会社のウェブサイト
• 不動産会社の店舗

で申し込みや手続きができます。
査定を受ける方法によって、査定の流れや入力する内容が少しずつ異なるため、利用前にそれぞれの方法の特徴を知っておきましょう。

選択肢1：一括査定サイトを利用する

不動産査定と言えば、一括査定サイトを思い浮かべる方が多いと思います。一括査定サイトはその名の通り、複数の不動産会社に一括して査定依頼ができるウェブサイトです。

サイトの利用時には、物件情報に加えて、氏名や電話番号、メールアドレスなどの個人情報の入力も必要になります。査定依頼をした不動産会社から査定結果が届いたら、その中から相談する不動産会社を選び、訪問査定に進む流れです。

一度の入力で複数社から査定結果が届くのは便利ですが、それは「複数の不動産会社に個人情報が伝わる」ということでもあります。その点に納得したうえで利用しましょう。

一括査定サイトのしくみや特徴、よくあるトラブルなどをまとめた記事がありますので、ぜひこちらもご覧になってください。

2023年12月20日 一括査定サイトでよくあるトラブルと対処法は？一括査定サイト以外で売却の選択肢は？

選択肢2：不動産会社の簡易査定ツールを利用する

不動産会社の中には、ウェブ上で簡易査定ツールを提供している会社もあります。査定時に個人情報の入力が必要な会社もありますが、匿名で利用できる査定ツールを提供している会社もあるのがメリットです。

「ひとまずおおよその査定額を知りたい」「営業電話はかけてほしくない」という方は、匿名で利用できる簡易査定ツールを利用しましょう。

SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」も、匿名で利用できる簡易査定ツールです。物件情報さえ入力すれば、個人情報を入力することなく、すぐにおおよその査定額がわかります。売却を検討段階の方はぜひ、ご活用ください。

選択肢3：不動産会社に直接相談する

簡易査定は、直接不動産会社の窓口で申し込みや手続きをすることもできます。売却に関して悩みや不安がある方や、相談などをしながら査定を受けたい方は、不動産会社へ直接相談するほうが安心です。

また、直接不動産会社に相談する場合は、簡易査定を飛ばして訪問査定を申し込むこともできます。窓口ですぐにスケジュール調整をしてもらえるので、売却をスムーズに進められるでしょう。

一括査定サイトの利用が適している人

一括査定サイトの利用が適しているのは、

• 地域に対応している不動産会社を知りたい人
• 相場観を身につけたい人

など、“売却を検討段階の人”です。それぞれ詳しく説明していきます。

地域に対応している不動産会社を知りたい人

一括査定サイトでは、不動産の所在地に対応している不動産会社のうち、平均して6〜10社ほどから査定結果が届きます。そのため「地域にどんな不動産会社があるのか知りたい」「自分で不動産会社を調べるのが面倒」という方には、一括査定サイトの利用が適しています。

また、一括査定サイトのメリットは、会社の把握だけではなく、対応スピードや担当者の接客態度などを同条件で比較できることです。信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。

ただし査定の申し込みから数日間は内容の確認や営業の電話が立て続けにかかってくるため、電話対応に追われることになります。

相場観を身につけたい人

査定額は、所在地、築年数、面積、間取りなどの物件情報をもとに、過去の取引データから算出するため、基本的にどの不動産会社に依頼しても、査定額は同じくらいの金額になります。

しかし、不動産会社によって若干の違いはあるので、相場観を身につけるためには複数の査定額を比較する必要があります。そのため「まずは売却価格の相場を知りたい」という方は、一括査定サイトの利用を検討すると良いでしょう。

不動産会社への相談が適している人

不動産会社への相談が適しているのは、

• 売却に関して疑問や不安がある人
• 営業電話をかけてほしくない人

などです。詳しく見ていきましょう。

疑問や不安点を相談しながら査定を受けたい人

不動産売却は、人生の中でそう何度も経験することではありません。大きな金額が動く取引でもあるので、売却に関して疑問や不安な部分もあるでしょう。

そのようなときには、不動産会社へ足を運んで担当者に直接相談するのがおすすめです。
たとえば「売却すると損失が出そうで不安」「税金が心配」「相続登記はどうなるのか」などの悩みも、直接相談することで解消できます。

悩みの解消と同時に担当者の対応態度もわかるので、真摯に対応してもらえれば、安心して査定を依頼できるでしょう。

すぐに訪問査定を受けたい人

売却の意思が固まっている人は、不動産会社への相談が適しています。売却前には訪問査定が必要で、訪問査定の査定結果が出るまでに1〜2週間ほどかかるからです。

一括査定サイトを挟むと連絡待ちの時間が生じるため、無駄な時間がかかってしまいます。訪問査定を希望する方は、不動産会社を自分で探して直接相談しましょう。

営業電話の対応が苦手な人

一括査定サイトを利用すると、6〜10社ほどから内容の確認や営業の電話がかかってきます。さらに何度も電話をかけてくる不動産会社があると、対応をストレスに感じてしまうかもしれません。

そのため電話対応が苦手な方は、不動産会社へ直接相談することをおすすめします。

電話をあまりかけてほしくない方は、相談時に「連絡はメールやLINEでしてほしい」「電話は〇時～〇時までにしてほしい」など、対応できる時間や希望を伝えておくと安心です。

不動産査定をご希望の方はSUMiTASにご相談を！

査定にはいろいろな方法があり、査定の依頼方法によって手順が若干異なります。

地域に対応している不動産会社を知りたい方や、相場観を身につけたい方は、一括査定サイトの利用が適しています。売却の意思が固まっている方や電話対応が苦手な方は、直接不動産会社への相談が適しているでしょう。

SUMiTAS（スミタス）はウェブ上で行う匿名査定や店舗での簡易査定、訪問査定も承っております。査定をご希望の方は、お気軽にご相談ください。