瑕疵保証とは？

「家を購入したばかりなのに、雨漏りがある」「購入した家をよく見ると外壁にひび割れがある」

上記のように、家を購入したばかりなのに雨漏りや外壁のひび割れなどの問題が発生するトラブルは珍しくありません。このような契約の内容に適合しない問題のことを「瑕疵」といいます。

では、瑕疵があった場合、売主に補修費用を請求できるのでしょうか？

買主は売主に対して、瑕疵保証を根拠にして、補修費用を請求できます。反面、売主は買主に対して契約不適合責任を負っているため、瑕疵があった場合には、修繕費用などを保証しなければなりません。この保証のことを「瑕疵保証」と呼びます。

ただし、売主の財務状況によっては補修費用を払えない場合もあります。そして、こういった事態に陥ると、泣き寝入りをしてしまう買主も多いのが実情です。

しかし、「瑕疵保険」に加入しているのであれば、泣き寝入りをする必要はありません。このような事態の際に、買主が泣き寝入りをしないように作られた仕組みが瑕疵保険だからです。
ですから、瑕疵によるトラブルが起きた際、加入しているかどうかを確認する必要があります。また、加入していたとしても、瑕疵保証について理解をしていないと意味がありません。

そこで、本記事では、「瑕疵保証」と「瑕疵保険」についての基礎知識や保証期間、よくあるトラブルについて解説します。
本記事を読むことで、瑕疵によるあなたの悩みを解消できるはずです。最後まで読んで、瑕疵によるトラブル解決の参考にしてみてください。

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瑕疵（かし）保証とは？

瑕疵（かし）保証とは、購入した物件に不具合や欠陥などの契約の内容に適合しない瑕疵があった場合に、売主が買主に対して瑕疵の修繕費用などを保証することです。
売主は「瑕疵担保責任」を負っているため、契約の内容に適合しない瑕疵があった場合に、買主が補修や損害賠償を請求すると応じなければいけません。しかし、売主に補修するだけの資金力がない場合も考えられます。

そのような事態でも、瑕疵保険に加入していると、売主が支払うべき損害賠償などの費用を支払ってもらうことが可能です。そのため、「補修ができないような事態」になることはありません。

また、2020年4月の民法改正により、名称が瑕疵担保責任から「契約不適合責任」に変更されました。しかし、瑕疵担保責任履行法では、瑕疵担保責任のまま記載されています。
そのため、瑕疵担保責任に関する法律は少々複雑になってしまいました。ですが、瑕疵担保責任履行法には、内容は民法に沿うと記載があるため、本記事では以後「契約不適合責任」でご説明致します。

瑕疵保証担保責任保険法人

瑕疵保険は国土交通大臣が指名した法人である「瑕疵保証担保責任保険法人」しか、取り扱えません。
現在、「瑕疵保証担保責任保険法人」は以下の6つです。

瑕疵によるトラブルが起きた際は、上記の6法人に加入しているかを確認するようにしてください。

瑕疵保証ができた経緯

瑕疵保証は、2005年に起きた構造計算書偽装問題によって、国が2007年に「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」を制定したことにより誕生した制度です。

構造計算書偽装問題では、デベロッパーが分譲したマンションの構造上の欠陥が発覚したことを受けて、建て替えや補修が必要になりました。しかし、本来、瑕疵担保責任を負っているデベロッパーの資産では対応できずに倒産したため、建て替えや補修がされない事態になったのです。

この問題により現行の法制度では、売主の財務状態によって消費者の保護ができないことが明らかになりました。そこで、売主が瑕疵担保責任を履行するための法制度の見直しが行われて、「住宅瑕疵担保履行法」が作られたのです。その「住宅瑕疵担保履行法」が制定されたことにより、作り出されたのが瑕疵保証になります。

住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法とは、瑕疵担保責任の履行を確実なものにする事により、買主の利益の保護を図る目的で2007年に公布された法律です。

この法律では、売主や不動産会社が住宅を引き渡す際、「保証金の供託」または「保険の加入」を義務化しています。ただし、中古住宅の場合には同法の適用がないので、注意が必要です。

瑕疵保証（保険）の期限はいつまで？

瑕疵保証の保証期間は、売主が不動産会社か個人なのか、新築住宅と中古住宅、リフォーム工事によっても異なるので注意が必要です。

ここでは以下の4つの状況に分けて説明します。

1. 売主が不動産会社で新築住宅の場合
2. 売主が不動産会社で中古住宅の場合
3. 個人間売買で中古住宅の場合
4. リフォーム工事の場合

あなたの状況に当てはまるものを、参考にしてみてください。

関連記事：家を売るための基礎知識！流れや仲介手数料の相場、税金などについて解説

売主が不動産会社で新築住宅の場合

新築住宅の場合の瑕疵保証は、住宅品確法の契約不適合責任によって、住宅の引き渡しから10年間の保証期間が定められています。
そのため、瑕疵保険の期間も契約不適合責任を履行するために、住宅の引き渡しから10年間の保険期間が設定されているのです。また、保険法人によっては、延長保証保険という保険もあります。

例えば、「住宅保証機構」の場合は、住宅を引き渡してから10〜15年以内の住宅で、なおかつメンテナンス工事した住宅であれば、保証期間を5〜10年延長が可能です。

このように不動産会社が加入しているプランによっても保証期間は異なるので、必ず確認をするようにしてください。

売主が不動産会社で中古住宅の場合

中古住宅の場合の瑕疵保証は、宅地建物取引業法の契約不適合責任によって、保証期間が住宅の引き渡しから最低2年と定められています。そのため、瑕疵保険の保険期間も瑕疵保証の期間内である引き渡し日から2年または5年に設定されているのです。

例えば、「住宅あんしん保証」の場合も、保証期間を引き渡し日から2年または5年に設定されています。

また、中古住宅はキズやひび割れがあっても、経年劣化によるものなのか隠れた瑕疵なのかがわかりにくいため、新築住宅よりも最長の保証期間が短くなっています。

個人間売買で中古住宅の場合

個人間売買の瑕疵保証の保証期間は、責任範囲を補修費用などに限定したうえで、３か月と定めている場合が多いです。さらに、設備などの保証期間は、一般的に約1週間と非常に短くなっています。

ですから、瑕疵保険の保険期間は、瑕疵保証の保証期間を含むように、住宅の引き渡しから1〜5年に設定されているのです。
ちなみに、売主が検査の委託をして、買主に保証を行う検査事業者や売買契約を代理した仲介事業者が加入することで瑕疵保険に加入できます。

このように契約不適合責任の期間が短いために、個人間売買の瑕疵保険の期間は最低1年からと短く設定されているのです。

リフォーム工事の場合

リフォーム工事の場合の瑕疵保証期間は、工事完了日から1〜5年です。民法によって契約不適合責任が規定されているため、保険法人の瑕疵保険の中には、リフォーム工事に対する専門の瑕疵保険があります。

例えば、「住宅あんしん保証」の瑕疵保険は、保証期間を工事完了日から1年または5年のどちらかを選択することが可能です。
また、契約不適合責任の期間は、内装工事であれば1年以内、構造上に関わるものは5年になります。

事業者に義務付けられていること

新築を建築や販売する事業者は、住宅品確法によって住宅の欠陥や不具合に対して10年間の契約不適合責任を負っています。そして、この責任を確実に履行するために、住宅瑕疵担保履行法により「保証金の供託」または「保険の加入」を義務づけられているのです。

また、その際、保険や供託の内容についても説明する義務があります。
事業者が説明しないといけない内容は主に以下の4つです。

1. 保険と供託のどちらで対応するか
2. どこの保険法人や供託所を利用するのか
3. 住宅瑕疵担保責任の範囲
4. 瑕疵保険の内容

それぞれについて説明します。

保険と供託のどちらで対応するか

事業者は責任の履行を確実に行うために、保険の加入か保証金の供託のどちらかを実施しなければなりません。
どちらを選ぶのかは自由ですが、買主に対して、どちらを選んでいるのかを説明をする義務があります。

どこの保険法人や供託所を利用するのか

瑕疵保険を取り扱う保険法人は6つあり、どこの法人の保険に加入しているかを説明する必要があります。一方、供託の場合は、保証金を預けている供託所の名前と所在地を説明することが必要です。

契約不適合責任の範囲

事業者は保険の対象となる契約不適合責任の範囲についても、説明しなければなりません。
責任範囲は以下の2つになります。

以下の図は住宅品質確保法で定められた契約不適合責任の範囲を示した図です。
図に記載されているA〜Lの場所に瑕疵がある場合に、契約不適合責任が適応されます。

引用先：国土交通省住宅瑕疵担保履行法

瑕疵保証の内容

瑕疵保証の内容も、事業者が説明するべき内容です。

事業者が倒産や財務状況の悪化によって補修などが行えない場合に、保険法人に保証金を請求できる旨を伝えます。

例えば、『引き渡しから10年の契約不適合責任があるため、「住宅安心保証」の10年瑕疵保険に入っています。10年以内に瑕疵に気付いた際に当社が倒産していれば「住宅安心保証」に連絡してください』などといった形で説明しなければなりません。

このように、契約不適合責任や瑕疵保険について不動産会社が言及しない場合には、保証や保険の中身について質問するようにしてください。

よくあるトラブルと予防方法

契約不適合責任に関係するトラブルでよくあるのが、売主が知らなかった欠陥や不具合が発覚した場合に、売主に損害賠償などの請求が来るケースです。
特に中古住宅の場合は、建物も経年劣化しており、住宅を引き渡したあとに売主も知らない不具合が出てしまうことがよくあります。

このような場合は、不具合の原因が経年劣化によるものなのか、瑕疵によるものなのかの判断が難しいところです。
そのため、どちらに責任があるのかで揉めることは珍しくありません。
こういったトラブルを防ぐためには、物件の状況を正確に把握して、不具合が出る可能性のある箇所について説明しておくことが重要です。

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建物の状態を把握する方法

建物の状態を正確に把握するためには、建物状況調査を行うことがおすすめです。
この調査は、既存住宅状況調査技術者である建築士が建物の基礎や外壁の状態、雨漏りなどの建物の状態を調べるものになります。
プロが調査するため、将来起きる可能性がある問題や見つけにくい不具合を見つけることが可能です。

ただし、目視やコンクリート打診といった簡単な非破壊検査になるため、不安があって詳細に調べたい場合には、耐震診断や外壁診断などの専門的な調査を行うようにしてください。

まとめ

契約不適合責任や瑕疵保証について理解することで、瑕疵に関するトラブルが発生したときに適切な対応が可能です。
また、保証期間や事業者の義務を知っておくと、家を購入する際に不動産業者の不手際や説明不足にも気づくことができ、信頼できる不動産業者を探す目安にもなります。
このように、契約不適合責任や瑕疵保証に対しての知識を持つ事は非常に重要です。

この記事を読んで得た知識を役立てて頂けると、あなたの住宅の瑕疵に関する悩みも解決できるはずです。

瑕疵によるトラブルを含んだ不動産取引を防ぐためには、不動産会社選びが重要です。SUMiTAS（スミタス）をは建物診断（インスペクション）も実施していますので、お気軽にご相談ください。

この記事を書いた人

米澤昭人

宅建士 / FP1級技能士(AFP)。学部を卒業後、大手建築会社に勤める。その後、大手コンサルタント会社に転職。これまでの経験で培った資格や経験を元にライターとして活動。不動産・建築・法律のような専門分野を「中学生でも分かる文章で伝える」を心掛けて執筆。

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