不動産売却ガイド 
不動産を相続した際に「相続登記は必要なのか？」と、相続登記に関する疑問を持っている方は少なくありません。実際、2022年現在は相続登記が義務化されておらず、相続登記していない方も一定数います。
しかし、相続登記は行うべきです。相続登記は、相続後のトラブルを防ぐために必要な手続きであるうえに、2024年には義務化されることが決定しています。今後は相続登記をしなければならず、相続登記するために必要な手続きや費用などを把握しておくことが重要です。
この記事では相続登記の申請方法や費用、必要書類、相続登記に関する民法の改正について詳しく解説します。不動産の相続登記について悩んでいる方は、参考にしてください。
目次
相続登記（相続による所有権移転登記）とは
相続登記とは、亡くなった方から不動産を相続した際に所有権を移動する「所有権移転登記」を指します。
所有権が移動したことが明確になっていないと、トラブルに発展する可能性があるため、相続登記は非常に重要です。実際、相続登記していなかったことで、「相続する予定だった不動産が他の相続人によって売却されてしまった」といったトラブルも実際に起きています。
上記のようなトラブルに遭わないためにも、不動産を相続した場合は、迅速に相続登記を行い所有権を明確にするようにしましょう。
2024年に相続登記が義務化される
相続登記の義務化は、2021年3月5日に政府が「民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案」を閣議決定し、2021年4月21日に参議院本会議で成立しました。
改正案によって相続登記が義務化されることになり、相続登記に関する主な改正内容は以下のとおりです。
- 2024年4月1日から改正法が施行され相続登記が義務化される
- 不動産を相続による取得することを知った日から3年以内に相続登記しないと10万円以下の過料が科される
- 法改正以前に所有している相続登記がされていない不動産についても義務化される
出典：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し：法務省
上記のように、現状で相続登記がされていない不動産にも相続登記の義務化が適用されるため、注意が必要です。
相続登記が義務化される背景には、相続登記を実施していないために所有者がわからない不動産が増加していることが挙げられます。
相続登記の流れ・申請方法
相続登記は、司法書士に依頼して代理で行ってもらう方法もありますが、自分で行うこともできます。ただし、自分で相続登記するためには、相続登記の流れ・申請方法を理解しておくことが重要です。
相続登記の流れ・申請方法を以下にまとめました。
- 相続する不動産を特定して登記簿謄本を取得する
- 被相続人と相続人全員の戸籍謄本を取得する
- 遺言がない場合、必要であれば遺産分割協議を実施する
- 登録免許税を計算する
- 登記申請書を作成する
- 管轄の法務局へ登記申請する
相続登記をする前に、まずは相続する不動産を特定して登記簿謄本を取得します。相続人となる子どもが親の財産について知らないケースは多く、「実家以外にも不動産を所有していた」という事例も珍しくありません。
被相続人が所有していた不動産は、固定資産税課税明細書を確認することで見つけることが可能です。固定資産税課税明細書には、課税対象者が所有している不動産が載っているので、被相続人が所有していた不動産の確認ができます。
また、被相続人の遺品に権利書があれば、権利書を確認することでも見つけることが可能です。
ただし、固定資産税課税明細書や権利書があったとしても、被相続人が所有者であるとは確定しません。不動産を他の人に売却している可能性があるため、登記簿謄本を取得して被相続人が名義人になっているのかを確認するようにしてください。登記簿謄本は、法務局で取得することが可能です。
なお、法務局とは、法務省の地方支分部局の一つで、法務省の事務のうち、登記・戸籍・国籍・供託・公証・司法書士及び土地家屋調査士などの事務処理を行う地方支分部局です。各都道府県の合同庁舎に入っていることが多いです。
次に、被相続人と相続人全員の戸籍謄本を取得しましょう。相続登記で「被相続人と相続人全員の戸籍謄本を集める作業」が最も時間がかかることが多いです。
特に、被相続人の戸籍に関しては、出生から死亡までの戸籍謄本を集める必要があるため、引っ越しを繰り返して転籍している場合には、複数の市区町村の役場に問合せて取得する場合があります。相続が確定した時点ですぐに集めるようにしましょう。
遺言書がなく複数の相続人がいる場合、必要であれば遺産分割協議を実施します。遺産分割協議は、遺産分割について相続人同士でトラブルになるのを防ぐことができるため積極的に行いましょう。
なお、相続した不動産を共有名義にすることは避けることをおすすめします。共有名義になった相続人が亡くなると、共有者が増えるうえに、名義人全員の同意がないと売却や修繕も行えないためです。
将来的なトラブルを防ぐためにも、名義人は1人にしましょう。
登録免許税とは、相続登記など不動産を登記する際に課税される税金です。不動産を相続した場合には、登録免許税を計算して支払わなければ登記申請が受理されず、名義変更が行われません。
この相続の際にかかる登記免許税は、以下の計算方法で計算ができます。
登録免許税＝土地・建物の固定資産評価額合計（1,000円未満は切り捨て）×0.4％（100円未満は切り捨て）
なお納付方法は、銀行などの金融機関を利用して現金で納付する方法と、収入印紙を申請書に貼り提出する方法があります。ただし、収入印紙を利用する方法は、登録免許税が3万円以下の場合にしか利用できません。
相続登記に必要な書類を集め、登録免許税の計算が終われば、登記申請書を作成します。登記申請書は、法務局のホームページからダウンロードすることが可能です。記載例は登記簿謄本とは？登記事項証明書との違いや取得方法をわかりやすく解説をご覧ください。
相続登記の登記申請書には、以下の５種類があります。ご自身の状況にあった申請書を選んでください。
- 所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）
- 所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）
- 所有権移転登記申請書（相続・法定相続）
- 所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）
- 所有権移転登記申請書（相続・遺産分割・数次相続）
すべての書類が集まり内容に問題がなければ、管轄の法務局の窓口、郵送もしくはインターネット（オンライン）で登記申請が可能です。
ただし、それぞれに注意点があります。郵送やインターネットを利用した場合には、書類に不備があると管轄の法務局に行って訂正が必要になるケースもあるため、書類の内容は何度も確認することが重要です。また、インターネットで行う場合には、申請後2日以内に必要書類を郵送か持参で提出しなければならないので忘れないようにしましょう。
なお、相続登記の必要書類である「戸籍謄本」などの書類は、書類のコピーも添えて送付することで原本を返却してもらうことが可能です。相続税の申告など相続登記以外に必要になる書類であるため、返却してもらうことをおすすめします。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な書類は、以下の通りです。
- 相続人全員の戸籍謄本
取得費用
1通450円程度
郵送の場合の送料164円〜280円（往復の切手代）
取得場所
市区町村の役所 - 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本または除籍謄本
取得費用
1通450円程度
1通750円程度（除籍謄本）
郵送の場合の送料164円〜280円（往復の切手代）
取得場所
市区町村の役所 - 被相続人の住民票の除票（本籍地が載っているもの）
取得費用
1通200～300円程度
郵送の場合の送料164円〜280円（往復の切手代）
取得場所
市区町村の役所・コンビニ - 相続人全員の住民票の写し
取得費用
1通200～300円程度
郵送の場合の送料164〜280円（往復の切手代）
取得場所
市区町村の役所・コンビニ - 固定資産評価証明書
取得費用
400円程度
取得場所
市区町村の役所 - 相続関係説明図
自分で作成 - 登記申請書
取得費用
なし
取得場所
法務局
法定相続以外の場合は、上記に加えて以下の書類が必要です。
- 遺産分割の場合：相続人全員の印鑑登録証明書・遺産分割協議書
- 遺言書の場合：遺言書・検認証明書（公正証書遺言書の場合には検認証明書が不要）
上記を参考に、相続登記に必要な書類を集めるようにしてください。
相続登記の費用
相続登記する際にかかる費用は、以下の3つです。
- 登録免許税
- 相続登記で必要な書類にかかる費用
- 司法書士の依頼料
それぞれについて説明するので、内容をよく確認するようにしましょう。
①登録免許税
相続登記する際にかかる税金が登録免許税です。前項でも説明したとおり、登録免許税を支払わなければ相続登記の申請が受理されません。
相続登記にかかる登録免許税については、以下の方法で計算できます。
登録免許税＝土地・建物の固定資産評価額合計（1,000円未満は切り捨て）×0.4％（100円未満は切り捨て）
例えば、相続で土地の固定資産税評価額が2,000万円、建物の固定資産税評価額が500万円の場合の計算は以下になります。
相続で土地の固定資産税評価額が2,000万円、建物の固定資産税評価額が500万円の場合
2,000万円×0.4%：8万円
500万円×0.4％：2万円
ーーーーーーーーーー
登録免許税：10万円
上記のように、不動産の評価額によって登録免許税は変わるので、その都度計算するようにしましょう。
②相続登記で必要な書類にかかる費用
相続登記に必要な書類を集める際に、郵送費や書類の発行手数料などの費用がかかります。
例えば、戸籍謄本の発行手数料は1通450円で、郵送で取り寄せる場合には、追加で郵送料が500円ほど必要です。状況で金額は変化しますが、必要な書類をすべて準備するためには、一般的に「5,000円〜2万円」程度必要になります。
③司法書士の依頼料
相続登記を司法書士に依頼する場合は、5〜8万円程度の費用がかかります。
依頼する司法書士や相続の内容によって、費用が大きく異なってくるため、司法書士に依頼する場合は、いくらかかるのかを事前に問い合わせするようにしてください。
こんなときはどうする？相続登記のよくある疑問
ここからは、相続登記のよくある下記の質問についてお答えします。
- 遺言、遺贈の有無で必要な手続き
- 相続人が登記前に亡くなった場合
- 遺言、遺贈の有無で必要な手続きは変わるのか？
- 遺言、遺贈の有無で必要な手続きは変わります。遺言や遺贈がある場合は、原則その内容に従って相続を行います。
遺言や遺贈がない場合は、法定相続人が被相続人の遺産を相続します。先述した「相続登記の流れ」の3番目の通り、遺産分割協議を行います。
なお、遺言書を発見する前に遺産分割協議が成立し、故人の意思とは異なる形で財産を分けていた場合、先に行った協議が無効となる可能性もあるので注意が必要です。
- 相続人が登記前に亡くなった場合は？
- 相続人が登記前に亡くなった場合は、新たに亡くなった人の相続人を含めて、再度遺産分割の手続きを行う必要があります。
不動産を相続したときはSUMiTAS（スミタス）にご相談ください
この記事では、不動産を相続した際の登記申請の方法や費用などについて解説してきました。
相続登記は相続後のトラブルを防ぐために、必要不可欠な手続きです。2024年に義務化されるので必ず実施してください。
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