2020年公示地価ランキング

土地などの不動産価格を調べようとして「今年の地価ランキングはどうなっている？」「なぜ地価は上昇しているの？上がったら良いことがある？」など、公示地価について疑問を持っている方は多いでしょう。

公示地価は土地価格の代表的な基準であり、公示地価の変動は不動産取引や税金にも影響します。公示地価ランキングや地価上昇の理由、影響について押さえていれば、土地価格の動向を予測しやすくなり、取引を有利に進めることが可能です。

2021年、2022年発表の最新公示地価ランキングは下記の記事をご覧ください。

2021年3月24日 2021年公示地価ランキング。6年ぶりに下落！

2022年3月24日 【2022年最新】2022年公示地価ランキング。全国平均上昇

本記事では、以下4点について解説します。

• 2020年公示地価ランキング（全国）
• 公示地価の内容
• 都市部の地価が上昇している理由
• 公示地価上昇による影響

この記事を読むことで、公示地価上昇の背景や地価上昇による影響について理解を深められます。ぜひ、ご覧ください。

2020年公示地価ランキング（全国）

ここでは、2020年3月に発表された最新の公示地価ランキングについて紹介します。公示地価は土地の用途を分類しており「住宅地」「商業地」「工業地」「全用途」の4つに分けられます。

ここで紹介するのは「住宅地」と「商業地」の価格順ランキングですが、どちらもTOP10を東京圏が占めており、順位は前年からあまり変わりがありません。それほど、東京圏の地価が高く、上昇が続いているということです。住宅地と商業地の公示地価ランキングを見て、どのようなエリアの地価が高いのか確認しましょう。

^{参考：国土交通省 令和２年地価公示「公示価格上位順位表（全国）」}

【住宅地：価格順】公示地価ランキングTOP10

2020年1月1日時点の住宅地の価格順公示地価ランキングは、次の通りです。

「住宅地 公示地価ランキングTOP10（表1）」

住宅地のランキングTOP10を見てもわかる通り、すべて東京圏の地域で、港区と千代田区が大半を占めている状況です。地価ランキングトップの「赤坂1-14-11」は対前年比で8.8%伸びていて、1㎡あたり472万円と、3年連続で1位になっています。

最寄り駅は溜池山王駅で、近くには虎ノ門ヒルズやアークヒルズ仙石山森タワー、六本木ヒルズ、国会議事堂などがある高級住宅街で、資産家や経営者などの富裕層が生活しています。赤坂エリアは再開発が進んでおり、赤坂7丁目には地上46階建高層住宅棟や6階建商業棟なども建設予定です。

東京都の住宅地は全体で1.4%伸びており、7年連続の上昇、上昇幅は5年連続で拡大しています。住宅地の価格順ランキング100位の中に、東京都のエリアは97地域ランクインするなど、東京圏の公示地価はダントツの高さです。首都圏エリアを市区町村別に見ても、対前年比で上昇しているエリアが147、下落エリアは80しかなく、全体の6割以上で地価が上昇しています。

【商業地：価格順】公示地価ランキングTOP10

次に、2020年1月1日時点の商業地の価格順公示地価ランキングは、以下の通りです。

「商業地 公示地価ランキングTOP10（表2）」

商業地についても、ランキングTOP10を占めるのはすべて東京エリアです。ランキングトップは5年連続1位となっている「山野楽器銀座本店」で、1㎡あたりの価格は5,770万円と、2位と800万円もの差があります。

• 1位：山野楽器銀座本店
• 2位：対鶴館ビル
• 3位：明治屋銀座ビル
• 4位：ZARA
• 5位：新宿M-SQUARE
• 6位：丸の内ビルディング
• 7位：新宿高野第二ビル
• 8位：銀座尾張町TOWER
• 9位：塚本素山ビルディング
• 10位：新大手町ビルディング

上記の通り、地価ランキングTOP10にはお馴染みの建物が並びます。TOP10の中に銀座エリアが6つ入っており、商業地としての価値の高さがうかがえます。銀座の地価はリーマンショックの後からやや下落していましたが、インバウンド需要の拡大により、ここ数年は非常に高い水準で推移しています。

東京圏の商業地は対前年比5.2%伸びており、7年連続の上昇で上昇幅の拡大は6年連続です。公示地価ランキング上位100のエリアを見ると、74エリアが東京圏になります。

公示地価の内容

公示地価は、国土交通省から毎年発表される土地の評価基準で、土地取引の際の指標です。公示地価の内容や決まり方、他の評価基準との違いを知ることで、土地価格を把握しやすくなります。

ここでは、公示地価の内容や決まり方、他の土地評価基準との違いについて見ていきましょう。

公示地価とは

公示地価は土地の価値を表す基準の1つで、都市計画区域内外で設定された23,000箇所以上ある「標準地」の1㎡あたりの土地の価格です。国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に公表しています。

公示地価を定める目的は、次の通りです。

• 土地取引の指標
• 不動産鑑定の規準
• 公共事業の土地取得価格の算定規準
• 相続税評価・固定資産税評価の基準

など、土地取引や相続税評価等の指標になります。公表時期になると「今年の地価上昇率1位は東京の●●」「▲▲エリアの公示地価大幅上昇」など、TVや新聞、ネットニュースで報じられることが多いです。

公示地価の決まり方

公示地価は、標準地を2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価し、鑑定評価をもとに土地鑑定委員会が価格を定めます。土地鑑定委員会の分科会には約2,400人の不動産鑑定士が所属しており、鑑定士が全国の標準地を調査・分析・検討した上で鑑定評価書を作成しています。

他の土地価格との違い

公示地価以外に土地価格を表す基準には「基準地価」「路線価」「実勢価格」があり、それぞれで公表団体や評価方法が異なります。主な違いは、次の通りです。

「公示地価、基準地価、路線価、実勢価格の違い（表3）」

上記の通り、基準地価は都道府県が全国約2万箇所の基準地を評価して公表される価格で、土地取引の指標になります。

路線価は全国約41万箇所を調査して価格を算出し、相続税や固定資産税等に影響する価格です。固定資産税や不動産取得税の算出基準となる固定資産税路線価と、相続税や贈与税の基準となる相続税路線価の2つに分かれます。実勢価格は実際に売買が成立する価格のことで、公示地価等はもちろんのこと、需給バランスや周辺の取引事例などをもとに決まります。

都市部の地価が上昇している理由

2020年3月発表の公示地価が都市部を中心に地価が上昇しているのは、インバウンド需要が主な要因の1つです。しかし、新型コロナウイルスの影響でインバウンド需要が消失したため、今後は地価下落の可能性が考えられます。

これまでの地価の上昇理由やコロナの影響などについて把握していれば、今後の公示地価や不動産市場の動きを予測しやすくなります。ここでは、公示地価の動向や主な上昇理由、新型コロナウイルスの影響について見ていきましょう。

全国的に地価が上昇

2020年3月に発表された最新の公示地価の特徴は、

• 全国平均が5年連続上昇
• 住宅地は3年連続上昇
• 商業地は5年連続上昇
• 三大都市圏（東京、大阪、名古屋）は平均5%超上昇
• 地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）もすべての用途で上昇
• 地方四市を除くその他地方圏でも全用途平均・商業地が28年ぶりに上昇

となっています。以下は、主なエリアの公示地価変動率です。

「エリア別公示地価変動率」

全国

三大都市圏（東京、大阪、名古屋）

地方四市（札幌、仙台、広島、福岡）

その他地方圏

都市部だけでなく地方の公示地価も上昇基調が強まっており、全国的に地価が上昇していることが2020年公示地価の傾向です。

地価が上昇している理由

公示地価が上昇した理由として考えられるのは、主に以下2点です。

• インバウンド需要の伸び
• 低金利による住宅購入者増加

これらの内容について見ていきましょう。

インバウンド需要の伸び

訪日外国人客が増えることで、ホテルや店舗等の需要が高まり、都市部・地方の商業地・住宅地の公示地価を大きく押し上げていると考えられます。

例えばここ数年、北海道のニセコ観光圏は外国人による別荘地需要の高まりによって、コンドミニアム（分譲マンションのこと。所有権と利用権を分け、所有者が使わない期間は賃貸に出して収益を得る）等への投資が活発化しており、北海道倶知安町の公示地価は大幅に上昇しています。

JTB総合研究所の「インバウンド訪日外国人動向」によれば、2019年の訪日外国人数は約3,180万人で、前年から約70万人増加し、過去最高を記録していました。2000年の訪日外国人数は約470万人、2010年は約860万人、2019年は約3,180万人で、訪日外国人の数はここ10年で急激に伸びています。インバウンド需要の伸びが、全国的な地価の押し上げに寄与している可能性があります。

^{参考：JTB総合研究所「インバウンド 訪日外国人動向」}

低金利による住宅購入者増加

住宅ローン金利が非常に低く住宅購入者が増えていることで、地価が上昇していることも考えられます。住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」によれば「変動金利型」「固定金利期間選択型（3年）」「固定金利期間選択型（10年）」の金利は以下の通りです。

• 変動金利型：年2.475%
• 固定金利期間選択型（3年）：年3.000%
• 固定金利期間選択型（10年）：年3.250%

いずれも、ここ10年の中で非常に低い水準を推移しています。金融機関によっては0.3〜0.4%程度の変動金利型住宅ローンを提供しているなど、買主にとっては住宅購入しやすい時代です。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」によると、

• 新築戸建住宅：成約件数が前年を上回る
• 中古マンション：成約件数が約38,000件で2年ぶりに前年を上回り過去最高を更新
• 中古戸建住宅：成約件数が13,000件超で3年ぶりに前年を上回る

などの動きが見られます。低金利時代で不動産流通が活発化されたことで、地価が上昇した可能性があります。

^{参考：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」
　　：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2019年）」}

今後はコロナの影響に注意が必要

2020年3月に発表された公示地価には、新型コロナウイルスの影響は反映されていません。公示地価は1月1日時点の評価であり、コロナが全国で猛威をふるったのは2020年2月以降で、緊急事態宣言が発令されたのは4月です。

新型コロナウイルス感染拡大防止により人の流れが止まったことで、景気は一気に減速しています。コロナショックはリーマンショック時代と比べて、内需まで急減しているのが特徴です。

地価押し上げに寄与している可能性のあるインバウンド需要も消失し、オリンピックも開催が危ぶまれる中、不動産市場にも大きな影響が出ることは避けられません。実際、国土交通省が9月に発表した7月1日時点の基準地価は、

• 全国平均（全用途）：▲0.6%（3年ぶりの下落）
• 商業地：▲0.3%（5年ぶりの下落）
• 住宅地：▲0.7%（前年の▲0.1%から下落幅拡大）

上記の通り、新型コロナウイルスの影響が出ており、さらに下落するとの声もあります。2021年3月に発表される公示地価は、新型コロナウイルスの影響が反映されるため大幅な下落も心配されます。

公示地価の上昇による影響

公示地価は不動産取引や税金などに影響を及ぼすため、地価上昇で喜ぶ人もいれば、そうでない人もいます。地価上昇がどのような影響をもたらすのか知っていれば、先回りした行動が可能です。

ここでは、公示地価の上昇によってどのような影響が考えられるのか、プラスとマイナスの側面について解説します。

公示地価上昇の「プラス影響」

公示地価が上昇すれば、不動産の資産価値や売却価格上昇への良い影響が期待できます。ここでは、公示地価上昇の主なプラス影響以下2点について見ていきましょう。

1. 不動産の資産価値が上がる
2. 不動産を高く売却できる

1つずつ、解説します。

1.不動産の資産価値が上がる

公示地価は不動産取引の指標となるため、公示地価が上昇すれば所有する不動産の資産価値が上がることが多いです。

例えば、住宅地の公示地価ランキング1位の東京都港区赤坂1-14-11は、前年価格434万円/㎡で今年は472万円/㎡で、8.8%上昇しています。そのため、このエリアの不動産は前年より資産価値が上昇している可能性が高いです。仮に1億円の不動産を所有していて対前年比8.8%価値が上昇した場合、1億880万円の資産価値になります。

公示地価は、一般の土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定規準となるため、不動産の資産価値に大きな影響を与えます。資産価値が高くなれば、有利に売却を進めることが可能です。売却の流れや高く売るためのポイントは、こちらを参考にしてください。

^{関連記事： 不動産価格の推移や動向【2019年版】売却に適したタイミングとは？}

2.不動産を高く売却できる

公示地価が上昇すれば、不動産の価値も上がるため、それまで以上に高く売却できます。不動産を高く売却できれば、多くの資金を手元に残すことが可能です。買い替えなどを検討している場合は、公示地価が上昇した後のタイミングを狙えば、良い条件で売却できる可能性があります。

地価が上昇しているエリアは注目度が高く、需要も見込めるため、買い手は見つかりやすいと言えるでしょう。不動産の売却を考えている方は、公示地価上昇はチャンスのタイミングです。土地を売却する方法や高く売るコツについては、こちらを参考にしてください。

^{関連記事：土地を売るにはまず何をすべき？売却手順と高く売る方法を解説}

公示地価上昇の「マイナス影響」

公示地価上昇にはプラス影響がある一方で、マイナス影響もあります。ここでは、公示地価上昇によって考えられるマイナス影響2点について見ていきましょう。

1. 税金が高くなる
2. 不動産を買いづらくなる

1.税金が高くなる

公示地価は土地の相続評価や固定資産税評価の基準になるため、地価が上昇すれば各種税金が高くなることが考えられます。相続税や贈与税の基準となる相続税路線価は、公示地価の8割を目安に決められるため、公示地価と相続税路線価は推移の仕方が同じです。

また、固定資産税や不動産取得税の基準となる固定資産税路線価は、公示地価の7割を目安に決められています。

• 公示地価上昇：相続税路線価、固定資産税路線価も上がる
• 公示地価下落：相続税路線価、固定資産税路線価も下がる

となるため、公示地価が上昇をすれば、固定資産税や相続税などの税負担が増える可能性が高いです。

2.不動産を買いづらくなる

公示地価の上昇によって売主は良い条件で売却しやすくなりますが、買主は価格が高くなって買いづらくなる点がマイナス面の影響です。資金に余裕がある買主はいいですが、そうでない買主にとっては不動産購入のハードルが上がります。公示地価が上がることで、予算内に収まる不動産が減る可能性があるため注意が必要です。

まとめ

本記事では、2020年公示地価ランキングや公示地価の内容、都市部の上昇理由、地価上昇の影響などを紹介しました。最後に、本記事で紹介した大事なポイント4点をおさらいします。

• 公示地価は毎年発表される標準地1㎡あたりの価格で取引や税金の基準になる
• 2019年は全国平均が5年連続上昇など都市部を中心に地価が上昇している
• 公示地価上昇の理由はインバウンド需要の伸びなどが考えられる
• 最新の公示地価には新型コロナウイルスの影響は反映されておらず、今後の地価変動には注意が必要

土地などの不動産売却を考えている方は、ここで紹介した内容を参考にして、早速査定や売却を進めていきましょう。不動産売却の際には、簡単・スピーディーに査定依頼ができ、高値で売却できるSUMiTAS（スミタス）にご相談ください。

この記事を書いた人

daijiro

5年にわたる分譲マンション販売営業で、年間20～30件の契約を獲得。培った不動産経験を活かし、現場を知る不動産ライターとして活動中。現在は教育業界に従事しており、「難しいことを分かりやすく教える」ことに定評あり。