不動産売却ガイド 
不動産のように分割が難しいものが相続財産に含まれていたとき、共有名義を検討する方もいらっしゃるでしょう。
共有名義は公平感があり、不動産が収益物件になっていれば利益を平等に分けられるというメリットがあります。しかしトラブルが多い相続方法でもあるので、安易に共有名義で相続登記することはおすすめできません。
本記事では、不動産の共有名義でよくあるトラブルや注意点、共有名義を解消する方法をお伝えします。これから共有名義を予定している方や、すでに共有名義にしてトラブルが起こらないかと心配に思っている方は、参考にしてください。
目次
不動産相続における「共有名義」とは？
不動産相続における「共有名義」は文字通り、“複数の相続人で不動産を所有する”ことをいいます。1つの不動産を、相続人の法定相続分の持分に応じて相続登記している状態です。
たとえば被相続人に配偶者と子2人がいた場合は、不動産の配偶者が不動産の1/2を、子2人が1/2を2人で分けて、それぞれ1/4の持分で相続登記します。
法定相続分に応じて相続登記をしているのにもかかわらず、なぜトラブルが起こるのでしょうか。次章で説明します。
相続した不動産の共有名義でよくあるトラブル
相続不動産の共有名義で起こるトラブルは、どれも複数人で共有しているが故に生まれるトラブルです。共有者全員の承諾が得られなかったり、連絡が途絶えたり、不公平さに不満が出たりすることで、トラブルに発展することが多々あります。
具体的にどのようなケースでトラブルに発展していくのか、以下に見ていきましょう。
- 共有者の許可が得られず売却できない
- 共有者が音信不通になってしまう
- 税金の負担割合でもめる
- 新たな相続が発生して権利関係が複雑になる
- 共有者のうち1人が不動産を独占してしまう
共有者の許可が得られず売却できない
共有名義の相続不動産でとても多いのが、「共有者の承諾が得られず不動産全体を売却できない」というトラブルです。
共有名義になっている不動産全体を売却するためには、共有者全員の承諾が必要です。協議の結果、共有者のうち1人でも反対すれば、不動産全体を売却することはできません。
そのため共有者の中に「不動産全体を売却して現金で分割（換価分割）したい」と考える人が出てきたときに、承諾が得られずもめてしまうのです。
共有者からの承諾が得られない場合は、不動産全体ではなく自分の持分部分ならば自由に売却することができます。しかし、不動産の一部の持分のみを買い取ってくれる業者は限られており、悪質な業者に当たってしまう可能性があるため注意が必要です。
悪質な業者に当たってしまうと、他の共有者が所有する持分を売却するように脅されるなど、トラブルに発展する恐れがあります。自分の持分を売却する際は、業者選びを慎重に行いましょう。
共有者が音信不通になってしまう
不動産の共有者が音信不通になってしまうのも、共有名義でよくあるトラブルです。
先ほどもお伝えしたように、不動産全体の売却や活用時には共有者全員の承諾が必要になるため、音信不通者がいると話し合いが進みません。
さらに音信不通になるだけではなく、固定資産税などの維持費の支払いが滞ってしまったり、管理がされなくなったりすると、他の共有者がその負担を背負うことになります。
税金の負担割合でもめる
不動産を維持するためには、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕費などの維持費がかかります。共有名義では、これらの費用を持分割合に応じて負担するのが基本ですが、共有者の中に割合に納得できない人が出てくると、もめてしまう可能性があります。
たとえば、共有者の中に掃除や管理などの負担が多い人がいると、「管理負担は大きいのに、税金の割合が平等なのはおかしい」と、不公平に感じてしまうかもしれません。
また、相続した不動産の倒壊や破損などで何かしらのトラブルが起こった際にも、責任問題などでもめてしまう可能性もあります。「持分に応じて振り分ければいい」と軽く考えがちな税金の負担割合ですが、トラブルの元になることが多々あるため注意や対策が必要です。
新たな相続が発生して権利関係が複雑になる
共有者が亡くなったとき、新たな相続が発生すると権利関係が複雑化してしまいます。亡くなった共有者（被相続人）の持分が、次の相続人へと振り分けられてしまうからです。
そして新たな相続人も共有名義を選んだ場合、共有者がさらに増えてしまいます。共有者が増えるほど権利関係は複雑化するため、共有者の把握ができず、不動産の売却や活用をする際に合意を得ることも困難になるでしょう。
共有者のうち1人が不動産を独占してしまう
共有名義で解決が困難なのが「共有者のうち1人が不動産を独占（占有）してしまう」というトラブルです。共有名義の不動産に1人の共有者が住みつくことは、税金や管理を負担している他の共有者にとっては、気持ちがいいことではありません。
しかし、住みついた共有者を追い出すことは容易ではなく、裁判を起こしたとしても「占拠は適法である」とされる場合がほとんどです。独占している共有者が他の共有者の持分を買い取るなど、対処するのならトラブルは避けられますが、共有状態のまま独占を続けると、トラブルは深刻化してしまうでしょう。
相続した不動産の共有名義を解消する方法
前章でのトラブル事例を見て「不動産を共有名義にしてしまったけれど、解消したい」と感じた方も多いはずです。この章では、不動産の共有名義を解消する方法を4つお伝えしていきます。
不動産を売却して売却金を分ける
もっともトラブルを避けられる共有名義の解消方法が、不動産全体を売却して売却金を分ける方法（換価分割）です。共有者全員の合意のもとに不動産全体を売却し、その売却金を共有者の持分に応じて分配します。
たとえば不動産を被相続人の配偶者と子2人で共有していた場合、不動産が4,000万円で売れたのなら、配偶者に2,000万円、子にそれぞれ1,000万円を分配します。
不動産の持分に応じて売却金が分配されるため公平感があり、トラブルを避けられるでしょう。
共有者に自分の持分を買い取ってもらう
共有者のうち1人が不動産を単独名義で所有する場合、共有者に自分の持分を買い取ってもらえば共有名義を解消できます。この方法を「代償分割」といって、不動産の持分割合に応じた代償金を受け取ることで、所有権を移動させる分割方法です。
ただし代償分割は、単独名義で不動産を所有したい人に、代償金の支払い能力がなければ成り立ちません。代償金の金額も話し合いで決めるため、価格を巡ってトラブルになる可能性があります。
トラブルを避けるためには不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家への相談をおすすめします。
不動産が土地の場合は分筆する
共有する不動産が土地の場合は、土地を持分に応じて分筆する方法があり、分筆登記によって土地を切り分ければ共有名義を解消できます。
ただし、土地を分割することで売却がしづらくなったり、建物が建てられなくなったりなど、土地の活用範囲が狭まる可能性がある点に注意してください。
また、土地は方角や形状によっても価値が異なるため、土地を公平に切り分けることも容易ではありません。どの部分を所有するのかなど、土地の分け方でもめる可能性もあるでしょう。
自分の持分を放棄する
「お金はいらないから、すぐに共有状態を解消したい」という方は、自分の持分を放棄するという選択肢があります。放棄した持分は他の共有者に分配され、自分の所有物ではなくなります。
ただし持分放棄をする場合は「持分移転登記」が必要で、他の共有者とともに手続きしなければなりません。共有者の承諾が得られなければ放棄できない点に、注意しましょう。
相続した不動産の共有名義について相談できる窓口
不動産の共有名義で悩んでいるとき、次のような窓口で相談できます。
- 弁護士
- 司法書士
- 税理士
- 不動産会社
弁護士や司法書士、税理士などの士業に依頼すれば、登記手続きやトラブルの相談ができますが、依頼内容に応じた報酬が発生します。
もし共有名義の不動産の売却や活用を検討しているのであれば、無料で相談できる不動産会社への相談がおすすめです。共有名義に関する相談だけではなく、売却や活用を視野に入れたアドバイスを受けられるでしょう。
相続の悩みを相談できる窓口を説明した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
共有名義の不動産相続は慎重な検討を！
不動産を共有名義で相続するときには、共有者がいることで起こり得るさまざまなリスクや問題があります。トラブル発生時に対処できるよう、どのような理由でトラブルが起こるのかも、しっかり頭に入れておく必要があるでしょう。
共有名義でトラブルを避けるのに有効なのは、共有名義の解消です。不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家と相談のうえ、どのような方法が適しているのか考えてみてください。
SUMiTAS（スミタス）は相続不動産の相談実績も豊富で、売却や活用のアドバイスも可能です。不動産の共有名義でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。