抵当権とは？

「抵当権（ていとうけん）」とは、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のことです。

本記事では、抵当権の基本知識や抵当権付き不動産の売却、相続などについて説明します。

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不動産取引で必須の知識「抵当権」とは？

抵当権はどんな権利なのか、そして根抵当権とはどのような違いがあるのかを説明していきます。

冒頭でも述べたように、抵当権は、「住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利」です。

抵当権者である金融機関は、3〜6ヶ月ほどローンの返済が滞った際に、抵当権を設定した土地と建物を競売にかけることができます。しかし、抵当権が設定されているからといって、土地と建物の使い方に制限がでることはありません。

不動産に抵当権を設定するには、法務局にて「抵当権の設定登記」という手続きが必要で、原則ローンの融資実行と同日に行われます。

抵当権の設定と同じくらい不動産取引で欠かせないのが「抵当権の抹消手続き」です。

抵当権はローンの完済とともに効力を失いますが、完済したからといって自然と抵当権が消えるわけではありません。抵当権の設定と同じように、「抵当権の抹消」という登記手続きをしなければ消すことができないのです。

住宅ローンの完済時、または売却時には、抵当権の抹消手続きが必要なことも覚えておきましょう。

抵当権と似た権利に「根抵当権」というものがありますが、個人に設定するケースが多い抵当権に対し、根抵当権は企業が融資を受ける際に設定されることの多い権利です。

抵当権は、ローンを完済したタイミングで抹消登記をすれば権利が消滅するので、再度ローンを組む際には新たに設定が必要になります。

一方で根抵当権が設定される融資では、担保とする不動産の価値に応じてあらかじめ借り入れの上限額を決めておくことで、極度額内であれば何度でも融資と返済を繰り返すことが可能になります。

このように、根抵当権は借り入れと返済を繰り返す可能性のうえに成り立つ権利であるため、当事者の合意がない限りは消滅しません。そのため、マイホーム購入や個人間での不動産売買で設定されることはほぼありません。

「抵当権とは使われ方が違う」という点だけ覚えておきましょう。

ローンの返済を滞りなく行えば行使されることもないない抵当権ですが、抵当権が設定された不動産を売却や相続する際にはどのように対応すれば良いのでしょうか。

ここからは、抵当権付き不動産の売却や相続について解説していきます。

抵当権付きの不動産であっても売却自体はできますが、買い手が見つかる可能性がとても低くなります。

抵当権が付いたままということは、住宅ローンの残債があるということです。

そのまま引き渡してしまうと、物件の所有者が買主に変わったのにもかかわらず、ローンの返済義務は売主が負ったままという状態になります。

その場合、売主がローンの返済を滞納すれば、その物件は競売にかけられ、買主は住まいを失うことになります。買主が大きなリスクを背負うことになるので、いくら売却ができるといっても、現実的には抵当権付の不動産は売り物にならないことがほとんどです。

売却をしたいと考えるのなら、引き渡す段階で抵当権を抹消することを前提条件として提示しましょう。

抵当権付きの不動産を相続することはできますが、抵当権は不動産を相続したことによって消滅することはありません。不動産の所有権とローンの返済義務はセットで相続されるので、抵当権もそのまま引き継がれます。

ただし、所有者が亡くなったことによる相続の場合、名義人が団体信用生命保険（通称：団信）に加入していれば、死亡時にローン残高が保障されて返済義務はなくなります。

その場合は法務局または登記所で、抵当権の抹消手続きを行いましょう。

注意が必要なのは、「ローンの残債がある不動産を相続するとき」です。

ローンの債務者が団信に加入していない場合は、債務者の死亡後もローンの残債と抵当権は残るため、相続人が返済義務も負わなければなりません。

相続後であってもローンの返済が滞ってしまうと、不動産を競売にかけられてしまいます。プラスの財産よりもマイナスの財産が大きいようであれば、相続放棄をするのも一つの手です。

司法書士や弁護士などの専門家に財産整理を依頼する、または不動産会社に不動産の資産価値を調べてもらうなど、プラスとマイナスの財産を把握したうえで検討しましょう。

抵当権について、基本的な知識や不動産を売却・相続する際の注意点などについて解説してきました。

住宅ローンが返済できなくなったときの担保として、金融機関が土地と建物にかける抵当権は、不動産取引を行うにあたって必ず理解しておかなければなりません。

抵当権の登記や抹消については、ご自身でも可能ですが、滞りなく進めるためには司法書士による代行がおすすめです。

SUMiTAS（スミタス）では、抵当権付き不動産の売却や相続の相談も承りますので、お悩みの方はお近くの店舗、または問い合わせフォームからご相談ください。