住宅ローン完済後の抵当権抹消を自分でする方法。流れ・費用・必要書類と申請書の書き方

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的には消えません。登記簿には金融機関の名前が残ったままで、消すには自分で法務局に申請するか、司法書士に依頼する必要があります。

完済後の抵当権抹消なら、自分でできます。かかるのは登録免許税と実費だけで、土地1筆と建物1棟なら3,000円台で終わります。法務局に行くのは通常1回です。司法書士に依頼した場合の報酬は平均17,470円ですから、その分が浮く計算になります。

ただし、売却が決まっている場合は話が別です。その場合の抵当権抹消は決済の当日に買主への所有権移転登記と同時に申請するため、実務上は司法書士が担当します。

この記事では、法務局が公開している様式に沿って、申請書を1項目ずつ埋められる形で説明します。

完済しても抵当権は自動では消えない

抵当権とは、住宅ローンを貸した金融機関が、その土地や建物を担保として設定する権利です。返済が滞ったときに、その不動産を競売にかけて優先的に回収できるようにするためのものです。

ローンを完済すれば、金融機関が担保を実行することはもうありません。ただし、登記簿に記録された抵当権は、完済とは関係なく残り続けます。登記は当事者が申請して初めて動く仕組みだからです。金融機関が代わりに消してくれることもありません。

抵当権そのものについては抵当権とは？不動産のプロがわかりやすく解説！で詳しく説明しています。

抹消しないまま放置すると何が起きるか

期限も罰則もないため、完済後そのままにしている方は珍しくありません。ただ、放置すると次の場面で困ります。

売却のときに段取りが増えます。抵当権が登記簿に残っていること自体は、売り出しの妨げにはなりません。完済しているのであれば、決済の日に所有権移転登記と同時に抹消を申請すれば足ります。ただしそのためには、決済日までに抹消できる状態、つまり金融機関から受け取った書類がそろっている状態にしておく必要があります。買主との日程が決まってから書類を探し始めると、間に合わないことがあります。

新しい融資を受けにくくなります。登記簿を見ただけでは、そのローンが完済済みかどうかは分かりません。審査のたびに完済を証明する手間がかかります。

書類をなくすと手続きが重くなります。金融機関から届いた書類には有効期限こそありませんが、時間が経つほど紛失しやすくなります。特に登記識別情報（かつての権利証にあたるもの）は再発行ができません。紛失した場合は、後述する別の方法をとることになります。

相続が発生すると手間が増えることがあります。完済より前に所有者が亡くなっていた場合は、まず相続登記をして名義を相続人に移してから、相続人が抵当権抹消を申請する順番になり、手続きが2段構えになります。ただし完済して抵当権が消えた後に所有者が亡くなった場合は、相続登記を経なくても、相続人が被相続人の名義のまま抹消を申請できます（不動産登記法62条）。

抵当権抹消は自分でできる？

完済後の抵当権抹消は、自分でできます。登記の中では最も定型的な部類で、必要な書類はすべて金融機関から届き、自分で作るのは登記申請書1枚だけです。法務局も、抵当権抹消については専用の案内資料を公開しています。

一方で、次に当てはまる場合は司法書士に依頼することをおすすめします。

売却にともなう手続き全体の流れは不動産売却の期間はどのくらい？で説明しています。

銀行から届く書類と、自分で用意するもの

完済すると、金融機関や保証会社から書類一式が郵送されてきます。抵当権抹消に必要なものは次の4点で、いずれも金融機関から届きます。

届いた書類で先に確認しておくこと

法務局の案内では、解除証書・弁済証書と委任状について「日付や不動産の表示等の記載漏れがないか確認してください。記載漏れがある場合には、あらかじめ金融機関等にお尋ねください」としています。申請してから不備が見つかると、金融機関とやりとりし直すことになるので、届いた時点で目を通しておくと安全です。

また、書類に書かれた金融機関の住所や名称が、登記簿の記載と一致しているかも確認しておきます。合併や本店移転で違っている場合は、その経緯が分かる書類（金融機関の商業登記簿謄本など）が別に必要になることがあります。

🔴 書類は完済してすぐには届きません。売却の予定があるなら要注意

見落とされやすいのがここです。完済したその日に書類が手に入るわけではありません。主な金融機関が公式サイトで案内している日数を並べます。

（各金融機関の公式サイトの案内より。2026年8月時点）

つまり、売却の決済でローンを完済し、その日のうちに抵当権を抹消したい場合は、事前の申し出が必須です。申し出の期限は金融機関によって10営業日前から4週間前までばらつきます。売却で仲介会社が付いていれば段取りしてくれますが、いつまでに何を申し出るかは早めに確認しておいてください。

金融機関によって書類の名前が違う

同じ書類でも呼び方が違うため、届いた封筒の中身と法務局の様式が対応づけられずに戸惑うことがあります。三菱UFJ銀行は公式サイトでこう断っています。

上記は代表例です。お借り入れの時期、金融機関等により書類の有無・書類名が異なることがあります。

実際、公式サイトで書類名を公開しているのは一部の金融機関だけです。確認できた範囲で並べます。

みずほ銀行・りそな銀行は「抵当権抹消書類」「ローン完済書類」といった総称だけを案内しており、何が届くかは受け取ってからでないと分かりません。みずほ銀行の場合は「（根）抵当権抹消関係書類の送付のご案内」という書面が同封されますので、まずそれを読むのが早道です。

判断に迷ったら、次の見分け方で足ります。

• 「解除」「弁済」の語が入っている書面 → 登記原因証明情報
• 「委任状」と書かれた書面 → 代理権限証明情報
• 英数字が並んだ書面や、封がされた小さな封筒 → 登記識別情報
• 金融機関の12桁の番号 → 会社法人等番号（送付書類のどこかに書かれています）

なお、住宅金融支援機構（フラット35）を利用していた方は、もう1点確認が必要です。抵当権が旧住宅金融公庫の名義のままになっている場合、抹消の前に抵当権移転登記が必要になります。この移転手続の費用は司法書士報酬を含めて機構が負担すると案内されています。

「有効期限が3か月」は誤り

解除証書・弁済証書・委任状に、有効期限の定めはありません。「3か月」という期限を見かけるのは、金融機関の資格証明書（代表者事項証明書など）の話です。申請書に会社法人等番号を記載すれば、この証明書の添付は原則として要りません（不動産登記令7条1項1号）。証明書を出す場合に限り、作成後3か月以内のものである必要があります（不動産登記規則36条2項）。

とはいえ、放置してよい理由にはなりません。上に書いたとおり、紛失や相続の発生が現実的なリスクだからです。

抵当権抹消登記の流れ

ステップ1　登記事項証明書で現在の登記内容を確認する

申請書には、不動産の表示や抹消する抵当権の順位番号を、登記簿の記載どおりに書く必要があります。手元に古い書類しかない場合は、法務局で登記事項証明書を取得して確認してください。窓口で600円、オンライン請求なら490〜520円です。取得方法は登記簿謄本とは？登記事項証明書との違いや取得方法をわかりやすく解説にまとめています。

ここで登記簿上の住所・氏名が現在のものと一致しているかを必ず確認してください。引っ越しや結婚で変わっている場合は、抵当権抹消の前に変更の登記が必要になります（後述）。

ステップ2　登記申請書を作成する

法務局の不動産登記の申請書様式についてから、「3-1 抵当権抹消登記申請書」をダウンロードします。マンションの場合は同じ場所にある「抵当権抹消（敷地権付き区分建物）の場合」を使います。

「3-2 根抵当権抹消登記申請書」は別物です。根抵当権は、繰り返し借入れをする事業者向けに設定される担保で、通常の住宅ローンでは使いません。設定されている担保の種類は、登記事項証明書の「権利部（乙区）」で確認できます。

書き方は次の章で項目ごとに説明します。

ステップ3　管轄の法務局に提出する

提出先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。自宅の最寄りではありません。管轄は法務局のサイトで調べられます。

窓口に持参するか、郵送します。郵送する場合は書留郵便で送り、封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と書きます。初めてであれば、その場で軽微な不備を指摘してもらえる窓口のほうが確実です。

登記識別情報の出し方には決まりがあります。登記識別情報を記載した書面（通知書のコピーでも可）を封筒に入れて封をし、その封筒に金融機関の名称と「抵当権抹消」と書いて、登記識別情報が在中する旨を明記します。なお、この書面は登記が完了しても返却されません。登記済証（紙の権利証）の場合は原本を提出します。

ステップ4　登記完了証を受け取る

審査を経て登記が完了すると、登記完了証が交付されます。不備がなければ1週間から10日程度が目安ですが、法務局の混雑状況によって変わります。

受け取り方は2つです。窓口で受け取る場合は、申請書に押したものと同じ印鑑を持参します。郵送で受け取る場合は、宛名を書いた返信用封筒と書留郵便料分の切手を、申請のときに一緒に提出しておきます。

登記申請書の書き方と書類の整え方

法務局の様式に沿って、項目ごとに何を書くかを説明します。

用紙と綴じ方の決まり

• A4の用紙（縦置き・横書き）を使い、片面印刷にします。裏面は使いません
• 文字はパソコン入力か、黒インク・黒ボールペンで書きます。消せるインクや鉛筆は使えません
• 申請書が複数枚になる場合は、各用紙のつづり目に契印（ページのつなぎ目にまたがる押印）をします

収入印紙は台紙に貼る

登録免許税は収入印紙で納めます。ここに間違えやすい決まりがあります。

収入印紙は、申請書に直接貼らないでください。別の白紙（台紙）に貼り、その台紙を申請書と一緒にホチキスで綴じます。申請書を上、台紙を下にして重ね合わせ、左側の余白を2か所ホチキスどめします。そして申請書と台紙の間に契印をします。添付書面はその後ろにクリップで留めます。

収入印紙そのものには押印しないでください。消印にあたる扱いになってしまいます。

収入印紙は法務局内でも購入できますので、税額を確定させてから買うほうが確実です。なお、現金を国に納付して領収証書を提出する方法もあります。

提出した書類を返してもらいたいとき

解除証書や弁済証書を手元に残したい場合は、原本還付を請求できます。

方法は簡単です。返してほしい書類のコピーを作り、そのコピーに「原本に相違ありません」と書いて、申請書に押したのと同じ印鑑で署名（記名）押印します。複数枚になるときは契印をします。これを原本と一緒に提出すれば、審査が終わったあとに原本が返ってきます。別途の請求書は要りません。

ただし、申請の意思を確認するために添える印鑑証明書と、その登記申請のためだけに作成された委任状その他の書面は、還付を請求できません（不動産登記規則55条1項ただし書）。抵当権抹消でいえば、解除証書や弁済証書は還付の対象になりますが、金融機関がこの申請のために発行した委任状は返ってきません。

オンライン申請はできる？

できます。ただし、1回きりの抵当権抹消のためにそろえるには、準備の負担が大きいのが実情です。

必要になるもの

• マイナンバーカード（に格納された電子証明書）
• ICカードリーダライタ（マイナンバーカードで電子署名をするため）
• 登記・供託オンライン申請システムへの申請者情報の登録
• 申請用総合ソフトのインストール

証明書の請求などに使う「かんたん登記・供託申請」ではなく、専用の申請用総合ソフトを使う点に注意してください。

手順と、いちばんの落とし穴

申請用総合ソフトで申請情報を作成し、電子署名を付けて送信します。登録免許税はインターネットバンキングなどで電子納付できます。ここまではオンラインで完結します。

問題はこの先です。金融機関から届いた紙の書類（登記原因証明情報・委任状・登記済証など）は、別途、法務局に持参するか書留郵便などで送る必要があります。申請用総合ソフトから「書面により提出した添付情報の内訳表」を印刷して、書類の原本と一緒に提出します。

そして期限があります。この書面は、オンライン申請の受付日から2日以内（初日・休日等を除く）に法務局へ到達しなければなりません。間に合わなければ申請は取り下げになります。

つまり、オンライン申請にしても郵送の手間は消えず、そこに期限が加わります。カードリーダーの購入とソフトの導入も必要です。普段からオンライン申請を使っている方でなければ、窓口か郵送のほうが早く確実です。

抵当権抹消にかかる費用

自分でやる場合

マンションの場合は、敷地が複数の筆にまたがっていることがあります。物件数がそのまま税額になりますので、登記事項証明書で筆数を確認してください。

司法書士に依頼する場合

司法書士の報酬には決まった基準がありません。2003年に報酬基準が撤廃され、各事務所が自由に決めています。そこで、実際にいくらで受けているかのデータを見ます。

日本司法書士会連合会が2024年3月に実施した報酬アンケートに、土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記という共通の設例があります。有効回答1,090件の平均は17,470円でした。

平均以上に分かりやすいのが、回答の分布です。

1,090件のうち717件、65.8%が1万円台でした。1万円未満の40件を合わせると、2万円未満が757件で69.4%です。3万円以上は61件（5.6%）にとどまります。

つまり、抵当権抹消だけを依頼するのであれば、1万円台から2万円台が目安です。これを大きく超える見積もりが出た場合は、住所変更登記が同時に必要になっているなど、別の作業が加わっていないかを確認してみてください。

※日本司法書士会連合会「報酬アンケート」（2024年3月実施）の公表資料に掲載されたヒストグラムから、当社が価格帯ごとの件数を読み取って集計しました。合計が公表されている有効回答数と一致することを確認しています。実際の報酬は不動産の数や事案の内容で変わりますので、依頼前に見積もりをご確認ください。

状況別の注意点

引っ越しや結婚で登記簿の住所・氏名が変わっている

申請書の権利者欄は、登記簿上の住所・氏名と一致していなければなりません。変わっている場合は、抵当権抹消とは別に登記名義人住所・氏名変更登記を申請します。様式は法務局のサイトの「1-1（住所移転の場合）」「1-3（氏名変更の場合）」「1-4（住所及び氏名の変更の場合）」から、自分のケースに合うものを選びます。

• 住所の変更: 登記簿上の住所から現住所までのつながりが分かる住民票。転居の回数が多くて住民票でたどれない場合は、本籍地で戸籍の附票を取ります
• 氏名の変更: 戸籍謄本と、本籍の記載がある住民票

なお、この変更登記は2026年4月1日から義務になりました。氏名や住所が変わった日から2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の5、164条2項）。施行日より前に変わっていた分も対象で、その場合の期限は2028年（令和10年）3月31日です。

所有者が亡くなっている

完済より前に所有者が亡くなっていた場合は、先に相続登記をして名義を相続人に移し、そのうえで相続人が抵当権抹消を申請します。一方、完済して抵当権が消えた後に所有者が亡くなった場合は、相続登記を経ずに、相続人が被相続人の名義のまま抹消を申請できます（不動産登記法62条）。相続登記自体も2024年4月から義務になっており、取得を知った日から3年以内という期限があります。手続きと必要書類は所有権移転登記とは？自分でできるケースと費用・必要書類・流れを解説にまとめています。

登記識別情報や権利証をなくした

再発行はできません。ただし代わりの方法があります。ひとつは、法務局が登記名義人あてに通知を送って本人確認をする事前通知制度です。もうひとつは、司法書士や弁護士に本人確認情報を作成してもらう方法です。前者は費用がかかりませんが日数を要し、後者は費用がかかりますが早く済みます。

登記識別情報以外の書類（解除証書・委任状など）であれば、金融機関に再発行を依頼できます。ただし時間と費用がかかります。公式サイトで確認できる範囲では、三菱UFJ銀行が依頼から約3〜4週間、りそな銀行が1件につき11,000円（税込）で約2週間、住宅金融支援機構が約3週間（手数料は機構負担）です。売却の予定があるなら、この日数は無視できません。

なお、抵当権抹消で提出するのは抵当権者（金融機関）側の登記識別情報です。所有者自身の権利証ではありませんので、混同しないようにしてください。所有者側の権利証については土地権利書ってなに？で説明しています。

抵当権者だった金融機関がなくなっている

合併して名前が変わっているだけであれば、合併の経緯が分かる書類を添えて申請できます。一方、その金融機関が既に存在せず連絡もつかない場合（休眠担保権と呼ばれます）は、供託や訴訟による手続きが必要になることがあります。この場合は司法書士に相談してください。

提出前のチェックリスト

法務局が案内している確認項目を、提出前に一度通してください。ここでつまずく人が多いところです。

• [ ] 申請先の法務局は、不動産の所在地を管轄する法務局になっているか
• [ ] 申請書に連絡先の電話番号（平日の日中につながるもの）を書いたか
• [ ] 申請書に申請人の押印をしたか
• [ ] 申請書が複数枚のとき、各用紙のつづり目に契印をしたか
• [ ] 収入印紙を貼ったか
• [ ] 申請書を上、収入印紙貼付台紙を下にして重ね、左側の余白2か所でホチキスどめしたか
• [ ] 申請書と台紙の間に契印をしたか
• [ ] 添付書面をすべて添えたか
• [ ] 解除証書・弁済証書・委任状に日付などの記載漏れがないか
• [ ] 原本を返してほしい書類がある場合、原本還付の手続きをしたか
• [ ] 完了書類を郵送で受け取る場合、返信用封筒と書留郵便料分の切手を入れたか

不安があれば、法務局の登記手続案内を利用できます。予約制で、1回あたり20分以内です。窓口のほか電話やウェブ会議でも受けられます。ただし、登記所は申請書の作成を代行することはできません。書き方の説明までが範囲です。また、これは事前審査ではありませんので、案内を受けたからといって補正が出ないとは限りません。

よくある質問

抵当権抹消を自分でするといくらかかりますか？

登録免許税と実費だけです。土地1筆と建物1棟なら、登録免許税2,000円に登記事項証明書代を加えて3,000円前後、郵送で申請して郵送で受け取る場合でも4,000円前後です。

司法書士に頼むといくらかかりますか？

日本司法書士会連合会の2024年の調査（有効回答1,090件）では、平均17,470円です。1万円台が717件で65.8%を占めます。これに登録免許税などの実費が加わります。

抵当権抹消は自分でできますか？オンラインでもできますか？

完済後の抵当権抹消は自分でできます。オンライン申請も制度としては可能ですが、マイナンバーカードとICカードリーダライタ、申請用総合ソフトの準備が必要なうえ、金融機関から届いた紙の書類は受付日から2日以内に法務局へ別送しなければなりません。1回きりであれば窓口か郵送をおすすめします。

抵当権抹消の手続きは誰がやるのですか？

法律上は、不動産の所有者（権利者）と金融機関（義務者）の共同申請です。ただし金融機関が所有者に委任状を渡すため、実際には所有者が1人で申請します。共有の場合は共有者の1人からでも申請できます。

手続きは何日くらいかかりますか？

完済してから金融機関の書類が届くまでが約10営業日から2か月程度（前掲のとおり金融機関と完済方法で差があります）、申請してから登記が完了するまでが1週間から10日程度です。書類がそろっていれば、法務局に行くのは提出の1回だけで済みます（完了書類を郵送で受け取る場合）。

登記申請書はどこでもらえますか？

法務局の不動産登記の申請書様式についてからダウンロードできます。「3-1 抵当権抹消登記申請書」です。法務局の窓口にも用意されています。

手続きが完了したら何が届きますか？

登記完了証が交付されます。窓口で受け取るか、申請時に返信用封筒と切手を提出しておけば郵送で受け取れます。抵当権が消えたことを確認したい場合は、あらためて登記事項証明書を取得すると、権利部（乙区）の抵当権の記載に下線が引かれて抹消されているのが分かります。

完済から何年も経っていますが、今からでもできますか？

できます。抵当権抹消に期限はありませんし、書類にも有効期限はありません。届いた書類がそろっていれば、何年前のものでも申請できます。書類が見当たらない場合は、まず借りていた金融機関に問い合わせてください。

まとめ: 完済したら、抹消は自分で申請できる

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消の登記は自分で申請できます。金融機関から届いた書類に、自分で作った登記申請書を添えて、管轄の法務局に出すだけです。

• 実費は土地1筆＋建物1棟で3,000円前後。司法書士に頼むと平均17,470円（1万円台が65.8%）
• 使う様式は「3-1 抵当権抹消登記申請書」。根抵当権の様式と間違えないこと
• 収入印紙は台紙に貼り、申請書との間に契印。印紙そのものには押印しない
• 登記識別情報は封筒に封をして提出。完了後も返却されない
• オンライン申請は可能だが、紙の書類は受付日から2日以内に別送が必要
• 登記簿の住所・氏名が今と違っていたら、先に変更登記が必要。2026年4月から義務化されている
• 売却が決まっているなら司法書士へ。決済当日に所有権移転登記と同時に申請する

売却を考えて抵当権を確認されているのであれば、名義や住所の登記が整っているかもあわせて見ておくと、売り出しから決済までがスムーズです。SUMiTASでは、物件の情報だけで価格の目安が分かる10秒査定をご用意しています。電話番号の入力は不要です。

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