不動産売却ガイド 
「抵当権（ていとうけん）」という言葉を知っていても、不動産取引において注意すべき点や法律の要件、抵当権の抹消の手順や流れを明確に説明できる方は少ないかと思います。
所有されている不動産に抵当権が残っている場合、当該不動産を売却できない、新規の融資を受けられないなどのリスクが発生する可能性があることはあまり知られていません。
この記事では、不動産取引を行う上で知っておきたい抵当権抹消のポイントなどについてご紹介します。この記事を読めば、自分自身で抵当権抹消をする方法が分かり、手続きを進めることができます。
目次
そもそも抵当権とは？抹消が必要なケースは？
抵当権とは、住宅の土地や建物を担保とする権利のことです。
住宅ローン等を返済できなくなった時に損害を補償するために金融機関が設定できる権利のことで、抵当権を設定された不動産が差し押さえの対象となります。
「責任を担保する」といった言い回しをしますが、同じ意味合いと言って違いはありません。家に抵当権を設定するということは、家を担保にするということです。そのため、抵当権は住宅ローンを組んでいる期間に効力を発揮すると覚えておきましょう。
抵当権の抹消が必要なケース
抵当権は住宅ローン等の借入金の返済中に有効な権利であるため完済後にも設定し続ける必要はありません。速やかに抵当権の抹消を行いましょう。
しかし、抵当権の抹消は、抵当権を設定した金融機関がその手続を行ってくれるわけではありません。そのためつい忘れてしまうといったケースも見られます。
抵当権の抹消をせずにいると、様々なリスクが発生する可能性があるので注意が必要です。それではどんなケースがあるのか、具体的にみていきましょう。
① 不動産を売却するケース
抵当権が設定された不動産を売却する時は、抵当権を事前に抹消しておきましょう。
抵当権が設定されたままの物件は後々のリスクを考えて、まず購入する人はいないでしょう。
その不動産の借入金の返済が滞った場合、抵当権が実行され、競売にかけられ買主は所有権を失ってしまう可能性があるからです。
また、せっかく購入希望者があらわれたとしても、すでに抵当権が設定されているために、ローン審査が通らず購入してもらえない可能性もあります。
さらに売主が不動産を売却した代金で別の不動産を購入しようとする場合にも手続きが滞り、購入ができなくなる可能性があるからです。
不動産の売却時には抵当権の有無をしっかり確認しましょう。
② 新しく融資を受けるケース
新たにリフォームなどの融資を受ける時にも抵当権を抹消しておきましょう。
担保となる不動産が抵当権付きと判断されてしまうと、仮に住宅ローンの完済後であっても審査が通りづらくなるからです。
ローン審査の時に、抹消手続き忘れであることを証明するのに手間も時間もかかるというケースが見られます。新規融資を受ける時も抵当権の有無の確認が欠かせません。
③ 相続が発生するケース
相続が発生するケースも事前に抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権が設定されていると売却や新たな融資が受けづらくなり、相続した人の負担が重くなるからです。
ちなみに、抵当権抹消の申請者が複数人いるなどの場合は、全員で手続きを進めなければなりません。不動産を相続する時には抵当権の有無にも十分注意してください
抵当権抹消手続きを自分ですることは可能？
結論から言うと、抵当権抹消登記は、借入金を完済したタイミングで行うことが一般的で、その場合は自分で手続きを進めることができます。
聞こえは難しそうですが、実は必要書類に必要事項を記入するという比較的簡単な申請のみで完了するのです。申請してから手続完了の期間も1日〜10日程度それほど時間がかかるわけではありません。
しかし、住宅ローンの返済中に不動産を売却して残債を一括返済するなどのケースでは、司法書士による手続きが基本となる場合もありますので慎重に検討しましょう。
ここでは、抵当権抹消を自身で進められるケースとそうでないケースについて考えてみたいと思います。
自身で抹消手続きを進められるケース
借入金を完済した後の抵当権抹消であれば、ご自身で手続きを進めることが可能です。手続きの難易度がそれほど高いわけではありません。
必要な書類を取得・記入し、抵当権を抹消したい不動産を管轄する法務局に提出します。具体的な手続き方法についてはこの後説明します。
できるだけ早いタイミングで抹消登記を済ませるようにしましょう。
自身で抹消手続きを進められないケース
抵当権の設定された不動産を売却し、その代金で残債を一括返済するなどの場合は自分では抹消手続きを進めることができません。
当該不動産の抵当権抹消は取引を確実に成立させるために司法書士に抵当権の抹消を依頼する必要があるからです。
その場合、金融機関から受け取った書類一式を司法書士に渡して抹消手続きを任せることができます。その代わり司法書士への報酬は必要になりますので費用面の準備はしておきましょう。
抵当権抹消登記の必要書類と手続きの流れ
抵当権抹消登記の手続きは、当該不動産を管轄する法務局に必要書類を提出することが必要です。
抵当権の抹消登記で必要な書類と手続きの流れは以下の通りです。
借入金を完済すると、数日後に金融機関や保証会社から複数の書類が送付されます。
そのうち抵当権の抹消に必要な書類は以下の4つです。
- 弁済証書
借入金が完済されたことを証明する書類 - 登記済証または登記識別情報
抵当権を設定した時、抵当権者に交付される書類 - 登記事項証明書
借入先の金融機関の登記事項証明です。抵当権抹消手続きでは、発行から3ヶ月以内のものが必要になります。 - 委任状
債権者である金融機関が、抵当権抹消に関する手続きを委任するものです。抵当権抹消の際には債権者・債務者双方の申請が必要なため、委任状が必要となります。
上述の弁済証書、登記済証または登記識別情報、登記事項証明書、委任状及び、登記申請書を準備します。
登記申請書のひな形は法務局での受け取りもしくは法務局のホームページからダウンロードすることが可能です。
法務局ホームページ「不動産登記の申請書様式について」をご覧いただき、「17）根抵当権抹消登記申請書」を参照してください。法務局ホームページ「不動産登記の申請書様式について」はこちら
登記申請書は、管轄する法務局によって記入方法が異なります。
記入内容に相違があった場合はやり直しを求められることもありますので、事前に相談してポイントを確認しておくようにしましょう。
以下は登記申請書の記載例（一部）です。全体および詳細を確認したい場合は、法務局のホームページからダウンロードすることができます。
以下は各項目に何を書けばよいのかをそれぞれ説明しています。
- 登記の目的
「登記の目的」は「抵当権抹消登記」と記載します。 - 原因
「原因」には完済した日付を記入します。完済日を確認し、「令和○○年○月○日 弁済」と記載しましょう。 - 抹消すべき登記
「抹消すべき登記」には、登記した日付と番号を記入します。日付と番号は金融機関から送られてくる抵当権設定契約証書で確認し、「令和○○年○月○日受付第○○号」と記載しましょう。 - 権利者
「権利者」には、金融機関から送られてくる抵当権設定契約証書の債務者に情報を記入します。 - 義務者
「義務者」には、ローンを貸した金融機関の代表者の情報を記入します。代表者名のほか、金融機関の本店がある住所と金融機関名も必要です。 - 添付情報
「添付情報」には抵当権抹消登記に際して添付する書類の一覧を記入します。 - 申請日の情報
「申請日」には、対象の不動産を管轄する法務局にあてて申請日を記入します。管轄の法務局を確認したら、「令和○○年○月○日 ○○法務局（管轄法務局名） 御中」などと記載しましょう。 - 申請人兼義務者代理人
「申請人権義務者代理人」には、金融機関から発行された委任状に記載した申請人の情報を記入します。 - 登録免許税
「登録免許税」には、登録免許税として支払う金額を記載します。
登記の際は法務局で購入して別途収入印紙を台紙に貼りますので、法務局で確認してから印紙を貼って記入する流れでもよいでしょう。 - 不動産の表示
「不動産の表示」には、抵当権設定契約証書の裏に書かれている内容をそのまま書き写します。
上記書類の準備が完了したら、法務局へ提出しましょう。
提出自体は郵送でも可能ですが、窓口で提出するとその場で書類の不備等を指摘してもらえるため、スムーズに進めることができます。
送付先は自宅の最寄りの法務局ではなく、その不動産を管轄する法務局ですので、 あらかじめ管轄の登記所を調べておくことが必要です。また、当日は印鑑の押印が必要となりますが、通常の申請内容であれば認印で差し支えありません。
以上で手続きは完了です。
書類の審査を経て登記が完了するまでの期間は法務局によってばらつきがあります。しかし、特に書類の不備などがなければ、約1日〜10日程度で完了となります。
抵当権抹消手続きにかかる費用
抵当権抹消手続きにかかる費用・費目は以下の通りです。
- 登録免許税
土地・建物それぞれ1件・1筆ごとに1,000円です。なお、20件を超える場合は、一律20,000円となります。
マンションなどの場合は敷地が2筆にまたがっている場合などもあるため、事前に確認しておくようにしましょう。 - 雑費（1,000〜2,000円程度）
法務局への交通費もしくは郵送代、登記簿謄本の確認費用などが必要になります。 - 登記事項証明書（600円）
オンライン請求での郵送受け取りは500円（平日21時まで請求が可能）、最寄りの登記所などを利用すると480円で受領可能です。
なお、司法書士を利用する場合は、上記合計額に概ね15,000〜20,000円（税別）の司法書士報酬が必要になります。この金額は、あくまで通常の抵当権抹消の場合です。
相続による不動産名義の変更などを組み合わせると金額は上がるのでご注意ください。
【状況別】抵当権抹消手続きの注意点
抵当権抹消手続きをご自身で行う際の大まかな流れはここまでご紹介してきた通りです。
ただし、場合によっては他の手続きも併せて行う必要がありますので、ここでは主立って注意しなければならないケースについてご紹介します。
状況① 住所や氏名に変更がある場合
結婚や転居によって登記簿に記載されている所有者・抵当権者の氏名・住所が変更となっている場合は注意が必要です。抵当権抹消登記と同時に登記簿上の住所や氏名を変更する登記申請が必要となります。その際の手続きは以下のとおりです。
| ①住所変更登記の場合 | 登記簿上の住所から現住所までの転居の経過がわかる住民票と、住所変更登記申請書が必要になります。 後者については、法務局のホームページの14）登記名義人住所・氏名変更登記申請書よりでダウンロードが可能です。法務局ホームページはこちら また、転居の回数が多く、住民票で確認しきれない場合は、本籍地の役所で戸籍の附票を取り寄せることが必要になります。 |
| ②氏名変更の場合 | 戸籍謄本と本籍が記載された住民票が必要になります。 |
状況② 相続と同時に抵当権抹消手続きをする場合
亡くなった被相続人の不動産に金融機関等の抵当権が設定されていた場合、注意が必要となります。
相続人がその不動産を相続するためには、相続登記と抵当権抹消登記の両方を申請する必要があるからです。この場合の抵当権抹消登記の権利者は、相続人となります。そのため、まず被相続人から相続人への所有権移転登記（相続登記）を行ってから、相続人が抵当権抹消の登記申請を行わなければなりません。
相続登記が完了したら、抵当権抹消登記の申請を進めていきましょう。
抵当権の抹消をしないとどうなる？
住宅ローン等の借入金を完済した後は金融機関における抵当権は消滅しますが、登記簿に記載された抵当権は残り続けます。つまり、抵当権を自発的に抹消することをしない限り、抵当権の設定は生き続けるということです。
ここでは、その抵当権を抹消しなかった場合にどのようなリスクがあるかについて考えてみましょう。
- 抹消登記が必要になった時に手間がかかる
不動産の売却や新しく融資の審査を受ける時に手間がかかります。抵当権が設定されたままだと、住宅ローン等の借入金が完済されているかどうか、金融機関から見て判断できないためです。
金融機関の審査に対して、抹消手続き忘れであることを証明するのに手間と時間を取られてしまうことにもなりかねません。手間を少しでも軽減するためにも抵当権の抹消は事前に済ませておくようにしましょう。 - 関連書類の紛失時の手間がかかる
借入金の完済時に抵当権抹消に必要な書類が金融機関から送られてくることはすでにお伝えした通りですが、それら書類の有効期限は発行後3ヶ月です。また、いつまでも手続きを行わないと資料を紛失するという可能性も高まります。有効期限切れや紛失となれば、書類の再発行が必要です。余計な手間や費用がかかるので注意しましょう。
司法書士に依頼する場合のメリットは？
ここまで、抵当権抹消の手続きをご自身で進める際のポイントについてお話ししてきました。少し手間はかかってしまいますが、司法書士に頼まなくても手続きを進めることは可能です。
その一方で、司法書士に依頼した場合のメリットにどういったものがあるかについて考えてみたいと思います。
時間や手間がかからない
抵当権の抹消手続きをご自身で行う場合、書類の取り寄せや記入などの煩雑さに加えて、不慣れな作業による手戻りが発生するなど手間暇を要します。司法書士に依頼すれば、これらを大幅に省くことができます。
相続で法的な問題が生じたら解決してもらえる
相続に伴う抵当権抹消の場合、司法書士に依頼しておけば、住所変更など追加で発生するイレギュラーな手続きも合わせて対応してもらうことができます。追加の費用がかかりますが、司法書士が対応してくれるため、安心して任せられる点は大きなメリットとなります。
まとめ：抹消登記は速やかに開始しましょう
ここまで、抵当権の抹消登記についてご自身でその手続を行う際のポイントについて考えてきました。
借入金の完済後も抵当権をそのままにしておくと、当該不動産の売却ができない、新規ローンの審査が通らないなどのリスクが生じる可能性があります。また、抵当権抹消に必要な書類の有効期限もありますので、抹消登記は速やかに開始することが重要です。
抵当権の抹消自体は、ご自身で行うことも可能です。ただし、場合によっては司法書士への依頼が必要になるケースもあります。手続きの代行を司法書士に委ねた場合、概ね15,000〜20,000円程度の費用がかかります。
抹消登記のための時間を捻出できない、相続などで手続きにイレギュラーが発生して手間取りそうといった場合には、司法書士に任せるというのも一つの方法です。
身近にお願いできる司法書士がいない場合は、不動産会社に相談すれば紹介してもらうことができます。先々不動産を売却することも見据えているのであれば、情報収集も兼ねて事前に不動産会社に相談しておいても良いでしょう。