鉄骨造・鉄筋コンクリート造の法定耐用年数と寿命の違い、耐用年数を超えた建物を売るコツ・減価償却について解説

鉄骨造の建物を所有していて「耐用年数って何？鉄骨造の耐用年数はどれくらい？」「耐用年数を超えた建物は売れるの？」など、耐用年数に関して疑問を持っている方は多いでしょう。

耐用年数の意味や耐用年数を超えた建物をどうすべきか知識がないと、決断が遅れてしまい、多額のコストがかかる可能性があります。

そこで今回は、以下3点について解説します。

• 3つの意味を持つ耐用年数
• 耐用年数を超えた場合の対処法と注意点
• 耐用年数を超えた建物を売却する際のコツ

この記事を読むことで、耐用年数を経過した物件の扱い方がわかります。

３つの意味を持つ耐用年数とは？

耐用年数は「建物の寿命（耐用年数）」と「減価償却の期間（法定耐用年数）」「経済的価値がなくなるまでの期間（経済的耐用年数）」の３つの意味を持ちます。それぞれが指す意味を理解し、建物の価値にどのような影響を与えるのか確認しましょう。

ここでは、３種類の耐用年数の意味を紹介した上で、鉄骨造と鉄筋コンクリート造など他の構造の法定耐用年数についても解説します。

1. 建物の寿命（耐用年数）
2. 減価償却の期間（法定耐用年数）
3. 経済的価値がなくなるまでの期間（経済的耐用年数）

① 建物の寿命を指す耐用年数

建物の寿命を指す言葉として、耐用年数が用いられることがあります。耐用年数は建物の環境や維持管理の影響を受けるため、適切な維持管理ができている建物は寿命が長く、管理ができていない建物は寿命が短くなる傾向です。

鉄骨造も鉄筋コンクリート造も、適切なメンテナンスができていれば50年〜60年以上、場合によっては100年近く維持できるとも言われています。

このように、建物の寿命＝法廷耐用年数ではありませんので覚えておきましょう。

② 減価償却する際に用いる法定耐用年数

耐用年数が示す意味の中で最も代表的なものが、減価償却費を算出する際の税法上の指標となる「法定耐用年数」です。

建物などの固定資産は金額が大きいため、購入年に一括して費用計上するのではなく、減価償却で長年に渡り分割をして費用計上します。
減価償却は、年月が経つことで価値が減少していく固定資産を、毎年一定額（または一定割合）分割して費用計上することです。

例えば、法定耐用年数が19年、厚さ3mm以下、事業用の鉄骨造建物を5,000万円で購入した場合、5,000万円の費用を19年に分けて減価償却します。

事業用不動産の場合、計上された減価償却費は、収入（売上）から差し引けるため、所得額を減らし、長期に渡る節税効果が期待できるのです。このように、法定耐用年数はあくまでも税制上の数字であり、建物の寿命を表すものではありません。

鉄骨造の法定耐用年数は厚さによって19年〜34年

鉄骨造の法定耐用年数は19年〜34年で、鉄骨の厚さによって変わります。

また、マイホームなど居住用不動産と、賃貸経営など事業用不動産でも、法定耐用年数が変わります。お持ちの不動産はどちらでしょうか？
以下は、鉄骨の厚さごとの法定耐用年数です。

このように、鉄骨の厚さが3mm以下だと19年、4mm超だと34年になり、6mmを超えると重量鉄骨に分類されます。鉄骨の厚さによって、法定耐用年数に大きな違いがあることを押さえておきましょう。

鉄骨造以外の構造の法定耐用年数

厚さで法定耐用年数が定められている鉄骨とは違い、鉄骨造以外の建物は構造によって法定耐用年数が決まっています。以下は、軽量鉄骨造以外の構造の法定耐用年数です。

このように、鉄骨造以外の構造は20年〜47年の法定耐用年数が定められています。鉄骨造同様、法定耐用年数は減価償却に用いられる指標のため、実際の建物の寿命ではありません。

③ 経済的価値がなくなるまでの期間の「経済的耐用年数」

建物の経済的価値がなくなるまでの期間を「経済的耐用年数」と呼びます。

建物は時間が経過するとともに劣化していきますが、経済的耐用年数は将来的に発生すると考えられる修理費用や劣化の具合を考慮して計算されます。

経済的耐用年数も建物の寿命と同じように、住んでいる人の利用環境や維持管理の影響を受けるため、適切な維持管理ができている建物は期間が長く、管理ができていない建物は期間が短くなる傾向があります。

国土交通省の「不動産鑑定評価基準」において、建物の減価額を求める方法の耐用年数に基づく方法の適用に当たり、経済的残存耐用年数が「特に重視されるべきものである」と記載されています。

建物の価値は築年数だけで判断せず、建物の利用状況や管理してきた状況を考慮して判断しなさいということです。

参考：https://www.mlit.go.jp/common/001043585.pdf

建物の価値を確認したい場合は、SUMiTASへご相談ください。訪問査定では建物の管理状況も含めて査定いたします。

法定耐用年数により減価償却を計算できる

建物の法定耐用年数と取得費がわかれば、減価償却費の計算が可能です。法定耐用年数は、建物の構造や経過年数により変わります。

ちなみに「居住用」の不動産の場合は、減価償却の算出に、法定耐用年数の計算はしません。

ここでは、以下2つの建物を取得した場合の減価償却費の計算方法について見ていきましょう。

• 法定耐用年数の一部を経過している
• 法定耐用年数を超過している

1つずつ解説します。

減価償却計算１：【事業用】築年数が経ち法定耐用年数の一部を経過している場合

新築ではなく築年数が経っている「事業用」鉄骨造の建物で、法定耐用年数の一部を経過している場合は、以下の方法で耐用年数を算出します。

例えば、厚さ4mm超の軽量鉄骨造で法定耐用年数が34年の場合、経過年数が10年としたら、法定耐用年数は以下の通りです。

上記計算により、法定耐用年数が26年であることがわかりました。減価償却費は「取得費×償却率」で算出できるため、法定耐用年数26年の償却率は0.039です（平成19年4月1日以後取得の場合）。

取得費：購入費用（建物）　※土地は減価償却できません。
償却率：国税庁の「減価償却資産の償却率表」で調べます。

軽量鉄骨造の建物の取得費が5,000万円だとした場合、減価償却費は次のようになります。

上記の通り、厚さ4mm超の軽量鉄骨造で経過年数10年、取得費5,000万円の場合は、1年あたりの減価償却費は195万円です。

減価償却計算２：【事業用】法定耐用年数を超過している建物の場合

築年数が古く法定耐用年数を超過している「事業用」建物の場合、法定耐用年数は以下の方法で算出します。

例えば、厚さ3mm以下で法定耐用年数が19年の軽量鉄骨造の建物で、築年数が20年経過している場合、法定耐用年数は以下の通りです。

法定耐用年数3年の償却率は0.334です（平成19年4月1日以後取得の場合）。
この建物を4,000万円で取得したとしたら、減価償却費は次のようになります。

このように、法定耐用年数を超過している建物を取得した場合、非常に短い法定耐用年数が設定されます。減価償却の期間は短くなりますが、1年あたりの減価償却費は非常に高額です。

軽量鉄骨造のメリットとデメリットは？

ここからは、軽量鉄骨造のメリット・デメリットを解説します。

軽量鉄骨造は耐震性に優れていることもあり、アパートや店舗、一戸建て等でも多く使われています。メリットとデメリットを知ることで、軽量鉄骨造への理解が深まり、他の構造との比較もしやすくなるでしょう。

軽量鉄骨造のメリット

軽量鉄骨造のメリットは、木造よりも地震に強く重量鉄骨造等よりもコストが安いことです。
ここでは、軽量鉄骨造の3つのメリットについて見ていきましょう。

• 耐震性が木造より強い
• 重量鉄骨造、鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造よりも安い
• ランニングコストが比較的安い

耐震性が木造以上

重量があり、木材よりも鉄骨の方が折れるリスクは少ないため、軽量鉄骨造の耐震性は、木造より優れていると言われています。軽量鉄骨造よりも重く厚みがある重量鉄骨造と比べると耐震性は劣りますが、木造住宅よりは地震時の倒壊リスクが低いのがメリットです。

阪神・淡路大震災の際も、木造より軽量鉄骨造の建物の方が全半壊の割合は低く抑えられています。

^{参考：構造の違いによる一般住宅の耐震性
　　　阪神・淡路大震災 芦屋の記録}

重量鉄骨造、鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造よりも安い

軽量鉄骨造は、重量鉄骨造や鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造よりも建築コストが安いのもメリットです。例えば、アパートを建設する場合、軽量鉄骨造の坪単価は80万円〜90万円前後、重量鉄骨造は100万円〜120万円前後と言われています。

また、重量鉄骨造や鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造は材料コストが高いだけでなく、重量があるため大規模な地盤改良や強固な基礎構造が必要です。軽量鉄骨造であれば、大規模な地盤改良や基礎工事までしなくても建築できるため、コストを安く抑えられます。

ランニングコストが比較的安い

軽量鉄骨造は、重量鉄骨造や鉄筋・鉄骨鉄筋コンクリート造よりも、ランニングコストが安いのもメリットです。修繕費用やメンテナンス費用、固定資産税も安く抑えることができます。

固定資産税の概算目安になる東京の「法務局管内新築建物課税標準価額認定基準表（基準年度：令和３年度）」を見てみると、価額は以下の通りです。
※1㎡あたりの価額です。

また、固定資産税の評価額は以下の違いがあります。

^{※法務局管内新築建物課税標準価額認定基準表…評価額のない建物の課税標準。地域で異なる。}

軽量鉄骨造のデメリット

軽量鉄骨造は、リフォームがしづらく音が伝わりやすいのがデメリットです。メリットと合わせてデメリットも把握しておくことで、他の構造との比較がしやすくなります。
ここでは、軽量鉄骨造の以下2つのデメリットについて見ていきましょう。

• 間取り変更の自由度が低い
• 重量鉄骨造よりも遮音性が低い

間取り変更の自由度が低い

軽量鉄骨造の建物は、壁に補強材のブレース（筋交い）が入っていて、重量鉄骨造よりも柱の本数が多いこともあり、間取り変更の自由度は低めです。

リフォーム技術も進歩していて選択肢も増えていますが、間取り変更が難しく制限を受けることがデメリットになります。

重量鉄骨造よりも遮音性が低い

重量鉄骨造は厚さ6mm以上、軽量鉄骨造は厚さ6mm未満と、厚みに差がある分、軽量鉄骨造は重量鉄骨造等よりも遮音性が低くなります。

• 軽量鉄骨造の代表的建物：アパート、一戸建て
• 重量鉄骨造の代表的建物：マンション、商業施設

これらの建物を比べても、重量鉄骨造の建物は遮音性が優れていることがわかります。

ただし、軽量鉄骨造の建物の音漏れが激しいわけではなく、あくまでも重量鉄骨造と比べた場合に遮音性が劣るということです。どうしても遮音性が気になる方は、遮音性の優れたカーテンやマット等を使用しています。

法定耐用年数を超えている場合の注意点

法定耐用年数を超えている建物はローンが利用しづらい、維持費がかかるなどの注意点があります。これらの注意点を知らずにいると、資金計画が狂い手元資金が枯渇する恐れがあるので危険です。

そのため、ここで紹介する2つの注意点を事前に把握した上で、購入判断や資金計画を立てるようにしましょう。

注意点１．融資を受けるのが難しい

法定耐用年数を融資基準としている金融機関が多いため、法定耐用年数を超えた建物は評価額が0になるなど、金融機関からの評価が著しく悪くなるため融資を受けるのが難しくなります。

ローンの返済期間を決める際に「法定耐用年数−築年数＝ローン返済期間」と考えるので、法定耐用年数の残り期間が少ないほど、審査のハードルが高くなります。

また、アパートローンなどは「残りの耐用年数＝家賃が入ってくる期間」とし、耐用年数を超えた後は家賃収入が入らない期間として考えます。

耐用年数を超えた物件は老朽化が進みやすく、様々なコストがかかり、大規模修繕や建て替えを検討しなければならないことも多いため、たとえ融資をしても回収が困難と判断されやすいです。法定耐用年数を超えた物件を担保にして、何らかのローンを利用することは難しい場合があることを覚えておきましょう。

注意点２．維持費がかかる

法定耐用年数を超えている建物は老朽化が進んでいるため、修繕やメンテナンスなどの維持費がかかります。築年数が古いと色々な箇所が傷んでいることが多いです。

大規模修繕をすると、屋根、外壁、内装、設備など細かな修繕・メンテナンス費用や設備交換費用などが発生するため注意が必要です。建物が古くなれば、築浅の頃よりも当然維持費はかかるので、慎重に資金計画を立てることが大切になります。

耐用年数を超えたマンションや家はどうしたらいいのか

前述の通り、法定耐用年数を超えたマンションやアパートは、そのまま放置していても良いことは多くありません。状況を改善するには、建て替えや大規模修繕・リフォームをして需要と価値を高めることや、売却をして次のステップに進むなどの選択肢があります。

ここでは、法定耐用年数を超えたマンションや家をどうしたらいいのか、次の3つの対処法について見ていきましょう。

1. 建て替えをする
2. 大規模修繕やリフォームをする
3. 売却する

1つずつ、解説します。

① 建て替えをする

アパート等が法定耐用年数を超えていて、立地が良い場合は建て替えを検討してみましょう。建て替えをすれば、最新の設備や建材、建築技術により、性能が高く住み心地の良い建物へと変わります。

物件を賃貸に出している場合は、最新の建物に生まれ変わることで賃貸需要が高まり、利益も得やすくなるでしょう。それまでの築古物件より、維持費も抑えることが可能です。

② 大規模修繕やリフォームをする

法定耐用年数を超えた建物は老朽化が進んでいるため、大規模修繕やリフォームをすることも選択肢と言えます。大規模修繕やリフォームをすれば、見た目がキレイになり、建物の性能や住み心地を大きく向上させることができるからです。

多額の費用はかかりますが、物件の価値を高めることができます。どの範囲まで修繕やリフォームを行うかは、予算の問題や今後の活用プランにもよりますので、不動産会社とよく相談をして決めましょう。

③ 売却する

法定耐用年数を超えたマンションやアパート、一戸建てを売却して、現金化するのも1つの選択肢です。そのまま所有していても、維持費がかかる上に減価償却もできないため、負担は重くなります。

老朽化は進む一方なので、維持費が安くなる可能性は考えにくいです。そのため、老朽化が激しく維持費が高い場合や買い替えを検討している場合は、売却で得た資金を使って、新たな物件を購入するといいでしょう。

建物が古く、購入の妨げになっている場合は、解体して更地で売却することも検討してみてください。更地の方が喜ぶ買主も多いため、早く売却できる可能性があります。

SUMiTASなら建物の状況に合わせて最適な売却方法をご提案しますので、こちらからご相談ください。

耐用年数を超えた物件を売却するには？

耐用年数を超えた物件は「そのまま売却」「更地にして売却」などの選択肢があります。

また、どちらの方法を選ぶにしても、信頼できるプロにサポートしてもらうことが大切です。ここでは、耐用年数を超えた物件を売却する際の方法や大事なポイントを3点解説します。

• 建物を残したままで売却する
• 建物を解体し更地にして売却する
• 売却する際は得意な不動産会社を選ぶことが大事

それぞれの内容について見ていきましょう。

建物を残したままで売却する

法定耐用年数を超えた建物は金融機関からの評価が低いため、建物を担保にしてローンを利用することは難しくなります。耐用年数が長ければ金融機関から融資を受けやすいため、法定耐用年数が長く、長期に渡り減価償却できる物件の方が売却しやすいです。

そのため、耐用年数が短い物件だと買主が見つからず、いつまでも売れない可能性があります。建物を残したまま売却をする場合は、できるだけ耐用年数が残っているタイミングで手放すようにしましょう。

建物を解体して更地にして売却する

アパートなどの法定耐用年数を超えている建物を解体し、更地にしてから売却することもできます。建物があると「購入した後に解体費用がかかる」「解体に時間がかかる」など、ネガティブに捉える買主は少なくありません。

更地にしていれば、買主が解体費用や解体期間で悩むことはなくなりますし、住居用や事業用など様々な用途で使用できるため、購入のハードルを低くできます。
法定耐用年数を超えている場合は、更地にして売却するのも1つの方法です。

売却する際は得意な不動産会社を選ぶことが大事

法定耐用年数を超えた築古物件を売却する際は、築古物件を得意とする信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。不動産会社によって強みや評価基準が異なるため、どの不動産会社を選ぶかで売却価格が100万円以上変わることも珍しくありません。

全国ネットワークのSUMiTASは、日本各地の築古物件を取り扱っています。まずはSUMiTASにご相談ください。

まとめ：法定耐用年数の期間が残り短い場合は売却も視野に入れる

本記事では、法定耐用年数を超えた場合の対処法と注意点、建物を売却する際のポイントなどを紹介しました。本記事では、建物の耐用年数と寿命の違いや、耐用年数を超えた場合の対処法と注意点、売却をする際のポイントなどを紹介しました。

最後に、本記事で紹介した大事なポイント5点をおさらいします。

1. 耐用年数には「建物の寿命」と「減価償却の期間」「経済的価値を表す期間」の3つの意味がある
2. 建物の寿命や価値は築年数だけで判断せず、建物の利用状況や管理してきた状況が大切
3. 法定耐用年数を超えている建物は融資を受けづらい上に維持費がかかる
4. 法定耐用年数を超えたら「建て替え」「修繕・リフォーム」「売却」の選択肢がある
5. 売却をする際には築古の物件に強い不動産会社を選ぶことが大切

現在、鉄骨造の建物を所有していて法定耐用年数の期間が残り短い、または超えている場合は、本記事で紹介した内容を参考にして売却等を検討してみましょう。

売却する場合は法定耐用年数の残り期間が長い方が有利ですが、SUMiTASなら日本全国の不動産売買店舗と連携して無料で査定いたしますので、古い建物でもお気軽にご相談ください。