不動産鑑定とは

不動産鑑定士に依頼して、不動産の適正な価格を算定してもらうことを「不動産鑑定（ふどうさんかんてい）」といいます。本記事では、不動産鑑定と査定の違い、鑑定方法などの不動産鑑定の基本をお伝えします。鑑定について知りたい方は、参考にしてください。

売却前に知っておきたい「不動産鑑定」とは？

不動産の価格を知る方法には鑑定のほか「不動産査定」もありますが、“不動産の正確な価値”を知りたいときに「不動産鑑定」を受けます。

鑑定で作成された書類は、裁判所や銀行、税務署などの第三者に提出する“立証資料”として利用できるからです。ここでは鑑定がどのような調査なのかを説明し、不動産査定との違いも解説していきます。

不動産の価値を評価する方法のひとつ

不動産鑑定は、国家資格を有する不動産鑑定士が独占業務として行うもので、国が定める統一基準によって不動産の価格を算出します。そのため鑑定では、不動産の正確な価値がわかります。

鑑定を受ける流れを見てみましょう。

鑑定では、不動産の実地調査だけではなく、公的機関での情報収集、必要があれば不動産会社へ出向いてヒアリングするなど、徹底して情報収集を行うのが特徴です。そして集めた情報をもとに、「不動産鑑定評価基準」に基づいて、不動産の評価を行います。

詳細な調査によって作成された「不動産鑑定評価書」は、不動産の評価額はもちろん、決定理由や算出のために用いたデータまで細かく記載されています。

不動産鑑定には「簡易鑑定」もありますが、簡易鑑定で作成されるのは「意見書」または「不動産調査報告書」です。これらには公的な信用力がないので、公的機関に提出するのなら一般鑑定を依頼しましょう。

不動産査定との違い

不動産の価値を知る方法には「査定」もありますが、鑑定とはまったくの別物で、査定には公的な信用がありません。鑑定は不動産鑑定士が行う「独占業務」なのに対して、査定は不動産会社が「営業行為」の一環として行うものだからです。

そのため不動産会社が行う査定は、売却を前提とした市場価値を知るためのもので、査定額の算出方法も不動産会社の任意となっています。“不動産の価値を知る”という意味では同じですが、信用度も利用する目的も違うことを覚えておきましょう。

不動産鑑定を行う3つの方法

不動産鑑定士が行う鑑定では、

• 取引事例比較法
• 収益還元法
• 原価法

の3つの方法を用いて評価額を算出します。それぞれどのような方法なのか、見ていきましょう。

1.取引事例比較法

「取引事例比較法」は文字通り、鑑定する不動産と面積、立地、地域などの条件が近い取引事例をもとに評価額を算出する方法です。
価格に影響する特殊な事情を補正（事情補正）や、時間による価格の差を修正（時点修正）、地域要因なども加味した価格を参考に、取引事例と比較しながら対象不動産の価格を求めます。
この方法で求めた試算価格は、「比準価格」と呼ばれます。

2.収益還元法

「収益還元法」は、対象不動産が将来生み出すであろう純利益をベースにして、収益力から価値を求める方法です。収益還元法は2種類あり、年間の純利益を還元利回りで割って求める「直接還元法」と、より複雑な計算式を用いる「DCF法」があります。

DCF法では、あらかじめ決めた売却期間と価格から、それまでに得られる収益の価値を計算し直して対象不動産の価格を求めます。直接還元法よりも計算が複雑な分、精度が高い評価が出せるのが特徴です。

収益還元法で求めた試算価格は、「収益価格」と呼ばれます。

3.原価法

不動産の再調達原価をもとに、対象不動産の資産価値を求める方法を「原価法」といいます。再調達原価は、現時点で新しく建築や造成を行い、再調達をする場合にかかる原価のことです。

建物の場合は同じ規模、建材で建てたときの費用を調べ、新築後の資産価値の低下分を減額して、対象不動産の価値を算出します。

ただしこの方法は、向き不向きがあります。再調達原価の把握や減価修正ができる不動産には向いていますが、再調達価格の把握が難しい既成市街地などには不向きです。

原価法で求めた試算価格は、「積算価格」と呼ばれます。

「不動産鑑定」まとめ

不動産鑑定士に依頼して、不動産の適正な価格を算定してもらうことを「不動産鑑定（ふどうさんかんてい）」といいます。

取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つの方法を用いて、国が定めた基準をもとに、詳細かつ信用性のある評価額を算出するのが特徴です。不動産鑑定士が作成した不動産鑑定評価書は、銀行や裁判所、税務署などの第三者機関への立証資料にもなります。

鑑定と混同されがちなものに「不動産査定」がありますが、査定は不動産会社が営業行為の一環で行うサービスのようなものなので、公的な信用はありません。

売却目的であれば「査定」、相続や財産分与、融資を受ける際の資料として利用するのなら「鑑定」というように、目的に応じた使い分けが必要です。