家の売却にかかる仲介手数料とは｜計算方法と節約方法を解説

通常、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する際には仲介手数料が発生します。場合によっては、この仲介手数料が売主にとって大きな負担になることから、不動産を売却する前の段階で仲介手数料に関する知識をしっかりと身につけておく必要があるでしょう。

今回は、仲介手数料に関する基本的な知識やその計算方法、さらに節約方法について具体的に紹介していきます。今後、家を売却する予定がある方は、ぜひこの記事を取引の参考にしてみてください。

仲介手数料が必要な家の売却とは

一般的に家を売却する場合、不動産会社に依頼して買主を探してもらいます。不動産会社によって対応は様々であることから、まずはきちんと対応してもらえる優良な不動産会社を探す必要があるでしょう。

不動産売買の仲介を行ってくれる不動産会社が見つかれば、その会社に仲介を依頼します。不動産会社が買主を探して家を売却できれば、無事契約成立となります。契約成立後、仲介を依頼した売主は不動産会社へ仲介手数料を支払います。

不動産会社に家の売却を依頼する時に必要

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の売却を依頼する際に必要となる費用です。不動産の売却を依頼された不動産会社は、単に物件の売主と買主を仲介するだけではありません。

現場の調査や相場分析、売却先探しのための販促活動や様々な書類作成の手続きなど、売主が無事に不動産を売却するまでに必要な一連の作業を行います。

支払いは家の売買契約が成立したとき

仲介手数料の性質は、成功報酬です。したがって、売主と買主を無事に仲介し、不動産の売買契約が成立して初めて不動産会社への仲介手数料が発生することになります。

よって、買主を見つけることができなかった場合や、買主を見つけたものの契約に至らなかった場合には、仲介が成功しなかったことになり、原則として仲介手数料は発生しません。

売却のキャンセルでも条件次第で支払うこともある

先述の通り、仲介手数料は成功報酬ですが、一旦売買契約が成立したのちに契約がキャンセルになったとしても、成功報酬であることから仲介手数料の支払い義務が発生する場合があります。
具体的には、以下のような3つの状況を例にあげます。

1. 契約当事者の債務不履行による契約の解除の場合
2. 住宅ローン特約による契約の解除
3. 買い替え特約による契約の解除

以下、状況ごとに仲介手数料の支払い義務の有無について解説します。

契約当事者の債務不履行による契約の解除の場合

不動産の売主や買主のいずれかに、故意や過失による債務不履行が発生して物件の引き渡しができなくなった場合は、不動産会社に対する仲介手数料の支払い義務が発生する場合があります。

住宅ローン特約による契約の解除

物件の買主が住宅ローンを組んで購入するケースにおいて、住宅ローンの審査が通らなかった際は、売買契約自体が白紙解除となる旨の特約が設定されている場合があります。

この場合、ローンの本審査に落ちれば売買契約自体が成立しなかったこととなるため、仲介手数料の支払いは発生しません。

ちなみに住宅ローンの本審査は、売買契約が成立したのちに行われます。よって、本審査の段階ですでに仲介手数料が支払われているケースがほとんどです。この場合、ローンの審査が通らなければ契約解除となる特約を結んでいれば、不動産会社は仲介手数料を返金することとなります。

買い替え特約による契約の解除

自分の不動産を売却して得た資金を、新たに購入する不動産の購入資金に充てようと考えている買主は多く存在します。無事に自分の物件を販売して代金を回収できれば特に問題はないのですが、仮に自分の不動産の売却がうまくいかなかった場合は、新たな物件の購入資金が用意できなくなります。

そのため、売却ができなかった場合は、売買契約そのものが不成立となる特約である「買い替え特約」を売買契約の中に盛り込んでいることがよくあります。買い替え特約が適用されると、売買契約自体が成立しないこととなることから、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はなくなります。

家の売却にかかる仲介手数料を計算

これまで家を売却した経験がない方であれば、仲介手数料の金額は大きな不安材料になるでしょう。不動産会社に対して仲介手数料を支払う際、どの程度の金額を支払う必要があるのでしょうか。

売主としては、事前にある程度の契約手数料の目安や計算方法などを把握できれば、今後の予測を立てやすくなるので安心です。また、できるだけ出費を抑えたいと考えている売主も多いでしょう。ここからは、売主が契約前に押さえておくべき仲介手数料の金額に関する基本知識をいくつか紹介します。

法律で決められた仲介手数料の上限額

不動産売買に関するトラブルを未然に防ぐために、宅地建物取引業法という法律で仲介手数料の上限額が規定されています。不動産会社は上限額より高い金額を請求することはできず、もし上限額よりも高い金額を請求したり受け取ったりすると法令違反となります。

上限の金額は、不動産の売買代金の金額に応じて算出されます。以下、法律で決められた仲介手数料の上限額の計算式を具体的に紹介します。

取引額が500万円の場合、仲介手数料の計算式は以下の通りとなります。

200万円×0.05(5％）＋200万円×0.04(4％）＋100万円×0.03（3％）＝21万円（＋消費税）

取引額が3,000万円の場合の仲介手数料の計算式は以下の通りとなります。

200万円×0.05(5％）＋200万円×0.04(4％）＋2600万円×0.03（3％）＝96万円（＋消費税）

仲介手数料の計算には速算法を活用

先ほど紹介した仲介手数料の上限額の計算は、取引金額が大きくなるほど計算自体が煩雑になっていきます。可能であればできるだけ簡単な計算式を利用して、効率的に上限額を算出したいところです。

仲介手数料の上限額を算出する方法として、速算法という計算方法があります。この計算式を活用すれば、余計な手間を省くことができるので計算の負担が格段に減少するでしょう。

ここでは、400万円を超える取引額の場合に使える「速算法」の活用方法を紹介します。

速算法の計算式

取引額×0.03（3％）＋６万円（＋消費税）

取引額が3,000万円の場合、速算法に当てはめた計算式は以下の通りになります。

3,000万円×0.03（3％）＋6万円＝96万円

速算式を活用すると、仲介手数料の上限を即座に算出できるので手間を省くことができます。400万円を超える物件の売買を行う際は、この速算式を活用して計算するとよいでしょう。

家の売却価格別の仲介手数料一覧

ここでは、家の売却価格に応じた仲介手数料の一覧を紹介します。売却価格が5,000万円までの売却価格に応じた仲介手数料は、以下の通りとなります。

仲介手数料を把握するため売却価格の目安を調べよう

取引額が決定する前に、おおまかな仲介手数料の上限額を把握するためには、同じ地域で過去行われた不動産取引の実績を調べる必要があります。

過去の不動産取引の実績を調べる方法として、「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」というウェブサイトの利用をおすすめします。

「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」には、不動産取引の内容や取引価格のデータベースが多数掲載されています。誰でも無料でアクセスできることから、自分の不動産と条件が似ている物件を検索して取引の参考にすることができるでしょう。

また、おすすめの査定サイトとして「SUMiTAS（スミタス）」が挙げられます。SUMiTASのサイトには、個人情報の入力が不要のビッグデータ自動査定機能が付いているため、会員登録することなく利用できるのが特徴です。気軽に相場を調べたい場合にも利用できるおすすめ機能の揃った使い勝手の良いサイトです。

仲介手数料を計算するときの注意点

先ほど、仲介手数料の上限額に関する計算式を紹介しました。実際に仲介手数料を算出する際は、そのほかにいくつか注意しなければならない事項が存在します。ここでは、仲介手数料を計算する際に注意しなければならないポイントを2つ紹介します。

仲介手数料は消費税の課税対象

仲介手数料は、消費税の課税対象となっています。個人が自宅を売却した際の売却代金は非課税となっているのに対し、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が発生するので注意しましょう。

そもそも消費税とは、事業者が対価を得て行うサービスや商品を販売した際の代金に対して課税されるものです。仲介手数料も、不動産会社が売主と買主を仲介するというサービスの対価であることから、消費税の課税対象となっているのです。

ちなみに家の売却価格に対しては、土地部分は消費税の課税対象になりません。建物部分は、法人での売却では課税対象となりますが、個人での売却では課税対象になりません。

売却する家によって仲介手数料の上限が引き上げられる

売却する家の状態などによっては、不動産会社の負担が大きくなることから仲介手数料の上限が引き上げられる場合があるので注意が必要です。

具体的には、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されると仲介手数料が引き上げられます。ポイントは以下の3点です。

1. 低廉な空家等（価額が400万円以下）の売買
2. 売主から依頼を受けた場合の費用
3. 売主があらかじめ承諾している

たとえ仲介手数料の上限が18万円未満（取引額が400万円未満）の場合であっても、以上のポイントを全て満たしていれば、現地調査等に要する費用（交通費など）を含めた上限18万円の1.1倍に相当する報酬請求をすることができると規定されています。

家の売却で仲介手数料を節約する5つの方法

多くの売主にとって、家の売却の際に発生する仲介手数料の存在は気になるところです。しかし、この仲介手数料は工夫次第で大きく節約することが可能です。

ここからは、家の売却の際の仲介手数料を節約する具体的な方法を5つ紹介します。

不動産会社に値引きを交渉

先述の通り、仲介手数料の上限は法令で決まっています。しかし、仲介手数料の下限は決まっていないので、交渉次第では値引きすることが可能です。

一般的に全国展開している大手の不動産会社は一律で仲介手数料が決まっている場合が多いので、値引き交渉は難しいと言えます。しかし、小規模な地元密着型の不動産会社であれば、値引き交渉に対しても柔軟に対応してくれるところが多い傾向があります。

値引き交渉には応じてくれないだろうと最初からあきらめるのではなく、交渉してみることをおすすめします。

仲介手数料無料や値引きされている不動産会社を利用

不動産会社の中には、キャンペーンを行い仲介手数料を無料にしたり積極的に値引きをしている会社もあります。近年、不動産業界は競争が激しくなっており、顧客獲得のために様々な努力を行なっている会社も増えています。

春先の引っ越しシーズンなどであれば、顧客獲得のために多くの不動産会社が様々なキャンペーンを打ち出す傾向があります。これらのキャンペーンを積極的に活用して、お得に取引を行うとよいでしょう。

不動産会社の買取システムを利用する

不動産会社の中には、独自の買取システムを設置しているケースがあります。不動産会社自身が買主となり、買い取った物件を修繕やリノベーションすることで新たな価値をつけて、再度販売を行うのです。

不動産会社自身が買主になれば、仲介業務は発生しないことから仲介手数料自体が発生しません。仲介手数料を節約したいのであれば、不動産会社に買取システムがないか確認すると良いでしょう。

ただし、買取の場合は、仲介手数料を節約できたとしても、実際の売買価格は仲介と比べて安くなる傾向があるため注意が必要です。

次の表に、仲介と買取の違いを紹介します。

家の売却先を空き家バンクで探す

仲介手数料を節約する方法として、様々な自治体が運営しているウェブサイト「空き家バンク」を活用する方法があります。

空き家バンクとは、空き家の所有者と空き家を探している人をマッチングするサービスです。地方の山間部などには格安の空き家がたくさんあり、空き家バンクが、これらの空き家と借主や買主をつなぐ役割を果たしています。

家を売却したい方がこの空き家バンクを利用すれば、仲介手数料を支払うことなく物件を売却することができるのでおすすめです。

家を友人や知人に不動産会社を通さず売却

不動産会社を介すことなく、自分の友人や知人に直接不動産を売却することも可能です。この場合も、取引に不動産会社を介在させないことから、当然不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

また、元々の知り合いであれば相手の人柄も分かることから、安心して売却できるメリットもあります。

しかし、不動産会社を通さず売却する際、本来不動産会社が作成する様々な書類の作成や手続きなどを自分自身で行う必要があります。煩雑な事務手続きが発生することから、これらの手続きに慣れていない場合は時間がかかるでしょう。

家の売却にかかる仲介手数料以外の費用

家を売却する際には、仲介手数料以外に様々な費用が発生します。予想以上に負担が大きくなる可能性もあるため、できるだけ事前に見積もりを取り、予算の準備をすることが大切です。

家を売却する際には、具体的にどのような費用が発生するのでしょうか。以下、それぞれ具体的に紹介します。

家を引き渡すまでに支払う費用

仲介手数料以外に、不動産を売却するまでに売主に対してかかる費用は以下の通りです。

• 登記費用
• 印紙税
• 引っ越し費用
• ハウスクリーニング
• 住宅ローン手数料

おおよその目安の料金も以下に紹介しました。参考にしてみると良いでしょう。

売却後の税金は利益が出たときだけ

無事に自宅を売却したのち、どの程度税金が発生するのか気になる方も多いことでしょう。税金は、不動産を売却して得られた利益に対して課せられます。したがって、仮に家を売却しても利益が発生しなければ、税金を支払う必要がありません。

所有している不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」と呼びます。この譲渡所得には、譲渡所得税として所得税や住民税が課せられます。

不動産の所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡所得」、不動産の所有期間が5年以下のものは「短期譲渡所得」といった区分になります。不動産に対する譲渡取得税の税率は、所有する期間によって変わるため注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得のそれぞれの税率は以下の通りとなります。

2013年から2037年までは、所得税に関して「復興特別所得税」が課されます。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源の確保のために規定されたものであり、基準所得税額の2.1％となっています。上の表の所得税率は、復興特別所得税の税率を加算しています。

節税のため費用は正確に計上

譲渡所得に対する税額を算出するための計算式は、以下の通りです。

上記の計算式から分かる通り、取得費用や譲渡費用を多く計上するほど譲渡所得の金額が下がり、節税することが可能となるのです。譲渡費用とは、建物を譲渡（売却）するためにかかった費用です。たとえば不動産会社に支払う仲介手数料や売主が負担した印紙税、建物の取壊し費用などがあります。

取得費用とは、売却した建物の購入代金や購入手数料、改良費などがあげられます。ちなみに建物の取得費は、購入代金または建築代金の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

式の中にある「取得費用」を算出する方法として、「実額法」と「概算法」の2つがあります。実額法は、土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引く計算法です。概算法は、譲渡収入金額の5％で計算する方法です。

取得費用を算出する際には、実額法と概算法のうちいずれか大きい方の金額を取得費用として利用します。また、マイホームの売却に関しては「3,000万円の特別控除」という制度があります。「3,000万円の特別控除」とは、不動産を売却した際に得られる利益（譲渡所得）に対し、3,000万円までは課税対象から除外する制度です。

この制度を利用すると、譲渡所得の計算式は以下のようになります。

「3,000万円の特別控除」の制度を利用すれば、譲渡所得税を大幅に節約できるのです。

【Q&A】家の売却にかかる仲介手数料

家の売却にかかる仲介手数料に関する疑問点は、多くの方が共通して抱いている内容でもあります。特に家の売却は、一生にそう何度も経験することではありません。後悔しないためにも、できる限りの情報を入手した上で取引することをおすすめします。

ここからは、とりわけ多くの方が感じている仲介手数料に関するノウハウや疑問点について、Q&A形式で紹介します。これまで家を売却した経験がない方など、仲介手数料に対して不安に感じている方はぜひ今回のQ&Aを参考にしてください。

仲介手数料の値引きにコツはあるのか

仲介手数料をなるべく安くするためには、不動産会社と根気強く交渉することが大切です。仲介手数料について交渉するタイミングは、媒介契約を交わす前に行うことをおすすめします。契約を交わした後は、仲介手数料の減額に応じてもらうことが難しくなるので注意が必要です。

あまりに無茶な値引交渉を行わないことも、値引交渉を成功させるコツと言えます。不動産会社側からすると、家の売却活動には時間だけでなく様々な経費が発生します。手数料の値引きを行えば行うほど、提供するサービス全般の質の低下につながるリスクがあるのです。

仲介手数料の仕訳け方がわからない

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼したことに対する報酬であり、法律上は「情報提供料」として位置付けられています。

仲介手数料の会計処理としては「支払い手数料」という勘定科目で表記され、帳簿上の借方に記載します。 例えば、仲介手数料30,000円を支払った場合の仕訳は以下のようになります。

【借方】支払手数料 30,000 【貸方】普通預金 30,000

仲介手数料の勘定科目は、不動産取引の内容によって異なります。自分で仕分け処理を行う前に、税理士などの専門家と相談して適切に処理すると良いでしょう。

仲介手数料で損をしないで家を売却しよう

ここまで、家の売却にかかる仲介手数料の計算方法や節税方法について解説してきました。取引を行う前にこれらの知識を押さえておくことにより、余計な仲介手数料を支払うことなく手続きを進めることが可能となります。

しかし、あまりにも仲介手数料を値切りしすぎると、不動産会社が提供するサービスの品質自体に影響が出ることもあるのであまりおすすめできません。

今回の記事を参考にして仲介手数料に関する知識を深めて、後悔のない不動産取引を行いましょう。