土地の売却で仲介手数料はいくら必要か｜上限や計算方法を解説

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する際には、仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料が想像以上に高くなり、売主にとって大きな負担になる場合があります。土地を売却する際には、事前に仲介手数料に関する知識をしっかりと身につけておく必要があるといえるでしょう。

仲介手数料は、土地の売買価格から計算することが可能です。今回は、仲介手数料の上限や基本的な計算方法、さらに節約方法について具体的に解説していきます。

仲介手数料とは何か

仲介手数料とは、不動産の売主が不動産会社に仲介を依頼した際に支払う手数料を指します。不動産の売買契約は、売主と買主との間で直接行うこともできます。しかし、不動産売買契約の手続きは煩雑な作業が多く、これまで不動産の売買を行ったことがない素人にはハードルが高い側面があるのです。

したがって、一般的に不動産売買を行う際は、専門的知識がある不動産会社に売買の仲介を依頼します。仲介手数料は成功報酬です。媒介契約を交わした不動産会社が物件に関するリサーチや集客販売活動を行い、無事に売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。

土地の売却で支払う仲介手数料

無事に土地の売却が成功すると、売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料は一体いくらになるのでしょうか。売主としては、事前に仲介手数料の目安や計算方法などがある程度分かれば、今後の予測を立てやすくなるので安心できるでしょう。

ここからは、仲介手数料の金額に関して、売主が契約前に押さえておくべき基本知識を紹介します。今後、土地を売却する予定があるなら、ぜひ参考にしてみてください。

仲介手数料は法律で上限額が決められている

仲介手数料は法律で上限額が定められており、不動産会社はこの上限額を超える料金を売主に請求することができません。

上限の金額は、不動産の取引額に応じて算出されます。売主は、仲介手数料の計算式を把握しておくと、安心して不動産会社に仲介を依頼することができるでしょう。ここでは、法律で決められた仲介手数料の上限額の計算式を紹介します。

取引額が300万円の場合、仲介手数料の計算式は以下の通りとなります。

200万円×0.05(5％）＋100万円×0.04（4％）＝14万円

取引額が1,000万円の場合、仲介手数料の計算式は以下の通りとなります。

200万円×0.05(5％)＋200万円×0.04(4％)＋600万円×0.03(3％)＝36万円

仲介手数料の上限の速算法

先述した計算方法の場合だと、計算の過程が多くて手間がかかります。そこで、400万円を超える取引額の場合は、「速算法」を利用して簡便に計算をする方法をおすすめします。

取引額が1,000万円の場合、速算法に当てはめた計算式は以下の通りになります。

1,000万円×0.03(3％)＋6万円＝36万円

このように、速算法のほうが計算過程がシンプルであり、即座に数字を出すことができます。手続きを効率化するためにも、400万円を超える取引額の場合には速算法を活用することをおすすめします。

支払う仲介手数料の上限一覧

仲介手数料は、紹介した計算式に当てはめて計算すると具体的な金額を算出できます。以下、仲介手数料の上限一覧を掲載しました。

事前に目を通して、ある程度の価格帯を把握しておくことで、実際に取引を行う時に役立つでしょう。

条件次第で上限18万円になる

古かったり交通の便が悪かったりするなど、取引価格が安い物件については、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の適用で、仲介手数料の上限額が引き上げられている場合があります。

具体的には、事前に売主側に説明しておくことを条件に、現地へ赴く交通費などの調査手数料も、仲介手数料に含めて請求が認められるというものです。

遠方にあることが多い低廉な空き家などを仲介をした場合は、交通費や調査費など不動産会社の負担が大きくなり、仲介手数料だけで賄うことが難しい場合があります。これを解消するため、交通費や手間代を仲介手数料に加えることが可能になりました。具体的には400万円以下の低廉物件売買の場合でも、上限18万円までの仲介手数料を請求できるのです。

仲介手数料を支払うタイミングは決まっている

仲介手数料を支払うタイミングは、一般的な商慣習として契約締結時に全額の50％、決済時に残りの50％を支払うケースが多いです。仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約締結前に支払うことはありません。よって、契約締結前に支払いを要求する不動産会社には、注意が必要です。

また、買主の住宅ローンの審査が通らず契約が白紙解除になったなどの場合は、一旦支払った仲介手数料の返金を求めることができます。

仲介手数料は物件の取引価格が大きくなるほど、その金額も高くなります。媒介契約を交わす段階で、仲介手数料に関する支払いの時期や方法などをしっかりと話し合い、合意形成しておくことをおすすめします。

仲介手数料で損をしない土地の売却

できるだけ多くの仲介手数料を得るために、多くの不動産会社は仲介手数料の上限額いっぱいの金額を請求することが多いです。

しかし、売主の工夫や交渉次第で仲介手数料を安くすることが可能です。ここからは、仲介手数料で損をしない具体的な方法やコツについて紹介します。

仲介手数料無料や値引きキャンペーンをしている不動産会社で売却

先ほど紹介したように、仲介手数料には上限額がありますが下限は法律で特に決まりはありません。顧客確保のため、不動産会社の中には仲介手数料の大幅な値引きや無料キャンペーンを定期的に行っているところもあります。

不動産会社と契約を交わす前に時間をかけてリサーチして、仲介手数料が少しでもお得になる不動産会社と契約することをおすすめします。

仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料の具体的な金額は、売主と不動産会社が媒介契約を結ぶ前に、両者で交渉して決定します。

思い通りに交渉が進まず、なかなか納得のいく結果を得られないケースもあるでしょう。仲介手数料の値引き交渉を上手に進めるためには、いくつかのコツがあります。ここでは、仲介手数料の値引き交渉の成功例を紹介します。

仲介手数料の値引き交渉の成功例

仲介手数料の値引き交渉を成功に導いた成功事例として、以下の2つがあります。

1. 買い手がすでに見つかっている
2. リピート取引を約束する

買い手がすでに見つかっている

以前から土地を探していた知り合いがいたことから、売主が話を持ちかけたところ、すんなりと売却が決まったケースがあります。

売主がすでに土地の買主を見つけている場合であれば、不動産会社が行う作業は極端に少なくなります。このような場合、不動産会社は販売促進を行う必要がないことから、仲介手数料の値引き交渉も行いやすいでしょう。

リピート取引を約束する

今後も不動産を売却する予定があったことから、引き続き同じ不動産会社に仲介を依頼することを条件に手数料の値引きを打診したところ、値引きしてもらったケースがあります。

不動産会社としても、今後も新たな仲介手数料が見込めそうならば、多少の値引きには応じる傾向があるようです。安易にリピート契約することはおすすめできませんが、信頼できる不動産会社であれば、今後のリピートを条件に値引き交渉をしても良いでしょう。

仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ばない

不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料の安さだけで選ばないよう注意する必要があります。

仲介料の安い不動産会社の多くは、広告費用をあまりかけることができないため、少額の広告費用でも反響があるように物件の売り出し価格が安く設定される恐れがあります。

仲介手数料の値引き分以上に物件価格が下がってしまうと元も子もなくなるため、慎重に不動産会社を選択することをおすすめします。

仲介手数料が発生しない土地の売却方法

仲介手数料を支払うことなく、土地を売却する方法も存在します。ここからは、仲介手数料が発生しない土地の売却方法を3つ紹介します。

土地を不動産会社に買い取ってもらう

仲介手数料が発生しない土地の売却方法として、仲介してもらうのではなく、土地を不動産会社に直接買ってもらう「買取」という方法があります。

買取の場合であれば、不動産会社と売主とが直接取引を行うことから、仲介手数料を支払うことなく土地を売却することが可能となります。

しかし、買取の場合は、一般的な仲介での売却と比較して売却価格が安くなるので注意が必要です。仲介と買取の違いについて、以下の表でまとめたので参考にしてください、

土地を知り合いに直接売却する

土地を自分の友人や知人に直接売却すれば、不動産会社を通さないことから仲介手数料を支払う必要はありません。

しかしこの場合、通常は不動産会社が行う売却に関する面倒な手続きを、自分自身で行う必要があります。契約書の作成や手続き、想定外のトラブルへの対応などを自分で行うことになり、かえって余計な手間や時間がかかるといったデメリットがあるので気をつけましょう。

また、2020年4月に民法が改正され、売主の契約不適合責任の範囲がこれまでより広くなり、より売主側に配慮が求められるようになったことにも注意が必要です。

不動産売買の手続きに不安があるのであれば、不動産会社に仲介を依頼する方が結果として効率的かもしれません。

家付きの土地なら空き家バンクの活用

仲介手数料を節約する方法として、様々な自治体が運営しているウェブサイト「空き家バンク」を活用する方法があります。

空き家バンクとは、空き家の所有者と空き家を探している人をマッチングするサービスです。地方の山間部などには、格安で借りられたり、購入したりすることができる空き家が数多くあり、空き家バンクが、これらの空き家と借主や買主をつなぐ役割を果たしています。

家を売却したい方がこの空き家バンクを利用すれば、仲介手数料を支払うことなく物件を売却することができるのでおすすめです。

仲介手数料以外にかかる土地の売却費用

土地を売却する際は、不動産会社に支払う仲介手数料以外にも費用が発生します。

ここでは、土地を売却するまでにかかる費用と、土地の売却後にかかる費用に分けて具体的な費用の中身を紹介します。

売却が成立するまでにかかる費用

土地を売却するにあたり、仲介手数料以外に発生する主な費用は以下の通りです。

• 登記費用
• 印紙税
• 測量費用・建物解体費用（建物を解体して土地として売り出す場合）

土地の売却で利益がでたら税金がかかる

実際に土地を売却して利益が出た際には、確定申告を行い譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税は、不動産を売却して発生した利益に対して課せられます。したがって、仮に土地を売却しても利益が発生しなければ、譲渡所得税は課せられません。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。不動産の所有期間が5年を超えるものは「長期譲渡所得」、不動産の所有期間が5年以下のものは「短期譲渡所得」として区分され、それぞれにおいて所得税や住民税の税率は変わってくるのです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得のそれぞれの税率は以下の通りとなります。

所得税に関しては2013年から2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます（表内の所得税率は、復興特別所得税率を含めています）。譲渡所得を算出するための計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝収入金額（売却額）－取得費用－譲渡費用

取得費用とは、売却した不動産の購入代金や購入手数料などです。

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用です。土地を売るために支払った仲介手数料や売主が負担した印紙税、土地の測量費や建物の取壊し費用などが含まれます。

計算した譲渡所得から、下記の計算式で課税譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除（※特別控除などの適用がある場合は、譲渡取得から控除額が差し引かれます）

さらに、計算した課税譲渡所得から、下記の式で支払う譲渡所得の税額を計算できます。

譲渡所得税の税額＝課税譲渡所得×税率（上記の表参照）

土地売却時の節税方法

土地を売却した際に発生する税金には、控除や特例が受けられるケースがあります。以下の場合に該当すれば、譲渡所得課税の控除を受けることが可能となります。

• 平成21,22年に取得した土地を平成27,28年以降に売却する場合
• 公共事業などのために土地建物を売った場合
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合

平成21,22年に取得した土地を平成27,28年以降に売却する場合

平成20年のリーマンショックにより不動産価格が暴落したことから、このような控除が適用されるようになりました。この条件に当てはまる場合、1,000万円の特別控除の特例を受けられます。もし特別控除を受けるのであれば、確定申告書を提出することが必要です。

公共事業などのために土地建物を売った場合

公共事業目的で土地を売る場合、5,000万円の特別控除の特例となります。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合

国、地方公共団体などが行う「土地区画整理事業」のために土地を売る場合、2,000万円の特別控除の特例となります。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合

地方公共団体等が行う「住宅の建設」または「宅地の造成」のために土地を売る場合、特別控除額1,500万円が適用されます。

農地保有の合理化などのために土地を売った場合

認定農業者などに農地を譲渡した場合、特別控除額800万円を受けられます。

土地の売却の仲介手数料でよくある疑問

土地の売却に関してあまり経験のない人は、皆同じような疑問を抱えていることが多いです。ここでは、土地売却の際に発生する仲介手数料に関する代表的な疑問点を紹介します。

仲介手数料の値引き交渉にデメリットはあるのか

仲介手数料の値引き交渉をすると、交渉後になんらかのデメリットが生じるのではないかという疑問を抱く人もいるようです。

実際には、交渉のやり方や不動産会社の性質により結果は異なります。あまりに強引な値引き交渉をすると、値引きに成功したものの土地の売却の際に不動産会社が十分に協力してくれないといった事例もあるので注意が必要です。

値引き交渉をすること自体は特に問題はありませんが、慎重かつ丁寧に交渉を進めることをおすすめします。

売買契約がキャンセルされた場合の扱い

買主と売買契約を交わした後、なんらかの事情で売買契約がキャンセルされるケースがあります。

売買契約自体が不成立であったとしても、仲介手数料が発生する場合があるので注意が必要です。以下、仲介手数料が発生する場合と発生しない場合の、それぞれの具体的なケースを紹介します。

仲介手数料が発生する場合（返金してもらえない場合）

• 売主側の過失による提供不能（債務不履行）
• 売主と不動産会社の合意解除
• 媒介契約に支払い義務の規定がある場合

仲介手数料が発生しない場合（返金してもらえる場合）

• 不動産会社の契約義務違反による解除
• 住宅ローン特約による契約解除
• 買い替え特約による契約解除

一般的に売買契約自体が不成立になった際の仲介手数料の取り決めは、媒介契約の中に盛り込まれています。しかし、その規定が売主側に一方的に不利な内容であれば、裁判により媒介契約の内容が覆されるケースもあるようです。

媒介契約の契約時に内容をしっかりと確認し、トラブルが発生した場合の責任はどこにあるのかをあらかじめ明確にしておくことをおすすめします。

勘定項目や仕訳はどうするか

不動産に関する仲介手数料は「課税仕入れ」となり、消費税が加算されます。仲介手数料の会計処理としては「支払い手数料」という勘定科目で表記され、帳簿上の借方に記載します。

仲介手数料の仕訳処理を行う際は、仕訳の日付を正しく処理する必要があります。仕訳を行う具体的な日付は、以下の3つがあげられます。

• 媒介契約が成立した日付
• 不動産の売却が成立した日付
• 不動産を引き渡した日付

上記いずれかの日付で会計処理を行うかによって、税金の金額が変わってくるので注意が必要です。利用する特例や控除と関係することから、自分で仕分け処理を行う前に税理士などの専門家と相談して適切に処理すると良いでしょう。

土地の売却にかかる仲介手数料は事前に試算しよう

通常、土地を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼して仲介手数料を支払います。この仲介手数料には、今回の記事で紹介したように、上限額が定められています。

これから土地を売却する予定があるのであれば、事前に仲介手数料の上限額の規定を元に、おおまかな金額を算出しておくことをおすすめします。あらかじめ、どの程度の費用が発生するのか把握しておけば、心理的に余裕を持って取引に臨むことができるでしょう。

土地の売却は後悔しないようにしっかりと事前準備を行い、効率的に手続きを進めましょう。