不動産売却ガイド 
離婚をきっかけに家を売却したいと考えてはいるものの「住宅ローンが残っている家を売却できるのか」と、心配していませんか？
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても家の売却は可能です。
ただし離婚が絡む売却には財産分与が関係してくるため、手続きがやや複雑になる場合があります。そこで本記事では、離婚に関する住宅売却の基本をお伝えしていきます。
離婚をきっかけに家を売りたいと考えている方はぜひ、参考にしてください。
目次
離婚時の住宅ローンと財産分与について
離婚するときには、夫婦が築き上げてきた財産を公平に分配します。
これを「財産分与」といって、預貯金や車、証券、保険解約返戻金、退職金などの財産が対象です。そして、夫婦で暮らしていた「家」も財産分与の対象となります。
まずは、離婚時の住宅ローンと財産分与の理解を深めていきましょう。
住宅ローンは財産分与に考慮される
先ほどもお伝えしたように、持ち家やマンションなどの家も財産分与の対象です。そして住んでいる家だけではなく、住宅ローンのような負債も財産分与に“考慮”されます。負債を財産分与する際には、プラスの財産も含めた財産全体から、ローンの負債を差し引いた金額を夫婦で分ける場合がほとんどです。
たとえば住宅ローンが2,000万円残っている家が3,000万円で売れたら、3,000万円から住宅ローン2,000万円を差し引いた1,000万円を夫婦で分けることになります。
しかし、住宅ローンの残債が売却金額を下回る「アンダーローン」と、住宅ローンの残債が売却金額を上回る「オーバーローン」の場合では対応が異なります。
先ほど例に出したのは、住宅ローンの残債が売却金額を下回るアンダーローンのケースです。離婚による財産分与でとくに注意したいのは、売却で住宅ローンを完済できないオーバーローンになったときです。家を売却して住宅ローンを完済できなかったとしても、住宅ローンが単独名義であれば、もう一方にローンを返済する義務はありません。
仮に夫名義で住宅ローンを組んだのなら、オーバーローンになった際、妻に「ローンの残債1,000万円を500万円ずつ分けよう」と、提案や交渉はできても強制できない点を覚えておきましょう。
住宅ローンの返済義務は名義人にある
先ほどもお伝えしたように、夫婦のどちらか一方が単独名義で住宅ローンを組んだ場合、返済義務は住宅ローンの名義人（債務者）にあります。金融機関にとっては、夫婦が離婚した事実と返済は関係ないからです。
とはいえ、元々は夫婦が一緒に暮らすために購入した家なので「どちらか一方にのみ返済義務があるのは不公平だ」と感じるかもしれません。
もし査定の時点でオーバーローンになりそうな場合は、金融機関（債権者）の了承を得て「任意売却」するのもひとつの手です。家を任意売却すればローンを完済することなく抵当権を解除してもらえるので、新たにローンを組むことなく住宅を売却できます。
ただし任意売却で住宅ローンを完済できなかった場合も、残債分の返済義務は残る点に注意しましょう。任意売却のメリットやデメリットについてまとめたコラムがありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
どちらかが連帯保証人・連帯債務者の場合
先ほど「住宅ローンの残債は折半する義務がない」とお伝えしましたが、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は返済義務が生じる可能性があります。
連帯保証人は、住宅ローンの名義人（債務者）がローンを返済できなくなったときに、債務者に代わって返済義務を負う人のことです。連帯保証人になっている場合は、名義人が返済を滞納したときに返済義務が生じます。
夫婦2人の収入を合算してローンを借り入れる「連帯債務」の場合は、連帯債務者にはローンを完済するまで返済義務が続きます。たとえ夫婦間でいずれか一方が返済するという約束をしていても、それは夫婦間での約束なので、連帯債務者の返済義務が消えることはありません。
家を売却する前に調べておくこと
住宅ローンが残っている家を売却するときには、
- 不動産の名義人
- 住宅ローンの残債
- 不動産の価値
の3つを売却前に確認しておく必要があります。それぞれ詳しく説明していきましょう。
不動産の名義人
持ち家やマンションの売却にあたって、必ず確認しておきたいのが「不動産の名義人」です。夫婦で住んでいる家でも、売却する権利があるのは家の名義人だけだからです。誰が名義人になっているのかわからない場合は、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば名義人を確認できます。
取得にあたって必要な書類はありませんが、土地の場合は地番、建物であれば家屋番号があると手続きがスムーズです。登記簿謄本の取得には1通600円かかります。
住宅ローンの残債
次に調べておきたいのが「住宅ローンの残債」です。住宅ローンの残債は、次の3つの方法で調べられます。
- 金融機関ウェブサイトのマイページ
- 金融機関から届いた返済予定表
- 金融機関の窓口
インターネットバンキングに対応している銀行などの金融機関であれば、ウェブサイトのマイページで住宅ローンの残債を確認できます。現時点での残債をすぐに確認できるので、マイページを開設している方はウェブサイトで確認してみてください。
インターネットで確認できない方は、返済予定表を見てみましょう。
固定金利を選択した方は住宅ローンの返済が始まったタイミングで、変動金利を選択した方は半年に1度、金融機関から返済予定表が届きます。返済予定表には月々の返済額とその時点での残債が記載されているので、予定表を見れば残高を確認できます。
ウェブサイトも返済予定表も確認できない方は、金融機関の窓口で残高証明書を発行してもらいましょう。通帳またはキャッシュカード、印鑑などを持参すれば、残高証明書を発行してもらえます。金融機関によっては手数料がかかる場合があるので、電話で問い合わせておくと安心です。
不動産会社に相談する際に住宅ローンの残債を伝えれば、アンダーローンとオーバーローンのどちらになりそうなのか、ある程度の予測ができます。不動産会社に相談する前に、必ず住宅ローンの残債を確認しておきましょう。
不動産の価値
持ち家やマンションの売却にあたって、「不動産のおおよその価値」も知っておく必要があります。先ほどもお伝えしたように、住宅ローンがアンダーローンになるか、それともオーバーローンになるのかによって、その後の手続きが変わってくるからです。
不動産のおおよその売却価格は、不動産会社の簡易査定や訪問査定で調べられます。実際の売却価格に近い金額がわかるのは訪問査定ですが、離婚や売却が未確定ならば、簡易査定を利用してみましょう。
SUMiTAS（スミタス）が提供する「簡単10秒査定」は、物件の住所や面積、築年数などを入力するだけですぐに、おおよその査定額がわかります。匿名かつ無料で利用できるので、ぜひご活用ください。
離婚で家を売却する流れ
ここまでは離婚の財産分与や売却の基本をお伝えしたので、ここからは家を売却する流れを説明していきます。
STEP1：財産分与の方法を決める
家の売却活動を始める前に必ずしておきたいのが、財産分与の話し合いです。
本当に家を売却するのか、それとも住み続けるのか、売却後に住宅ローンが残った場合はどうするのか、他の財産はどう分けるのかなど、財産分与についてしっかりと話し合い、意思確認をしておきましょう。
STEP2：公正証書を作成する
財産分与について話し合ったら、公正証書を作成しましょう。
公正証書は、離婚に関する取り決めを記した契約書で、公証役場で公証人に作成してもらえます。
公正証書の作成は、法律で義務付けられているわけではありませんが、離婚後のトラブルを防ぐためにも作成しておくと安心です。作成費用は財産分与など合意の金額によって異なりますが、証明書代は2,000円前後、公証役場手数料は3万円前後が相場です。
STEP3：不動産会社に相談する
公正証書を作成したら、不動産会社に相談しましょう。
離婚の売却でおすすめしたいのは、中古物件の売却実績が豊富な不動産会社です。とくに離婚に関わる物件の売却経験が豊かな営業担当であれば、安心して任せられるでしょう。
STEP4：訪問査定を受ける
売却が正式に決まったら、訪問査定を受けます。
訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に家を訪れて、家の状態や周辺環境などから3か月以内に売れると想定した金額を算出します。
査定結果が出るまでには1～2週間ほどかかる場合が多いので、売却を急ぐ方は早めに訪問査定を依頼しましょう。
STEP5：売却活動を始める
不動産会社と媒介契約を結び、あらかじめ調べておいた不動産の名義人や住宅ローンの残債などをもとに、どのように売却活動を進めるのかを話し合います。
売却活動や売り出し価格などを決めたら、持ち家を売り出します。内見希望があったときにはスケジュールを合わせて内見に立ち合い、内見者からの質問に対応すると物件の印象が良くなるでしょう。
STEP6：売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し日などの調整と確認を行い、媒介契約を結びます。契約書の締結後は購入希望者から手付金を受け取り、不動産会社には仲介手数料の一部を支払います。
もし売主都合で契約解除になった場合、手付金の2倍の金額を支払う必要があるため、契約後の解除はないよう、夫婦間でしっかりと話し合っておきましょう。
STEP7：引き渡し・住宅ローンを完済する
家の引き渡し日に支払いが実行されたら、売却金で住宅ローンを完済します。
このタイミングで不動産会社に残りの仲介手数料を支払ったら、家の売却は完了です。家の売却で利益が出た場合は、住宅ローンの残債や他の財産額も加味して財産分与を行います。
離婚で住宅ローンの残債がある家を売却するときの注意点
最後に、住宅ローンの残債がある家を売却するときの注意点をお伝えします。
家を売却できるのは名義人のみ
前述したように、家を売却できるのは不動産の名義人のみです。
名義人が売却に反対すれば、家を売却することはできません。不動産が夫婦の共有名義である場合も、双方の同意がなければ売却できない点を覚えておきましょう。
結婚前に取得した家は財産分与の対象外になる可能性がある
婚姻中に夫婦で得た財産は「共有財産」なので、夫婦どちらかの単独名義であっても財産分与の対象になります。しかし結婚前に取得した家は「特有財産」といって一方の独占的な財産になるため、財産分与の対象にはならない点に注意してください。
ただし、結婚前に取得した家の住宅ローンを結婚後も返済していた場合は、婚姻中に返済した分だけが共有財産の対象となります。婚姻中に返済した金額の割合から共有財産を算出するため、手続きが煩雑になる可能性が高いです。
このようなケースでは売却について夫婦で協議する前に、まずは不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家への相談をおすすめします。
離婚で住宅ローンの残債がある家を売却したい方はSUMiTASにご相談を！
離婚で持ち家を売却することになったときには、アンダーローンとオーバーローンのどちらになるのかによって、手続きが異なります。利益や残債をめぐってトラブルになることも珍しくないので、売却前にしっかりと夫婦間で取り決めをしておくことが大切です。
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