空き家を賃貸物件として貸し出す4つのメリット!知っておくべき注意点も解説

空き家を賃貸として貸す

「空き家を賃貸するメリットとデメリットを知っておきたい」「空き家を賃貸する際の注意点や流れがわからない」などの悩みを抱えている人もいるのではないでしょうか?

本記事では、空き家を賃貸物件として貸し出す4つのメリットやデメリットについて詳しくまとめています。

空き家を賃貸物件に活用したいと考えている所有者におすすめの記事です。不動産会社に相談する前の予備知識として、ぜひ本記事の内容を参考にしてみてください。

空き家を賃貸に出すメリット

空き家を賃貸に出すメリットは以下の通りです。

  1. 家賃収入を得られる
  2. 自分で住むことができる
  3. 不動産を手放す必要がない
  4. 老朽化が進むのを軽減できる

それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

①家賃収入を得られる

家賃収入を得られることは、空き家を賃貸に出すメリットの一つです。

空き家はただ所有しているだけでも維持管理費が発生します。そのため、家賃収入で維持管理費の負担が軽減または相殺できるだけでも、空き家を賃貸に出すメリットがあります。

実際は、維持管理費以上の家賃収入を設定して利益が見込める状態で空き家を賃貸に出すケースが多いです。そして、入居者を定期的に獲得できれば安定した家賃収入が得られます。

たとえば、家賃設定を10万円にすると年間120万円の家賃収入が得られます。家賃収入から維持管理費を差し引いて利益が出せるのであれば、空き家を賃貸に出すメリットは大いにあるので、ぜひ参考にしてみてください。

②自分で住むことができる    

空き家を賃貸に出すことで、将来的に自分で住むこともできるメリットがあります。

現時点で空き家に居住する意思がなく、将来的に住むかどうかもわからないと悩んでいる所有者は多いです。このような場合、空き家を賃貸に出すのも一つの手段といえます。

先述したように、空き家を所有しているだけで維持管理費がかかります。そのため、ご自身が住居するタイミングになるまで賃貸収入を得て、維持管理費の負担を軽減するべきです。

また、仮に空き家を手放した場合、同条件の物件を探すのは非常に手間もかかるので、将来的に居住する可能性があれば賃貸に出して所有し続けることをおすすめします。

③不動産を手放す必要がない

空き家を賃貸に出すことで、不動産を手放す必要がないメリットがあります。

空き家に居住する予定がない場合は売却も一つの有効な手段です。なぜなら、空き家は所有しているだけで維持管理費がかかるだけでなく、賃貸に出しても経営が必ずうまくいくという保証がないためです。

しかし、不動産は所有し続けることで将来的に資産価値が上がる可能性も秘めています。また、将来的にまとまったお金が必要なタイミングで、不動産を担保に設定して金融機関から借入をしたり売却することも可能です。

そのため、空き家を手放さずに所有しておきたいと考える人もいます。この場合、空き家を賃貸に出して家賃収入で維持管理費の負担が軽減または相殺できるだけでもメリットとなります。

④老朽化が進むのを軽減できる

老朽化が進むのを軽減できることも、空き家を賃貸に出すメリットの一つです。

住戸は人が住んでいても老朽化します。しかし、空き家の場合「換気不足によるカビや腐食の発生」「給排水・ガス管の乾燥や硬化」「害虫・害獣による被害」「雨漏りの放置による被害」などの原因で、人が住んでいるよりも老朽化が進むといわれています。

結果的に人が住戸に住むことで老朽化を軽減できるので、空き家を放置している人はぜひ賃貸に出すことを検討してみてください。

また、どちらにしても老朽化による修繕が必要なのであれば、放置され続けた空き家よりも賃貸経営の経費として修繕費用が生じる方が良いと感じる人は多いでしょう。

空き家を賃貸に出すデメリットと注意点

空き家を賃貸に出すデメリットと注意点は以下の通りです。

  1. 空室になる可能性がある
  2. リフォーム費用がかかる
  3. 入居者トラブルが起きる可能性がある
  4. 経営コストがかかる

それぞれのデメリットや注意点について詳しく解説していきます。

①空室になる可能性がある

空き家を賃貸に出しても空室になる可能性があるので注意しましょう。

空き家を賃貸に出す場合、家賃収入で維持管理費の負担を軽減または相殺できればメリットとなります。そのため、空室が続くよりも家賃を相場以下に設定してでも賃貸した方が良いケースも多いです。

賃貸経営は空き家の維持管理費に加えて広告費や仲介手数料などの負担もあるので、空室の期間を短くするように努めなければいけません。そして、資金計画や収支計画を十分に行い賃貸経営に臨む必要があります。

②リフォーム費用がかかる

空き家を賃貸に出すとリフォーム費用がかかるので注意しましょう。

入居者が退去したタイミングや賃貸物件の劣化や不具合が生じた際のリフォームや修繕は、オーナーとしての管理責任となります。オーナーとしての管理を適切に行わないことが原因で入居者に被害が及んだ場合、損害賠償義務が発生するので注意が必要です。

出典:公益社団法人 全日本不動産協会「賃貸建物における事故とオーナー責任

建物賃貸借契約に記載されている「入居者に賃貸建物を使用・収益させる義務」を負う、賃貸不動産オーナーであることを自覚して賃貸経営を行いましょう。

③入居者トラブルが起きる可能性がある

空き家を賃貸に出すと、騒音クレームや家賃滞納などさまざまな入居者トラブルが起きる可能性があります。

以下は、入居者クレームやトラブルの原因について、SUMiTAS(スミタス)の店舗に行なったアンケート結果です。

■調査概要

調査方法:アンケート調査

調査対象:不動産賃貸管理事業を行っているSUMiTAS店舗

調査エリア:全国(回答都道府県:香川県、愛媛県、大分県、熊本県、千葉県、鹿児島県)

入居者からのクレームで主に発生する内容
入居者クレーム 割合
設備不良64.3%
マナー違反・騒音14.3%
原状回復7.1%
入居時清掃7.1%
家賃督促7.1%
入居者とのトラブルで主に発生する内容
入居者トラブル割合
家賃滞納25%
原状回復20%
騒音20%
設備不良10%
植栽管理10%
ペット飼育5%
ゴミ出し5%
契約内容5%

アンケート結果によると、入居者クレームは「設備不良」が最も多い割合を占めています。設備不良は自然発生することが多いので仕方のないことですが、対応が遅延すると入居者との大きなトラブルにつながる恐れがあるので注意が必要です。

また原状回復や騒音に関するクレームは、入居者の私情により問題が長期化する可能性があるので、国土交通省のガイドラインや建物賃貸借契約の説明が非常に重要になります。

一方で、入居者トラブルで最も多い割合を占めているのは「家賃滞納」です。特に、家賃の長期滞納による強制退去に関するトラブルは、賃貸不動産オーナーとして事前に把握しておきましょう。

入居者は借地借家法という法律により、借主という弱い立場でも安心して空き家を借りられるように守られています。ですので、長期的に家賃を滞納しているという理由だけでは、入居者の強制退去が認められないケースもあるので注意が必要です。

出典:法務省「借地借家法

また、「入居者とトラブルになったことはありますか?」という質問に対して、「ある」と答えた店舗が88%で、「入居者からクレームを受けたことはありますか?」という質問に対して、「ある」と答えた店舗が100%でした。

入居者トラブルに関しては「定期的にトラブルが発生する」という回答が多い一方で、「迅速な対応で問題が長期化することはない」という回答も得られています。入居者クレームに関しても同様に「各SUMiTASの店舗でクレームを解決できている」という回答が多くありました。

このアンケート結果により、入居者トラブルは些細なことを含めると必然的に発生するということ、そして入居者やクレームの当事者に対して迅速な対応をすることが非常に大切ということがわかります。

SUMiTASであれば、入居者トラブルが発生しても長期化させることなく迅速に解決できるので、空き家賃貸・管理の相談も安心して任せられます。

Point

借主の選定時には入居者の審査を徹底し、あらかじめ起こりうるクレームやトラブルの内容を賃貸借契約書の規約に記載するなど、事前対応をしましょう。そのためにも、入居者トラブルや賃貸借契約に詳しい不動産会社に賃貸管理を委託することをおすすめします。

経営コストがかかる

空き家を賃貸に出すと経営コストがかかるので注意しましょう。

先述した通り、賃貸経営は空き家の維持管理費に加えて、空室時の広告費や入退去時の原状回復費などのランニングコストがかかります。住居用賃貸として空き家を貸し出す場合、入居者が退去するタイミングが様々なので、いつでも対応できるように家賃収入の支出管理の徹底が必要不可欠です。

特に、入居期間が6年以上を超える長期契約者が退去する場合は、耐用年数が経過している設備が多くなるため、入居者の退去時精算金の負担分が少なくなります。原状回復費に充てられる費用がないと募集開始が遅れて空室の期間が長くなり、結果的に賃貸経営に悪影響が及びます。

期末には確定申告が必要になるので、通年の賃貸経営にかかるコストについてあらかじめ押さえておきましょう。

空き家を賃貸物件として貸し出すポイント

空き家を賃貸物件として貸し出すポイントは以下の通りです。

  1. 相場に合う価格設定にする
  2. ターゲット層にあわせる
  3. 規約を作成する

それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。

①相場に合う価格設定にする

空き家を賃貸物件として貸し出す際は、相場に合う価格設定にすることを心がけましょう。

空き家の家賃設定が相場以上の場合、入居者が見つからず空室の期間が長くなる可能性があるので、注意が必要です。一方で、空き家の家賃設定が相場以下の場合、経営コストを差し引くと利益が少ししか残らない、または赤字になることも考えられます。

空き家の正確な賃貸相場を知るためには、近隣の不動産価格や家賃価格について詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

②ターゲット層にあわせる

空き家を賃貸物件として貸し出す際は、ターゲット層にあわせることを心がけましょう。

ご自身の空き家のターゲット層を明確にするには、近隣情報について詳しい不動産会社への相談がおすすめです。また、ターゲット層にあわせるために空き家をリフォームまたはリノベーションすることも有効なので、どのように手を加えるべきか不動産会社に問い合わせてみましょう。

③規約を作成する

空き家が所在するエリアがどのような層に人気なのか、間取りや設備がターゲット層に合っているかなどを明確にすることが大切です。特に、ターゲット層が明確になっていない状態だと、どれだけ広告費をかけても入居者が決まらない可能性があります。

空き家を賃貸物件として貸し出す際は、規約を作成することが大切です。

賃貸経営を成功させるためには、入居者や近隣住民とのトラブルを回避または適切に対応する必要があります。そのためには、賃貸借契約書の規約に禁止事項の特約や違反による解除についての内容を加えておきましょう。

建物賃貸借契約書の規約については、入居者や近隣住民とのトラブルに詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

空き家を賃貸にする際の流れ

空き家を賃貸にする際の流れは以下の通りです。

不動産会社に相談する
入居者の募集を開始する
入居者と賃貸借契約を締結する

それぞれの手順について詳しく解説していきます。

STEP.1 不動産会社に相談する

不動産会社に電話やメールまたは店舗に来店して相談をします。

空き家を実際に訪問して状況の確認を行い、必要に応じてリフォームや修繕の提案を受けます。そして、空き家の家賃相場や取引実績などから適正な価格を査定し家賃を決めます。

空き家を賃貸に出す相談はSUMiTAS(スミタス)がおすすめです。空き家の賃貸に関するすべての悩みをワンストップで解決できます。

またSUMiTASでは、訪問査定が難しい場合でも机上査定で大まかな賃貸査定を受けられます。まずは、SUMiTASの売却・賃貸W査定で空き家の賃貸についてご相談ください。

STEP.2 入居者の募集を開始する

空き家を賃貸に出す準備が整うと、入居者の募集を開始します。

SUMiTASでは、全国ネットワークの賃貸不動産会社と提携しているので、スムーズな募集活動が可能です。また、店舗に来店されるお客様やその他広告(売看板、チラシ等)からの反響も期待できます。

空き家の魅力を最大限にアピールできるSUMiTAS(スミタス)にぜひご依頼ください。

STEP.3 入居者と賃貸借契約を締結する

入居者が見つかると、賃貸借契約を締結します。

入居者と賃貸借契約を締結する際には、本記事で紹介したようなトラブルが起こらないように、契約書や重要事項説明書の説明を十分に行わなければいけません。そのためには、誠実で信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

信頼できる不動産会社に賃貸管理を依頼すれば、入居者を募集する手伝いだけでなく、その後の入居者対応や管理についても任せられます。オーナー様ご自身がすることは、家賃の入金確認や確定申告くらいです。

空き家の賃貸は査定・仲介実績が豊富で地域に特化したサービスを提供できるSUMiTAS(スミタス)にご依頼ください。

空き家の賃貸経営は不動産会社に相談しよう

今回は、空き家を賃貸物件として貸し出す4つのメリットやデメリットについて解説しました。空き家を賃貸物件に活用したいと考えている所有者は、本記事を不動産会社に相談する前の予備知識として参考にしてみてください。

そして、空き家を賃貸するには実績が豊富で相談から契約後以降もトータルで任せられる不動産会社への依頼が成功の秘訣です。SUMiTAS(スミタス)ならワンストップでオーナー様をサポートできます。
空き家の賃貸のお考えの方は、まずはSUMiTASの売却・賃貸W査定にご相談ください。