空き家を最大限に活用する方法!失敗事例から学ぶ3つの注意点

空き家を最大限に活用する方法

「空き家を何に活用すべきかわからない」「空き家活用の成功例や失敗例について知りたい」

以上のような疑問を持っている空き家の所有者は少なくありません。

空き家は活用しなければ管理費用や税金の負担だけがかかり損をしてしまいます。

本記事では、空き家を最大限に活用する方法について解説しているので、管理費用や税金の負担を抱えている方におすすめです。

また、空き家活用の成功例や失敗例についてもまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家を活用する4つの方法

空き家を活用する4つの方法は以下の通りです。

  1. 空き家をそのまま貸す
  2. 一部を修繕して貸す
  3. 空き家を建て替えて貸す
  4. ​​空き家を更地にして貸す

それぞれの方法についてくわしく解説していきます。

①空き家をそのまま貸す

空き家をそのまま貸す「居住用賃貸借」の活用について見ていきます。

空き家賃貸は初期費用を抑えられ、賃借人が見つかればすぐに収益化できるので、最も簡単な活用法です。状態がよい場合はそのまま居住用として第三者に賃貸できますが、空き家の状態が悪い場合は修繕やリフォームを施す必要があります。

入居開始後に賃借人から空き家に関する不具合の指摘を受ける可能性があるので、トラブルを未然に防ぐためにも貸し出す前に十分確認しましょう。

②一部を修繕して貸す

空き家の一部を修繕して貸す「事業用賃貸借」の活用について見ていきます。空き家の事業用賃貸借の例としては「古民家カフェ」「シェアハウス」「貸店舗」などです。

用途にあわせて空き家をリフォーム、またはリノベーションする必要があるので、初期費用がかかる上に賃借人が見つかるまでは収益化できません。

一方で、事業用賃貸借は賃借人が見つかると、中長期的に収益をあげられるので、将来性がある活用法であるといえます。

③空き家を建て替えて貸す

空き家を建て替えて貸す「賃貸不動産経営」の活用について見ていきます。

空き家を賃貸不動産に建て替えるには、解体費用や新築費用など莫大な初期費用が必要です。

また、賃貸不動産の規模や周辺の家賃相場によっては、将来的に見込まれる収益では収支が成り立たなくなることもあるので、安易にはじめられる活用法とはいえません。

しかし、賃貸不動産経営は空き家を最も収益化できる活用法の一つなので、将来的に大きな事業に成長する可能性を秘めています。

空き家を建て替えて賃貸不動産経営の活用をするには、建設会社や金融機関などの協力や長期的な収支計画が必要です。

​​④空き家を更地にして貸す

空き家を更地にして貸す「事業用借地」の活用について見ていきます。

更地の事業用借地の例としては「コインパーキング」「資材置き場」「野立て太陽光発電」などです。

更地の事業用借地の場合、賃借人が用途にあわせて整地や土地の造成をおこなうので、空き家所有者の初期費用は上物の解体費用で済みます。

そのため、長期的に安定した収益が見込める一方で、更地にすることで固定資産税が増えてしまうことも含めて収支計画をしておくことが大切です。

出典:国土交通省「土地の保有に係る税制

空き家活用の成功事例|3つのアイデアを紹介

空き家活用の成功事例について以下の3つを紹介していきます。

  • 成功事例1 | カフェ
  • 成功事例2 | 賃貸住宅
  • 成功事例3 | 保育園

それぞれの成功事例についてくわしく見ていきましょう。

なお成功事例に関しては主に日本政策投資銀行のデータを参考にしています。

成功事例1 | カフェ

Cafeオリジンの画像
画像出典:Cafeオリジン

空き家を古民家カフェとして活用として活用した事例をご紹介します。

所在地徳島県名西郡
活用方法飲食店舗
運営主体cafe オリジン (カフェオリジン)

特徴

  • 地域とつながりを持てる場として活用
  • 「座敷」「個室」「キッズスペース」「ギャラリースペース」などに活用
  • 築100年以上の古民家ならではの外観や雰囲気を活用

徳島県にある築100年以上の空き家を活用した古民家カフェです。

店内はお座敷やテーブル席、キッズスペースやギャラリースペースなど、さまざまな用途にあわせて活用されています。

空き家の状態は管理が行き届いており、水回りなどはそのまま利用できたが、浄化槽の取り替え工事にリフォーム費用1,000万円のほとんどを費やしたとのことです。

日本庭園を眺めながら食事ができて、地域とつながりを持てる場として、空き家が活用されています。

出典:Cafeオリジン

成功事例2 | 賃貸住宅

団地の空き家を賃貸住宅として活用した事例をご紹介します。

所在地大阪府大阪市
活用方法賃貸住宅(定期借家契約)
運営主体地方公社

特徴

  • 「賃貸住宅」「勉強部屋」「倉庫」の3つのスペースに活用
  • 造作買取請求権・費用償還請求権を一切放棄
  • 原状回復義務を免除

長期間空き家であった部屋を使用できる状態に改修するとともに、「賃貸住宅」「勉強部屋」「倉庫」の3つのスペースに活用しています。

賃貸の内容としては5年間の定期借家契約で募集をしているそうです。

賃借人の居室内の改修や造作に関しては、造作買取請求権および費用償還請求権を一切放棄した上で入居者が負担する、また付加した設備などは退去時に無償譲渡することで原状回復義務を免除にしています。

このように、賃貸借契約にあらかじめ特約しておくことで、入居中や退去後のトラブルを未然に防げるようになっています。

成功事例3 | 保育園

マンションの空き家を保育園として活用として活用した事例をご紹介します。

所在地東京都江東区
活用方法保育園
運営主体NPO法人

特徴

  • 待機児童に悩むエリアにおいての保育園需要を狙う
  • 「遊び」「食事」「昼寝」の3つのスペースに活用
  •  賃貸住宅を活用するため初期費用を抑えられる

都内でも待機児童問題が深刻なエリアで、マンションの空き家を保育園として活用しています。

「遊び」「食事」「昼寝」の3つに活用されているので、省スペースでもお子様を快適に保育可能です。

また、賃貸住宅を活用するため初期費用が抑制でき、さらに運営コストも公立保育園の約1/4。

区から保育園・児童の保護者に助成もあり、健全な保育園運営が実現できています。

空き家活用の失敗事例から学ぶ!3つの注意点

空き家活用の注意点は以下の3つです。

  1. 家賃収入が不安定になる可能性がある
  2. 近隣からクレームが入る可能性がある
  3. ​​修繕費がかさみ赤字になる可能性がある

それぞれくわしく見ていきましょう。

①家賃収入が不安定になる可能性がある

アパート経営など「賃貸不動産経営」での活用において、家賃収入が不安定になる可能性があるので注意が必要です。

賃貸不動産経営は家賃収入が安定していることが前提で成り立つ活用法といえます。

しかし、賃貸不動産の劣化や新たな賃貸アパートやマンションが完成することで、相対的に評価が下がるので、次第に家賃収入も下がることが予想されます。

そのため賃貸不動産のオーナーは、居室のリフォームや大規模修繕工事など資産価値を保つ努力が常に必要です。

近年では、サブリース事業者による家賃保証サービスが成り立たず、会社が倒産し多くの賃貸不動産オーナーに被害が出る事例が話題となりました。

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(サブリース新法)により、賃貸不動産オーナーがトラブルに巻き込まれないように規制が設けられましたが、家賃収入が不安定になることで収支が成り立たなくなる事業であることに変わりはありません。

出典:国土交通省「サブリース事業適正化ガイドラインの策定

②近隣からクレームが入る可能性がある

シェアハウスや民泊など「事業用賃貸借」での活用において、近隣からクレームが入る可能性があるので注意が必要です。

近隣から入るクレームとしては以下のようなものがあります。

  • 騒音に関するクレーム
  • ゴミ出しに関するクレーム
  • 見知らぬ人が出入りする不安などのクレーム

これらのクレームで近隣の住民に迷惑をかけないように、シェアハウスや民泊では厳しくルールを規制したり管理会社に巡回を依頼するなどの対策が必要です。

また、近隣トラブルが社会問題になったことにより、健全なサービスを提供するように新たな規定が設けられたので、事業者としての役割や義務をあらためて認識する必要があります。

出典:国土交通省「住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

​​③修繕費がかさみ赤字になる可能性がある

空き家活用では、修繕費がかさみ赤字になる可能性もあるので注意が必要です。

空き家を賃貸する場合、賃借人が継続して利用できるように不具合を生じさせないためにも、常に修繕が必要となります。

また、賃借人が入れ替わるタイミングにも居室のリフォームやハウスクリーニングなどの費用がかさみ、すぐに入居者が見つからない場合は赤字になってしまうのです。

さらに、修繕費以外にも金融機関への返済や税金、その他ランニングコストを考慮しなければ単純に利回りがよいだけでは空き家活用を成功させられません。

そもそも管理費用や税金の負担だけがある空き家を活用したにもかかわらず、赤字になってはどうしようもありません。

空き家活用で使える補助金・助成金

空き家活用で使える補助金や助成金があるか各自治体の情報を確認しましょう。

空き家の管理や解体、さまざまな活用において助成制度が設けられている場合は積極的に活用するべきです。

以下は札幌市独自の補助制度の内容になります。

補助の種類1.地域連携型2.通常型
限度額(いずれかの低い額)・空家等の除却工事費×10分の9・国が定める標準除却費(木造28,000円、非木造41,000円)×延べ面積×10分の9・150万円・空家等の除却工事費×3分の1・国が定める標準除去費(木造28,000円、非木造41,000円)×延べ面積×10分の8・50万円
条件・除却後の土地を、5年間、地域の自治組織など(町内会や地域の活性化など公益的な取組を行う団体や個人)に無償で貸与すること。・地域の自治組織などが除却後の土地の維持管理をしながら活用することについて同意すること。
出典:札幌市「令和4年度札幌市危険空家等除去補助制度のご案内」

ご自身の自治体にこのような助成制度があるか、地域に特化した信頼できる不動産会社へ問い合わせしてみましょう。

空き家活用は地域に特化した不動産会社に相談しよう

今回は、空き家を最大限に活用する方法と成功例や失敗例について解説しました。

空き家の活用を検討している人は、ぜひ本記事で紹介している活用法を参考にしてみてください。

また、長期的に空き家の活用で収益をあげられるように、失敗例や注意点についても十分に留意しましょう。そして、空き家の活用は地域に特化した不動産会社に相談するのが一番です。
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