売れない土地を売る方法！売却できない原因を徹底解説

土地は所有しているだけで税金や費用がかかります。また手入れをしないと土地が荒れ近隣トラブルの原因にもなります。活用しない不要な土地はなるべく早く処分することをおすすめします。

土地売却したいが、なかなか買い手が付かないということもあります。不動産会社に任せきりにしていては、なかなか売却できない場合があります。その場合は、別の方法で土地を処分することも視野に入れる必要があります。

今回は土地が売れない原因を知り、売れるための解決方法をご紹介します。

いつまでも土地が売れない6つの原因

土地が売却できない理由はさまざまですが、所有地が売れない場合は、売れない原因を知ることで問題を解決する糸口が分かります。売れない要因の多いケースから確認してみます。もし以下の要因に当てはまる場合は改善を試みてください。

1. 相場より高い価格で売り出している
2. 立地が悪く需要がない
3. 周辺のインフラが整備されていない
4. 土地の形の使い勝手が悪い
5. 土地の手入れをしていない
6. 不動産会社との相性が悪い

① 相場より高い価格で売り出している

土地が売れない理由として最も多い要因が価格設定です。土地を売却するなら、少しでも高値で利益を出したいと考えますが、必ずしも希望価格で売却できるものではありません。

売却できない土地は、販売価格を見直す必要があります。売却する土地の近隣の相場も調べなおし、適正価格を知ったうえで、不動産会社の担当者に相談をします。

現在契約している不動産会社が売却に積極的でない場合は、新たに不動産会社を探す必要もあります。少しでも早く手放したい場合は、思い切って安い価格で売り出すことも視野にいれて再検討をしましょう。

② 立地が悪く需要がない

過疎地周辺では生活に必要な施設が少なく、農地や市街化調整区域では建物が建設できないなどの原因で売却できないことがあります。

立地が悪い土地の場合は、「買取り」を行っている不動産会社を探すことがおすすめです。「買取り」とは仲介と違い不動産会社が直接買取してくれる方法です。仲介業者よりも売却価格は下がりますが、はやく売却することができます。

「買取り」の場合も複数の不動産会社に査定を依頼し、比較しながら新たな不動産会社を探しましょう。複数の不動産会社を探すには査定サイトを利用すると手間が少なく便利です。

③ 周辺のインフラが整備されていない

インフラとは、人間が生活するのに必要なものをさします。例えば、電気やガス、水道、電話、学校、病院、食品、衣料品店などがあげられます。また、近年ではインターネット環境も欠かせないインフラになっています。

インフラが整っていない土地は、はじめに整備する必要があり出費もかさむため買主が避けやすい土地になります。また現代では欠かせない電話回線やインターネット回線の、開通の有無も重要です。

④ 土地の形の使い勝手が悪い

土地の形状や大きさも売却に関わる大切な要素になります。建物は四角い形状が多く、三角形や台形など変形をしている土地は使いにくく、無駄な部分が出てしまうため人気がありません。四角形だとしても旗竿地など狭く細い長い土地は建物が建てづらいためやはり売れにくいです。

また土地が極端に広すぎたり狭すぎたりしても、売却は難しくなります。土地には地域によって平均的な大きさがありますので、売却予定地が平均的な広さであるかも把握し、サイズが適していない場合は不動産会社と相談し、工夫する必要があります。

⑤ 土地の手入れをしていない

長いこと手入れを怠り、放置している土地は、雑草などがのび放題になり荒れ地に見えます。購入希望者があらわれても、土地の印象が悪いと売却に影響する可能性があります。

手入れが必要な土地は、整地コストがかかり買主は余分な出費を嫌うため、購入を諦めてしまうということがあります。いつ購入希望者が内覧に来るか分かりませんので、土地はきれいな状態に保っておきましょう。

⑥ 不動産会社との相性

土地の売却で重要なのが不動産会社との相性です。不動産会社によっては、価格設定や販売方法が異なります。広告の出しかたや顧客情報が少ないなど、戦略スキルが低い不動産会社を選ぶと売却するチャンスを失うことがあります。

土地を少しでも早く売却するには、土地売却が得意な不動産会社と出会う必要があります。そのためには複数の業者を比較して探す必要があります。場合によっては、マンションや戸建てに強い業者や、田舎の土地売却を得意とする業者もあります。その分野を得意とする業者を見つけることが土地売却の早道になります。

不動産会社との媒介契約は重要

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。各契約によって特徴がありますので、自分にあった契約を選択しましょう。

媒介契約の期間は専属専任媒介契約と専任媒介契約は3カ月になります。一般媒介契約の契約期間は当人同士で自由に決めることができます。一般的には、専属専任媒介契約や専任媒介契約と同様に3カ月以内が多いです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、他の不動産会社と同時に契約する事ができない契約です。不動産流通機構（レインズ）への登録は媒介契約締結後5日以内となります。また、一週間に1度以上の販売状況報告を売り主に提出する義務があります。

買い主を、売り主が探し自由に契約することはできませんが、一社のみの契約であることから不動産会社は積極的に行動してくれることが望めます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様で他の不動産会社に同時に依頼することができない契約です。不動産流通機構（レインズ）への登録は媒介契約締結後7日以内の登録となります。また、二週間に1度以上の販売報告を売り主に提出する義務があります。

この契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間の条件であり、双方のメリットとデメリットも合わせ持っています。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼することができる契約です。不動産流通機構（レインズ）への登録は任意で行え、販売状況の報告も義務付けられていない制限の少ない契約方法となります。また、自由度が高いメリットはありますが、不動産会社が一社ではないので積極的に行動してくれない場合もあります。

2021年2月10日不動産売却の媒介契約の違いとおすすめ。一般、専属、専属専任の違い

不動産のネットワークシステムを利用する

不動産流通機構（レインズ）とは、不動産業界全体のネットワークシステムのことです。国土交通大臣から指定を受け指定流通機構により運営されています。こちらに登録されることにより、多くの人が閲覧できるようになり、多くの購入希望者候補を期待できます。

売れない土地を処分するための5つの方法

売れない土地を放置したままでは、なかなか売却することはできません。自身の土地の状況に合わせて新たな行動をとる必要があります。

今回は以下の5つの方法に絞り紹介します。

1. 相場に合う価格で売り出す
2. 不動産会社に買取りを依頼する
3. 広すぎる土地は分割して売り出す
4. 土地がある近所の人に相談する
5. 空き家バンクで希望者を募る

① 相場に合う価格で売り出す

土地の価格が相場に合っているのか確認してみましょう。相場を知るには、国土交通省が公表している「土地総合情報システム」や「地価公示都道府県地価調査」などのサイトを利用する方法があります。

土地総合情報システムは、過去の土地の取引を公表しているサイトです。実際に取引された情報を見ることができます。

地価公示都道府県地価調査は毎年、国土交通省や都道府県が発表している土地の正常な価格を見ることができます。標準地や基準地は2万ポイント以上あるので、所有する土地の近くの価格をみて比較できます。

^{参考：土地総合情報システム
参考：地価公示都道府県地価調査}

② 不動産会社に買取りを依頼する

土地の売却方法は仲介だけでなく、買取りという方法もあります。仲介は不動産会社が買主と売り主との間に立って取引をする方法ですが、買取りは不動産会社が直接その土地を買い取ってくれる方法です。買主を探す必要がないので短期間で売却ができるメリットがあります。

ただし、買い主をみつけて売却する価格より1～3割程度安くなるというデメリットがあります。また買取りをしない不動産会社や、買取り専門の業者もおります。時間的余裕がなく速やかに土地を処分したいかたには不動産会社に買い取ってもらうのも一つの方法です。

③ 広すぎる土地は分割して売り出す

土地の坪単価を安く設定しても、広すぎる土地の場合は価格が高額になり、買主があらわれないことがあります。その場合は、土地を分割して売り出すのがおすすめです。

土地を分割する注意点としては、分割して複数になった土地は個人では売却することができない点です。宅地建物取引業法の第2条第2号によって規定されています。

「宅地建物取引業　宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。」（第2条第2号）

土地売却は個人で行うことも可能ですが、複数になると宅地建物取引業を行っていることになり、分筆した土地を売却するには免許が必要になります。

④ 売却地は近隣の人に相談

土地売却を隣接する人に相談することは有効な方法です。隣接する土地に大きな建物が建つと日照権などの問題も発生する懸念があり、それを嫌う人もいます。また自分の土地が飛び地でなく使用できることは、別棟を建てたり駐車場にしたりと利便性があるので、地価よりもよい値段で売却できる可能性もあります。

売れずに所有したままの土地は、固定資産税などの費用だけがかかります。そのような出費も考慮すると、近隣の人に無償で譲渡して処分する方法も考えられます。無償で譲渡する場合は、受ける相手側は資産が増えるため贈与税が課税されますが、土地評価額が110万円以下の場合は課税はありません。

場合によっては土地代が無償なので、譲渡に関わる費用を持ってもらうことも相談できます。譲渡後のトラブルを避けるために、不動産会社や行政書士などに依頼し、契約書を作成してもらいましょう。契約書を交わしておかば、支払いに関わるトラブルや固定資産税の支払先が変更されていないなどの不備を避けることができます。

⑤ 空き家バンクで希望者を募る

空き家バンクとは、土地に家が建っている場合に利用できる方法で、所有者と利用希望者をマッチングさせるサービスのことを言います。空き家バンクの利用は、相場よりも安い価格で設定されることが多いですが、その分買主の幅を広げることができる方法です。また、売却費用で最も高額になるとされる仲介手数料が発生しないのも魅力の一つです。

空き家バンクはマッチングをするだけで、交渉や契約は当事者同士に任せることが多いですが、現在は売主と買主との間でトラブルを防ぐために、不動産会社に仲介をしてもらうスタイルが増えています。

売れない土地は早めに対処しないといけない3つの理由

売れない土地は、諸費用がかかるなどデメリットがあります。そのため売れない土地を放置してはいけない理由を詳しく解説します。実際に放置をするとどのようなことになるのか今一度確認してみましょう。

主な理由は以下の３つになります。

1. 家付きの土地は管理不足で税金が6倍になる
2. 悪臭や倒壊で被害が出ると損害賠償を請求される
3. 人口減少で土地の価格が下がる

① 家付きの土地は管理不足で税金が6倍になる

家付きの土地は管理が必要で、管理が行き届かずにいると自治体に「特定空き家」に認定される可能性があるためです。特定空き家に認定されると「住宅用地の特例」の最大6分の1に軽減されている優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が6倍になってしまいます。

特定空き家に認定される条件は大きくわけて以下の4つのような内容です。

• 建物の破損や倒壊の恐れがある場合
• 汚物の異臭やごみの放置などにより衛生上有害となる恐れがある場合
• 汚物や落書き、庭木の繁殖などにより景観を損なっている場合
• 動物や不審者の侵入や雪崩の危険がある場合

近隣住人に被害や迷惑がかかる状況になった場合、特定空き家に認定されることになりますので注意が必要です。

② 悪臭や倒壊で被害が出ると損害賠償を請求される

土地を管理せず放置をすると、雑草や害虫が発生します。また、建物がある場合は倒壊の危険性もでてきます。このような状態をいつまでも放置すると、売却できないだけでなく税制面の優遇がなくなり、近隣の迷惑にもつながります。

害虫や建物の倒壊が発生すると苦情だけではなく、損害賠償を請求されるケースもあり予想外の出費を被ることになりかねません。

また、公道を通行する人に危険性がある場合や、ゴミの投棄などによる悪臭や放火の危険性がある場合など、行政代執行をされると、その費用も支払わなければならない可能性がでてきます。

③ 人口減少で土地の価格が下がる

地域公示では全国的に地価は上昇傾向にありますが、場所によっては下落が継続しているところもあります。都市部など三大都市圏の全用途平均、住民地、商業地、工業地のいずれも上昇傾向です。逆に地方での高齢化が進み、人口が減少している地域では下落傾向にあり、神奈川県三浦市は平成26年から31年までの5年間で平均25%も下落したケースがあります。

人口減少により、医療施設、福祉施設、商業施設、住居がコンパクトにまとまる街づくりを促進する「立地適正化計画制度」などが適用される土地では、地価の上昇などの影響が出る可能性があります。

また空き家やが多い地域では、放置家屋などの景観や防犯上の悪化が懸念され「空家増加問題」も土地の売却に影響があります。高齢化が進み人口が減少していく地域や商店街や病院などの公共施設がないところでも、売却・処分できる可能性が低くなります。

売れない土地を相続した場合に知っておくべき２つのこと

両親が所有していた田舎の土地などで、買い手が望めそうもない場合は、相続を放棄すれば問題は解決するのではと考える人もいます。しかし、相続放棄をして土地の問題がすべて解決するわけではありません。

土地の相続について知っておきたい以下の2つの知識について解説いたします。

1. 売れない土地の相続放棄は可能
2. 相続放棄はしても管理義務が残る可能性がある

① 売れない土地の相続放棄は可能

相続人全員が相続放棄を希望すれば、土地の相続を放棄は可能です。この場合は民法の「所有者のいない不動産は、国庫に帰属する」という状態になります。相続放棄を行うには、相続開始後から3カ月以内に家庭裁判所へ「相続放棄申述書」を提出し申し立てを行う必要があります。

相続放棄は自身で行うことも可能ですが、この手続きは専門的知識も必要となるので、弁護士等に相談し依頼しましょう。費用は依頼先によってかわりますが数万円程度かかります。

相続放棄申請が一度認められると撤回する事はできません。また土地以外の相続財産も相続する権利を失うことになります。相続放棄申請を出す際は、相続財産の調査をしてから行うようにしましょう。

② 相続放棄はしても管理義務が残る可能性がある

土地を相続放棄すると、土地は国の財産になります。そのため固定資産税はなくなりますが、ここで安心してはいけません。相続放棄しても「土地の管理義務」は放棄できません。

土地の名義人は被相続人のままのため、管理義務の責任からは解放されないのです。新たな土地の管理者、所有者がみつかるまでは管理の負担は継続されますので、注意が必要です。

売れない土地を処分して維持費を削減しよう

売れない土地は所有しているだけで諸費用が発生します。売れない理由を明確にし、処分方法を早期に検討することが大切になります。

売れない原因として価格や地域の特性などさまざまな要因があります。そのような土地を早期に売却または処分したい場合は、信頼できる業者を見つけ相談しながら進めることが近道です。

全国ネットワークのSUMiTASなら、お力になれるかもしれません。ぜひこちらからお問い合わせください。

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