不動産売却ガイド 
任意売却は依頼する不動産業者によって、成果が大きく変わることをご存じですか？
任意売却は通常の不動産売却に比べると、残された時間が限られています。
専門的な知識や豊富な実績・経験がある不動産業者に依頼しなければ、スムーズに取り引きを進められません。任意売却に失敗してしまうと、競売により安く売られてしまう可能性が高くなります。
この記事では、任意売却に強い不動産業者の見つけ方について解説します。任意売却を依頼する会社を失敗しないためにもぜひ参考にしてください。
目次
任意売却に強い不動産業者の特徴５選
任意売却に強い不動産業者には特徴があります。
下記に当てはまる不動産業者は任意売却に強いと言えるので、見極めるためのポイントとして参考にしてください。
- ポイント１｜任意売却の実績が豊富か
- ポイント２｜任意売却の知識があるか、専門家がいるか
- ポイント３｜弁護士・司法書士などと連携しているか
- ポイント４｜スピード感をもって取り組めるか
- ポイント５｜明朗な料金体系か
一つずつ詳しく説明します。
ポイント１｜任意売却の実績が豊富か
任意売却に強い不動産業者の特徴1つ目は、任意売却の実績が豊富かどうかです。
任意売却は、豊富な実績がある不動産業者に依頼することが推奨されます。実績があるということは、それだけ「任意売却を成功させている証拠」があり信頼できるということです。金融機関や購入希望者との交渉が成功のカギを握る任意売却では、実績が多い会社に依頼する方が安心できます。
不動産業者が実績豊富かどうかを確認する方法は「直接その会社に実績があるか聞いてみる」「任意売却を経験した人に紹介してもらう」「インターネット上で口コミ・評判を確認する」などが挙げられます。任意売却未経験の不動産業者や、実績を聞いても回答をにごす業者には依頼しない方が良いでしょう。
ポイント２｜任意売却の知識があるか、専門家がいるか
任意売却に強い不動産業者の特徴2つ目は、任意売却に関して十分な知識を持つ専門家がいるかどうかです。
任意売却の特性上、専門的な知識をもって販売計画をたてなければ、成功率は下がってしまいます。
任意売却の契約業務に関しては、一般の不動産売却の時とさほど変わりはありません。しかしながら、任意売却には特有の専門的な知識が必要であったり、契約業務以外の手間がかかることも事実です。
また、交渉相手は購入希望者だけでなく金融機関も含まれるので、通常の不動産売買しか行わない不動産業者に依頼するのはリスクが高くなります。依頼を検討している不動産業者に「知識が豊富な担当者」もしくは「任意売却の専門家」がいるかを事前に確認しておきましょう。
ポイント３｜弁護士・司法書士などと連携しているか
任意売却に強い不動産業者の特徴3つ目は、弁護士・司法書士と連携しているかどうかです。
任意売却には「不動産取り引きの知識」だけでなく「法律の知識」も必要になります。抵当権の抹消や所有権の移転登記は司法書士に、債務整理や自己破産を伴う場合は弁護士に相談が必要です。上記のような場合に、士業の先生に速やかに相談ができるかどうかを、依頼する前に確認しておきましょう。
ポイント４｜スピード感を持って取り組めるか
任意売却に強い不動産業者の特徴4つ目は、スピード感を持って取り組める不動産業者かどうかです。
任意売却は、競売の開札日前までに完了していなければなりません。そのため媒介契約を結んでから、契約成立までスピード感をもって依頼者と共に並走してくれる不動産業者を選ぶ必要があります。スピード感があるかは、問い合わせや質問への返事のスピードや、任意売却の実績数や口コミなどを参考に確認すると良いでしょう。
ポイント５｜明朗な料金体系か
任意売却に強い不動産業者の特徴5つ目は、明朗な料金体系かどうかです。
どの業務・手続きにどれくらいの料金がかかるのかを明確に示している不動産業者は透明性が高いといえます。対して、具体的な価格を提示しなかったり、料金の提示を後回しにする業者には注意しましょう。この記事の後半に、任意売却をするにあたって必要な費用を詳しく掲載しているので併せて確認してください。
「一般の不動産業者」と「任意売却専門の不動産業者」の違い
任意売却専門の不動産業者以外でも任意売却は可能です。
「一般の不動産業者」と「任意売却専門の不動産業者」の違いは「任意売却取扱主任者」を有しているかどうかが一つの基準になります。
任意売却専門の不動産業者では、任意売却取扱主任者が任意売却に関する専門的な知識を持って金融機関などの債権者に交渉してくれます。そのほかにも、専門業者は下記のような、不動産の取り引き以外にもさまざまな手配やアドバイスをしてくれるのが特徴です。
- 引っ越し先を見つけてくれる
- 引っ越しにかかる代金を交渉してくれる
- 残債の返済方法を交渉してくれる
- 残債との付き合い方についてアドバイスをくれる
業者選びの際は、任意売却を行うために必要な知識を有していることを証明する「任意売却取扱主任者」を取得している者かどうかも1つの基準となります。
「銀行から紹介される任意売却専門業者」のメリットとリスク
住宅ローンの滞納により、金融機関側から任意売却を持ちかけられることがあります。
その際に金融機関側から紹介された不動産業者にお願いするメリットは、「自ら専門業者を探す手間が省けること」「銀行と専門業者の連携がとれていてスムーズであること」が挙げられます。
一見良いことばかりにも見えますが、実はリスクも存在します。
銀行から紹介される不動産業者に依頼するリスクは「銀行側が紹介する専門業者はどちらにとって有利に働くか」という点です。
専門業者からすれば、紹介元の銀行は得意先の可能性が高く、次回以降も依頼が来るように動くでしょう。つまり、あなた（債務者）ではなく銀行側が有利になるような動きをする可能性が高いのです。
対して、自分で探した不動産業者であれば、あなたが有利になるように動きます。少しでもあなたが有利になるように売却を進めたいのであれば、自分自身で専門業者を見つけて依頼することを検討しましょう。
【要注意】悪徳業者の見分け方
任意売却という重要な選択をする人に対して、心の弱みに付け込んでくる悪徳業者も一定数存在します。特に、良いことばかり言う人や、人の足元を見る人には注意を払わなければいけません。
悪徳業者の見分け方は次の3つです。
- 料金体系が明朗ではない
- 最初から手数料やコンサルティング料を請求する
- 「通常の不動産売買より良い条件になる」と提示する
一つずつ詳しく説明するので参考にしてください。
①料金体系が明朗ではない
料金体系に透明性がない不動産業者には注意しましょう。
任意売却を依頼した場合の料金について質問した際に、言葉を濁したりハッキリしない場合は危険です。通常、任意売却にかかる不動産業者への報酬は仲介手数料のみです。
②最初から手数料やコンサルティング料を請求する
相談や着手した時点で、手数料やコンサルティング料を請求してくる不動産業者は悪徳業者である可能性があります。不動産仲介手数料以外の報酬請求は、宅建業法違反になります。
管轄の宅建協会に相談して「トラブルの解決や調査」をお願いするか、各都道府県の宅建指導担当に相談し行政処分を促してください。
③「通常の不動産売買より良い条件になる」と提示する
「通常の不動産売買より良い条件になる」と提示してくる不動産業者も悪徳業者である可能性が高いです。
本来は競売にかけられる物件が「通常の売買よりも高単価・好条件で売れる」ということはほとんどあり得ません。
任意売却の目的は、競売よりも高い価格で売買し返済に充てることです。甘い言葉にだまされないようにしてください。
これらの事象のように、悪徳業者は言葉巧みにお金を請求してきます。「任意売却で不動産業者に支払う報酬は、契約が成立し決済後に仲介手数料のみ支払う」と覚えておきましょう。
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この記事では「任意売却に強い不動産業者の特徴」と「悪徳業者の見分け方」についてお伝えしました。任意売却を成功させるには「実績があり経験豊富でスピード感のある不動産業者」を見つけ、並走して進めることが最も重要です。
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