固定資産税が高い?安く抑える計算方法と納付期限について解説

固定資産税は高い?安く抑えるには?計算方法や納付期限について解説

不動産を所有していると固定資産税を支払う必要がありますが、固定資産税の負担が大きいと感じたことのある方は多いでしょう。
この固定資産税の納税額を安くする方法はあるのでしょうか。

本記事では、固定資産税がどのように決められているか、その計算方法などお伝えすると共に、安くする方法についてもご紹介します。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日時点に不動産を所有している個人や法人に対して課される税金です。固定資産税は不動産を所有する限り納める必要があるもので、売却や譲渡した場合、その翌年から税金を支払わなくてよくなります。

住んでいなくても支払う必要がある

一方で、不動産を所有していれば、たとえ住んでいなくとも毎年支払い続ける必要があるため、不動産を複数保有していると税負担は大きくなってしまうでしょう。

実家の空き家を相続したようなケースでは、活用していなくても固定資産税を支払っていかなければなりません。

地価の高いエリアほど負担額が大きくなる

固定資産税は市町村により定められる固定資産税評価額によって納税額が決まります。固定資産税評価額は、実勢価格の目安は実勢価格のおよそ7割です。

つまり、実勢価格が高いエリアほど負担額が大きくなってしまいます。
都心の一等地に土地を持っているようなケースでは納税額が高くなってしまうでしょう。一方で、郊外の地価の低いエリアの土地であれば複数保有していたとしてもそこまで負担額が大きくならないこともあります。

固定資産税の決定方法

固定資産税は先述の通り市町村が決定しますが、具体的には「固定資産税評価基準に基づき、評価員が評価」することになります。
より具体的な流れは以下の通りです。

  1. 家が新築されたら家屋調査が行われる
  2. 課税標準額(固定資産税評価額)が決定される
  3. 課税標準額(固定資産税評価額)を元に固定資産税が計算される
家が新築されたら家屋調査が行われる

家が新築もしくは増築されると、1~3カ月程度以内に市町村の職員により家屋調査が行なわれます。
あらかじめ電話などの手段で家屋調査の日程を知らせてくれるため、日程を調整するようにするとよいでしょう。

調査日当日は、職員が自宅に来て建物内外を調査していきます。当日は調査をスムーズに行なうため、平面図など建築図面を用意しておくようにしましょう。
おおむね30分程度で終わり、最後には固定資産税についての簡単な説明がなされるのが一般的です。

なお、仮に家屋調査がなされないと通常より高い評価額が設定され納税額も高くなってしまう可能性があるため、できるだけ調査に協力することをおすすめします。

課税標準額(固定資産税評価額)が決定される

家計調査が行なわれた後は市町村により課税標準額(固定資産税評価額)が決定されます。
先述の通り、固定資産税評価額は実勢価格の7割程度を目安に定められますが、これは固定資産税評価額の評価替えが3年に1回しか実施されないことが要因です。

3年の間に地価が変動する可能性がありますが、その変動を織り込むことができないため、納税者間の不公平をなくするためにあらかじめ低く設定しています。
なお、3年に1回しか実施しないのは、固定資産税が全ての不動産所有者に対して実施するもので評価替えには大きなマンパワーが必要になるからです。

課税標準額(固定資産税評価額)を元に固定資産税が計算される

課税標準額(固定資産税評価額)が決定されると、その額にもとづいて固定資産税が計算されます。

固定資産税の標準税率は1.4%です。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の不動産であれば年間で14万円納める必要があります。
ちなみに、課税標準額は市町村により決定されますが、決定された額に不満がある場合には再審査の申し出を行なうことも可能です。

固定資産税を自分で計算する方法

固定資産税評価額が決定された後は、自治体の窓口や自治体から毎年送られてくる固定資産税納付書で評価額を確認できます。この固定資産税評価額を知ることができれば、固定資産税の額を自分で計算することが可能です。

ここでは、固定資産税を自分で計算する方法について見ていきましょう。

固定資産税の計算方法

先ほどもお伝えしましたが、固定資産税の標準税率は1.4%となっています。
具体的な計算式は以下の通りです。

固定資産税額=課税標準額(固定資産税評価額)×1.4%

ただし、一定の要件を満たす場合には納税額を軽減できる特例の適用を受けられます。

住宅用地の特例

住宅用地の特例とは、土地の上に建物が建っている場合にその土地について一定額の軽減を受けられるというものです。

具体的には、敷地面積200㎡までの部分を小規模住宅用地、200㎡超の部分を一般住宅用地として、以下の通り軽減を受けられます。

敷地面積軽減額
小規模住宅用地200㎡以下1/6
一般住宅用地200㎡超1/3

例えば、敷地面積300㎡で課税標準額が1,000万円の土地について、住宅用地の特例を受けた場合の固定資産額は以下の通りです。

小規模住宅用地(200㎡以下の分):1,000万円×(200㎡÷300㎡)×1/6×1.4%=約1.56万円

一般住宅用地(200㎡超の分):1,000万円×(100㎡÷300㎡)×1/3×1.4%=約1.56万円

合計:約1.56万円+約1.56万円=約3.12万円

新築の特例

新築住宅については、新築から一定期間、建物の固定資産税を1/2とできる特例です。
一定期間の定義は、建物の構造や性能により以下のように決められています。

  • 一般の住宅(木造住宅など):3年間
  • 3階建て以上の耐火、準耐火建築物(RC造マンションなど):5年間
  • 認定長期優良住宅:上記に2年間加算

ただし、上記特例を受けられるのは建物のうち120㎡までの部分です。
また、居住部分の課税床面積が50㎡(貸家住宅の場合40㎡)~280㎡まででなければなりません。

固定資産税の計算シミュレーション

以上を踏まえて、具体的な土地建物を想定した固定資産税のシミュレーションをしてみましょう。
今回シミュレーションする土地と建物の条件は以下の通りです。

  • 土地の固定資産税評価額1,000万円(200㎡)
  • 建物の固定資産税評価額1,500万円(100㎡)
  • 新築住宅
  • まず、土地は200㎡以下なので、全て小規模住宅用地として住宅用地の軽減を受けられます。また、建物についても新築住宅で50㎡以上かつ120㎡以内のため、全て新築の特例を適用可能です。
    したがって、固定資産税の納税額は以下のように計算できます。

  • 土地:1,000万円×1/6×1.4%=約2.3万円
  • 建物:1,500万円×1/2×1.4%=約10.5万円
  • 合計:約2.3万円+約10.5万円=約12.8万円
  • 固定資産税はいつ支払う?納税方法は?

    固定資産税の計算方法についてお伝えしましたが、固定資産税を納付するときは市区町村が計算した納付書を送ってくれるため自分で計算する必要はありません。

    具体的な時期は自治体により異なりますが、毎年5~6月頃に1年分の固定資産税の納付書が送られてきます。

    1年分ですが期限は4分割(6月、9月、12月、2月など)です。それぞれの期限までに支払えばよいこととなっています。

    固定資産税の納付方法

    固定資産税の納付方法には以下のような方法があります。

    • 窓口払い
    • 口座振替
    • ペイジーやクレジットカードでの支払い

    窓口払い

    コンビニエンスストアでの窓口払いの他、市町村の窓口(東京都23区の場合は都税事務所)、金融機関の窓口で納税できます。
    納税の際には市町村から送付された納付書を持参するようにしましょう。納付書には領収書がついており、その場で印鑑をついた領収書を受け取ります。

    口座振替

    事前に市町村で登録を済ませておけば、口座振替による方法で納税できます。一度登録してしまえば、残高が十分にあれば、納付期限を気にする必要がありません。
    納付期限を気にせず税金を納めたいという方は口座振替による方法を選ぶとよいでしょう。なお、引き落とし日に残高が不足していた場合は、後日市町村から納付書が送付されるので、他の方法で納付する必要があります。

    ペイジーやクレジットカードでの支払い

    市町村によってはペイジーやクレジットカードでの支払いに対応している所もあります。特にクレジットカード払いを選択すると、ポイントが付与されるカードもあるため、おすすめです。
    ただし、クレジットカード決済には手数料がかかるため注意しましょう。

    固定資産税をできるだけ安く抑えるには?

    最後に固定資産税をできるだけ安く抑える方法について見ていきましょう。
    具体的には、以下の3つをご紹介します。

    • 家屋調査を受けること
    • 軽減措置を受けること
    • クレジットカード払いを選択すること

    家屋調査を受けること

    家を新築したときは市町村の担当者から電話連絡を受けて家屋調査を受けることになります。時間の都合がつかないなどの理由で家屋調査を受けないでいると、課税標準額が高くなってしまうことがある点に注意が必要です。

    また、実際に調査を受ける際に、建物内の設備などは高額なものではないと伝えることで、高い評価額がつくのを防げることがあります。

    軽減措置を受けること

    固定資産税には土地、建物双方に軽減措置があるため適用を受けられる物件を取得するようにしましょう。
    以下がポイントです。

    • 建物については築年数3年もしくは5年以下(新築住宅の特例)
    • 建物の面積要件である50㎡以上280㎡以下(新築住宅の特例)
    • できれば建物の面積120㎡以下(新築住宅の特例)
    • できれば敷地面積200㎡以下(住宅用地の特例)

    また、住宅用地の特例を受けるには建物が建っている必要があるため、不要になったからといってすぐに解体しないことも大切です。

    クレジットカード払いを選択すること

    市町村によっては固定資産税をクレジットカードで支払えるようになっています。クレジットカードで支払いすることでポイント還元を受けられる会社であれば、ポイント分お得に利用できるでしょう。

    ただし、先述の通り、クレジットカード払いには手数料がかかるため手数料よりポイントが高いかどうか確認することが大切です。クレジットカード払いの手数料は自治体によって異なりますが、東京都の場合は以下のようになっています。

    税額決済手数料
    1円〜10,000円73円(消費税込80円)
    10,001円〜20,000円146円(消費税込160円)
    20,001円〜30,000円219円(消費税込240円)
    30,001円〜40,000円292円(消費税込321円)
    40,001円〜50,000円365円(消費税込401円)

    ざっくり計算すると税額の0.8%~1.0%程度手数料として支払うことになるため、それより高いポイント還元率のクレジットカードを選ぶとよいでしょう。

    まとめ

    具体的な課税標準額の決定方法や固定資産税の計算方法、安く抑える方法などご紹介しました。

    固定資産税は所有し続ける限り支払う必要があり、エリアによっては非常に高額になることもあります。これから不動産を取得する予定がある方は事前に納税額を計算しておくことが大切です。

    また、取得後についてもクレジットカード払いをすることでポイント還元を受けるなどお得な支払い方法もあるため、活用してみるとよいでしょう。

    この記事を書いた人

    逆瀬川勇造

    逆瀬川勇造

    宅建士 / FP2級技能士(AFP) / 相続管理士。地方金融機関勤務後、不動産会社にて営業部長を務め、住宅の新築や土地の売買、相続などさまざまなお客様を担当。その後、金融や不動産を中心としたライターとして独立し、実務経験を活かして読者の悩みに寄り添う記事を執筆。

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