一戸建てを売却したときにかかる税金は？申告は必要？

住宅を売却すると、さまざまな税金がかかります。

本記事では、一戸建てを売却したときにかかる税金について、計算方法や節税対策などについて紹介します。

吉田 宏

一戸建ての売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

譲渡所得税がかかる場合や控除を利用するときには確定申告が必要！

一戸建てを売却したときには、場合によっては確定申告が必要です。税金について解説する前に、まずは確定申告が必要になるケースを確認しておきましょう。

• 一戸建ての売却によって「譲渡所得税」が発生したとき
• 3000万円の特別控除を利用するとき
• 損益通算の特例を利用するとき
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用するとき

これらの項目に当てはまるときには、確定申告が必要です。
その点を踏まえ、これから先に続く税金の解説を読み進めてみてください。

一戸建てを売却したときにかかる税金

一戸建てを売却したときにかかる税金には、必ずかかる税金と場合によって必要な税金があります。

種類によって計算方法や支払い方法、節税方法などが異なるため、それぞれがどのような税金でどのように進めていくべきかをしっかりと把握しておく必要があります。

吉田 宏

ここでは、一戸建てを売却したときに「必ずかかる税金」と「場合によって必要な税金」を確認していきましょう。

必ずかかる税金

一戸建てを売却したときに必ずかかる税金は、「印紙税」と「消費税」の2つです。

印紙税は、売買契約の契約書にかかる税金です。売買契約書に決められた金額の印紙を貼って消印することで、税金を支払ったとみなされます。

印紙税の金額は、不動産の売買金額によって以下のように定められています。

消費税は、物やサービスの購入時に発生する税金で身近なものですが、資産の譲渡に対しても課税されます。

事業者ではなく個人の場合、売却そのものに消費税はかかりませんが、不動産会社への仲介手数料や、司法書士への登記代行費用などは課税対象となるため注意しましょう。

場合によって必要な税金

一戸建てを売却したときに、場合によって必要な税金は「登録免許税」と「譲渡所得税」です。それぞれがどのような税金で、どのくらいの税額を納めることになるのかを確認していきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更や抵当権を抹消する際に発生する税金のことです。

所有権や抵当権などの不動産に関わる権利は、“登記”という制度で国が管理しているため、登記内容を変更するにあたって納税義務が発生します。

登録免許税は住宅の売却後に納税通知書が届くものではなく、登記申請を行う際に法務局にて支払う税金です。登記手続きはほとんどの場合が司法書士に代行依頼をするので、登録免許税と司法書士への報酬をまとめて支払い、司法書士が代わりに登録免許税を納めます。

一戸建ての売却時に発生する登録免許税の税額は、以下の通りです。

一戸建ての売却時に売主側が負担するのは、「抵当権抹消登記」と「住所・氏名変更登記」です。抵当権抹消登記と住所・氏名変更登記は、一戸建ての場合は土地と建物のそれぞれに税金がかかるため、2件分の2,000円が徴収されます。

ただし、抵当権の抹消登記が必要なのは、売却時点で住宅ローンが残っている方や、ローンの完済後に登記手続きをしていない方です。

吉田 宏

登記手続きが必要な方は、引き渡しまでに速やかに済ませておきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、売却によって利益を得たときにかかる税金です。

不動産売却による利益は個人の所得とみなされるため、給与所得のように「所得税」と「住民税」、2037年までは「復興特別所得税」が課せられます。

ただし税金種類は「分離課税」といって給与所得や事業所得とは別で税金を計算するため、売却によって譲渡所得が発生する場合のみ確定申告が必要です。

譲渡所得税の計算方法

前述したように、譲渡所得税は不動産の所有期間によって変わります。

一戸建て売却時の譲渡所得税はいくらかかり、物件の所有期間によってどのくらいの差がでるのでしょうか。
ここからは、譲渡所得を求める方法や詳しい計算方法を解説していきます。

譲渡所得を求める方法

譲渡所得税額を知るためには、まず譲渡所得を知る必要があります。

譲渡所得は、「譲渡所得= 譲渡価格 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）」の計算式で求められます。

それぞれの項目が何を指すのかを見てみましょう。

• 譲渡価格：不動産を売却した金額
• 取得費用：売却した不動産を取得したときに支払った金額
• 譲渡費用：売却にあたり支払った費用

取得費用と譲渡費用がそれぞれ何を指すか、もう少し詳しく説明します。

まずは取得費用に含まれる費用を見てみましょう。

• 不動産の購入金額
• 不動産購入時に支払った税金
• 不動産購入時に支払った仲介手数料
• 建築費用
• 設備費用

不動産の購入費用は、“土地代”と“建物代”に分けて計算します。

土地代は購入した金額がそのまま適用されますが、建物代は減価償却費を差し引いた金額になります。減価償却費とは、固定資産（この場合は建物）の価値の減少を金額で表した数字です。

次に、譲渡費用の項目を見てみましょう。

• 売却時に支払った仲介手数料
• 売買契約書の印紙代
• 売却の際に使った広告費や測量費
• 借家人に支払った立ち退き料
• 家屋を取り壊して土地を売却した際の取り壊し費用
• 司法書士への報酬

これらの費用はすべて譲渡費用として、譲渡所得を求める際に差し引くことができます。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得金額の求め方がわかったので、次に譲渡所得税額の計算式を確認しましょう。
譲渡所得税の計算式は、「譲渡所得税＝譲渡所得×税率」で求められますが、税率は所有期間が5年以下か5年超かによって異なります。

所要期間は、不動産を売却した年の「1月1日時点で5年を超えているか」から判断します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの税率を見てみましょう。

売却した不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の税率は20.315％ですが、5年以内の「短期譲渡所得」の税率は39.63％と、大きく跳ね上がります。

譲渡所得税の計算例

譲渡所得にかかる税額は、5年を境に異なることをお伝えしましたが、税額にどのくらいの差が出るのでしょうか？計算例から確認していきましょう。

<事例>

• 土地・建物を1億円で売却（譲渡所得）
• 取得費用：5000万円（減価償却済み）
• 取得にかかった諸経費：400万円
• 譲渡費用：500万円
• 3000万円の特別控除を利用するものとする

上記事例をもとに、短期所有と長期所有で税額にどのくらいの差が出るかを計算します。

【短期所有（所有期間5年以下）の場合】

<計算式>
所得税30.63％＋住民税9％ ＝ 39.63％

・譲渡所得
10,000万円 －（5,000万円 ＋ 400万円 ＋ 500万円）＝4,100万円

・譲渡所得税額
4,100万円－（3,000万円の特別控除）＝1,100万円 × 39.63％ ＝ 435.9万円

【長期所有（所有期間5年超）の場合】

<計算式>所得税15.315％+住民税5％＝20.315％

・譲渡所得
10,000万円 － （5,000万円 ＋ 400万円 ＋ 500万円 ）＝ 4,100万円

・譲渡所得税額
4,100万円－（3,000万円特別控除） ＝ 1,100万円 × 20.315％ ＝ 223.5万円

上記計算からもわかるように、支払う税額は5年以下か5年超かによって大きな差が出ます。

3000万円の特別控除を利用する場合、高額な取引にならない限りは譲渡所得税が発生することはありませんが、納税義務が発生しそうな取引をする場合は注意しましょう。

譲渡所得税を節税する方法

不動産の売却で利益を得ると譲渡所得税がかかることがわかりましたが、「少しでも安くする方法はないか？」と節税について気になった方も多いでしょう。

一定の条件を満たしていれば、譲渡所得税で利用できる控除や特例がいくつかあります。

損をしないために、どのような控除があり、どうすれば節税できるのかをしっかりと把握しておきましょう。

3000万円の特別控除

「3000万円の特別控除」とは、一戸建てやマンションなどマイホームの売却時に最大3000万円までの譲渡所得が控除される制度です。

税額は、「（譲渡所得－3000万円）× 税率」という計算式で計算されるため、譲渡所得が3000万円以下の場合は、所得税と住民税が課税されません。

ただし3000万円の特別控除はどんな住宅でも適用されるわけではなく、さまざまな条件があります。

• 居住していた不動産の売却であること（別荘は不可）
• 過去2年以内にマイホームの3000万円の特別控除の特例・譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないこと
• 過去2年以内にマイホームの買い替えや交換の特例を利用していないこと
• 売主と買主が親子や夫婦などの関係でないこと
• 不動産に住まなくなった日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却すること

これらの条件を満たす物件であれば、特例を利用して譲渡所得税を節税することができます。

ただし、3000万円の特別控除と住宅ローン控除は併用できません。住み替えによって新たに住宅ローンを利用する場合は、どちらの節税効果が大きいのかをシミュレーションしたうえで判断しましょう。

所有期間による軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に利用できるのが、「10年超所有軽減税率」の特例です。売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。

所有期間が10年超ということは長期譲渡所得に分類されるため、譲渡所得に対して20.315％の税率がかかりますが、特例が適用されれば譲渡所得金額の6,000万円以下の部分の税率が低くなります。

税率を見てみましょう。

なお、10年超所有軽減税率は、3000万円の特別控除との併用が可能です。

譲渡所得税を申告しないとどうなる？

不動産の売却によって利益を得たときは、原則として確定申告をする必要があります。

確定申告は会社員の方にとってはなじみのないことが多く、忘れがちな手続きですが、忘れてしまうとペナルティがあるので注意しましょう。

脱税になる

譲渡所得税が発生しているにもかかわらず確定申告をしないと「脱税」と判断され、ペナルティが課されます。

主なペナルティは以下の通りです。

• 無申告加算税
• 延滞税

無申告加算税は、確定申告をしなかったことに対するペナルティで、納付すべき税額によって支払額は異なります。税額が50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の税率が加算されます。

税務署のチェックが入る前に自ら申告すれば5％に軽減できますが、無申告にならないように気を付けましょう。

延滞税は、確定申告の期日を過ぎた場合、その過ぎた日数分に対して課せられる税金です。税率は、「期限を過ぎた日数 × 本来支払う額の約7％」が課せられるため、納税が後になるほど納税額が多くなります。

その他にも、銀行の融資が受けられなくなったり、場合によっては重加算税が課されたりというペナルティも考えられます。申告が必要な方は、必ず確定申告をしましょう。

確定申告が不要なケース

不動産を売却したら、必ず確定申告が必要という訳ではありません。
売却損（マイナス）が出た場合は、確定申告は不要です。

ただし、3000万円の特別控除の利用や譲渡所得のマイナスを特例で損益通算するのであれば、申告をする必要があります。

一戸建ての売却時にかかる税金を知り、必要があれば申告を！

一戸建てを売却した時にかかる税金や節税方法について、解説してきました。

不動産を売却すると、必ずかかるもの、場合によって必要なものなどさまざまな税金が発生します。また、確定申告が必要なケースも多く出てきます。

その中でも、利益が出た場合に発生する「譲渡所得税」には注意が必要で、必ず確定申告をしなくてはなりません。3000万円の特別控除を使って利益が出なかったとしても、確定申告が特例の適用条件になりますので、忘れずに手続きをしてください。
申告しないと「脱税」として追加徴収を求められ、思わぬ出費が発生します。
住宅を売却するにあたって、どの制度を利用すれば1番節税効果が高いのか、そして登記や確定申告など、どのような手続きが必要なのかを理解しておきましょう。

吉田 宏

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