不動産売却ガイド 
この記事では、任意売却の流れや注意点について詳しく解説しています。
任意売却を検討しているのであれば、任意売却がどのような過程でどれくらいの期間がかかるのかについて知っておくことが重要です。任意売却の流れや期間を知ることで、より適切な対処を行うことができます。
目次
任意売却とは
任意売却とは、何らかの事情でローンの返済ができなくなったにもかかわらず、債務超過等の理由で通常の売却が難しい場合に、債権者に抵当権の解除・承諾をもらったうえで売却することを指します。
抵当権とは、銀行や金融機関などからお金を借りる場合に不動産（土地や建物）に設定する担保物権のことで、金融機関などの債権者は、債務者の滞納が続く場合に「抵当権を実行」できる権利です。
この場合、ローンの担保である不動産を競売にかけて売却金を残債の返済に充てるため、滞納が数か月続くと、競売開始決定通知書が届き、手続きが進められます。
競売になってしまうと、通常の売買価格よりも3〜5割程安く売られ、返済に充てる金額も少なくなり、強制退去による明け渡しにも応じなければいけません。
任意売却は、滞納があり金融機関から「期限の利益の喪失通知」が届いてから申請ができ、競売の開札日前までに売却することができれば、「ほぼ市場価格で売却ができ、残債を大きく減らすことが可能」になることに加えて「引っ越し費用などの控除も認められやすい」というメリットがあります。
任意売却の流れ・期間
下記の図が、任意売却の流れと期間です。
下記でそれぞれのステップについて詳しく説明します。
①金融機関から督促状が届く（電話・ハガキ）
まず初めに、月々のローンの支払いができなければ、金融機関から電話やハガキで督促があります。
督促状が届き3～6か月放置してしまうと、債務者は「期限の利益」を失い、金融機関は保証会社より代位弁済を受けます。「期限の利益」とは、債務を分割で支払う権利のことです。
金融機関の代位弁済が完了すると、債務者の元に「代位弁済完了通知」と「期限の利益の喪失通知」が届きます。期限の利益を失ってしまうと、債務を分割で支払う権利が無くなってしまい、一括で返済しなければいけなくなってしまいます。
一括で返済できる資金的な余力があればいいですが、ほとんどの方は難しく、一括返済できません。一括返済ができなければ、競売の手続きが進められていきます。そこで競売で売られてしまう前に、任意売却という売却方法を用います。任意売却を希望する場合は「期限の利益の喪失通知」が届いてから申請が可能になるので覚えておきましょう。
督促状が届いたらすぐに、任意売却を得意とする不動産業者に相談しましょう。なお、督促状が届く前でも不動産業者に相談できるので、支払いに不安がある場合や、ローンについて悩みがある場合は、一度不動産業者で相談してみてください。
②不動産業者に相談・査定する
督促状が届いた時点でその後の返済の目途が立てられない場合には、すぐに不動産業者に相談してください。
不動産業者は債権者に対して、今後どのような対応をするべきかについて的確なアドバイスをくれます。また査定の依頼をすれば、あなたの不動産にどれくらいの値段が付くのかを査定します。不動産業者がスムーズかつ正確な査定が出せるように家の図面などがあれば積極的に協力しましょう。
また査定を任せきりにするのではなく、自分自身でも近隣の不動産相場を調べてみてください。査定が終わり不動産業者の提案に納得いくようであれば、任意売却に向けてその不動産業者と媒介契約を締結します。
任意売却でどこに相談すればいいか迷っている方は、守秘義務を守るSUMiTASにご相談ください。
③住宅ローンの残高を確認する
任意売却を行うためにローン残高がいくら残っているのか把握しましょう。ローンの残高を確認することで、任意売却を行った後の支払計画書が作成できます。ローン残高は下記の方法で確認ができます。
- 返済予定表
- 残高証明書
- 借り入れをしている金融機関のWebサイト
残高証明書を金融機関のサイトで確認できるかどうかを、ご利用の金融機関の公式ホームページで確認してください。
返済予定表であれば、ローン契約後に必ず郵送されてくるものになりますので、契約書などと一緒に保管してあることが多いです。まずは返済予定表を確認してください。もし見当たらない場合でもローンを組んでいる金融機関に問い合わせれば分かるので、焦らず確認してください。
④債権者（金融機関）から許可をもらう
任意売却を行うためには、抵当権を有している全ての債権者から許可が必要です。許可に要する期間は約1か月程です。不動産業者と協力して「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作成し、それを元に債権者と交渉を行います。債権者は、残債と売却予定額に大きな開きがないか、また残債の返済方法や返済計画性などを確認します。
売却価格とローン残高に大きな開きがあったり、債権者が複数の場合にはそれぞれの配分額に対する不満や、あまりにも計画性がないと判断されれば、許可がもらえないこともあるので注意してください。
交渉をうまく通すためにも、事前に分からないことは調べておくなどして、不動産業者と綿密な打ち合わせをしておきましょう。
⑤任意売却の手続き・売買をスタートする
債権者から任意売却の許可がもらえれば、不動産業者が買主の募集にとりかかります。売買開始から早くて2か月、遅くても競売の入札あるいは開札がおこなわれる約６か月までの間に契約まで進めます。
なお、その期間を超えてしまうと任意売却に応じてもらえなくなります。買い手を探している間に売買に必要な書類をそろえておきましょう。
書類の例
- 身分証の写し
- 印鑑証明書
- 購入時のパンフレット
- 不動産を購入した時の売買契約書、重要事項説明書
- 保証委託契約書(保証会社との契約書)
- 固定資産税納付書の写し
- 金融機関と結んだ金融消費貸借契約書
- 督促状、競売開始決定通知書
- 物件の写真
- 建築確認申請書の写し
- 間取り図
- 固定資産評価証明書
- 登記識別情報
物件を提示した価格で買いたい人が見つかると、買付証明書に記入してもらい売主はその内容を確認します。ここで売主、買主双方の合意があれば、債権者に買付価格を報告し、売却可否の判断をもらいます。
債権者から承諾が得られれば、不動産業者は契約締結に向けて、契約書と重要事項説明書の作成にとりかかります。また契約・決済の日取りも話し合いにより取り決めます。
⑥売買契約成立後、購入者が決済を行う
契約成立後は、決済日を待つだけです。決済は、買主の利用する金融機関で行われる事が多いですが、決済日については売主、買主双方の都合に合わせて調整されます。おおよそ1か月以内には決済ができるケースが多いです。
⑦所有権を移行する
所有権の移行は、決済時に司法書士が主体となって進めます。司法書士は決済終了後に、速やかに所有権移転に必要な書類をもって法務局にて手続きを行ってくれます。
法務局での実際の手続きについては、司法書士が全て代行してくれますので一任してください。書類に不備があったり法務局が混んでいなければ、所有権の移転は1週間〜2週間で完了します。
⑧新生活の開始
決済が終わり、所有権の移転が申請されればここで任意売却が完了します。もし引っ越しが必要な場合は決済前に済ませておきましょう。不動産売却では、決済後速やかに物件を明け渡します。
金銭的な事情で速やかな引っ越しが難しい場合、事前に買主に相談しておけば協議次第で決済後数週間の猶予がもらえることもあります。あとは新生活の中で、任意売却で残った残債を支払い計画通りに返済していきます。
任意売却時の注意点
任意売却には下記の注意事項があります。売却のスピードや金額に大きな影響があるので、きちんと理解してください。
- 注意点①｜不動産業者の選び方
- 注意点②｜できる限り早く手続きを進める
それぞれ詳しく説明します。
注意点①｜不動産業者の選び方
不動産業者の選び方には注意が必要です。任意売却では、実績が豊富な不動産業者に依頼しましょう。
任意売却は通常の不動産売買と異なり、金融機関との交渉が必要です。金融機関などの債権者との交渉がうまくいくかが成功の分かれ道になると言っても過言ではありません。また、なかには悪徳業者も存在します。不動産業者を選ぶ際には注意してください。
もっと詳しく知りたい方は、「任意売却に強い不動産業者の選び方！」で説明しているので、ぜひ参考にしてください。
【競売になる前に！】任意売却に強い不動産業者の選び方！損をしない業者の見つけ方注意点②｜できる限り早く手続きを進める
任意売却では、できる限り手続きを早く進めて下さい。不動産業者選びや不動産の査定、打ち合わせなどすぐにはできませんので、あなた自身が計画を立てて行動しなくてはいけません。
どうしようか迷っているうちに時間だけが過ぎてゆき、競売にかけられ、入札がはじまってしまう可能性もあり得ます。そうなってしまうと任意売却を行うことができなくなります。任意売却で買主を探す時間を1日でも長く確保するためにも、できる限り早く手続きを進めてすぐに任意売却にとりかかりましょう。
失敗しない任意売却の相談先なら「SUMiTAS」で決まり！
任意売却の流れや注意点について解説しました。任意売却を成功させるためには下記が大切です。
- 任意売却の実績が豊富にある不動産業者に依頼する
- 手続きや交渉などスピード感をもって取り組む
任意売却を検討していて失敗したくない方は、実績・経験が豊富で対応スピードが速い「SUMiTAS」にご相談ください。
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