不動産売却ガイド 
家の売却を検討しはじめたら不動産会社を探して仲介を依頼するという方が大半でしょう。なかには自分で買主を探して売買契約まで行う方もいるかと思います。
しかし家の売買には専門知識も必要となるため、不動産売却の知識がないまま個人売買を行うとトラブルを招く恐れもあります。そのため、家を売る時は、信頼できる不動産会社へ売却を依頼しましょう。
不動産の選び方や売却と買取の違いなど、家を売る際に気になるトピックをまとめてご紹介します。
目次
優良な不動産会社を見極めるためのポイント
不動産の売却では大きなお金が動きます。そのため信頼できる優良な不動産会社を選んで売却活動を行うことが大切なポイントとなります。
ここでは優良な不動産会社を見極めるためのポイントについて解説します。
家の売却実績を確認する
全国にはたくさんの不動産会社があります。大手の不動産会社もあれば中小企業、個人経営など経営形態もさまざまです。
「不動産」と一言でいっても一戸建て・土地・マンション・業務用店舗・ビルなど多くの種類があり、さらには売却だけでなく、賃貸仲介・賃貸経営・買取・リフォーム・リノベーションなど手がける業務もさまざまです。
たとえば、戸建ての売却が得意、マンションの売却が得意というように売却だけみても得意分野が異なる不動産会社もあります。
家を売りたいのであれば、―戸建てやマンションの売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。売却実績は公式ホームページなどで確認することができます。
地元の情報に詳しいか確認する
不動産の売却活動では、購入希望者から家の周辺について質問されることが多くあります。その際に担当者が地域のことに詳しいと購入希望者に安心感を与えられます。
地域の情報に精通していて、購入希望者に対するセールストークが適切な担当者が在籍しているか確認することも必要です。
学区や人気のスーパー、評判のよい塾など、購入希望者の生活スタイルにあわせた情報を提供できる担当者がいると売却を有利に進めることができます。
全国にネットワークがあるか確認する
不動産会社を選ぶ際、大手でも中小でも全国にネットワークを持っているかどうかは重要なポイントです。
全国にネットワークがあると取引実績や取扱い物件数などが多くなるため、多くのユーザーから選ばれているという点は不動産会社選びの参考になります。
さらに売却したい家の情報を全国に発信することで、広く買主を募集することが可能となります。家の条件が合致すれば近県の人が購入してくれる可能性もあるでしょう。
そのため、狭いエリアでの広告宣伝をするよりも全国的に広告宣伝できるネットワークのある不動産会社のほうが、よりスムーズに買主を探し出すことができる可能性が高いといえます。
SUMiTAS（スミタス）は不動産売買の全国ネットワークです。家の売却をお考えの方は、まずはご相談ください。
査定金額に根拠があるか確認する
不動産会社選びでは査定額も大きなポイントになります。
自分で事前に売却相場を確認しておくことで査定額が適正であるかをある程度判断できるので、極端に相場よりも高い又は安い査定額を提示する不動産会社には、査定の根拠を確認しましょう。
査定額の根拠を説明するには、周辺の取引事例や相場など専門的な知識が必要です。納得できる事実に基づいた根拠を説明できる不動産会社であれば信頼できると考えられます。
公式ホームページが活用されているか確認する
家の売却活動では広告宣伝も重要です。チラシだけでなく公式ホームページで広告宣伝が行われているかも確認したほうがよいでしょう。
家を探している人はチラシと併用して、不動産ポータルサイトなどから情報を収集することも多いので、インターネット上の情報が豊富に掲載されているかは判断基準の1つとなります。
SUMiTASでは、全国版の不動産検索サイトに加えて、店舗専用の物件検索サイトのダブルで幅広く購入者を募集しています。
担当者の対応を確認する
気になる不動産会社を見つけたら、担当者と連絡を取りあい実際に会ってみましょう。
家の売却は長期にわたることもあります。担当者と二人三脚で入念な計画を立てて、売却活動を進めていく必要があります。
頻繁に連絡を取る相手になるからこそ相性は大切です。不動産会社の実績と同時に担当者の対応もしっかりと確認しましょう。
仲介手数料が適正な価格であるかを確認する
家の売却が完了すると成功報酬として、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は法律で上限が定められているので、法外な仲介手数料を請求しているのであれば、信頼できる不動産会社とはいえません。
上限だけでなく極端に低い場合も同様です。相場より安い金額の場合には、他の名目で金額が上乗せされていたり、仲介手数料以外に費用が発生する可能性もあるので、相場よりも安い場合は、なぜ仲介手数料を下げられるのか確認しましょう。
金額の根拠を示せない不動産会社は避けた方がよいと言えます。
家の売却は大手企業と中小企業どちらに依頼するのか
家の売却を依頼する不動産会社は大手不動産会社と中小不動産会社、どちらがよいのでしょうか。結論からいうと、どちらにもメリット・デメリットがあるため、規模で判断するのではなく自分に合っているかで選択することが大切です。
それぞれのメリット・デメリットをよく理解して自分にとって優良な不動産会社を選択しましょう。
大手不動産会社に依頼するメリット
大手不動産会社に家の売却を依頼するメリットは次のとおりです。
- 広告宣伝が大々的
- ブランド力がある
大手不動産会社はホームページも作り込まれているため、広告宣伝を大々的に行ってもらえるというメリットがあります。
大手の場合は全国に支店があり、ネットワークの力で買主を全国的に探すことも可能です。
さらにはテレビCMやWEB広告などで名前が知られているためブランド力があり、買主としても安心して利用することができるという点もメリットになります。中古物件の購入は新築よりも慎重に検討する人が多いものです。
少しでも不安を解消してから購入を決断したい買主にとって、ブランド力や実績のある大手不動産会社は安心感を持ってもらうことができるでしょう。
大手不動産会社に依頼するデメリット
大手不動産会社に家の売却を依頼するデメリットは次のとおりです。
- 担当者の対応が事務的に感じる
大手不動産会社は実績が多いため、信頼できると感じることもあるでしょう。ただし、実績が多い分、1人の担当者が同時に複数の案件を抱えることもあります。
1人に対して複数の問い合わせが集中するため、対応が事務的になってしまうこともあります。すべての担当者がそうとは限りませんが、地元密着型の不動産会社よりもドライな部分がある可能性は理解しておくとよいでしょう。
中小不動産会社に依頼するメリット
中小不動産会社に家の売却を依頼するメリットは次のとおりです。
- 担当者が親身に相談にのってくれる
- 地域の情報に詳しい
- 独自の情報を持っていることが多い
中小不動産会社では、大手ほど実績がないケースも多いですが、ひとつの案件に対して丁寧に対応していることが多く、担当者が積極的に相談にのってくれることが多いです。
担当者が一度に複数の案件を抱えるということも少ないため、売主としっかり向き合える環境にあるというのも魅力です。家の売却は担当者の熱意も重要になります。
この人の家をできるだけよい条件で売却してあげたいという気持ちを持って売却活動をしてくれる担当者に出会えれば、気持ちよく家を売却することができるでしょう。
さらに地域に密着した企業が多く、家の売却で重要なエリア情報を把握していることが多い点もメリットです。特にエリア情報をセールストークにうまく盛り込める担当者のほうが売却が早いこともあります。
売却に関して独自の情報を持っているのも中小不動産会社の強みです。エリア限定で物件を探している人などは地元に詳しい不動産会社に依頼していることが多くあります。そのため売却条件が一致すれば、すぐに買主が見つかることもあるでしょう。
中小不動産会社に依頼するデメリット
中小不動産会社のデメリットは宣伝力の弱さです。大手不動産会社と比較すればテレビCMを全国的に流しているところは少ないでしょう。
ポータルサイトに関しても、広告の掲載数で料金が異なります。大手不動産会社は多くの情報が集まるためポータルサイトに掲載する際も安い広告料で優遇されます。逆に中小不動産会社は情報量が少ないために広告料が高額になるケースもあり、掲載できる数に限りがでてしまう場合もあります。
そのため、インターネットで物件を探す人の目にとまりにくいという点は、中小不動産会社の弱みとなるでしょう。
家を売るのに最適な不動産会社の探し方
不動産会社選びには、どのような方法があるのでしょうか。
自分に合った不動産会社をみつけるために、ここからは家を売るのに最適な不動産会社の探し方について解説します。
売却査定サイトを利用する
まずひとつめはWebの売却査定サイトを利用する方法です。家を売る際にはまず自分で家の相場を把握することが必要になります。査定サイトで査定依頼を行うことで相場を知ることもできます。
SUMiTASの簡単10秒査定は、瞬時に家の査定額を知ることが可能です。より実際の価格に近づけたい場合には、詳細情報を入力して、机上査定や訪問査定を依頼することもできるようになっています。
匿名で簡単に家の査定額を知ることができるため、まずは気楽に利用してください。
自分でインターネットを活用して探す
不動産会社探しに時間がかけられる人であれば、自分でインターネット検索をしてポータルサイトなどからみつけるという方法もあります。
ポータルサイトには大手から中小まで多くの不動産会社が情報を掲載しているため、自分が売りたい家と似たような条件の情報を掲載している不動産会社などを探してみるのもよいでしょう。
ポータルサイト以外で、エリア名・不動産会社などのキーワードで検索して探すという方法もあります。
近隣の不動産会社に訪問する
売りたい家のエリアにある不動産会社を実際に訪問してみるのもひとつの方法です。時間があるのであれば、実際に担当者に会うほうが相性の確認もできるのでよいでしょう。
ただし、複数の不動産会社を訪問すると日にちや時間の調整などにも時間がかかるため、負担にならない範囲で行うことも大切です。
早く家を売りたいなら不動産買取もあり
できるだけ早く家を売りたい場合は、仲介での売却ではなく不動産へ買取してもらうという方法を選択することもできます。不動産の買取はどのような流れで家を手放すことになるのか、メリット・デメリットも含めて解説します。あわせて不動産の買取保証についても紹介しますので参考にしてください。
不動産買取の流れ
不動産買取の大きな特徴は、買主が不動産会社であるという点です。これを踏まえて不動産買取の流れをみていきましょう。
- 買取を依頼する不動産会社を探す
- 買取を依頼する不動産会社と価格交渉を行う
- 不動産会社が確定した価格で買取を行う
買取の流れはこの3つのステップで完了します。つまり不動産会社と買取価格の交渉をして双方に納得いく価格が決定したら、その価格で不動産会社が家を買い取るという流れです。
訪問査定を行い、価格交渉をして早ければ3日、遅くても1カ月程度で買取は完了します。
不動産買取を利用するメリット
不動産買取を利用するメリットは次のとおりです。
- 仲介手数料が必要ない
- すぐに家を手放すことができる
- 契約不適合責任が免除される
- 近隣に売却を知られずに済む
家を売却すると売却活動を行った不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払う必要がありますが、不動産買取の場合は仲介会社を通さずに直接買主である不動産会社との交渉となるため、仲介手数料がかかりません。ただし、買取の場合でも買主との間に仲介会社が介在する場合には通常通り仲介手数料が発生します。
さらに買主が不動産会社であるため、価格交渉をスムーズに行えれば、短期間で家を手放すことができる点もメリットです。
また、売却時に契約不適合責任が免除されるという点もメリットになります。
契約不適合責任とは、売却した際に交わした契約書に書かれていない問題が売却後に起きた場合に、売主に修繕費用の請求、場合によっては損害賠償請求が行われたらそれに応じなくてはならないというものです。
買主が不動産会社である場合には契約不適合責任は免除されるため不動産買取ではこうした問題で不安を感じる必要がありません。
加えて、公に売却活動をしないため近隣に家を売ることを知られずに済むという点もメリットです。家の売却理由があまりよい理由ではない場合などは不動産買取を利用したほうがよいケースもあるでしょう。
不動産買取を利用するデメリット
不動産買取を利用するデメリットは次のとおりです。
- 価格が安くなる
- 築浅の物件は買取だと損になることもある
不動産買取を利用すると売却価格が安くなるという点は大きなデメリットでしょう。不動産会社は家を買い取ってリフォームなどを行ってから再販売を行います。
そのため買取の際にリフォーム費用等の諸経費や利益が差し引かれることも多いです。一般的には市場価格の7割程度と考えておくとよいでしょう。
不動産業者にとっては築浅の家を買取すると利益が大きくなります。なぜなら大規模なリフォームをする必要もなく、そのままの状態で売りに出すことができるからです。
築浅であっても買取価格は相場の7割程度となります。そのため家を手放すことを考えている場合には、よほど急いでいる場合を除き、まずは仲介での売却にチャレンジしてから、最終的に買取を利用することも検討してみることをおすすめします。
不動産の買取保証も検討してみる
買取か売却かで悩んだら両方試してみるという方法もあります。これが買取保証です。
買取保証はひとまず仲介として市場に流通させながら、様子をみることからスタートします。想定していた期間で売却できなかった場合に、最終的に不動産会社が買取をするシステムです。
売却と買取のよいところを利用できるため、こうしたシステムを利用してみるのもおすすめです。
不動産仲介会社以外に売却に関する項目を相談できる場所
家の売却等に関して相談する場所は不動産会社だけではありません。専門的な知識を持った相談先がいくつかありますので紹介します。
- 不動産鑑定士
不動産鑑定士は、主に不動産の価値について相談したいときの相談先になります。たとえば相続で家を譲り受けたけれども利用する予定がないということもあるでしょう。相続した家を売却する際に親族間でもめるケースは少なくありません。こうしたケースでは不動産鑑定士に不動産鑑定評価書を作成してもらい、不動産の価格の根拠をしっかりと明確にして話し合いにのぞむことができます。 - 税理士
家を売却すると確定申告を行って税金を支払わなくてはなりません。こうした場合には税理士に相談するとスムーズです。確定申告の際も節税対策などについて相談すれば、対策を講じて申告する方法を教えてもらうこともできるでしょう。 - 土地家屋調査士
土地の売却や家の売却では隣家との境界線の問題が発生することもあります。境界線が曖昧になっている場合には、両家が立ち会って境界線を決めなくてはなりません。その際に土地家屋調査士に依頼して境界線を画定してもらえると安心です。入り組んだ土地で合筆や分筆が必要になった場合も土地家屋士なら手続き全般をサポートしてくれるため相談してみましょう。 - 司法書士
家の売却で売買契約を結ぶ際に相談したいのが司法書士です。不動産会社によっては専任の司法書士と契約している場合もあります。そのため個別で相談する前に不動産会社に相談することを忘れないようにしましょう。契約関連の問題については司法書士を通しておけば後々のトラブルも回避することができるため安心です。 - 弁護士
売買契約書の内容と実際が異なるなどというクレームが買主から入らないとも限りません。この場合には弁護士に相談することで弁護士が代理人としてトラブルの解決にあたってくれます。家の売却ではさまざまなトラブルが起こる可能性もあります。ただし、いきなり弁護士へ相談する前に不動産仲介会社に相談することをおすすめします。
不動産仲介会社は弁護士と契約を結んでいる可能性もあり、さらには総合的な不動産の知識を持った担当者もいるため、売却の相談ならまずは仲介会社に相談しましょう。
まとめ：家を売却するなら信頼できる不動産会社に依頼しよう
家を売却する際に重要となるのは信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことです。自分の家をできるだけよい条件で売却するために積極的に活動してくれる担当者がいる不動産会社に出会えれば売却もスムーズに進むでしょう。
信頼できる不動産会社を探すにはインターネットの査定サイトを利用したり、自分で地元の不動産会社を訪問したりとさまざまな方法があります。不動産会社には大手もあれば中小もあります。多くの不動産会社の中から自分に合った不動産会社を選択しましょう。
SUMiTASは独自の厳しい審査を通過した不動産会社のみの全国ネットワークです。まずは、SUMiTASにお気軽にご相談ください。簡易的に査定できる「簡単10秒査定」や賃貸と売却の両軸で査定できる「無料W査定」。その他、机上査定や訪問査定などに対応しています。
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