不動産売買時に発生する仲介手数料とは？上限や計算方法を解説

不動産売買にかかる費用は複数ありますが、その中でも不動産会社に支払う仲介手数料は、高くなりやすいです。

仲介手数料とはどのようなものでいくら支払うことになるのか、計算方法を知って疑問点を解決し、少しでもお得に不動産売買を行いましょう。

不動産売買時の仲介手数料について

まずは、不動産売買時に発生する仲介手数料がどのようなものなのか、概要を知っておきましょう。仲介手数料は誰に支払うものなのか、いくらくらいかかるものなのかを把握しておくことが大切です。基本的な知識を身につけておくことで、不動産売買における疑問を解決しやすくなります。

不動産仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬のこと

不動産会社に不動産売買の仲介取引を依頼し、かつ契約が成立すると、仲介手数料が発生します。これは不動産の売却と購入のどちらにもいえることで、不動産会社の仲介で売買契約が成立すると、その成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うものだと覚えておきましょう。

仲介手数料は成功報酬であるため、原則、売買契約が成立するまでは支払い不要です。そのため、仲介取引を依頼したものの、途中で解約した場合は手数料を支払う必要はありません。また、不動産会社を利用せず、個人で不動産売買を行った場合も、仲介手数料の支払いは不要です。

法律で上限額が定められている

仲介手数料は、不動産の売買価格から計算して決まりますが、その上限額は宅地建物取引業法という法律で定められています。そのため、上限額いっぱいまで請求されることはあっても、その上限額以上を不動産会社が請求することは違法です。

仲介手数料上限額の計算方法は次の通りです。

上記の式で計算した金額を合計した額が、不動産会社に支払う仲介手数料の上限となります。詳しい計算方法や計算例は、後ほど説明します。

値引きをしている不動産会社もある

法律によって定められているのは、仲介手数料の上限額のみです。そのため、「上限額＝仲介手数料として支払う金額」とは限らず、上限の範囲内であれば不動産会社が値引きをして請求することもできます。

つまり、100万円が仲介手数料の上限額となる場合は、上限いっぱいの100万円で請求するのか、半額の50万円で請求するのかは不動産会社が決めることになります。仲介手数料を無料としている不動産会社もあり、依頼する不動産会社によっていくら支払うことになるかは変動すると考えましょう。

値引きできる理由は？

不動産会社が仲介手数料を値引きできる理由は、次の通りです。

• 宣伝広告費を抑えている
• 業務の効率化を図ってコスト削減をしている
• 買主と売主の両方から仲介手数料を請求している
• 自社を利用する顧客を増やすため

物件販売の広告の量を抑えたり、紙媒体ではなくネットなどのデジタル媒体に切り替えてコストを削減したりすることで、その分を仲介手数料の値引きに充てていることがあります。また、業務効率化で各種コストが削減できている場合も、同様の理由で値引きが可能です。

さらに、集客力があり、売買取引を盛んに行っている不動産会社では、売主だけではなく、買主も同じ不動産会社に仲介を依頼することがあります。このような場合、不動産会社1社が、売主と買主双方の仲介取引をすることになり、売主と買主の両方に仲介手数料の請求ができるので、値引きをしても利益を得ることが可能になっているといえるでしょう。

他にも、自社を利用する顧客や契約数を増やすことで、利益を得るという方法をとっている不動産会社なら、仲介手数料が値引きとなることがあります。

仲介手数料を支払うのは売主と買主

前述にもある通り、集客力のある不動産会社では、不動産売買における仲介手数料を売主と買主の両方から受け取れる場合があります。1つの不動産会社が、売主と買主、両方の仲介をすることを「両手仲介」と呼び、売買取引が盛んな不動産会社ほど、両手仲介となりやすい傾向があります。

これに対して、売主と買主がそれぞれ別の不動産会社に仲介取引を依頼する場合を「片手仲介」と呼び、1社は売主から、もう1社は買主からそれぞれで仲介手数料を受け取っていると考えましょう。

不動産売買時の仲介手数料の計算方法

実際に仲介手数料の上限額がいくらになるのか、金額別で計算してみましょう。計算できる仲介手数料はあくまで上限額なので、実際に支払う金額はそれ以下となることもあります。しかし、最大いくら支払うことになるのかを把握しておけば、売買にかかるコストをシミュレーションしやすくなります。

仲介手数料の上限額

売買価格の200万円以下の部分は、「売買価格×5％+消費税」で計算します。売買価格が200万円を超えて400万円以下の部分の計算式は、「売買価格×4％+消費税」です。

400万円を超える部分については、「売買価格×3％+消費税」で計算されます。金額ごとにわけて計算するので、それぞれの計算式を覚えておくことが大切です。

400万円を超える場合は速算式を用いる

仲介手数料の上限額は、上述のように売買価格を分割して計算しますが、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％+6万円+消費税」の式でまとめて計算できます。

不動産売買では400万円以上の取引になることが多いので、基本的にはこの速算式を覚えておくと、スムーズに仲介手数料の上限額が計算できます。

売買価格が500万円の場合の上限額の計算例

売買価格が500万円なら、「売買価格×3％+6万円+消費税」の速算式が使えます。消費税率を10％とするなら、「500万円×3％+6万円+消費税」で仲介手数料の上限額は23万1,000円です。

売買価格が1,000万円の場合の上限額の計算例

売買価格が1,000万円の場合も、速算式で計算できます。消費税率が10％の場合は、「1,000万円×3％+6万円+消費税」で、39万6,000円が仲介手数料の上限額です。

不動産売買時の仲介手数料を抑えるには

数十万円から場合によっては100万円以上の金額になる仲介手数料ですが、次の方法で手数料を抑えることが可能になる場合があります。

• 値引きの交渉を行う
• 仲介手数料の安い不動産会社に依頼する

仲介手数料は、不動産売買時の大きなコストになりやすいからこそ、費用を抑える方法を把握しておきましょう。

値引きの交渉を行う

仲介手数料は、上限額の範囲内なら不動産会社で自由に決められるので、不動産会社に値引きの交渉を行うことも可能です。もちろん、交渉するかどうかは自由ですが、必ずしも値引きに応じてもらえるとは限らないことは理解しておきましょう。

値引きの交渉をするなら、不動産会社と媒介契約を締結する前に行いましょう。媒介契約後だと値引き交渉には応じてもらいにくくなるため、契約前に交渉するのがおすすめです。

また、媒介契約締結前なら、顧客の獲得を考えて値引きに応じてもらいやすくなります。特に、不動産会社1社としか契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶなら、値引きしてもらえる可能性は高くなるといえるでしょう。

値引き交渉のメリット

仲介手数料の値引き交渉をするメリットは、仲介手数料を減らすことができれば、その分売却によって手元に残るお金を増やせる点にあります。売却にかかるコストを削減できることで資金に余裕が持てるため、値引き分を住み替えや他の支出に充てることができます。

値引き交渉のデメリット

値引き交渉をすることで、不動産会社が自社の利益が少なくなると判断し、売却活動の手を抜く可能性がある点がデメリットです。手を抜かれると買主が見つかりにくくなり、なかなか売れないという状況に陥る可能性があります。

また、交渉をした場合、不動産会社からの印象が悪くなり、売却活動に支障をきたすリスクがあることも理解しておきましょう。

2020年8月24日「不動産売却の仲介手数料」値引き交渉のやり方とタイミング

仲介手数料の安い不動産会社に依頼する

不動産会社によっては、最初から仲介手数料の値引きをすると宣言していたり、手数料無料をうたっていたりすることもあります。仲介手数料の設定額が安い不動産会社に依頼すれば値引き交渉をする必要がなくなり、より確実に仲介手数料のコストを減らせるでしょう。

不動産売買時の仲介手数料に関する注意点

仲介手数料についてはさまざまな注意点があるので、不動産売却を成功させるにはこれらを知っておくことが大切です。

• 低廉な空き家の場合には特例が適用されることがある
• 仲介手数料に含まれるのは通常の業務で発生する費用のみ
• 売買契約を解除または解約した場合でも支払いが必要になる場合がある
• 不当な取り決めや違法な行為をする不動産会社に気をつける
• 仲介手数料の決め方や仲介手数料は合意によって決まる

5つの注意点を知り、仲介手数料についての理解をさらに深めていきましょう。

低廉な空き家の場合には特例が適用されることがある

資産価値が低い物件や不便な場所にある物件の仲介を依頼する場合には、「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用され、仲介手数料の上限額が引き上げられることがあります。

低廉な空き家と認められると、仲介手数料の上限額が18万円未満の場合でも、各種費用を含めて上限18万円まで不動産会社は報酬として請求できるようになります。これは、不便な場所にある場合は現地調査費用や交通費がかかる場合が多く、仲介手数料があまりにも安いと、不動産会社の利益が守れないからです。

低廉な空き家の仲介取引を依頼した場合は、上限いっぱいの18万円まで各種費用を含めた報酬額を請求されることが多いので、この点は理解しておきましょう。

仲介手数料に含まれるのは通常の業務で発生する費用のみ

仲介手数料は、不動産会社が行う仲介業務への対価として支払いますが、これに含まれるのは通常業務の範囲内で発生する費用のみです。通常業務とは、売り出す不動産の宣伝広告や内覧の対応などを行うことであり、これ以上の業務を依頼する場合は、別途費用がかかります。

例えば、宣伝広告の量を増やしてもらったり遠方へ営業に行ってもらったりする場合は、その都度かかった費用を実費で精算しなければなりません。もちろん、上乗せで費用がかかる場合は売主に事前に承諾をもらう必要があるため、売主が了承した場合のみ、別途費用が発生する業務を行ってもらえます。

売買契約を解除または解約した場合でも支払いが必要になる場合がある

仲介手数料は成功報酬なので、基本的には売買契約が成立した時点で費用が発生します。そのため、売買契約を締結した後で解除や解約などがあった場合でも、仲介手数料を支払わなければならない場合があります。

特に売主や買主の都合で解除や解約が行われた場合は、取引が中止となっても仲介手数料を請求される可能性が高いです。請求金額が仲介手数料全額なのか半額程度で済むのかは状況によって違いますが、契約破棄になった場合でも、支払うケースがあることは覚えておきましょう。

不当な取り決めや違法な行為をする不動産会社に気をつける

不動産会社によっては、違法な仲介手数料を請求することもあるので、気をつけなければなりません。相手に専門知識がないとみると、上限額以上の仲介手数料を請求したり、法律で定められている上限額が、売主が絶対に支払うべき仲介手数料の金額だと説明したりすることもあります。

優良な不動産会社は仲介手数料の上限額を伝え、その範囲内で仲介手数料の金額を決定するので、依頼する不動産会社の見極めは重要です。

仲介手数料の決め方や仲介手数料は合意によって決まる

仲介手数料の金額は、不動産会社と売主、双方の合意によって決まります。そのため、不動産会社の一存で、仲介手数料が決まることはありません。

もし勝手に金額を決められた場合は、不親切な不動産会社である可能性が高いので、別の不動産会社に仲介を依頼するほうがよいでしょう。仲介手数料についての取り決めは、不動産会社が提示する条件に納得してから、媒介契約を締結することが大切です。

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仲介手数料以外にかかる費用について

ここまで、仲介手数料について説明をしてきました。しかし、不動産売買時には、仲介手数料以外にもいろいろな費用がかかります。どのような費用がかかるのか、主なものを以下にまとめました。

登記費用

売買などによって不動産の登記情報に変更があれば、登記手続きをしなければなりません。手続きの際には、登録免許税と司法書士への報酬（手続きを依頼した場合）がかかります。

不動産所有者に変更があった場合の「所有権移転登記」は、一般的に買主が行います。一方、売主は、住宅ローンで抵当権を設定していた場合、売却する際には「抵当権抹消登記」を行う必要があります。

印紙税（収入印紙代）

不動産の売買契約書に課税されるのが「印紙税」です。印紙税額分の収入印紙を購入して、売主と買主、それぞれの契約書に貼付して納税します。

印紙税の額は、売買契約書に記載されている取引価格によって変わります。2022年3月31日までの間に作成された契約書については軽減措置が適用されるため、1,000万円を超えて5,000万円までの取引価格の場合、本則税率の半額の1万円となっています。

引っ越し費用

不動産の売買に引っ越しはつきものです。家族や荷物が多いと、引っ越し費用もかなりかかりますので、数社から見積もりをとって比較する、繁忙期を避ける、などの工夫が必要です。

また、住み替えをする場合、引き渡しのタイミングによっては仮住まいが必要となり、引っ越し費用が倍近くかかることもあります。そのようなことを避けるためにも、引き渡しのスケジュールをしっかりと考えて引っ越し費用を節約するようにしましょう。

測量費・建物解体費

土地や土地付きの戸建てを売買する場合、土地の範囲を明確にするために、売主が費用を負担して土地の測量を行わなければならない場合があります。測量が必要な土地かどうかは売却前に確認しておきましょう。費用の相場は、50坪前後の敷地で20万～50万円程度です。

同様に、古家付きの戸建てを売却する場合、建物を解体して土地だけで売り出す方が売れやすい場合もあります。その際の解体費用も、一般的には売主が負担する場合が多いです。しかし、買主に負担してもらう代わりに価格を下げるという方法もあるので、売買契約の前に交渉をして取り決めをしておきましょう。

不動産売買時の仲介手数料に関するQ＆A

不動産売買をスムーズに成功させるためには、仲介手数料についての疑問を解決しておくことが大切です。

• Q１．仲介手数料を支払うタイミングは？
• Q２．仲介手数料の相場はどのくらい？
• Q３．仲介手数料に消費税はかかるのか？

よくある疑問とその回答を参考にして、仲介手数料についての知識を深めておきましょう。

仲介手数料の仕組みを理解して賢く節約しよう

不動産売買において、大きなコストになりやすい仲介手数料ですが、方法次第で節約することは可能です。また、仲介手数料が安くならない場合でも、信頼できる不動産会社に売却を依頼することで、高値で売れることもあります。

不動産を高値で売ることができれば、結果的に仲介手数料がかかっても手元に多くのお金が残ることになります。仲介手数料の仕組みを正しく理解し、不動産売買の成功を目指しましょう。