不動産売却ガイド 
「土地を遊休地のままにしておくのはもったいない」と思いつつも、どのような方法で活用すればいいのかわからず、行動できずにいる方も多いでしょう。遊休地の土地活用には賃貸経営や借地、駐車場、太陽光発電などがあります。
土地とはいえ遊休地の放置にはさまざまなデメリットやリスクがあるので、思い立ったときに活用を始めることをおすすめします。そこで本記事では、遊休地の活用方法をはじめ、活用前の確認事項や活用のメリット・デメリットをお伝えします。
遊休地の活用でお悩みの方はぜひ、参考にしてください。
目次
遊休地のおすすめ活用方法
遊休地の活用方法にはどのような方法があるのか、そもそも所有する土地は本当に遊休地なのかなど、活用前に知っておきたい基本知識をお伝えします。
そもそも遊休地とは？
活用していない土地を一般的には「遊休地」と呼びますが、国が定める条件に当てはまると「遊休土地」に認定される可能性があります。遊休土地は、一定規模以上（市街化区域は1,000㎡以上、都市計画区域は3,000㎡以上）の面積があり、なおかつ取得から2年以上経過している土地のことです。
遊休土地を活用していないと、都道府県知事より“所有する土地が遊休土地になっている”との通知を受けることになります。土地所有者は通知を受けてから6週間以内に、利用・処分の計画届を提出しなければなりません。
そのため、所有する土地の面積が条件に当てはまるのであれば、通知を受ける前に活用を始めることをおすすめします。
遊休地の活用方法
遊休土地といっても、活用方法は通常の土地活用と変わりません。
主に次のような方法があります。
- 賃貸住宅、アパート経営：一戸建て住宅やアパートを建てて賃貸経営をする
- テナント経営：テナント用の建物を建てて賃貸経営をする
- 定期借地：テナントや店舗、企業などに土地を貸し出す
- 駐車場経営：コインパーキングまたは月極で駐車場を貸し出す
- 太陽光発電：太陽光パネルを設置して売電収入を得る
活用方法によって収益力はもちろん、最低限必要な面積、初期費用なども異なります。それぞれの活用方法について詳しく説明した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
遊休地の活用前に確認しておくポイント
土地活用と同じように、遊休地の活用にもいくつか確認しておきたいポイントがあります。活用を始めるにあたってとても重要な部分になりますので、しっかり目を通しておきましょう。
ポイント1：用途地域
活用前に必ず確認しておきたいのが、土地の「用途地域」です。土地の用途に応じて13種類に分けられており、属する用途地域によって建てられる建物の種類や大きさが異なります。
たとえば最も制限が厳しい「第一種低層住居専用地域」では、店舗・事務所・宿泊施設の建築が禁止されています。用途地域によっては活用方法が限られてしまうため、まずは用途地域を確認する作業から始めましょう。
用途地域は、検索エンジンに「〇〇区 用途地域」というように、土地のある市区町村と用途地域を入力するだけで簡単に調べられます。書面で確認したい方は、自治体の都市計画課の窓口で閲覧することも可能です。
国土交通省のWebページが便利！
用途地域の種類や制限については、国土交通省がわかりやすく説明しているページ「土地の使い方と建物の建て方のルールの話」がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
ポイント2：土地の広さ
土地の広さも、活用方法を決めるにあたって確認しておきたいポイントです。所有する土地の面積によって、可能な活用方法がある程度決まるからです。まずは活用方法別に、最低限必要な土地面積の目安を見てみましょう。
- 賃貸住宅、アパート：賃貸住宅30坪、アパート50坪
- テナント：50坪
- 定期借地：20坪～（借り手の希望による）
- 駐車場：5坪
- 太陽光発電：30坪
上記を見てわかるように、活用方法によって最低限必要な広さは異なります。定期借地は借り手の希望によりますが、一戸建て住宅ならば30坪、オフィスビルなどは50坪が目安となるでしょう。
また、駐車場経営ならば車1台を停められる5坪程度の面積でも活用は可能ですが、事業として経営を成り立たせたいのであれば20坪はほしいところです。
土地の面積は登記簿や法務局の積測量図で調べられるので、活用前に調べておくと良いでしょう。
ポイント3：周辺環境・ニーズ
土地のある地域がどのような環境で、どのようなニーズがあるのかを調べることは、土地活用においてとても大切です。用途地域や土地の広さだけで活用方法を決めてしまうと、思うような収益を出せない可能性があるからです。
とくに建物を建てる場合は、活用がうまくいかなかったとしても簡単に活用方法を変更することはできません。収益を得るための土地活用で、損失が出てしまっては本末転倒です。
不動産会社と相談のうえ、土地の周辺環境やニーズから適切な活用方法を選択しましょう。
所有する土地を遊休地のままにしておくデメリット
土地を遊休地のままにしておけば、活用のために初期費用がかかることもなければ、損失が出る心配もありません。しかし土地を活用せず遊ばせておくことには、次のようなデメリットがあります。
- 維持、管理費だけが出ていく
- 近隣トラブルに発展するリスクがある
それぞれ見ていきましょう。
維持・管理費だけが出ていく
土地を所有し続けるためには、固定資産税や都市計画税などの維持費が必ずかかります。草抜きや芝刈りなどの手入れを業者に任せるのなら、管理費も必要です。
年単位で見ればそれほど重い負担ではありませんが、それが数年、数十年と続くと大きな額になるでしょう。とくに遊休地は税制面での優遇措置が受けられないため、建物が建っている土地よりも税負担は重くなります。
損失が出ないといえど、所有する土地を遊ばせておくのはやはりデメリットと言えるでしょう。
近隣トラブルに発展するリスクがある
空き地と同じように、土地の放置にもさまざまなリスクがあります。雑草が生い茂ったりゴミが不法投棄されたりして、害虫や害獣の住処になり、近隣トラブルを招く恐れがあります。
「更地にしておけば管理は不要」と思われがちですが、土地であっても最低限の管理は必要です。活用の有無にかかわらず、土地の管理は怠らないよう気をつけましょう。
遊休地を活用するメリット
土地活用には、初期費用がかかり、経営を続けるためには維持管理費もかかります。しかし、次のようなメリットもあります。
- 収入源を増やせる
- 節税効果が得られる
詳しく見ていきましょう。
収入源を増やせる
遊休地を活用をすれば、家賃収入や賃料収入、売電収入などの収入を得られます。活用方法によって収益に差はありますが、少額でもプラスになれば、維持管理にかかる費用の支払いや、生活費、老後資金などにあてられるでしょう。そして収入の柱を増やせば、気持ちのゆとりにもつながります。
前述したように、遊休地にしておくと維持管理にかかるお金は出ていくだけです。所有する土地が収入源になるのは、活用の大きなメリットと言えるでしょう。
節税効果が得られる
遊休地の活用は、節税効果を得られる点もメリットです。
活用方法によって節税できる税金は異なりますが、
「所得税」
「住民税」
「贈与税」
「相続税」
「法人税」
などを抑えられる可能性があります。
土地に建物を建てて賃貸経営をすれば、固定資産税は最大1/6、都市計画税は最大1/3に減額されるので、これまでよりも維持費を抑えることが可能です。ほかにも、賃貸経営で損失が出たときには給与所得と損益通算して所得税を減らすなど、さまざまな節税方法があります。
ただし、税金のしくみはとても複雑なので、できると思った節税方法ができない可能性もあります。確実に節税対策をするためにも、活用方法ごとにどのような節税効果が望めるのか、必ず税理士や不動産会社に相談しましょう。
遊休地の活用は方法選びがカギ！まずは不動産会社に相談を！
遊休地を活用すれば、収入の柱を増やせるのはもちろん、節税効果が得られるなどのさまざまなメリットがあります。用途地域や土地の面積から活用方法を検討することも大切ですが、最も重要なのは、周辺環境とニーズの調査です。
しかし周辺環境やニーズはさまざまな観点から調査する必要があるため、自分だけで方法を決めてしまうのはおすすめできません。活用を始める前に、必ず土地活用の専門家である不動産会社に相談しましょう。
遊休地の活用で不動産会社を選ぶときには、土地活用の相談実績や、担当者の人柄などを確認し、信頼できる会社に依頼してください。
SUMiTAS（スミタス）では、土地活用の方法はもちろん、初期費用や税金面などのお金に関する相談も承っております。遊休地の活用を検討している方は、お気軽にご相談ください。