不動産売却ガイド 
相続や贈与によって空き家を所有することになったとき、どのように活用するか悩む方も多いでしょう。空き家は放置しておくと「空き家問題」に発展する恐れもあるため、できるだけ早く方向性を決める必要があります。
今回は、空き家の活用方法や売却方法を解説していきますので、空き家をどうするか悩んでいる方は、参考にしてください。
目次
空き家問題とは？「譲ります」「差し上げます」という所有者が多い理由
近年、人口の減少に伴い、誰も住んでいない「空き家」の増加が問題視されています。空き家が問題視される理由は、単に住人不在の家が増えるからではなく、空き家の放置によって周辺へ悪影響を及ぼす可能性が高くなるからです。
例えば、空き家の放置による景観の悪化、害虫の発生、不審者の立ち入りなどが挙げられます。こうしたトラブルは総じて「空き家問題」と呼ばれ、社会問題にもなっています。
空き家を所有しているとトラブルが起こる可能性があるとはいえ、資産には変わりありません。それにもかかわらず、空き家を処分をするために「譲ります」「差し上げます」と、譲渡先を探す所有者が増えたのはなぜでしょうか？理由は3つあります。
- 所有している限り税金がかかる
- 近隣トラブルの原因になることがある
- 空き家を放置すると資産価値が下がっていく
それぞれ解説していきましょう。
①税金がかかる
空き家を手放したいと考える所有者が多い理由の一つに、「税金がかかる」ことがあげられます。土地や家屋を所有している場合「固定資産税」と「都市計画税」の納税義務があり、「固定資産税評価額×1.4％（都市計画税は0.3％）」で算出された税金を毎年納める必要があります。
土地に家屋が建っている場合は、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されるため、土地にかかる固定資産税が1/6または1/3に減額されますが、それでも所有者に負担があることは事実です。
住んでいる家屋ならば納税が当たり前だと考えますが、空き家に税金がかかるのは、無駄な出費だと感じる方が多いでしょう。これが、空き家の所有者が物件を手放したいと考える大きな理由です。
また、所有する空き家が周辺の住環境や景観を損ねると判断された場合には、「特定空き家」に指定され、特例控除が受けられなくなります。
特例控除が受けられなくなると、固定資産税が最大で6倍に増えるため、税負担額は一気に跳ね上がります。空き家にかかる固定資産税については、こちらの記事で詳しく説明していますので、併せて参考にしてください。
空き家放置で固定資産税が6倍とは？空き家の税金対策と特例・補助金の活用方法②近隣トラブルの原因になる
管理されていない空き家は、近隣トラブルを引き起こす可能性が高いです。どのようなトラブルが起こるのか、いくつか事例を挙げてみましょう。
- 地震や台風など自然災害による空き家の倒壊
- 火災発生時の近隣建物への延焼
- 害虫の発生
- 雑草の繁殖
- 不審者の立ち入り
管理されていない空き家は、思っているよりも早く廃墟と化し、倒壊リスクが高まります。地震や台風などの自然災害によって空き家が倒壊した場合には、通行人や近隣住民に被害を与える可能性もあるでしょう。
また、火災の発生時には近隣住宅に延焼したり、屋根が飛散したりする恐れもあります。火事による延焼が起こったとき、空き家の所有者が責任を問われることは基本的にはありませんが、近隣住民に大きな迷惑をかけることになります。
また、空き家の放置によって起こる近隣トラブルを「住んでいないから関係ない」と放っておくと、前述したように「特定空き家」に指定される可能性が高いです。
しかし、近隣トラブルが発生しないように管理するには、手間と労力と費用がかかります。近隣への配慮や空き家を管理する手間と労力と費用がかかることも、所有者が空き家を手放したいと考える理由の一つと言えるでしょう。
【空き家問題の解決法】原因と対策、家をたたむ方法を解説③資産価値が下がる
「人が住まない家は急速に傷む」と言われるように、人が住んでいない空き家は劣化が早く進みます。そして老朽化に伴い、資産価値も下がってしまいます。
資産価値が下がった空き家は、いざ活用しようと思ったときに修繕費が高額になったり、買主が見つかりづらくなったりして、思うように活用できません。
活用できない空き家を所有していても、維持費がかかるだけなので「譲ります」「差し上げます」と、無償でもいいから手放したいと考える所有者が増えてきたのです。
不要な空き家を無料で手放す方法
不動産を手放す際には、一般的に仲介や買取などで売却します。しかし、これらのデメリットは「売却までに時間がかかる場合があること」と「手数料が発生すること」です。
前述したように、空き家は人が住んでいる住宅よりも老朽化が早く進み、さらに所有していると税金もかかるため、一刻でも早く手放したい方も多いでしょう。
「無料でもいいから、早く空き家を手放したい」という方におすすめしたいのが、空き家バンクの利用と無償譲渡です。それぞれの特徴と注意点を解説します。
空き家バンクを利用する
「空き家バンク」とは、自治体が主体となって運営している、空き家を「売りたい人」と「買いたい人」をマッチングさせるプラットホームです。空き家を買いたいと考えている人は定期的に物件検索をするので、物件を空き家バンクに登録しておけば、譲り先が見つかる可能性が広がります。
空き家バンクの大きなメリットは、自治体が非営利目的で運営しているため、仲介手数料や登録料がかからないことです。空き家の所有者は、お金をかけずに物件を手放すことができます。
また、空き家バンクで物件を売却する際には、さまざまな補助金制度が利用できます。例えば、物件の維持向上を図るための改修工事の費用や、不動産登記にかかる費用などを補助対象としている自治体が多いです。
メリットが多い空き家バンクですが、もちろん注意点もあります。
空き家バンクでは基本的に不動産業者を通さないので、空き家の所有者は購入希望者と直接的に交渉を進めていくことになります。自治体によっては地元の不動産業者が手続きを補助しているケースもありますが、ない場合には自身ですべての手続きを行わなければなりません。
上記のようなメリットとデメリットを把握したうえで、空き家バンクの利用を検討してみてください。
知人や不動産会社に無償譲渡する
空き家を無料で手放すには空き家バンクのほかに、「無償譲渡」をする方法があります。無償譲渡とは文字通り、物件を無料（タダ）で渡すことです。
立地条件が良い空き家ならば、知人が譲り受けてくれるケースもあるでしょう。しかし、買い手がつかないような空き家の場合には、なかなか譲り先が見つからないかもしれません。
そこで譲渡先としておすすめしたいのが、「空き家の隣家に住む人」です。
隣家であれば空き家の譲渡によって自分の敷地を拡大でき、自地の資産価値を高めることも可能になるため、空き家を譲り受けるメリットがあります。ただし、個人間での無償譲渡は贈与の課税対象に該当するため、譲り先（譲受人）に「贈与税」が発生することには注意してください。
知人や隣人で譲渡先が見つからなかったときには、不動産会社（法人）に空き家を無償譲渡する選択肢もあります。
不動産会社は空き家の活用ノウハウを熟知しているので、収益化が望めそうな物件であれば引き取りをしているのです。
そのため、所有する空き家の更地価格と解体費用のバランスが取れていれば、無償で引き取ってもらえる可能性があります。
個人から法人への譲渡の場合には、無償だとしても「みなし譲渡所得」によって、贈与者（空き家の所有者）にも所得税の納付義務が生じるケースもあるので注意が必要です。
不動産会社に無償譲渡する場合には、みなし譲渡について必ず確認しておきましょう。
空き家を無料で手放す方法は、以下の記事で詳しくまとめていますので、こちらも参考にしてください。
空き家を無料で手放す方法！損をしないための活用法3選空き家を活用する3つの方法
前項では空き家を無料で手放す方法を紹介しましたが、物件を有効活用して利益を出す方法についても見ていきましょう。空き家を活用するには、主に次の3つの方法があります。
- 空き家を賃貸に出す
- 空き家を更地にして貸し出す
- 空き家を賃貸不動産に建て替える
それぞれ詳しく説明していきましょう。
空き家活用についてもっと詳しく知りたい方は以下の記事が参考になります。
空き家を最大限に活用する方法！失敗事例から学ぶ3つの注意点①空き家を賃貸に出す
空き家の活用法の1つ目が「賃貸に出す」方法です。賃貸物件にすれば家賃収入を得られるので、固定資産税や修繕費の積み立てにあてられ、収入としてプラスになる可能性もあるでしょう。
思い出のある家を手放さず、持ち続けられることもメリットと言えます。
ただし、空き家を賃貸物件として活用するにはリフォームが必要になる場合が多いので、初期費用がかかります。また、所在地に賃貸需要があるかも物件活用をするにあたって重要なポイントとなるため、活用前に周辺環境のリサーチも必要です。
空き家を賃貸物件にする場合には、定期的なメンテナンスや入居者探しなどの管理業務も必要になる点を留意しておきましょう。
②空き家を更地にして貸し出す
空き家を活用する2つ目の方法は「空き家を更地にして貸し出す」というものです。空き家を更地にすれば、次のような選択肢が出てきます。
- 事業用として土地を貸し出す
- 駐車場にして貸し出す
- トランクルームや資材置き場として貸し出す
- 野立て太陽光の土地として貸し出す
空き家のままだと活用方法は限られますが、更地にすれば土地をさまざまな方法で活用でき、収益化も望めるでしょう。
また、活用を辞める際にも、更地であれば売却活動時に有利に動くこともあります。空き家の買取について詳しくまとめた記事がありますので、こちらも参考にしてください。
空き家を高値で買取してもらう5つの方法！相場や業者選びのポイントただし、更地にするためには解体費用がかかることはもちろん、固定資産税の負担が大きくなるため、メリットばかりではありません。
空き家を更地にして活用する場合には、解体にかかる費用と、貸し出しによって得られる利益を考えたうえで検討しましょう。
③空き家を賃貸不動産に建て替える
空き家を活用する3つ目の方法が「空き家を賃貸不動産に建て替える」というものです。空き家を解体して、賃貸不動産に建て替えます。
賃貸不動産に建て替えて入居者を募れば、まとまった家賃収入を得られるので、不動産事業が成り立つ可能性があります。ただし、この活用方法では空き家の「解体費用」と賃貸物件の「建築費用」の大きな費用がかかるため、金融機関から融資を受けて活用になる可能性が高いです。
融資を受けるとローンの返済義務が発生します。そのため、賃貸需要が高いエリアでなければ返済が厳しくなる恐れもあるため、収支計画をしっかりと考えなければなりません。
空き家を賃貸物件にするメリットについては、以下の記事で詳しくまとめていますので、こちらも併せて参考にしてください。
空き家を賃貸物件として貸し出す4つのメリット！知っておくべき注意点も解説空き家を売却する方法
空き家を売却したいときには、どのような方法で売却活動をすれば良いのでしょうか。ここでは、空き家を売却する3つの方法を説明していきましょう。
不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社と契約して、物件の買主を探してもらうことを「仲介」といいます。買主は物件を探している個人がほとんどなので、不動産会社が広告やインターネットを通じて購入希望者を探します。
仲介の場合は、売却活動から引き渡しまで手厚いサポートを受けられ、希望価格で売りに出せるというメリットがありますが、一方で、不動産会社への報酬である「仲介手数料」がかかることがデメリットです。
長年空き家だった物件は買い手が見つかりづらいので、売却に時間を要する可能性も高く、売れない間に資産価値が下がっていくという懸念点もあります。「時間がかかったとしても、利益を出したい」と考えるのなら、仲介を検討すると良いでしょう。
不動産会社に買取してもらう
「買取」は文字通り、不動産会社に物件を買い取ってもらうことをいいます。不動産会社が物件の査定をして見積もりを出し、金額に折り合いがつけば買取が決定するため、すぐに売却して現金化できることが最大のメリットです。
また、買取の場合は契約不適合責任が免責になるケースが多いので、売却後に不具合が出たとしても基本的に補償を求められることはありません。空き家は老朽化していることが多いので、契約不適合責任が免責になるメリットは大きいと言えます。
買取で売却する場合には市場価格の6〜8割程度の金額になるため、仲介と比べて利益が少ないことがほとんどです。そのため「多少売却価格は下がっても、すぐに空き家を手放したい」と考える方は、買取を検討すると良いでしょう。
空き家問題を解決へと導く相談窓口
空き家問題が起こる前に「とにかく空き家をどうにかしたい」と考えているのであれば、不動産会社や自治体などの相談窓口へ問い合わせましょう。
空き家問題の相談は「自治体」や「不動産会社」が行っています。ここまでに説明してきたように、自治体の場合は無償譲渡や空き家バンクでの売却になるので、利益はあまり期待できません。
そのため、空き家の売却によって少しでも利益を得たいと考えるのであれば、不動産会社への相談をおすすめします。不動産会社に相談すれば、空き家の条件によっては予想よりも高い金額で売却できる可能性もあるからです。
空き家問題でお困りであれば、まずは不動産会社に相談すると良いでしょう。空き家で悩んでいる方に向けた記事がありますので、こちらも参考にしてください。
【目的別】空き家の相談窓口5選！売却・処分・活用の悩みを解消へ導く不要な空き家は早めに手を打つことが大切
人が住んでいない家は劣化が早く進み、物件を所有している限りは税金の支払い義務も発生します。
管理費用や税金面を考慮して「とりあえず所有しておこう」と、空き家を放置する所有者も多いですが、一番もったいないのは、空き家のまま何もしないことです。特定空き家に指定されてしまうと特例措置も受けられなくなるので、デメリットしかありません。
空き家は「手放す・活用する・売却する」の3つの方法で手を打てるので、建物の状態や条件に併せた対処法を考えてみてください。
「どうすればいいかわからない」と悩んでいる方は、本記事で触れたように、地域に特化した不動産会社に相談するのが一番です。SUMiTAS（スミタス）では空き家を活用するための地域に特化した提案も行っていますので、まずは無料相談をしてみてください。
空き家を上手に売却する！高く売るためのコツを解説