不動産売却ガイド
マンション売却を考えたとき、はじめに行うのが「査定」です。はじめての売却活動では、マンションの査定をするにあたって何をすべきかわからないという方も多いでしょう。
査定前に特別な準備をしておく必要はありませんが、注意点を把握しておくことは必要です。本記事では、マンション査定を依頼する際の3つの注意点と、NG行為について解説していきます。
マンションの売却を検討している方は、参考にしてください。
目次
マンションの査定前に必ず確認すべき3つの注意点
マンションを査定してもらう前に確認すべきことはいくつもありますが、とくに見落としてはいけないのが「引っ越し時期」です。マンションを売却するときの引っ越し期限は「引き渡し時（正確には決済時）」になるため、それまでに物件から退去しておく必要があるからです。
引き渡し日は売買契約時に買主と話し合って決めるので、それまでに引っ越しのめどを立てておく必要があります。では引っ越し以外には、どんな注意点があるか確認していきましょう。
- 査定前にマンションに関する書類を準備しておく
- 査定前にマンションのリフォームをしない
- 査定前にマンションの売却相場を調べておく
①査定前にマンションに関する書類を準備しておく
マンションに関する書類は、査定時に必ず用意しておく必要はありませんが、不動産会社からの質問にすぐ答えられるように、以下の書類を用意しておくと安心です。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
- 分譲時のパンフレットや間取り図
- 重要事項説明書
- マンションの管理規約や修繕計画など
登記済証や登記識別情報通知は、登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。マンション売却時、移転登記のために必要になります。
万が一紛失してしまった場合は再発行ができないので、法務局が郵送にて本人に意志確認をする「事前通知制度」を利用しましょう。
他にも、分譲時のパンフレットや間取り図があれば、不動産会社がマンションのアピールポイントや間取りなどを把握できるため、査定がプラスに動く可能性があります。
これらの書類は査定時には必須ではありませんが、売却時には必要になるものもありますので、早めに用意しておくと良いでしょう。
②査定前にマンションのリフォームをしない
マンションの価値を少しでも高めるために「リフォームをしておこう」と考えるかもしれませんが、査定前のリフォームはおすすめできません。
なぜなら、500万円をかけてリフォームしたからといって、500万円高く売れるわけではないからです。リノベーションブームの昨今、中古マンションを購入して自分好みの家にしたいと考える方も多いので、リフォームをすることによって反対に買い手が見つかりづらくなる可能性もあります。
ただし、リフォームではなく壊れた箇所を直す「修繕」は、必要になるケースもあるでしょう。しかし、修繕の必要性や修繕範囲は、素人では判断が難しい部分です。もし住宅に傷や汚れがある場合には自分で判断せずに、売却のプロである不動産会社と相談しながら修繕を検討しましょう。
③マンションの売却相場を査定前に調べておく
何事においても相場観を把握しておくことは重要であり、マンション売却も例外ではありません。自分が所有するマンションの査定額が周辺相場と比べて高いのか、それとも低いのかを判断し、悪徳な不動産会社に騙されないためにも、相場観を知っておくことが大切です。
マンションの相場を調べるときには、以下のような方法があります。
- 不動産ポータルサイトで調べる
- 取引事例を調べる
- 路線価を調べる
不動産ポータルサイトを使う場合には、条件設定の部分から自分が所有するマンションに近い条件を入力し、売却に出ている物件の売り出し相場を見てみましょう。
システムやサイトで物件情報を確認していくと、周辺物件の相場観がわかるようになります。
知らなかったでは済まされない！マンションの査定を依頼する際の3つの注意点
マンションをスムーズに売却するためには、不動産会社から正しい査定額を出してもらうことが重要です。相場よりも高い金額で売りに出しても買手は付きませんし、安すぎる金額で売却することは避けたいところです。
査定で失敗しないためにも、これから説明する3つの注意点を頭に入れておきましょう。
- 信頼できる不動産会社に査定依頼する
- マンションに関して知りうる、ささいなな情報でも開示する
- 悪質な不動産会社に騙されない
①信頼できる不動産会社に査定依頼する
査定は複数業者に依頼するのが基本ですが、悪質な不動産会社に査定依頼をすると、査定額の信頼度が低くなってしまいます。所有しているマンションの価値を正しく把握するためには、査定依頼をするときには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
まずは、以下のようなポイントをもとに、査定依頼する不動産会社を選んでみてください。
- マンションの売却実績が豊富である
- 地域に密着した営業をしている
- 問い合わせに対して真摯に対応してくれる
実績や得意エリアなどは、優良な不動産会社を探し出すときに重要なポイントとなります。売却の取引実績が多く、地域に密着した不動産会社は、査定額を算出するための比較データの情報量も豊富だからです。
担当者の対応も、優良業者であるかを見極めるうえで見逃せないポイントです。質問に対して丁寧に返答してくれるか、すぐに調査をしてくれるかなど、対応の真摯さも必ず確認しておきましょう。
②マンションに関して知りうる、ささいな情報でも開示する
正確な査定額を出してもらうためには、マンションに関するどれほどささいな情報でも、不動産会社にきちんと伝えることが大切です。
「欠陥部分を伝えたら査定額が下がるかも」と不安に思う気持ちもわかりますが、物件の欠陥を知っているのにもかからわず隠していると、売却後にトラブルになりかねません。物件の欠陥は「瑕疵（かし）」と呼ばれ、傷や汚れだけではなく、次のようなものがあります。
| 物理的瑕疵 | 建物の損傷などの物理的な問題 |
| 法律的瑕疵 | 法律上問題となる欠陥や違法な状態 |
| 環境的瑕疵 | 周辺環境における危険や不都合 |
| 心理的瑕疵 | 心理的な影響や抵抗を感じること |
上記のような瑕疵があることを知りながらも隠していた場合、売却後であったとしても「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負うことになります。
中古マンション売却後のトラブルを避ける方法として、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入する方法があります。既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅の売買時に加入できる保険で、売却後に発生したトラブルについて保険金が支給されるというものです。（ただし、すべてが補償対象になるわけではありません。）
保険に加入しておけば買主と売主の双方が安心して取引できるので、加入しておいて損はない保険だと言えます。
③悪質な不動産会社に騙されない
不動産売却において最も重要なのは、「不動産会社選び」だと言っても過言ではありません。
不動産会社には良心的な業者が多いのですが、なかには悪徳な不動産会社も存在しているからです。やりとりが面倒だからといって、ネット上だけの査定やメールでのやりとりで売買を進めると、悪徳な不動産会社に騙される恐れがあります。
悪徳な不動産会社と契約してしまうと、根拠もなく査定金額や売り出し価格を下げられたり、売却後には一切サポートしてもらえなかったりなど、デメリットしかありません。
では、良心的な不動産会社を見つけるためには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。次項で説明します。
マンションの査定を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点
前項では、マンション売却において最も重要なのは「不動産会社選び」だとお伝えしました。優良な不動産会社を選べるか選べないかによって、マンションの売却活動は大きく変わるからです。
ここでは、良心的な不動産会社を見極めるための、3つのポイントを確認しておきましょう。
- マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
- 不動産会社の規模や知名度だけで選ばない
- 机上査定の対応の良さで不動産会社を選ぶ
マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
先述したように、不動産会社にはそれぞれ得意ジャンルがあり、賃貸物件に強い会社や投機的取引の実績が多い会社など、さまざまです。
そのため、マンションを売却したいときには、中古マンションの売却実績が多い不動産会社に依頼することをおすすめします。
中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社は、物件探しをしている顧客を抱えていることも多いので、紹介によって内覧に集客できるケースがあるからです。
集客ができれば、その分売却できる可能性も広がるので、メリットは大きいと言えるでしょう。
不動産会社の規模や知名度だけで選ばない
全国展開しているような知名度の高い不動産会社を選べば、たしかに安心感は得られます。しかし、それだけで不動産会社を選定してしまうのは、おすすめできません。
中古マンションの場合は、地域の特徴を把握している不動産会社や、迅速で丁寧な対応を強みとしている不動産会社に任せたほうが、早く物件を売却できる可能性があるからです。
もちろん大手でも、親身になってくれる不動産会社はたくさんあります。しかし、ネームバリューだけにとらわれず、担当営業の人となりや態度も見たうえで検討しましょう。
机上査定の対応の良さで不動産会社を選ぶ
不動産会社のなかには、しつこい営業をする業者もあります。そのような不動産会社に捕まらないように、まずは机上査定（不動産売却査定）から、担当者と少しずつ売却の話を進めていくことをおすすめします。
オンライン上だとしても数回やりとりをすれば、担当者の「迅速さ・丁寧さ・正確さ」がある程度わかるので、しつこい営業のリスクを避けられるでしょう。
もし、やりとりするなかで違和感を覚えれば、そのときに断りを入れるだけなので、しつこく営業される心配もありません。
SUMiTAS（スミタス）でも、オンライン上の無料査定を行っています。
ビッグデータを活用した「SUMiTASの不動産売却査定」
SUMiTASでは、前項で紹介した「机上査定」がたったの10秒でできます。全国の売却査定のビッグデータから、入力情報をもとに類似性が高い物件情報を探し、査定価格を算出できるのが特徴です。「簡単10秒査定」をぜひご活用ください。
物件の立地や状態は査定内容に考慮されないため、算出できるのは、おおよその相場価格という点は留意しておきましょう。
「おおよそでもいいから査定額が知りたい」「今住んでいるマンションを売って、新しい家を購入したい」と考えている方は、ぜひお試しください。
反対に「正確な査定額が知りたい」「売却活動を開始したい」など、売却活動をスタートさせたい方には、スタッフが直接現地へ出向いて査定をする「訪問査定」がおすすめです。では、訪問査定から売却まで、どのような流れで進んでいくのでしょうか。
マンションの査定から売却までのステップ
マンションの売却は大きく次の4ステップで進んでいきます。さらに詳しい手順を知りたい方は「不動産売却の流れ！査定相談から確定申告まで12ステップ」を参考にしてください。
まずは不動産会社にマンションの査定依頼をします。電話やメール、来店など、都合のいい方法で査定依頼をしてください。
査定依頼をしたら、スタッフがマンションに直接出向いて査定を行います。
マンションの査定時のポイントについては、以下の記事に詳しくまとめているので、こちらも参考にしてください。
マンションを高額で査定してもらうポイント10選と不動産業者の選び方（リンク先ページ作成中）
査定額を参考に売り出し価格や条件を決めたら「媒介契約の締結」をします。契約をしたら不動産会社がインターネットや広告、看板などを使って売買活動を行い、買主を探します。
購入希望者が出てきたら内覧をし、買主と売主が希望条件などを話し合った末に双方で納得がいけば、「売買契約の締結」に進みます。
売買契約が成立したら、引き渡しへ向けてさまざまな手続きをします。決済日には売買代金残金受取と所有権移転、鍵の引き渡しが行われます。
ここまでがマンションの査定から売却までの、一連の流れです。
マンション売却時のよくある注意点
マンションの売却時には、いくつか注意点があります。場面別に注意点を見ていきましょう。
売却活動中の注意点
売却活動中に注意すべきことは「値下げのタイミングと時期」です。マンションの値下げをするタイミングはとても難しいので、下げ時を間違えると売却活動が難航してしまいます。
売却を成功させるためにも、「妥協点」を決めたうえで担当者と話し合い、値下げ時期と価格を決めておく必要があります。
例えば「3ヶ月経って売れなければ値下げをする」「2,500万円で出しているけど、2,000万円までは値下げできる」など値下げについて明確に決めておけば、タイミングを逃すことはないでしょう。
売却活動中の注意点
売買契約時の注意点は「物件の問題点は買主に必ず伝える」ことです。先述したように、物件に関わる問題（瑕疵）を隠して売却後に発覚した場合、トラブルに発展し「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われる可能性があります。
もしマンションに欠陥や問題があるのなら、どんなささいな情報でも、契約前に必ず買主に伝えましょう。
引き渡し・決済後の注意点
引き渡し、決済後の注意点は「鍵を紛失したら、錠ごとの交換が必要なこと」です。
マンションの鍵は複数個あることがほとんどですが、そのうちたった1つでも紛失してしまった場合には、錠ごと交換しなければなりません。
紛失したことを知りながら黙っていると、引き渡し時にトラブルになる恐れもあるので、鍵を紛失した、または紛失した可能性がある場合には、必ず不動産会社に相談しておきましょう。
マンション売却の注意点については、以下の記事で詳しく説明しています。こちらも併せて参考にしてください。
マンション売却の注意点を徹底解説！失敗しないための15のコツ（不動産売買のプロ監修）
マンション売却成功のカギは信頼できる不動産会社に相談することから！
マンション売却が成功するか否かは、「不動産会社選びにかかっている」と言っても過言ではありません。査定時に信頼できる不動産会社を見つけ、売却までサポートしてもらうことがマンション売却の成功を左右するカギだからです。
SUMiTAS（スミタス）はエリアに特化した不動産会社なので、マンションの売却実績を駆使して、最適な買主を見つけます。ぜひ一度、SUMiTASにお問い合わせください。