不動産売却ガイド
住宅を維持し続けるためには、管理の手間はもちろん、固定資産税や修繕費などの維持費もかかります。親との同居や施設への入居で実家が空き家になる場合、売却を考える方も多いでしょう。
しかし、親が自分で家を売るのが難しいとき、代わりに自分が実家を売ることはできるのか、と疑問に思う方も多いはずです。結論からお伝えすると、子であっても親名義の家を勝手に売却することはできません。
親の状況に合わせて、段階的に手続きをする必要があります。
本記事では、親の代わりに家を売る方法や流れ、注意点をお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
親の代わりに家を売る3つのパターン
親の代わりに一戸建て住宅やマンションを売る方法は、3つあります。
- 親の代理人になって売る
- 成年後見制度を利用して売る
- 相続してから売る
どの方法が適しているのかは、親の健康状態やそのときの状況によって決める必要があり、方法によって手続きや売却の流れも異なります。
本記事では次の3つのパターンに分けて、売却方法や流れを説明します。
- 親が健常で判断能力もあるものの、自力での売却が難しい
- 親が認知症になっており、判断能力が低下している
- 親が亡くなり、親名義の家を相続した
次章から説明していきましょう。
親の代理人になって家を売る方法と流れ
親が健常で判断力はあるものの、事情があって自力での売却が難しいときには、親の「代理人」になれば親名義の家を売却することができます。
どのようにして代理人になるのか、方法と流れを確認しましょう。
親の代理人になって家を売る方法
血縁関係があるとしても、代理人として家を売却するのであれば「委任状」が必要です。
口約束での売却を引き受けてしまうと、実際には売却を委任されていないことや、委任内容の相違、手付金の持ち逃げなど、トラブルのリスクがあるからです。親から「売ってほしいお願いされた」といっても、委任状なしには売却できない点に注意しましょう。
委任状のひな形は不動産会社が用意するケースが多いですが、次のような内容を盛り込んでおくと安心です。
- 対象物件の情報
- 売却価格、手付金額
- 売却金の振込先
- 売却条件、委任の範囲
- 委任者（親）と受任者（子）の住所、氏名、押印
- 委任状の有効期限
委任状の押印には実印を使い、印鑑証明書の添付も必要です。
書類の作成前に、市区町村役場やコンビニで印鑑証明書を取得しておきましょう。
親の代理人として家を売る流れ
親の代理人として家を売る流れを見てみましょう。
- 親と売却条件や代理権の範囲を話し合って決める
- 不動産会社を探す
- 不動産会社から委任状を受け取り、作成する
- 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
- 売買契約書を結ぶ
- 引き渡し、決済を行う
- 必要があれば確定申告、納税を行う
代理権の話し合いや委任状の作成を除けば、売却の手順は所有物件を売るときと同じです。
「話していたことと違う」とならないよう、双方の納得がいくまでしっかりと話し合いましょう。
また、委任状を不動産会社に提出した際には、委任状の偽装を防ぐために、家の所有者である親に必ず意思確認の連絡があります。意思確認が取れなければ売却へと進めないので、連絡が取れるようにしておきましょう。
なお、売却は代理人が行えますが、確定申告は子であっても代理申告できません。親が自分で手続きできない場合は、税理士へ依頼しましょう。
認知症の親が所有する家を売る方法と流れ
親が認知症になって判断力が低下している場合、代理売却はできないので「成年後見制度」を利用して売却することになります。詳しい方法や流れを見てみましょう。
認知症の親が所有する家を売る方法
「成年後見制度」とは、認知症や障害などで判断力が不安定な人を、他の人が手続きなどを法的にサポートする制度です。成年後見制度には、あらかじめ任意後見人を決めておく「任意後見制度」と、家庭裁判所が人員を選出する「法定後見制度」があります。
子が後見人になれる可能性が高いのは任意後見制度ですが、親が認知症になってしまうと利用できないため、法定後見制度が利用されていることがほとんどです。また、法定後見制度は本人の判断能力に合わせて、「後見」「補佐」「補助」のいずれかに決まります。
法定後見制度については厚生労働省がウェブサイトで詳しい説明をしておりますので、こちらを参考にしてください。
認知症の親が所有する家を売る流れ
成年後見制度を利用して親の家を売る方法を、見ていきましょう。
- 家庭裁判所へ申し立てをする
- 調査、精神鑑定、審判が行われる
- 審判の通知と確定が行われる
- 不動産会社を探す
- 不動産会社から委任状を受け取り、作成する
- 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
- 売買契約書を結ぶ
- 家庭裁判所に売却許可の申し立てをする
- 引き渡し、決済を行う
- 必要があれば確定申告、納税を行う
代理売却と異なるのは、成年後見制度の手続きがある点と、売買契約書を結んだタイミングで家庭裁判所に売却許可の申し立てを行う点です。
なお、成年後見人には親の財産に応じて月額2～6万円ほどの報酬と、不動産の売却価格に対して1.3～2.3％ほどの付加報酬もかかります。
親から相続した家を売る方法と流れ
ここまでは親が生存している場合の売却方法をお伝えしましたが、亡くなってしまったときには相続物件として売却することになります。ここでは、親から相続した家を売る方法と流れを確認していきましょう。
親から相続した家を売る方法
親名義の家を相続したときには、名義変更をしたのちに“自分が所有する家”として売却します。そのため、委任状や成年後見制度の利用は必要ありません。
ただし、名義変更をしてからでなければ売却できないので、まずは遺産分割協議や相続登記などの“相続に関する手続き”が必要になります。相続登記の方法や費用をまとめた記事がありますので、詳しくはこちらを参考にしてください。
親から相続した家を売る流れ
親から相続した家を売る流れを見てみましょう。
- 相続する不動産を特定する
- 必要があれば遺産分割協議を行う
- 相続登記を行う
- 不動産会社の査定を受けて媒介契約を結び、売却活動を行う
- 売買契約書を結ぶ
- 引き渡し、決済を行う
- 必要があれば確定申告、納税を行う
相続に関する手続きを行うこと以外は、他の売却方法と同じです。
ただし自分名義の家として売却する場合は、利益（譲渡所得）が出たときには税金も自分で納めることになります。どのような税金が発生するのかも、確認しておくと安心です。
親の代わりに家を売るときに知っておきたい注意点
ここまでは売却方法や流れを説明してきたので、最後に、親の代わりに家を売るときの注意点をお伝えします。
売却前に親族に相談または報告する
売却金を親の生活費や介護費用にあてるとしても、黙って実家を売却されるのは気持ちのいいことではありません。親の家を売るときには、必ず親族に売却の相談と報告をしましょう。
とくに家の売却金を受け取る場合はトラブルになり兼ねないので、親族を交えて話し合いをしておくことをおすすめします。話し合った結果は、書面で残しておくとより安心です。
家に欠陥や不具合がないか確認しておく
家の売却後に売買契約書に記載のない瑕疵（かし）が見つかった場合、「契約不適合責任」といって一定期間保証する義務があります。家に住んでいれば雨漏りや設備の故障などの欠陥に気づけますが、住んでいない家の不具合をすべて把握するのは容易ではありません。
瑕疵がないか心配な方は、インスペクションを受けたり、契約不適合責任の免責特約を付けたりするなど、売却後のトラブル対策をしておきましょう。
親の代わりに家を売るときには、状況に合わせて判断を！
親の家を売る方法は、
- 親の代理人になって売る
- 成年後見制度を利用して売る
- 相続してから売る
の3つあり、親の健康状態によって変わるとお伝えしました。
方法によってそれぞれ必要な手続きや売却の流れ、注意点も異なりますので、どの方法が適切なのかを考えてみてください。また、どの方法で売却するにしても、親族間での話し合いは必要です。不安な方は、まずは親の家を売却したい旨を不動産会社に相談しておくと良いでしょう。
SUMiTAS（スミタス）では代理人、成年後見制度、相続による売却の相談も承っておりますので、まずはご相談ください。