【古い家を売る方法】築古でも売却する方法を詳しく解説

家を売却する際に少しでも高く売りたいと考えるのは当然のことです。家がいくらで売れるかは次の条件によって左右されます。

• 築年数
• 立地
• 方角・向き
• 駅までの距離

細かい条件がありますが、築年数も要素のひとつである以上、新築などと比較するなら売却価格は安くなります。しかし、売り方次第で古い家でも高値で売却することは可能です。上手に売るコツを知り、古い家を少しでも高値で手放しましょう。

古い家とされる2つの基準

まずは古い家とは具体的にどのような状態の建物を指すのか、基準を知っておくことが大切です。人によって古い新しいの感覚は違いますが、不動産売却においては次の2点が基準となっています。

1. 築年数が20年以上であること
2. 旧耐震基準であること

これら2点に該当する場合は、古い家と判断されて売却価格が下がることは理解しておきましょう。

築年数が20年以上であること

築年数は物件の価値を決める重要なポイントであり、人が住み始めた時点から家の価値は徐々に下がります。新築の物件でも人が住んだ時点で価値が下がるといわれているため、20年も人が住んだ家なら古い家とみなされます。

家の実際の状態は築年数だけではなく使用状況にもよりますが、20年前に建築された物件なら古いと考えても問題ありません。

また、家は築年数の経過によって価値が少しずつ減少しますが、築30年以上が経過すると価値はほとんどなくなるといわれています。単純計算ではありますが、築20年以上なら物件価値は半分以下に下がっているため、売却時の条件は不利になりやすいです。

旧耐震基準であること

家の建築の際には耐震性が考慮されており、これには建築基準法で決められた基準があります。この基準のうち、古いほうの旧耐震基準が適用されている家は、築年数が長く耐震性も今の基準と比べると低いことから古い家と判断されて売却時に不利になりやすいです。

そもそも旧耐震基準が適用されているのは1981年の5月31日までに建築確認を受けた物件であり、2019年現在から考えるなら、40年ほど前になります。仮に耐震工事をして新耐震基準に該当する性能を持っていたとしても、築年数自体が経過しているため古い家に該当すると考えましょう。

古い家を売る4つの方法

古い家を売る際には、どのような方法で売却するかを考える必要があります。売却方法は複数あり、大きく4つの選択肢があります。

同じ家でも売りかた次第で売却結果が変わることは多いです。それぞれの特徴の違いを把握して、どのような売却方法が自分にもっとも合っているか考えておきましょう。

古い家付きでそのまま売る

土地と建物の両方を所有しているなら、土地を古い家付きで売るという方法があります。中古住宅を探している人からの需要が見込めるだけではなく、土地を購入したい人の需要も獲得できる場合があります。

これは古い家は価値がほとんどないために売却時に値上がりの条件にならず、土地のみの金額とほとんど変わらない金額でやり取りされることが多いからです。

つまり、購入者は買ってから解体して新築物件を建てるということもあり、解体費用を含めても安価で土地を購入できる場合があります。需要を獲得するには金額設定を多少下げなければなりませんが、解体費用が不要な点はメリットです。

また、更地にすると住宅がある場合の軽減税率から外れてしまうため、固定資産税が高くなりますが、家付きの売却ならこれが起きない点も魅力でしょう。

売却期間が長くなってしまうと管理のコストはかかる場合もありますが、解体などの手間がかからないのは大きな魅力といえます。

リフォームしてから売る

築年数が経過した古い家でも、リフォームを施すことで物件の魅力は高められます。築年数を感じさせない、まるで新築のような仕上がりにすることも可能であり、細部まで手を加えて設備を新しくすることで、買い手はつきやすくなるでしょう。

ただし、リフォームには費用がかかり、売却価格でこれを回収できるとは限りません。リフォーム価格をすべて上乗せして売却するのは難しく、実施してもマイナスが出る可能性があるため注意が必要です。

また、全面的にリフォームをすると売主の趣味が出やすく、同じ趣味を持たない購入希望者は売却の選択肢から外れてしまいます。リフォームをすることでかえって売りづらくなることもあるため、行うなら最低限の箇所に限定したほうがよいでしょう。

それほど費用をかけず、かつ個人の趣味が強く反映され過ぎない範囲で行う必要があるため、スタンダードな内容に限定することが大切です。

解体して更地にしてから売る

古い家だと建物部分に需要がつかず、売却できないことも少なくありません。そのため、解体して更地にして売却することで、土地需要の人をピンポイントに狙って販売できます。解体費用がかかったり、固定資産税が高くなったりするデメリットはありますが、空き家の管理が不要になる点はメリットです。

ただし、1月1日時点で更地になっていると、固定資産税の軽減が受けられなくなる可能性があるため、この点には注意しなければなりません。

また、売却価格も上がりますが、これはメリットとデメリットどちらにもなりえるでしょう。好条件で売れる場合もあれば、金額が高いために売りづらくなることもあり、売り方次第でデメリットは解消できます。

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不動産会社に買取を依頼する

不動産の売却は仲介を依頼して個人に売却するだけではなく、不動産会社に買取を依頼することも可能です。買取対応が可能な業者なら、個人で需要がつかない家でも売却でき、買い取ってもらえる可能性は高いです。

また、売却までもスムーズであり、通常数カ月程度かかるものが、最短1週間程度で売れることも少なくありません。早く売れる分価格は安くなり、市場価格の2～3割ほど安くなる点はデメリットですが、素早く確実に売りたい場合におすすめの方法です。SUMiTASでは全国の買取り査定も受付中です。

古い家を売る時の流れ

古い家を売却する際には、次の流れで売却活動を行います。

1. 相場を調べる
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 売出価格を決めて売却活動が開始される
4. 条件の交渉
5. 買主と売買契約を締結する
6. 売買代金を受け取って物件を引き渡す

手順に沿って進めることで、古い家もスムーズに売却しやすくなります。

① 売却相場を調べる

まずは自身で売却相場を調べることが大切であり、査定に出す前にある程度の相場を知っておかなければなりません。売却相場を知っておかないと、提示された査定額が適切かどうかが判断できないため注意が必要です。

価値判断を正しく行うためにも、土地総合情報システムや、レインズマーケットなどを参考にして、相場を知っておきましょう。

また、不動産会社の取引事例や実際に売り出されている物件を参考にすることもおすすめです。成約価格や売り出し価格は諸条件によって変動するため確実とはいえませんが、ある程度の目安を知る上では重要な指標となります。

^{参考：土地総合情報システム
参考：レインズマーケット}

② 不動産会社に査定を依頼する

売却相場を知った後は、不動産会社に査定を依頼し、実際にどれくらいの金額で売れそうかを確認します。

SUMiTAS（スミタス）ならネットで簡単に査定することができ、より正確な価格を知りたい場合には訪問査定も依頼できます。査定から仲介の依頼を出すまでがスムーズであるため、売却活動を素早く終えたい人におすすめです。

③ 売出価格を決めて売却活動が開始

利用する不動産会社を決めた後は、売り出し価格を決定し媒介契約を結びます。その後、売却活動が本格的にスタートすると考えましょう。媒介契約は一般と専任、専属専任媒介の3つがあり、それぞれで特徴が異なります。

一般媒介契約と専任媒介契約は自分で買い手を探せますが、専属専任媒介契約では業者にすべてを委託しなければなりません。また、専任媒介と専属専任媒介契約は不動産会社1社としか契約できないといった制限もあります。

制限が多いほど不動産会社は力を入れて売却活動をしてくれるため、売却スタイルに合わせて契約を選びましょう。売出価格は不動産会社と相談して決めることが大切であり、査定額も参考にしながら適切な金額に決定します。

④ 条件の交渉

媒介契約を締結すると、不動産会社が物件について広告や内覧などを行ないます。

こうした売却活動の結果、購入希望者が見つかったら、次に行なうのは売買条件の交渉です。具体的には、買主から売買価格や引き渡し日などの希望が書かれた「買付申込書」を受け取り、その内容について検討します。内容に納得できないようであれば、不動産会社を通して両者が納得できる条件に調整しなければなりません。

お互いが納得できない場合にはまた最初から買主を探すことになることもあるため、慎重に進めていくようにしましょう。

⑤ 買主と売買契約を締結

内覧を行い、買主が見つかった後は、売買契約を締結します。売買契約時には売却価格や引き渡し日、契約破棄となった場合のペナルティなどを定めます。

契約書に記した内容が絶対となるため、必要な条件はすべて売買契約書に記載しておきましょう。契約締結時には手付金として売却価格の一部を受け取るため、この金額も事前に、定めておかなければなりません。

仲介による売却では契約締結時に仲介手数料の一部を支払うことが一般的であり、残りは引き渡しが完了してから支払います。

⑥ 売買代金を受け取って物件を引き渡す

契約時に定めた日程で引き渡しを行い、手付金を除く残りの売買代金を受け取ります。引き渡しの際には物件に関する書類も渡す必要があるため、事前に準備しておきましょう。所有権の移転登記などを済ませ、引き渡しが完了した後に、残りの仲介手数料を支払います。

古い家を高く売る５つのコツ

売却価格が安くなりやすい古い家を高く売るには、次の５つのコツを押さえておくことが大切です。

1. ホームインスペクションを実施
2. 地盤調査で埋設物がないかを確認
3. 古い家を専門に売る不動産会社を選ぶ
4. 内覧時に家の状態を噓偽りなく伝える
5. 地元の不動産会社に相談する

売却方法を工夫することで、古い家も好条件で売却できるようになります。

ホームインスペクション（住宅診断）を実施

古い家は設備の古さや構造の劣化などが問題視されやすいため、ホームインスペクションを実施してこれらの不安を取り除いておきましょう。

ホームインスペクションによって家の状態を診断しておくことで、買主は不安がなくなり、よりスムーズに売却しやすくなります。また、診断結果によって瑕疵がないことがわかると、売却の条件もよくなり、高値で売りやすくなります。

地盤調査で埋設物がないかを確認

古い家は土地部分も昔のもので、これに不安を覚える買主は少なくありません。そのため、地盤調査を行い、土地の安全性を確かめておくことも大切です。

地盤調査によって土地に問題がないか、埋設物がないかなどを確認しておくと、土地売却時の信頼性を高められます。建物部分に問題がなくても、土地部分に問題があると売却しづらいため、土地の安全性も確認しておきましょう。

古い家を専門に売る不動産会社を選ぶ

不動産会社によって売却の得意分野は異なり、古い家の売却に強い業者もあります。不動産会社の得意分野の物件なら、他社よりも好条件で売却できることも少なくありません。

得意分野の業者を選ぶことはスムーズに売却しやすくなり、需要を獲得しやすくなって高値で売却できることも多いです。古い家を売却するための知識やノウハウもあるため、仲介による売却をするならおすすめです。

内覧時に家の状態を噓偽りなく伝える

内覧時には家の状態を嘘偽りなく伝えることが大切です。

家にちょっとした不具合がある場合、そのことを伝えると契約がなくなってしまうのではないかと不安に感じてしまうこともあるでしょう。しかし、そのことを伝えずに売買契約を結んでしまうと、売却後に契約不適合責任を追及されて補修請求や損害倍賞請求を受けてしまう可能性があります。

契約不適合責任とは、2020年4月の民法改正に伴い「瑕疵担保責任」が廃止されて新しく追加されたものです。内容について簡単に説明すると、「契約の内容と契約の目的物(この場合、売買する家)が契約の内容に適合しない場合、売主が買主に対して責任を負う」ものだと考えるとよいでしょう。 雨漏りやシロアリ、隙間風など心当たりがあるものについては契約前に伝えたうえで契約書にその旨を記載しておくことが大切です。

とはいえ、どこまで伝えればよいかは難しい問題でもあるので、事前に不動産会社に相談しておくと万全だといえるでしょう。

地元の不動産会社に相談する

契約不適合責任についてお伝えしたとおり、古い家は売却後にトラブルに発展する可能性が高いこともあり、早い段階で不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

その際、大手不動産会社だと需要の少ない古い家は積極的に取り扱ってくれない可能性があるでしょう。こうした古い家については地元の不動産会社に相談したほうがうまく行くケースが多いです。特に郊外にある古い家の場合、地元ならではのコネクションを使って買主を見つけてくれる可能性が高いといえます。

SUMiTAS（スミタス）は全国の売買店舗と連携査定しているので、まずはこちらからご相談ください。

古い家を売る時の4つの注意点

築年数が浅い物件とは違って、古い家を売る際には次の4つの注意点を把握しておかなければなりません。

1. 更地にすると、タイミングによっては固定資産税が高くなる
2. 家を建てられない場合もある
3. 水道管の交換が必要になる場合もある
4. 土地の境界線を明確にしておく

注意点が守れていないとスムーズに売却できないだけではなく、売却時のコストが高くなってしまうこともあります。

更地にすると固定資産税が高くなる

更地にして売却する場合は、固定資産税が高くなることもあり注意が必要です。建物つきの土地なら軽減税率が適用され、固定資産税は減額されています。更地にすることでこれがなくなり、土地のみの固定資産税でもこれまでより高くなってしまう場合があることは理解しておきましょう。

固定資産税は毎年1月1日時点に課税額が決定するため、更地にするなら1月2日以降に行うことがおすすめです。

課税額が決定した後に更地にするなら、高額な固定資産税の対象となるまでに1年程度の猶予ができるため、解体するタイミングを配慮することで節税することができます。

家を建てられない場合もある

土地によっては建築基準法の制限を受け、新しく家を建てられないことがあります。そのため、解体をする際には、新しく家を建てるのに制限がないかを確認しておきましょう。

建築ができない土地では売却が難しくなることもあるため、売る前に不動産会社に相談しておくとよいでしょう。完全に家を建てられない場合だけではなく、大幅な制限が出ることもあるため、この点は確認しておくことをおすすめします。

水道管の交換が必要になる場合もある

古い家の水道管はサイズが小さい場合も多く、建て替える際には水道管を交換しなければならないこともあります。水道管の交換では数十万円程度の費用がかかることも多く、売却条件が厳しくなったり、コスト負担が大きくなったりすることも多いです。

古い物件では水道管を交換する必要性が高くなるため、注意が必要です。交換が必要な場合はその費用は売主と買主のどちらが負担するのか、売却時に交渉して決めておく必要があります。

土地の境界線を明確にしておく

古い土地は境界線が曖昧になっていることが多く、どこまでが自己所有の分なのかわかりづらいことも多いです。そのため、売却時には事前に土地の境界線を明確にしておく必要があり、これを怠ると売却時にトラブルになってしまうことも少なくありません。

特に地方の広い土地で、隣接地がある場合は権利関係が複雑になっていることも多いです。境界線を知るには調査が必要であり、土地の形状や場所によっては数カ月程度の期間がかかることも少なくありません。

調査の時間も考慮して、売却準備は早めに進めておくことが大切です。境界線の調査には数十万円程度かかることもありますが、トラブルを回避する費用と考えると高くはありません。後からトラブルになって賠償金などが発生することもあるため注意しましょう。

古い家はなるべく早く売却しよう

古い家は持っているだけでもコストがかかるため、放置せずに早めに売却することが大切です。売却時期が遅れるほどコストは高くなり、条件も悪くなってしまいます。

コストをかけずに少しでも高く売るためにも、早めに売却することを心がけ、事前準備は徹底して行いましょう。

古家付き土地での売却がおすすめ！

古い家を売るときは古家付き土地での売却がおすすめです。具体的には以下のようなメリットがあります

1. 土地だけ探している人もターゲットにできる
2. 古い家でも使いたい人を見つけられる

土地だけ探している人もターゲットにできる

古い家を古家付き土地として売却する場合、土地だけ探している人もターゲットにできます。具体的には、以下のような人です。

• 土地を購入して新築住宅を建てたいと考えている人
• 土地を購入して駐車場として利用したい人
• 土地を購入して複数の土地をまとめて収益物件を建てたいと考えている人

単に古家として売却するのと比べるとずっと多くの人がターゲットになるといえるでしょう。

ただし、古家付き土地として売却するのであれば、土地の上に建っている住宅についてはほとんど価値のないものとして考える必要がある点には注意が必要です。

土地として売却するのと比べてメリットがある

なお、古家付き土地は、古家を解体して土地として売却するのと比べると以下のようなメリットがあります。

• 固定資産税が安いまま売却できる
• 将来売却を取りやめられる

土地の上に家が建っていると、固定資産税が最大で6分の1になる特例があります。しかし、建物を解体してしまうとこの特例の適用を受けられません。この点、古家付き土地として売却することで固定資産税の軽減特例の適用を受けたまま売却活動を行なうことができます。

また、いざ売却を始めてみたものの、希望の価格で売れなければ取りやめたいと考えることもあるでしょう。古家付き土地としての売却であれば、仮にそうなったとしても古家に自分で住んだり、賃貸に出したりといったことを検討できます。

古くても家を使いたい人を見つけられる

また、古家付き土地として売却することで古くても家を使いたいと考えている人もターゲットになります。

古家を売却する場合、家が建った状態で家として売却する方法と家を解体して土地だけで売却する方法がありますが、古家付き土地として売却することでその両方がターゲットになるのです。

古家であれば建物価格がほとんどかからないことも多く、できるだけ安く家を買いたいと考えている人が購入を検討してくれることがあるでしょう。

売却以外が最適なケースも？

古家の売却については、売却以外にリフォームや解体、買取といった方法が最適なケースもあります。ここでは、それぞれについてメリット・デメリットを見ていきたいと思います。

古家をリフォームするメリット・デメリット

古家でもリフォームすることで売却しやすくなることがあります。

古家をリフォームするメリット

古家をリフォームして売却することで、同じような築年数の中古物件と比べると高値で売却しやすくなります。また、売却価格を安く設定することで築年数の浅い物件と比べても売却しやすくなるでしょう。

古家をリフォームするデメリット

古家をリフォームするデメリットとしては、リフォームにかかった費用全てを売却価格に上乗せできないということが挙げられます。

先述した通り、リフォームすることで同じような築年数の中古物件より高値で売却しやすくなるとはいえ、築年数の浅い物件と比べると安い価格を設定した方が売りやすいです。

特に管理状況のよくない古家だとリフォームに大金がかかってしまうものの、思うような価格で売却できなかったといったことにもなりかねないので注意しましょう。

古家を解体するメリット・デメリット

古家を解体することで土地として売却したり、賃貸に出したりできるようになります。

古家を解体するメリット

古家を解体することで、土地として売却する場合でも、そうでない場合でも、家に関する管理コストが不要になります。

家は建ったまま放置してしまうとどんどん劣化していくため、将来的に使用しないようであれば早い段階で解体を検討するのも一つの方法です。土地として売却したり、賃貸に出したりしないでも、所有したまま子供に相続するという方法もあります。

古家を解体するデメリット

一方、家を解体するデメリットとしては解体費用がかかることが挙げられるでしょう。解体費用の相場は坪3～4万円程度です。例えば30坪の家を売却するのであればおおよそ100万円の費用はかかってしまいます。

また、古家を解体すると固定資産税の軽減制度の適用を受けることができません。固定資産税の負担額が最大で6倍になる可能性がある点に注意が必要です。

仮に土地として売却することを考えているのであれば、古家付き土地として売却することと比較して、解体費用を事前に支払ったり固定資産税が増えたりするデメリット以上のメリットがあるかどうかをよく検討することが大切だといえます。

古家を不動産会社に買い取ってもらうメリット・デメリット

古家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

古家を不動産会社に買い取ってもらうメリット

古家を買い取ってもらうメリットは、すぐに売却できて将来的なトラブルもないということです。

一般的な仲介による売却だと、需要の少ない古家は買主が見つかるまで時間がかかってしまうことも多く、またいざ売却したとしても売却後に契約不適合責任を追及される可能性があるといった不安も伴います。

一方、買取であれば条件さえまとまればすぐに売却できますし、契約不適合責任は特約で免責とするのが一般的です。古家を売却するときは、仲介より買取のメリットが多いといえます。

古家を買い取ってもらうデメリット

一方、仲介による売却ではなく買取を選ぶデメリットとしては、相場より安い価格での売却となってしまうことが挙げられるでしょう。

通常、買取は相場の2～3割程度安くなります。

古家の場合、不動産会社が土地としての利用目的で買取することも多く、この場合相場の6～7割程度に抑えられた価格での買取となることもある点に注意が必要です。

まとめ

古い家の売却について具体的な方法や流れ、コツや注意点などお伝えしました。古い家の売却は一般的な売却と比べて注意しなければならないことが多いです。本記事の内容を参考に、売却以外の方法も検討しながら、より適切な方法で売却を進められるようにしましょう。

古い家の売却査定・買取査定ならSUMiTAS