マンション売却の手数料を確認！仲介手数料で損しないマンション売却のコツ

一般的に不動産会社に仲介を依頼してマンションを売却する際は、不動産会社に対して手数料を支払う必要があります。しかし、この手数料が原因で、得られる利益が少なくなる場合があるので注意が必要です。

所有しているマンションを売却するのであれば、経費をできるだけ節約し、可能な限り多くのお金を手元に残したいものです。今回は、マンションを売却する際の仲介手数料や、値引き交渉について紹介します。

マンション売却の仲介手数料に相場なし

マンションを売却する際、仲介を依頼した不動産会社に対し仲介手数料が発生します。この仲介手数料には特に明確な相場はなく、上限の額は決まっていますが、それぞれの不動産会社が個別に設定しています。

上手にマンションを売却して収益を得るためには、まずはマンション売買における基本的な知識を身につけることが大切です。特に、仲介手数料は価格決定に曖昧な部分も多いことから、事前に時間をかけて学ぶ必要があると言えます。

ここからは、マンション売却の際の仲介手数料の上限やその計算法、仲介手数料を予測するためのマンション売却価格の相場の見方などを解説します。

仲介手数料は上限だけが決まっている

不動産を売却する際に不動産会社者に支払う仲介手数料には上限があり、その上限額は宅地建物取引業法に規定されています。

宅地建物取引業法46条に、「国土交通大臣が定めた額を超えて仲介手数料を設定することはできない」と定められており、さらにその額は公衆の見やすいところに掲示しなければならないとされています。

マンションの売主からすれば、仲介手数料の上限額が決まっていることは一つの安心材料です。不動産会社からあまりにも法外な手数料を提示された際には、上限規定の存在を主張すると良いでしょう。

不動産の仲介手数料の上限額がどのように決められているのか、表にまとめているので参考にしてください。

つまり、1,200万円の取引額の場合、下記が仲介手数料の上限額になります。

200万円×5％＋200万円×4％＋800万円×3％＝42万円（＋消費税）

このように、仲介手数料の上限額があることから、不動産会社はむやみやたらに高い仲介手数料は請求できないようになっているのです。

仲介手数料の予測のためマンション価格の相場を調査

先述のとおり、マンション売買の仲介手数料の上限は、マンションの売買取引額に応じて規定されています。前もって仲介手数料を調べておきたいのであれば、SUMiTASの簡単10秒査定を利用してみましょう。個人情報を入力したり会員登録したりする必要がなく、瞬時に査定できるためおすすめです。

実際の売却価格により近い、詳細な査定結果を知りたい場合は、SUMiTASの店舗スタッフによる訪問査定を利用しましょう。

400万円を超える売買では速算法が使える

取引額が1,000万円の場合の仲介手数料の計算式は、先ほどの表によれば以下の通りとなります。

200万円×5%＋200万円×4%＋600万円×3%＝36万円

上記の場合、計算が多くなるため手間や時間がかかるデメリットがあります。ここでは「速算法」を利用して簡便に計算をする方法をおすすめします。

上記計算式に当てはめると、
1,000万円×3%＋6万円＝36万円となり、通常の計算式と同じ結果を得ることができます。

速算法の方が計算過程がシンプルであり、即座に数字を出すことが可能となります。400万円を超える取引額の際は、こちらの速算法を活用して仲介手数料の上限額を出すと良いでしょう。

売却価格別の仲介手数料の早見表

仲介手数料の上限額は、紹介した計算式に当てはめて計算すれば算出することができます。以下の仲介手数料早見表で取引額に応じた仲介手数料を確認できますので今後実際に取引を行う際の参考にしてください。

マンション売却の仲介手数料には消費税

不動産の仲介手数料は、不動産会社が提供するサービスへの対価であり消費税の課税対象となっています。物件の取引額が大きければ、その額に応じて仲介手数料の消費税の額も高くなるので注意が必要です。

しかし、不動産会社の中には仲介手数料が発生しないところもあります。その場合は、消費税もかからないため、出費を抑えることが可能となります。できるだけ出費を少なくして売却をしたいのであれば、仲介手数料の値引きに応じてくれる不動産会社をリサーチすると良いでしょう。

マンション売却の仲介手数料の基本

先にも述べたように、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。これから不動産を売却しようと考えている方は、仲介手数料に関する基本的な知識を把握しておくことが大切です。

マンションの売却を不動産会社に仲介してもらう際に発生する「仲介手数料」とは、どのような意味付けや役割があるのでしょうか。

ここでは、仲介手数料の意味合いや値引き交渉の可否、返金が認められるケースなど、仲介手数料に関する基本的な事項をピックアップして紹介します。

仲介手数料は成功報酬として支払う

不動産会社に支払う仲介手数料は、不動産会社が売主と買主との間に入り仲介行為を行ったことに対する対価です。

仲介行為とは、不動産の売主の条件にあった買主を見つけて無事に契約締結に至るまでサポートする作業となります。主に物件の市場調査を行い相場を確認する作業や、チラシ広告やWEB広告などの販売促進活動、さらに契約書の作成や重要事項の説明などの契約手続き全般と多岐に渡ります。

仲介を行った対価として発生する仲介手数料は、基本的に成功報酬です。無事に売却先が見つかり売主と買主との間で売買契約が成立することによって、成功報酬である仲介手数料が発生します。

仮に不動産会社が仲介を上手く進めることができず、売却先が見つからなければ、仲介業務は成功しなかったことから仲介手数料は発生しない結果となります。

仲介手数料の値引き交渉は可能

先述したとおり、仲介手数料は上限額が法律で決まっているだけで、下限の額は特に決められていません。提示された金額の値下げ交渉自体は可能なので、仲介を依頼する際は不動産会社に対して値引き交渉をしてみることをおすすめします。

値引き交渉を行うのであれば、不動産会社に接触した後、早い段階で行うのが効果的です。時間をかけて回りくどく交渉をするのではなく、どこまで値引きが可能なのか素直に質問すると相手も対応しやすくなるようです。

また、不動産会社の中には、定期的にキャンペーンを行い、仲介手数料の安さを売りにしているところも存在します。中には無料の不動産会社もあるようですが、信頼性に欠ける会社である恐れもあるので注意する必要があります。

安易に不動産会社を選定するのではなく、ある程度時間をかけて信頼できる不動産会社に売却を依頼すると良いでしょう。

特例で仲介手数料の上乗せがある

物件によっては、特例により仲介手数料の上限を引き上げれられる場合があるので注意が必要です。「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」には、仲介手数料の上乗せに関する内容が規定がされています。

低廉な空き家は不便な場所にあることが多く、売却できたとしても安い取引額になることから仲介手数料も安くなり、仲介業務の割に合わない場合が多いです。そのため、不動産会社が仲介を引き受けたがらないという問題を解消するために、このような特例が制定されています。

この特例が適用されると、事前に売主側に説明しておくことを条件に、仲介手数料が18万円に満たない場合には、交通費や調査手数料を仲介手数料に加えて最大18万円まで請求が可能となります。

売却キャンセルでも条件によって仲介手数料の返金

契約が一旦成立し、すでに仲介手数料の一部を支払ったとしても、場合によっては支払った仲介手数料を返金してもらえることがあります。

例えば、買主が住宅ローンの事前審査は通過したものの、契約締結後の本審査が通らずに住宅ローンを組むことができないケースがあります。この場合は、買主側の都合でのキャンセルとなるため、仲介手数料の返金を求めることが可能となります。

しかし、契約をしたものの、売主の一方的な都合でキャンセルをした場合などは、仲介手数料を返金してもらえないので注意するようにしましょう。

マンション売却の仲介手数料の仕訳

仲介手数料の仕分けですが、「支払い手数料」という名目の勘定科目として帳簿の借方に記載します。支払い手数料は課税仕入れとなることから、消費税が発生します。帳簿に記載する際は、消費税込みの金額になっているかをきちんと確認しましょう。

仲介手数料の値引き交渉をする4つのコツ

マンションを売却するのであれば、多くの方ができるだけ高い値段で売却したいと思うことでしょう。同時に、仲介手数料など不動産の売却にかかる費用を可能な限り抑えて、売却によって獲得する利益を多くしたいと思うのではないでしょうか。

仲介手数料は不動産会社との交渉次第で、ある程度安くすることも可能です。具体的にどのように交渉を進めていくことが大切になるのか、ここでは、仲介手数料の値引き交渉をする際に押さえておきたいコツを4つ紹介します。

１．タイミングは不動産会社と契約を結ぶ前

不動産会社と仲介手数料の値引き交渉を行うのであれば、売却を依頼するための媒介契約を交わす前のタイミングで行うのが理想的です。

媒介契約を交わす前であれば、仲介手数料の値引きの有無を、契約を交わす交渉材料にすることができます。値引きををしてくれたら契約を交わすという条件をつけることによって、相手より有利な立場で交渉を進めることができるのです。

媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの種類の契約があります。このうち「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」では、依頼者は1つの不動産会社としか契約ができません。

したがって不動産会社との交渉の際には、「専任媒介契約」か「専属専任媒介契約」のいずれかを交わすことを提示しても良いでしょう。不動産会社側も「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」のいずれかの契約を交わしたいと思っているので、交渉を有利に進める材料として利用することをおすすめします。

２．交渉相手は中小の不動産会社

仲介手数料を安くしたいのであれば、大手の不動産会社よりも中小レベルの不動産会社を交渉相手に選ぶ方が良いでしょう。

大手の不動産会社では、担当者に与えられている裁量の範囲が狭く、独断で仲介手数料の値引きを決断することは状況的に難しいといえます。また、大手の不動産会社の中には売り上げのノルマなどを課されていることが多く、交渉の余地がまるでないケースも少なくありません。

しかし、中小レベルや個人レベルの不動産会社の場合、担当者に与えられている裁量の範囲が大手に比べて広い傾向があります。担当者との交渉次第では、担当者の独断で値引きに応じてもらえる可能性もあるでしょう。

３．他社の存在をにおわせる

交渉の際には、他社の存在を交渉材料として使うことも有効的です。

多くの不動産会社は同業他社の対応を気にしているものです。複数の会社に見積もりを取っていることを伝えて他者の存在をアピールすることで、希望する金額まで仲介手数料の値下げに応じてくれる可能性があります。

４．強引な値引き交渉はしない

不動産会社と仲介手数料の交渉する際は、強引に進めないように気をつけましょう。不動産会社の意向を気にせず一方的に値下げ交渉をしても、相手との信頼関係を築くことはできません。

交渉の内容があまりに強引すぎると、マンションの売却自体に支障が出る可能性があるので、できる限り慎重に行う必要があるでしょう。

仲介手数料がかからないマンション売却方法

マンションを売却する側からすれば、不動産会社に支払う仲介手数料をできる限り安く抑えてマンションを売却したいものです。

ここでは、仲介手数料がかからないマンションの売却方法を3つ紹介します。いずれも決して頻繁にあるケースとはいえませんが、頭に入れておくメリットはあるでしょう。

１．仲介手数料が無料の不動産会社と契約

不動産会社の中には、仲介手数料が無料の会社が存在します。またキャンペーンなどで一時的に仲介手数料を無料にしている場合があるので、活用しても良いでしょう。

しかし、仲介手数料とは別に事務手数料が発生したり、両手仲介（売主と買主、両方の仲介を1社で受けること）にするため、買主がなかなか見つからず売却に時間がかかったりする場合もあるので注意が必要です。

２．マンションを不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社にマンション販売の仲介を依頼するのではなく、買取業者や不動産会社にマンションを買い取ってもらえれば、仲介手数料を支払うことなく売却することができます。

しかし、仲介でマンションを販売するのに比べて、買取業者や不動産会社に買取ってもらう方が、売却価格が安くなるので注意が必要です。

下の表は、不動産会社にマンションを仲介で売却してもらう場合と買取してもらう場合のそれぞれの特徴をまとめたものです。

３．マンションを友人や知人に直接売却

マンションを自分の友人や知人に直接売却すれば、不動産会社を通さないので仲介手数料を支払う必要はありません。

しかし、この場合は売却に関する手続きをすべて自分自身で行う必要があるため、一定の知識がなければ手間や時間がかかるといったデメリットがあります。

不動産売買の手続きを自分で行うことに不安があるのであれば、仲介手数料を支払って不動産会社に仲介を依頼する方が賢明かもしれません。

仲介手数料以外の費用も節約してお金を残そう

マンションを売却する際に発生する費用は、不動産会社に対して支払う仲介手数料だけではありません。不動産の売買は様々な手続きを行う必要があり、その都度何らかの費用が発生するのです。さらに売買が終了した後も、売却益に対する税金が発生する場合があります。

できる限り余計な出費を抑えてマンションの売却を成功させるためには、まずは仲介手数料以外に発生する費用を正しく把握しておくことが大切です。

ここでは、マンション売却の際に発生する仲介手数料以外の費用やその節約方法、節税対策についてそれぞれ紹介します。

マンション売却にかかる費用一覧

マンションを売却する際に発生する費用と、マンションを売却して利益が発生した際にかかる税金をそれぞれ紹介します。

マンションを売却する際に発生する費用は下記の表のとおりです。

※1　令和4年3月31日までの間に作成される契約金額が10万円を超える不動産譲渡契約書については印紙税の軽減措置が適応されます。

マンションを売却して利益が発生した際にかかる税金は下記の表のとおりです。

これからマンションを売却するのであれば、事前にこれらの費用の存在や大まかな価格を把握した上で、計画的に手続きを進めていくことをおすすめします。

マンションの売却段階でできる節約方法

マンションを売却する際に発生する登記手続きの費用や税金などには、節約できる余地はありません。先述したマンションの売却段階で発生する費用の中で売主側が節約できるものとしては、ハウスクリーニングや引っ越し費用、販売促進費用などが挙げられます。

ハウスクリーニングは、可能な限り売主が自分自身で行うことをおすすめします。もし業者を利用するのであれば、安易に依頼するのではなく、複数の業者に見積もりを取り、最も安い費用の業者に依頼すると良いでしょう。

引っ越し費用も、不動産会社によっては数万円の差が生じます。ハウスクリーニングと同様に、複数の会社にアプローチして交渉する余地は十分あるでしょう。

マンション売却で使える節税対策

マンションを売却して利益が出ると、売却の翌年以降に譲渡所有税や住民税などの税金の支払いが発生する場合があります。売却益が大きいほど支払うべき税金の額も高くなることから、マンションが無事に売却された後も、税金の支払いは念頭に置いておく必要があります。

税金に関しては効果的な節税対策がいくつかあり、上手に対策を立てることにより節税に成功している不動産の売主も多数います。今後マンションなどの不動産を売却するのであれば、節税に関するノウハウも押さえておくことが大切です。

代表的な節税対策は、以下の2つとなります。

• 3,000万円特別控除制度
• 10年超保有する場合の控除制度

3,000万円特別控除制度

3,000万円特別控除とは、居住用のマイホームをを売却した際に得た売却益に対し、その売却益から最大3,000万円までを課税譲渡所得額から控除できる制度です。

譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。

譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率

仮に売却益が3,000万円以下の場合、この特別控除制度を利用することにより課税譲渡所得が0円となり、計算式にあてはめた結果、譲渡所得税は0円となるのでお得になります。

なお、この3,000万円特別控除制度は、居住用の不動産であることや、親子や配偶者といった特殊関係者への売却ではないこと、売却した年から数えて、前年および前々年にこの特例の適応を受けていないことなどの条件を満たす必要があるので注意が必要です。

10年超保有する場合の控除制度

この制度は、家を10年以上所有していた場合、譲渡所得税が安くなる制度です。具体的には、課税譲渡所得が6,000万円以下の部分に関しては所得税と住民税を合わせた税率が14.21%となり、6,000万円を超える部分に関しては税率は、長期譲渡所得と同じ20.315%となります。

ただし、この控除制度は、売却した不動産の所有期間が、売却した年の1月1日現在において、10年を超えていなければ利用できません。

以上のような制度を利用する際は、確定申告を行う必要があるので注意しましょう。

仲介手数料で損をせずマンション売却

仲介を通してマンションを売却する際には、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。仲介手数料には、法律で定められた上限額はあるものの一律ではなく、不動産会社ごとに異なった金額が提示される場合もあります。

不動産会社の中には、上限額以上の仲介手数料を請求するケースもあるので注意が必要です。また、極端に安い仲介手数料を提示してくる場合もありますが、そのような会社は、サービスの品質に問題がある恐れがあるので慎重に判断することが大切です。

今回は、仲介手数料をできる限り安くする方法やいくつかのコツについて紹介しました。不動産会社との交渉次第では、大幅に仲介手数料を安くすることも可能です。そのためには仲介手数料に関する基本的な知識をしっかり身につけておく必要があります。

この記事を参考にして、仲介手数料節約のために、上手に値引き交渉をしてみてはいかがでしょうか。