仲介手数料無料にはデメリットも！不動産売買の仕組みと注意点を解説

不動産会社の仲介手数料無料が可能な仕組みを解説

不動産売却を検討している人にとって、売却にかかる費用はできれば安く済ませたいものです。少しでもお得に売却するために「仲介手数料が無料」の不動産会社の利用を検討しているという方も多いかもしれません。

結論から言うと、不動産を売りたい人にとってメリットがあるものの、デメリットもあることを理解した上で利用する必要があります。ここでは仲介手数料無料が可能になる仕組みについて、分かりやすく解説します。

不動産の仲介手数料とは何のお金？

不動産会社が仲介手数料を無料にできる仕組みを知る前に、まずは仲介手数料が何のためのお金なのか知っておきましょう。

不動産売買の仲介を不動産会社へ依頼した際に発生する報酬

仲介手数料とは、不動産売買の仲介を依頼する媒介契約を結んだ不動産会社が行う仲介活動に対して発生する報酬のことです。

不動産会社が行う仲介活動とは、物件の査定や案内、少しでも高く早く売るための広告活動、そして最終的に売買契約が結ばれるまでに行う様々な活動のことをいいます。

不動産売買そのものは、個人間で行っても法律上問題はありません。しかし、専門的な知識が必要な場面が多いので個人で行うことは大変です。また、大変なだけではなく、買主を見つけることができない場合もあります。

そこで、不動産会社と媒介契約を結び、不動産売買に関する特別な知識をもって購入希望者を探したり、契約時の交渉をするなどの「仲介」をしてもらうことで、売却をスムーズに確実に進めることができるのです。

また、仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させたときに支払われる成功報酬のため、契約が成立してから支払うことになります。物件見学などの仲介業務が行われても、その時点ではまだ発生しません。

不動産会社の主な利益である

不動産会社と一口に言っても、都市開発を含め多くの分野の不動産業を請け負う開発会社もあれば、賃貸を専門に扱う不動産会社もあります。その中でも、不動産の売買や賃貸の「仲介」を事業の柱としている不動産会社の場合、主な利益を仲介手数料から得ています。

仲介手数料の額と不動産会社の質は関係ない

仲介手数料の額と不動産会社の質は、必ずしも比例するわけではありません。仲介を依頼する際に不動産会社と結ぶ「媒介契約」には「不動産会社は売主や買主に対し、登記や決済手続きなど物件の引き渡しに関わる事務の補助を行うこと」が業務であると、法律で義務付けられているためです。

しかし、法律で決められていたとしても、仲介手数料が無料だったり、安かったりする場合には、サービスの質が低下する場合もあります。仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶ際は、不動産会社のよしあしをより慎重に見極めることが大切です。

支払いのタイミングは契約成立時と引き渡し時

仲介手数料は、不動産の取引額で変動するため、売買契約が成立した時点で支払う額が決定します。

また仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立してから支払うものです。売買契約が成立する前に、仲介手数料を支払うことはありません。一般的には、次の2回のタイミングに分けて50％ずつ支払うことが多いです。

• 売買契約が成立したとき
• 不動産を引き渡すとき

仲介手数料を一度に支払わず、契約成立時と引き渡し時に分けて支払うのは、契約成立から引き渡しの間にも不動産会社に様々な手続きをしてもらう必要があるからです。

宅地建物取引業法によって上限額が決まっている

不動産会社が受け取れる仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限額が定められており、その上限額は取引額から計算されます。上限額を求めるための計算式は次の通りです。

たとえば取引額が2,000万円だった場合、2,000万円を次のように分解して仲介手数料の上限が求められます。

よって、2,000万円で売却された不動産の仲介手数料として求められても法律上問題がない上限額は、66万円に消費税を加えた金額であることが分かります。

400万円を超える取引の場合は、「売却額×3％＋6％＋消費税」という簡単な式での計算も可能です。注意したいのは、この消費税はあくまでも仲介手数料に対する税金だということです。土地の価格や個人が売主となる物件の価格には消費税はかかりません。

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すでに不動産の査定額の見積りを出してもらっている場合は、仲介手数料の上限額を調べておくと、不動産売却にかかるおおよその費用が算出できるためおすすめです。

仕組みを知らず請求されるがままに払っている人が多数

仲介手数料を知る上で大切なのは、「上限が決まっているからといって、必ずしも上限いっぱいの金額を支払わなくてもよい」ということです。

仲介手数料が無料でも上限の半額であっても法的に問題はないので、不動産会社と相談して仲介手数料を値引きしてもらうことも不可能ではありません。

ところが、仲介手数料に上限があるということや、さらに不動産会社と合意の上であれば上限額より少ない仲介手数料でも問題がないことを知らなかったために、言われたままに手数料を支払って損をしてしまう人もいます。仲介手数料について基礎的な知識を身につけておくことは、自分が損をしないためにも大切なことだといえるでしょう。

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仲介手数料無料の仕組み

前述したように、仲介手数料は仲介を行ったことに対する成功報酬であり、不動産会社にとって主な収入です。ここからは、仲介手数料を無料にできる仕組みについて説明します。

両手取引で片方からしか仲介手数料を取らない

不動産会社が売買の仲介をする場合、売りたい人、つまり「売主」と、買いたい人である「買主」の両方の依頼を受ける場合があります。特に集客力があり、不動産取引を盛んに行なっている会社は、売る人と買う人の双方を仲介することが多くなります。これを「両手取引」と言います。

基本的には、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることが可能です。よって、両手取引の場合、2倍の仲介手数料を受け取ることができます。しかし、両手取引をする不動産会社の中には、たとえば買主側に「当社を利用すると仲介手数料が無料になります」と宣伝し、売主側にのみ仲介手数料を請求するケースがあります。

すると買主側は「仲介手数料が無料ならこの不動産会社に頼もう」と考え、さらに仲介手数料がお得になったためよい印象を抱きます。売主側も「契約がすぐにまとまった」と満足できるので、最終的に不動産会社の評価が高まり、次の契約チャンスにつながる場合があります。

このように、買主と売主の両方を相手にする両手取引において、片方からしか仲介手数料を受け取らないようにすることで、もう片方の仲介手数料を無料にできるのです。

不動産会社が売主の場合は仲介手数料は発生しない

不動産会社が直接物件を売る場合には「仲介」そのものが行われないため、仲介手数料が発生しません。

また買主から見ると、物件を不動産会社から買うことになるため、契約がまとまれば引き渡しなどもスムーズに進むほか、仲介手数料分の費用が不要になるというメリットがあります。しかし、不動産会社から物件を購入することがデメリットになる場合もあります。

不動産会社から物件を購入すると、建物の代金に対して消費税が課せられるからです。売主が個人であれば、土地だけでなく建物も消費税が課税されないため、物件によっては個人から購入した方がお得になります。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するメリット

仲介手数料無料の不動産会社に依頼する大きなメリットは、不動産売却のための費用を抑えられるということです。

費用を抑えられる

不動産を売却する際に必要となる主な費用は、次の3つです。

• 不動産登記に必要な費用
• 仲介手数料 　　　
• 測量や建物解体など、必要に応じて掛かる費用

登記にかかる費用を除けば、大部分を仲介手数料が占めるため、たとえば400万円を超える物件の仲介手数料が無料になれば、最大で「売却額×3％+6万円+消費税」分も費用を抑えられます。

自己資金が少ない方の中には、住み替えの際のリフォームなどの諸費用をまかなうために、売却した代金だけでなく、他のローンの利用を検討している場合もあるかもしれません。

しかし、仲介手数料無料の不動産会社を選べば、2,000万円の中古物件なら消費税込みで72万6,000円も売却費用を浮かせることができるので、自己資金を増やし、転居やリフォームなどの費用に充てることも可能になります。

仲介手数料無料の不動産会社を選ぶことは、新たな生活を送るための資金を増やすメリットにつながるといえます。

自己資金が増えて住宅ローンの審査に通りやすくなる

不動産売却に必要な費用を抑えることは、新たに家を買いたい場合にもメリットがあります。住宅ローン審査を受ける際、自己資金なしで全額ローンを利用することも可能ですが、自己資金がない場合に比べるとローン審査が厳しいとされています。

また、自己資金なしで住宅ローンを借りた場合、最終的な支払総額も高くなるため、自己資金を増やすことは将来のゆとりある返済計画にもつながるポイントです。

理想とする家や万が一に備えた貯蓄など、状況によってメリットの大きさは変わりますが、家を購入した後の生活を見越して仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶのも一つの手だといえるでしょう。

仲介手数料無料の不動産会社に依頼するデメリット

仲介手数料を無料にしてくれる不動産会社を選ぶメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットも考慮する必要があります。どのようなデメリットがあるか、詳しくみていきましょう。

最終的に手元に残るお金が少なくなる可能性がある

売り手の仲介手数料が無料になるのは、依頼した不動産会社が買い手から仲介手数料を受け取れる時か、不動産会社に買い取ってもらう時です。

仲介手数料を買主から受け取って、売主からの仲介手数料を無料にするためには、不動産会社が「両手仲介」を行う必要があります。

両手仲介をするためには、自社で買主を見つけないといけないため、他の不動産会社から購入希望者を紹介されても断ってしまうような状況が起こり得るのです。これを「囲い込み」と言います。

囲い込みをされると、購入希望者がなかなか現れないことになり、その結果、売り出し価格を下げることになる場合もあります。

このように、仲介手数料が無料であることを優先しすぎてしまうと、最終的に損をする可能性があるので注意が必要です。

周辺地域の不動産相場を自分自身で調べておくことによって、売れやすい価格や売却に必要な費用を把握しつつ、信頼できる不動産会社を見つけることを優先しましょう。

以下の表で、購入もしくは売却予定のある不動産周辺の取引価格が分かるサイトを2つ紹介します。相場を調べる参考にしてください。

売却を検討しているものの、自分で相場を調べるのが大変という方には、個人情報入力不要で、簡単に自動査定が受けられるSUMiTAS（スミタス）がおすすめです。

SUMiTAS（スミタス）では、ネットで簡単な物件情報を入力するだけで瞬時に査定が受けられるほか、サイト上で各地の取引件数や平均売却額、平均土地面積なども分かります。

すべての物件が対象とはならない

売り手側の仲介手数料が無料になるかどうかは、物件によって大きく異なります。特に個人が売り手の物件の場合、条件もまちまちなため、仲介手数料が無料になるかどうかは、物件次第になることが多いです。

仲介手数料が無料になることを宣伝している不動産会社であっても、物件次第で仲介手数料を請求される場合があるというデメリットが起き得るのです。

どのような物件なら仲介手数料が無料になるのか、きちんと説明してくれる不動産会社を選ぶことで、デメリットを回避しやすくなります。

別の名目で料金を請求される恐れがある

仲介手数料は法律で上限額が決められていますが、実際は仲介手数料以外にも物件の宣伝などに関わる費用が発生したとして、追加で請求されるケースがあります。

しかし、物件の宣伝のための広告はほとんどの場合仲介業務に含まれているため、売主が特別に不動産会社へ依頼をしない限り、追加の手数料を支払う必要はありません。

ただし、例外的に次のようなケースに当てはまる場合は、売主の承諾を得た上で、仲介手数料以外の支払いが発生します。

• 売手が広告を追加で依頼した際の費用
• 売主の希望で遠隔地の買主と交渉した際の旅費

ポイントとなるのが、依頼者である売り手が求めた通常の範囲外の業務であり、実費として発生した場合のみということです。

媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料の中に含まれるサービスの種類や、受けたいサービスの費用の有無をしっかり確認しておくことが大切です。

自分に合った仲介手数料無料の不動産会社の見つけ方

近年はインターネットの発達により、広告費用などを削減することで仲介手数料無料や割引を可能にしている不動産会社も増えています。

サービスや質、欲しい物件の有無も含め、自分に合う仲介手数料無料の不動産会社を見つけるポイント3つを解説します。

仲介手数料以外にかかる費用をチェック

仲介手数料が無料と宣伝していても、実際は「不動産の価値を査定する費用」などを請求する不動産会社が存在します。こうした費用が発生することへの説明が無かったり、費用の総額が仲介手数料より高かったりしたら、せっかく仲介手数料が無料の不動産会社を選んだメリットが薄くなってしまいます。

実際にかかる費用について説明してくれた上で、仮にかかるならどのくらいなのか見積もりを出してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

取り扱い物件の多い不動産会社を選ぶ

不動産会社のホームページなどを利用して、取り扱い物件が多い不動産会社か確認しましょう。取り扱い物件が少ない不動産会社を選ぶと、買主は欲しい物件を見つけられません。反対に、売主の場合はせっかく依頼しても物件が売れにくくなるかもしれません。

これには、仲介手数料が無料になる仕組みで解説した、買主と売主、双方と取引（両手取引）をして、どちらか片方からだけ仲介手数料を受け取っているという仕組みが関係しています。

買主からの仲介手数料が無料の不動産会社の場合、媒介契約を結んでいる売主からの仲介手数料が利益となるため、売主と契約していない物件を売ると「利益はゼロ」になってしまいます。

そのため、基本は媒介契約を結んでいる物件をメインに売却をすすめますが、媒介契約を結んでいる売主が少ないと、結果として紹介できる物件は減ってしまいます。すると、取り扱い物件が少なくなるので買主が集まりにくくなり、売主も「買主が来ない」というデメリットを受ける場合があるのです。

こうしたデメリットを避けるためにも、取り扱い物件がその地域内で多い不動産会社を選ぶようにしましょう。

仲介手数料を抑えるよりも家を高く売ることが大切

不動産をお得に売却したいなら、仲介手数料が無料の不動産会社を探すよりも、いかに高値で売るかを考える方が効果的な場合があります。

仲介手数料が無料になることでコストは大幅に削減できますが、その分売却価格が下がったり、スムーズに売却できなくなったりして、トータルでみるとそれほどお得にならないことがあります。

高値で売却するためのポイントには、以下のようなものがあります。

購入希望者がたくさん現れるようにする

購入希望者が複数現れると、お互いの競争心理が働いて、売り出し価格のまま値引きなしで売却できることがあります。購入希望者が現れやすくするためには、適切な売り出し価格にする、物件情報を掲載する際に魅力的な写真を多用するなど、不動産会社の営業力にかかっている面が大きいです。

高値で売却するためには、営業力が高くて信頼できる不動産会社を選ぶことが、何よりも大切だといえます。

内覧を成功させる

内覧時に好印象を与えることができると、あまり値下げをせずに売却できる可能性が高くなります。

不要なものを片付けたり掃除をしたりするだけでなく、プロによるハウスクリーニングや素敵な室内や生活を演出するホームステージングなどを利用し、購入希望者に物件の魅力をアピールすることで内覧の成功率を上げましょう。

売却時期を調整する

不動産には売れやすい時期があります。年度が替わる3月前後は、会社の異動や転勤、進学や入学などで転居する人が多く、それに伴い不動産の動きも活発になります。

また、購入を急いでいる人も増えるため、他の時期よりも時間をかけた値引き交渉が行われにくくなります。売却時期を選べるのであれば、3月頃の成約を目指して売却を開始すれば、他の時期よりも高値で売却できる可能性が高くなるといえるでしょう。

仲介手数料無料や値引きだけが、お得に不動産を売却できる方法ではありません。信頼できる不動産会社を探して高値で売ることを目指し、不動産売却を成功させましょう。

仲介手数料無料の会社を選ぶよりもお得な方法

お得に不動産売却を行う方法は、仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶことだけではありません。さまざまなリスクを避けてお得に売却するには、次のような方法を考えてみるとよいでしょう。

• 仲介手数料の値引きを交渉する
• 複数の不動産会社に相談する
• 確定申告で控除を受ける

これらの方法を試すことで、仲介手数料が無料にはならなくても、お得に不動産売却ができる場合があります。

仲介手数料の値引きを交渉する

仲介手数料が無料、あるいは割引するとうたっていない会社でも、交渉次第で値引きをしてもらえることはあります。仲介手数料をいくらにするかは、上限額までなら不動産会社で自由に決められるので、事前に相談して値引きができるかを聞いてみるとよいでしょう。

ポイントは不動産会社と媒介契約を結ぶ前に値引き交渉をすることです。仲介を依頼する媒介契約を締結してしまうと、仲介手数料の値引き交渉に応じてもらいにくくなるので、契約前に値引きが可能か相談してみましょう。

2020年8月24日「不動産売却の仲介手数料」値引き交渉のやり方とタイミング

複数の不動産会社に相談する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、複数社に相談して、各社が提示する条件を比較してみることが大切です。同じ不動産を売却する場合でも、不動産会社によって仲介手数料が違ったり、売却できる見込みの金額が異なったりすることはあります。

そのため、最低3社以上を目安に条件を比較し、もっとも好条件を提示する不動産会社を選ぶことで、よりお得に不動産売却をしやすくなるといえるでしょう。

確定申告で控除を受ける

不動産を売却して利益が出ると、翌年には確定申告が必要です。確定申告によって売却益に課せられる税額が決定しますが、これは各種控除を適用することで、減額できたり、非課税となったりすることがあります。

また、売却で損益が出た場合も、他の所得と損益通算して税金を抑えることができる場合があるので、確定申告することをおすすめします。

例えばマイホーム売却時の3,000万円の特別控除を適用できれば、売却益が3,000万円以下なら非課税となります。どのような控除や特例が適用できるかは不動産会社に相談しておき、売却後に確定申告をして税控除を受けることで、お得に不動産を売却しましょう。

仲介手数料無料にはメリットもデメリットもあることを理解しよう

仲介手数料が無料の不動産会社を利用すると、売主にとっては売却費用を抑えることにつながります。しかし、実際には別の名目で料金が発生したり、物件の売却価格に仲介手数料が含まれてたりといったデメリットが起きる可能性があります。

依頼者として一番大切なことは、気になったことをすぐに聞けるような、信頼できる不動産会社を選ぶことです。不動産会社探しをするための時間が無くて大変だという方には、SUMiTAS（スミタス）のかんたん自動査定がおすすめです。

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