【空き家問題の解決法】原因と対策、家をたたむ方法を解説

空き家を所有者している方や、今後所有する可能性のある方なら知っておくべき「空き家のリスクと解決策」を紹介します。

• 実家の空き家を相続したが、どうしたらいいのかわからない
• 住宅が建っている方が税金が安いと聞いたが、どちらがいいのか
• 空き家のまま放置すことで、近隣住宅に迷惑をかけてしまうのでは。と不安
• 空き家をたたみたい。売却することはできるか

SUMiTASにも上記のような多くのお問い合わせをいただきます。どうしよう！と切羽詰まってからご相談いただくよりも、早めにご相談いただく方がご提案できる内容も多くなります。こちらからお気軽にお問い合わせください。

空き家問題の現状と課題

総務省の調査からわかる空き家の現状

2018年に総務省が行った平成30年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は846万戸で、空き家率は13.6%といずれも過去最高となっています。

上記空き家率は、統計を取り始めた1963年以降一貫して上昇し続けており、1963年に2.5%だった空き家率は2003年に9.8%、2018年に13.6%と推移しました。

空き家の内訳は下記の通りで、「その他の住宅」には、転勤・入院などのために居住世帯が長期間不在になっている住宅や、建替えのために取り壊すことになっている住宅、また、空き家の区分の判断が困難な住宅なども含まれます。

^{出典：2018年度住宅・土地統計調査}

国土交通省の調査からわかる空き家問題の課題

近年問題になっている空き家は、348万7千戸ある「その他の住宅」に含まれます。貸しにも売りにも出されておらず、長期にわたって不在の住宅や、空き家の区分の判断が困難な住宅などです。

国土交通省が調査した「令和元年空き家所有者実態調査」からも、空き家が抱えている課題が見えてきます。SUMiTASにご相談いただく所有者の中にも、下記の調査結果と同じお悩みを抱えている方が多いです。

• 空き家の５割以上が腐朽・破損を抱えている
• 空き家の約4割は最寄りの鉄道駅から2,000m以上離れている
• 2割が、空き家を取得した際に登記の名義変更や新たに登記を行っていない
• 売却や賃貸をするのに「買い手・借り手が少ない」「住宅が傷んでいる」「設備や建具の古い」

出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/R1_akiya_syoyuusya_jittaityousa.html

なお、日本は2008年をピークに人口減少時代に入っています。総務省統計局のデータを見てみると、2008年には1億2,800万人いた我が国の人口は2019年には1億2,600万人程度まで減っています。

今後も日本の人口は減り続けることが予想されており、空き家の問題は今後より深刻化することが懸念されています。

空き家問題の原因とは？

空き家が右肩上がりに増えてる原因と、日本特有の理由は下記です。

1. 日本人は新築住宅を求める傾向にある
2. 相続した家をなかなか解体できない
3. 解体すると固定資産税が高くなる

理由① 日本人は新築住宅を求める傾向にある

日本人は中古より新築住宅を求める傾向にあります。国土交通省の2013年のデータ（既存住宅流通シェアの国際比較）を見てみると、日本の新築住宅着工戸数は98万戸なのに対して既存住宅の流通量は17万戸と、わずか14.7%程度に留まっています。

出典：日本）住宅・土地統計調査（2013年）（総務省）、住宅着工統計（2013年）（国土交通省）

これは欧米諸国と比較してみるとその違いは明らかで、アメリカの新築住宅着工戸数に対する既存住宅流通量の割合は90.3%、イギリスは85.8%、フランスは64.0%となっています。

出典：日本）住宅・土地統計調査（2013年）（総務省）、住宅着工統計（2013年）（国土交通省）

ヨーロッパではレンガや石造りの建物が多く、古くから木造住宅中心だった日本と比べると文化的な違いがあることなどが要因だと考えられるでしょう。また、日本においては戦後復興していく中で国策として住宅の新築を後押しする政策が取られたのも原因の一つです。

理由② 相続した家をなかなか解体できない

都心に移り住んだ息子が両親から田舎の実家を相続したようなケースでは、住まないとはいえ自分の生まれ育った家を解体したくないという想いから、相続した家をなかなか解体できないという人もいます。

また、解体するにしても解体費用を負担するのが惜しいという想いもあるでしょう。しかし、郊外の家では賃貸に出すことも難しく、活用されないまま空き家が残ってしまう要因となっています。

理由③ 建物を解体すると固定資産税が高くなる

空き家問題を助長しているのが固定資産税の問題です。不動産の所有者は固定資産税を負担しなければなりません。

固定資産税には土地の上に建物が建っていると最大で6分の1に軽減されるという軽減制度があります。この制度があるために、建物を解体すると固定資産税の負担額が最大で6倍になってしまうという問題が生じるのです。

そもそも建物を解体するにはお金がかかりますし、お金をかけて解体しても固定資産税が高くなるということであれば空き家のまま残しておくという選択をするのも理解できるのではないでしょうか。
こうした様々なことが要因となり空き家の数は増え続けています。

空き家の税金について詳しくは下記の記事をご覧ください。

2021年5月24日空き家放置で固定資産税が6倍とは？空き家の税金対策と特例・補助金の活用方法

空き家の所有者が抱えるリスク

空き家を所有している方は、放置することで発生するリスクを知っておきましょう。

1. 景観の悪化
2. 周辺の建物や通行人に危害があった場合の責任
3. 犯罪の温床となる
4. 住宅の価値が下がる
5. 有効活用されないことによる機会損失
6. 特定空き家に指定されてしまう可能性がある

リスク① 景観の悪化

建物が老朽化し、腐朽や破損が目立ち、雑草が生い茂った空き家があると見た目の印象が悪いため、辺り一帯の景観を悪化させます。これにより、周辺住民に嫌な思いをさせるだけではなく、家を売却するときに売却しづらくなる可能性があります。

リスク② 周辺の建物や通行人に危害があった場合の責任

老朽化した建物を放置し、倒壊や災害時に屋根が飛ぶなどして周辺の建物や通行人に危害が及んだ場合、所有者が万全な対策を取っていないと認められれば責任を負わなければなりません。

リスク③ 犯罪の温床となる

空き家になり人が近寄らなくなったときに起こる問題が、犯罪の温床になるということです。放置された空き家は犯罪者でも簡単に侵入できてしまい、拠点とされてしまうことがあります。ホームレスが棲みつくケースや、放火されてしまうケースも考えられます。
空き家が実際にオレオレ詐欺等の詐欺行為を行う組織に悪用された実例もあります。

リスク④ 住宅の価値が下がる

使われなくなった建物や住宅設備は劣化が早いため、空き家として放置すると住宅の価値が下がってしまいます。庭の草むしりなど、住んでいれば気付いた時に手入れすることもできますが、遠くに住んでいるとこまめに管理できないという理由もあるでしょう。

将来売却するつもりでも、一定期間空き家にすることで建物自体の傷みや劣化が進み、売却価格が大きく下がってしまうことも珍しいことではありません。

リスク⑤ 有効活用されないことによる機会損失

売却や賃貸住宅として貸し付けるなど有効活用すれば得られるはずだった利益も、放置することで逆に出費が増える事例もあります。所有者にとっては機会損失だといえます。

リスク⑥ 特定空き家に指定されてしまう可能性がある

政府も空き家問題の解決に向けて、2015年に「空き家対策の推進に関する特別措置法」通称「空家法」を成立させ、適切に管理されていない空き家に対して、市町村（自治体）による特定空家への指定や、立ち入り調査、勧告、命令や強制執行などをできるようにしました。
ではどんな空き家が特定空家に指定されるかを確認しましょう。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

出典：「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針 （ガイドライン） 

空き家問題の解決法

空き家問題の解決方法空き家が増え続けている現状とその理由、空き家により引き起こされる問題等についてお伝えしましたが、今後空き家問題を解消していくにはどうすればいいのでしょうか。特定空き家に指定されてしまう前に対策をしましょう。

解決策① 空き家バンクを活用する

市街地の空き家であれば売りに出しても買い手がつく可能性はありますが、郊外にある空き家の場合だと買い手を探すのも簡単ではありません。売却価格100万円など低価格で売却に出す場合、不動産会社の得られる報酬も少なくなってしまうので、あまり積極的に取り組んでくれないのが現状です。

そうした時に活用したいのが空き家バンクです。空き家バンクは自治体等の取り組む空き家を売却するためのサービスです。売却したい空き家を登録しておけば、空き家バンクを通して空き家に興味を持った人の連絡先など教えてもらうことができます。

ただし、不動産会社のように案内したり契約書を作成したりはしてくれないので、自分でこれらを行うか、案内や契約書の作成だけプロを活用するといったことが求められます。

解決策② 空き家管理サービスを活用する

空き家は放置されるからさまざまな問題が生じるのであって、適切に管理されていればほとんどの問題は起こりません。そこで活用したいのが空き家管理サービスです。具体的なサービス内容はサービスを提供する会社によって異なりますが、空き家を目視で確認できるほか、写真付きで報告を受けることが可能です。

費用を払えば、空き家の草刈りなどを依頼することもできます。空き家を自分やその家族だけで管理するのは大変なので、こうしたサービスを積極的に活用することを考えてみるとよいでしょう。

解決策③ 賃貸で人に貸す

人が住まなくなり使われなくなると、建物や住宅設備機器は劣化が早くなりますが、賃貸に出すことができれば住人が自然と管理してくれます。家賃収入が入ることで固定資産税の支払いに使うこともできるのでメリットも大きくなります。

解決策④ 売却する

SUMiTASにご相談いただくお客様で１番多い解決法は、売却です。空き家の管理や心配ごとから解放されたい、売却して現金化した方がすっきりするという方が多いです。下記は一例ですが、空き家の状態や立地、周辺環境や市場の状況を詳しく調べたうえで最善の方法をご提案しています。

• 現在の建物状態のまま売却
• 傷んでいる部分をリフォームして売却
• 古家付き土地として売却
• 更地にして土地として売却

SUMiTASは不動産売買の相談ができる店舗を全国に展開しており、空き家の所有者様へ最適な解決策のご提案が可能です。また、売却する場合の査定だけでなく、賃貸する場合の査定も無料で行っています。深刻化する前に、まずはこちらからお気軽にご相談ください。

また、政府は今後既存住宅の流通を促進していきたいという思いがあり、リフォームやリノベーション等に補助金や助成金を出すことも積極的に実施しています。

これらは既存住宅の流通量を増やすために政府がさまざまな取組みを行ってきたことが少なからず影響していると言えます。SUMiTASはリフォーム、リノベーションの実績も豊富ですので、売却だけでなく賃貸をする際もご相談ください。

深刻化していく空き家問題は、早めの対策が必要

空き家は所有しているだけで様々な問題を起こす可能性や、時間の経過とともにその問題が深刻化する場合もありますので早めの対策が必要です。有効活用していないようであれば早めに活用策の検討をおすすめします。

まずは不動産の価値を正しく把握し、売却や賃貸などの検討を進めましょう。SUMiTAS（スミタス）の無料売却査定は、全国の査定実績から売却と賃貸両方の適正な査定額を知ることができるのでぜひご活用ください。

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