不動産売却ガイド 
住み替えや転勤、介護、離婚などで引っ越しを検討したとき、「住宅ローンが残っているけど引っ越せるのか」と、疑問に思う方も多いでしょう。
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても引っ越すことは可能です。
ただしどのような理由で引っ越すのか、再び住む予定があるのかなど、状況によって対応が異なります。
そこで本記事では、住宅ローンが残っている家から引っ越す方法をお伝えしていきます。住宅ローンがあるけれど引っ越したいと考えている方はぜひ、参考にしてください。
目次
住宅ローンが残っていても引っ越しはできる？
住宅ローンが残っていても、引っ越しはできるのでしょうか。
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても引っ越しはできます。ただし、今住んでいる家を売却したり賃貸物件にしたりできるのは、住宅ローンの完済後です。
住宅ローンを利用して家を購入した場合は、金融機関が「抵当権」と呼ばれる権利を土地と建物に設定しているからです。抵当権は金融機関が不動産を「担保」にできる権利で、住宅ローンの完済とともに効力を失います。
そのため、家を売却したり賃貸物件にしたりできるのは、抵当権を外してから、つまり住宅ローンの完済後になるのです。ただし持ち家やマンションを賃貸物件にする場合は、住宅ローンが残っている状態でも、返済を続けながら第三者に貸し出せるケースがあります。
住宅ローンが残っている家を賃貸物件にして引っ越しできるケース
住宅ローンは「自分が居住するための家」を購入するために利用するローンなので、賃貸物件として第三者を住まわせることはできません。金融機関の承諾を得ずに第三者へ貸し出した場合、契約違反とみなされるため注意が必要です。
ただし貸し出す理由や条件によっては、第三者への貸し出しが認められるケースもあります。この章では、住宅ローンが残っている家を賃貸物件にできる可能性がある、2つのケースを説明します。
- 転勤でやむを得ず引っ越しが必要なとき
- 親の介護で実家に引っ越すとき
転勤でやむを得ず引っ越しが必要なとき
転勤でやむを得ず引っ越すことになり、一時的に持ち家を貸し出すのであれば、金融機関から賃貸転用の承諾を得られる可能性があります。
住宅ローンを契約した際に交わした金銭消費賃借契約書に「賃貸物件とする場合や譲渡する場合は、承諾を得るものとする」のように、禁止だと明記されていないのなら、交渉の余地があります。
転勤時期や転勤期間などを確認し、まずは金融機関に相談しましょう。
親の介護で実家に引っ越すとき
転勤と同じように、親の介護も“やむを得ない事情”のひとつです。
一時的に実家に移り住んで介護をする場合などは、賃貸転用が認められる可能性があります。
ただし、やむを得ない事情があるからといって、必ずしも賃貸転用が認められるわけではありません。いかなる理由があっても、賃貸転用を認めない金融機関もあります。
知恵袋サイトなどでは「住宅ローンを利用して賃貸経営をしてもバレない」などの質問や回答もありますが、金融機関の承諾を得ずに賃貸転用するのは契約違反です。転用の事実が判明した時点で一括返済を求められるだけではなく、最悪の場合、詐欺罪として刑事告訴される恐れもあります。
一時的にでも賃貸物件へ転用するのであれば、必ず金融機関に相談しましょう。
住宅ローンが残っているときに引っ越す方法
住宅ローンが残っている家を引っ越すときには、
- 家を残したまま引っ越す
- 家を売却して引っ越す
- 家を賃貸にして引っ越す
の3つの方法があります。
それぞれのメリットやデメリットを知り、自分の引っ越し理由ならばどの方法が適しているのかを考えてみてください。
家を残したまま引っ越す
住宅ローンは原則1軒分までと決められているため、今住んでいる家の住宅ローンを返済しながら、新たに住宅ローンを組んで新居を購入することはできません。そのため新居の購入を伴う引っ越しの場合は、住宅ローンの残った家を残したまま引っ越す選択肢はなくなります。
そして前章でお伝えしたように、転勤や介護などで一時的に家を空けるときには、住宅ローンの返済を続けながら引っ越すことが可能です。家を空ける期間があっても将来的に再び住む予定があるのなら、住宅ローンの継続が認められるでしょう。
家を売却して引っ越す
引っ越し後に旧居へ戻る予定がないのなら、持ち家を売却してから引っ越すのが一般的です。持ち家の売却金で住宅ローンを完済できるのならば、ローンが残っている家でも売却できます。
ただし今住んでいる家を売却して新居を購入する場合は、家の売却価格が新居の購入に影響する可能性があるため注意が必要です。
住宅ローンの残債が売却価格より低い「アンダーローン」の場合は、売却金で住宅ローンを完済し、利益が出ればそのお金を新居の購入費用に充てることができます。しかし、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金から補填する、または住み替えローンの利用が必要です。
家を賃貸物件にして引っ越す
前章でもお伝えしたように、やむを得ない事情がある場合は空室期間のみ、家を第三者に貸し出せる可能性があります。家を賃貸物件にしておけば、家賃収入をローンの返済に充てて返済負担を抑えられるでしょう。
ただし長期的に家を空ける転勤や、家に戻る予定がない場合の賃貸転用は、一括返済や賃貸住宅向けローンへの切り替えが必要になることがほとんどです。賃貸住宅向けローンに切り替えるときには切り替え手数料がかかり、金利も1.5％〜2％程度と住宅ローンよりも高くなります。
引っ越し後に再び住む予定がないのならば、賃貸転用ではなく、売却を検討しましょう。
残っている住宅ローンを一括返済する方法
前述したように、持ち家を売却または長期的に賃貸転用するのならば、住宅ローンを一括返済する必要があります。一括返済と聞くと手元資金で支払うイメージがあるかもしれませんが、家の売却金を返済に充てたり、住み替えローンを利用したりすることも可能です。
具体的にどのような方法なのか、見ていきましょう。
家の売却金で一括返済する
住宅ローンが残っている家を売却するときに最も多いのが、家の売却金で住宅ローンの残債を一括返済する方法です。
先ほど「抵当権が付いている家は売却できない」とお伝えしましたが、持ち家の売却金を住宅ローンの返済に充てる場合は、引き渡しと同時に抵当権抹消手続きを行うため売却が可能になります。
住み替えローンを利用する
住宅ローンが残っている家を売却して新居を購入するときには、「住み替えローン」を利用すれば住宅ローンの残債を一括返済できます。
住み替えローンは、新居の購入費用に旧居の住宅ローンの残債分を上乗せして借り入れできるローンです。たとえば新居の購入費用に3,000万円必要で、旧居の住宅ローンの残債が300万円あるのなら、3,300万円を借り入れできます。
住み替えローンは、持ち家の引き渡し日と新居の決済日（融資日）を同日にしなければなりません。売却と購入が同時進行になり、日程調整も発生する点に注意が必要です。
住宅ローンが残っている家を少しでも高く売るコツ
ここまでお伝えしてきたように、住宅ローンが残っている家から引っ越すのであれば、やむを得ない事情がある場合を除き、住宅ローンを完済しなければなりません。
家の売却金で住宅ローンを完済できなければ、不足分の補填が必要になりますが、利益が出れば引っ越し費用に充てることができます。損失が出るか利益が出るかによってその後の対応が変わるため、住宅ローンが残っている家から引っ越すときには、家をできるだけ高く売ることが大切です。
ではどのようにすれば、持ち家やマンションを高く売れるのでしょうか。
最後に、住宅ローンが残っている家を高く売るコツを2つお伝えします。
中古物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談する
不動産会社には、賃貸を得意とする不動産会社もあれば、売買を得意とする不動産会社もあります。持ち家を売るときに相談したいのは、不動産売買をメインとし、とくに中古物件の売却を得意とする不動産会社です。
新築物件は“新しい”という部分が大きなアピールポイントになりますが、中古物件の場合は物件ならではの魅力をどのようにしてアピールするのかによって、売却価格やスピードにも差が出ます。
広告掲載すればすぐに売れるわけではないのが中古物件の難しい部分であり、担当者の力量が試される部分です。中古物件の売却ノウハウを熟知している担当者に出会えれば、物件の魅力を的確に伝え、持ち家を高く・早く売却できる可能性が広がります。
どのような担当者がいるのかは、不動産会社に実際に足を運ばなければわかりませんが、不動産会社を選ぶときには、中古物件の売却実績が豊富な会社を選びましょう。
住宅ローンに詳しいスタッフがいる不動産会社に相談する
不動産の売買が絡む引っ越しでは、持ち家のおよその売却価格から、資金計画を考えることが重要です。そして住宅ローンが残っている家から引っ越すときには、住宅ローンの一括返済手続きが必要になり、新居を購入するのなら、新たな住宅ローンの手続きも発生します。
住み替えローンを利用する場合はスケジュール調整や買主への交渉も発生するため、住宅ローンに詳しいスタッフがいる不動産会社に相談するのがおすすめです。ローンに詳しいスタッフがいる不動産会社に相談すれば、予算決めや借入可能額など、さまざまなアドバイスをもらえるでしょう。
住宅ローンが残っているけど引っ越したい方はSUMiTASにご相談を！
住宅ローンが残っていても引っ越しはできます。しかし、やむを得ない事情がある場合を除き、家を空けるのなら住宅ローンの完済が必要です。
転勤や介護などの一時的な引っ越しであれば、ローンの返済を続けながら賃貸転用できる場合もありますが、自己判断せず必ず金融機関に相談しましょう。
住宅ローンが残っている家を売却して引っ越すのなら、売却価格によって、その後の手続きが異なります。まずは不動産査定を受けて、持ち家の価値を知りましょう。
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