不動産売却ガイド
住宅ローンがあるけど引っ越したい。そう考えたときに最初に知っておきたいのは、ローンが残っていても引っ越しはできる、ということです。できないのは2つだけです。金融機関の同意なく、ローンを残したまま家を引き渡すことと、金融機関に黙ってほかの人に貸すことです。
売るときは、買主から受け取る代金（足りなければ手持ちの資金も合わせて）でローンを返し終え、同じ日に抵当権（ローンの担保として家に付いている権利）を抹消します。貸すときは、先に金融機関へ相談して手続きをします。民間の住宅ローンは契約書の決まりに沿って金融機関へ相談し（承諾の手続きがあるか、賃貸用のローンへの借り換えを求められるかなど、対応は金融機関ごとに違います）、フラット35は窓口で住所変更の手続きをします。住宅金融支援機構は、フラット35について「転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です」と公表しています。
残す・売る・貸すのどれにするかは、ローンの残り方より先に、引っ越したい理由と、その家に戻る予定があるかで決まります。この記事では、その決め方と、金融機関と税務署へ何をいつ伝えるかを、順番に書きます。
- 住宅ローンが残っていても引っ越しはできる。できないのは「金融機関の同意なくローンを残したまま引き渡す」「黙って貸す」の2つ
- 持ち家を残す・売る・貸すは、引っ越したい理由と「その家に戻る予定があるか」で決まる
- 貸すなら金融機関への相談が先。フラット35は、転勤などで一時的に住めないときに戻る前提で貸すことを認め、窓口での住所変更の手続きを求めている
- 住宅ローン控除は住まなくなった年から止まる。控除を受けている人が転勤で戻る予定なら、引っ越す日までに税務署へ届出書を出す
目次
住宅ローンが残っていても引っ越しはできる。できないのは2つだけ
住宅ローンで買った家には、金融機関の抵当権が付いています。返済が止まったときに、金融機関がその家を売って貸したお金を回収できる権利です。抵当権が付いたままで引き渡す条件に、通常の取引で買主が応じることはありません。そのため売るときは、買主が払う代金でローンを完済し、その日のうちに抵当権を抹消するのが通常の流れです。ローンが残っているうちに売り出し、売買契約を結ぶことはできます。手続きの中身は抵当権抹消の記事で解説しています。代金と手持ちの資金を合わせても返し切れない場合は、金融機関の同意がなければ抵当権は抹消できません（同意を得て売る方法を任意売却といいます）。
もう1つは、貸すときの制限です。住宅ローンは、借りた本人やその家族が住む家のための融資です。ほかの人に貸すと、お金の使い道が契約と変わります。だから貸す前に、金融機関への相談と手続きが要ります。
逆に言えば、この2つさえ守れば、持ち家を残したまま引っ越すことも、売ってから引っ越すことも、金融機関に認められれば貸して引っ越すこともできます。3つの選択肢で、ローンと手続きがどう変わるかを並べると次のとおりです。
| 選択肢 | 住宅ローンの扱い | 金融機関への手続き | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|---|
| 持ち家を残す（空き家） | 返済を続ける | 住所変更の届出 | 住まなくなった年から止まる。転勤などで戻れば再開できる場合がある |
| 持ち家を売る | 売却代金で完済し、同じ日に抵当権を抹消する | 完済の手続き（代金を受け取る決済の日に合わせる） | 住まなくなった年から受けられない |
| 持ち家を貸す | 返済を続ける | 相談と手続きが先（民間は契約書に沿って承諾を求め、フラット35は転勤などで戻る前提のときに限って貸せ、住所変更の手続きをする）。認められなければ、空き家で残すか、売るか、借り換える | 止まる。転勤などで戻れば再開できる場合があるが、戻った年にも貸していたら翌年から |
どれを選ぶにしても、金融機関には何らかの連絡が要ります。黙って引っ越してよい選択肢はありません。
持ち家から引っ越したい理由で、残す・売る・貸すが決まる
最初に決めるのは、ローンの残高ではありません。その家に戻ってくる予定があるかどうかです。
戻る予定がないなら、持ち家を持ち続ける理由は薄くなります。ローンを返しながら空き家を管理するより、売って住み替えの資金に回すほうが、お金の流れは単純です。売却代金でローンを返し切れるかどうかは、そのあとで確かめます。確かめ方と、足りない場合の手は住宅ローン返済中の売却の記事にまとめています。
戻る予定があるなら、次に戻る時期が決まっているかを見ます。転勤の期間が決まっているなら、空き家で残すか、承諾を取って貸すかを比べます。期間が決まっていないなら、売る場合と貸す場合を数字で比べる段階です。
引っ越したい理由ごとに、考えやすい選択を並べました。
| 引っ越したい理由 | 戻る予定 | 考えやすい選択 | 先に読む記事 |
|---|---|---|---|
| 転勤（期間が決まっている） | ある | 残す、または承諾を取って貸す | この記事 |
| 転勤（期間が決まっていない） | 分からない | 売る場合と貸す場合を比べる | 一戸建てを売るか貸すかの記事 |
| 親の介護で実家へ移る | 状況による | 売る場合と貸す場合を比べる（戻る時期が決まれば、残すか貸す） | この記事 |
| 離婚 | ない | 売る（名義とローンの残高の確認が先） | 離婚で家を売却する記事 |
| 家族が増えた、通勤が変わった | ない | 売って住み替える | 住みながら売る記事・売り先行と買い先行の記事 |
| 買ったばかりで住まいが合わなかった | ない | 売る（税金の扱いに注意） | 新築を住まずに売却する記事 |
| 返済が苦しくなった | ない | 売る（滞納する前に相談） | 住宅ローン返済中の売却の記事 |
なお、転勤で本人だけが移り、家族がその家に住み続ける単身赴任は、この記事でいう「持ち家から引っ越す」には当たりません。家族が住み続ける家なので、ローンの使い道は変わりません。ただし、本人の住所が変わるなら、金融機関への住所変更の届出は要ります。住宅ローン控除は、事情がなくなったら本人も戻って住むと認められるといった条件を満たせば、続けて受けられます（国税庁 No.1234）。
住宅ローンが残った家を貸すには、金融機関への手続きが要る
なぜ金融機関への手続きが要るのか
住宅金融支援機構は、フラット35の扱いを次のように公表しています。
「フラット３５は、お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる住宅の取得資金としてご利用いただいております。 転勤等のやむを得ないご事情で、一時的に居住できない場合、融資住宅に戻ることを前提に賃貸することは可能です。ただし、金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください。」
「なお、第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済いただく場合がありますのでご注意ください。」
（住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問 Q&A番号3149）
読み取れることは3つです。1つ目は、転勤などのやむを得ない事情で、一時的に住めない場合は、戻る前提で貸せること。2つ目は、その場合も金融機関の窓口で手続きが要ること。3つ目は、使い道が違うと分かれば、全額を一括で返すよう求められる場合があることです。
民間の金融機関の住宅ローンも、本人や家族が住む家のための融資である点は同じです。貸す前に、手元の契約書（金銭消費貸借契約書）で、住所などを届け出る決まりと、一括での返済を求められる場合の決まりを確かめてください。書き方は金融機関ごとに違います。
金融機関が承諾の前に確かめること
承諾は、窓口に「貸したい」と伝えれば出るとは限りません。金融機関が確かめたいのは、おおむね次の3点です。
- 引っ越す理由がやむを得ないものか（転勤、親の介護など）。転勤の辞令など、事情が分かる書類を求められることがあります
- 戻る予定があるか、いつ戻るか
- 貸している間も返済を続けられるか
承諾が得られなかった場合の手は3つです。貸すのをやめて空き家で残すこと、売ること、そして住宅ローンを賃貸用のローン（不動産投資向けのローン）へ借り換えることです。賃貸用のローンは、住宅ローンより金利が高い傾向にあり、借り換えには手数料や登記の費用もかかります。
進める順番は次のとおりです。
- 貸すと決める前に、借りている金融機関へ相談する
- 承諾を得る（得られなければ、空き家で残す・売る・借り換えるのどれにするかを決め直す）
- 管理を頼む不動産会社と、戻る時期に合わせた賃貸の契約内容を決める
- 引っ越しに合わせて、金融機関へ住所変更を届け出る
住宅ローンの住所変更の届出。住民票とは別の手続き
「住宅ローンがあるのに住所を変えてもいいのか」という疑問には、変えてよい、ただし金融機関に届け出る、が答えです。住まなくなる理由によって金融機関の対応は変わるため、引っ越す前に相談してください。フラット35のQ&Aも、戻る前提で貸す場合について「金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください」としています。
ここで混同しやすいのが、市区町村への住民票の届出です。住民基本台帳法の定めでは、ほかの市区町村へ引っ越すときは、引っ越す前にいまの市区町村へ転出届を出し（24条）、転入をした日から14日以内に引っ越し先へ転入届を出します（22条1項）。同じ市区町村の中で引っ越したときは、転居をした日から14日以内に転居届を出します（23条）。正当な理由がなく届け出ない場合は、5万円以下の過料の対象です（52条2項）。
2つは届け出る先が違う、別の手続きです。
| 届出 | 届け出る先 | 根拠 |
|---|---|---|
| 住民票の異動 | 市区町村（ほかの市区町村へ移るときは、いまの市区町村と引っ越し先の両方） | 住民基本台帳法（転出届は引っ越す前、転入届・転居届は引っ越した日から14日以内） |
| 住宅ローンの住所変更 | 借りている金融機関 | ローンの契約（届出の決まり） |
住民票を移しても、金融機関に自動で伝わるわけではありません。引っ越しの手続きの一覧に、金融機関への届出を1行加えておいてください。
短期の転勤なら、持ち家を貸すか空き家で残すか
転勤の期間が決まっていて、戻る予定がある場合、選択肢は「空き家で残す」と「承諾を取って貸す」の2つです。どちらが得かは、戻るまでの期間で変わります。
空き家で残すと、家賃は入りませんが、戻りたいときにすぐ戻れます。かかるのは、固定資産税、火災保険、そして窓を開けて風を通す・水を流すといった管理の手間です。住む人がいなくなると、火災保険の扱いが変わることがあります（詳しくは空き家の火災保険の記事）。
貸すと家賃が入りますが、承諾の手続きのほかに、管理を頼む費用、入居者が替わるときの修繕や清掃がかかります。そして何より、戻りたい時期に明け渡してもらえるかは、契約の種類で決まります。
普通の賃貸借（普通借家）では、貸主から契約の更新を断ったり、解約を申し入れたりするには、「正当の事由があると認められる場合」でなければなりません（借地借家法28条）。自分が戻って住みたい、という理由だけで明け渡してもらえるとは限りません。
戻る時期が決まっているなら、定期借家（期間が来たら更新せずに終わる賃貸借）にします。借地借家法38条は、期間を定めた建物の賃貸借を「公正証書による等書面によって」契約する場合に、更新がないことを定められるとしています。電子契約（電磁的記録）で結んだ場合も、書面による契約とみなされます（同条2項）。あわせて、次の決まりがあります。
- 契約の前に、更新がなく期間の満了で終わることを、契約書とは別の書面を渡して説明する（2012年（平成24年）9月13日の最高裁判決は、契約書とは別個独立の書面であることを求めている。借主の承諾があれば、書面に代えてメールなどの電子的な方法（電磁的方法）で提供することもできる。説明しなかった場合、更新がないという定めは無効になる）
- 期間が1年以上の場合、期間が終わる1年前から6か月前までに、終わることを借主へ通知する（この時期を過ぎて通知した場合は、通知の日から6か月が経てば終了を主張できる）
- 床面積200㎡未満の住まいでは、借主が転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情で住めなくなったとき、途中で解約を申し入れることができ、申し入れから1か月で契約が終わる（38条7項）。戻る時期まで家賃が入り続けるとは限らない
戻るまでの期間が短いほど、貸すための手間と費用が見合いにくくなります。期間が長いほど、家賃で維持費をまかなえる余地が大きくなります。どこが分かれ目になるかは、地域の家賃の水準と、家の維持費で変わります。管理を頼む不動産会社に、定期借家で貸した場合の家賃の見込みを聞いてから比べてください。
当社の店舗では、短期の転勤の相談を受けたとき、空き家にすると家の傷みが早いこと、庭木や雪で隣の家に迷惑がかかることがあること、管理の費用がかかることをお伝えしています。そうお伝えすると、短期の転勤でも、ほとんどの方が売ることを選ばれます。戻る予定があっても、空き家で残す・貸すと並べて、売る場合とも比べてから決めてください。
もう1つ、見落としやすい期限があります。戻らずに売ることになった場合、自宅を売ったときの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと使えません（国税庁 No.3302）。貸していても、この期限までに売れば対象になります（No.3302は、住まなくなった日以後は「どのような用途に使用してもかまいません」としています）。ただし、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外で、適用には確定申告が必要です。空き家で残す・貸すを選ぶときは、この期限も一緒に書き出しておいてください。売るか貸すかを数字で比べる方法は、一戸建てを売るか貸すかの記事で扱っています。
新しい家を住宅ローンで買う場合は、住宅ローン控除との組み合わせにも注意してください。新しい家に入居した年とその前2年のいずれかにこの3,000万円の特例を受けていると、新しい家の住宅ローン控除は受けられません。入居した年の翌年から3年目までに、住宅ローン控除の対象ではない家を売ってこの特例を受ける場合も同じです（No.3302）。税額の試算は税務署または税理士にご確認ください。
引っ越し後の住宅ローン控除。再適用の条件と届出書
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、その家に住んでいることが条件です。国税庁 No.1234 は、家族と一緒にその家に住まなくなった場合について、「その者が居住の用に供しなくなった日の属する年以降、住宅借入金等特別控除等の適用は受けられません」としています。引っ越した年の分から止まるということです。
ただし、すでに控除を受けている人は、次の2つをどちらも満たせば、戻って住んだときに再び受けられます。
- 「勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること」
- 「家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること」
「一定の手続」とは、引っ越す日までに、家の所在地の税務署へ次の書類を出すことです。
- 「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
- 税務署から交付を受けている場合は、使っていない分の「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」
期限は「住まなくなる日まで」です。引っ越す前に出しておいてください。間に合わなかった場合は、家の所在地の税務署に確認してください。転勤の内示が出たら、金融機関への相談と同じ時期に、税務署への届出も準備してください。
なお、転勤などのやむを得ない事情で、住み始めた年の12月31日までに家族と一緒に転居する場合は、この届出は要りません。戻って住んだ年以後に、確定申告で手続きをします（No.1234）。
再び受けられるのは、戻って住んだ年からです。ただし、その年に家を貸していた場合は、その翌年からになります（No.1234）。控除を受けられる残りの期間は、止まっていた分だけ延びるわけではありません。戻った最初の年は、確定申告で再開の手続きをします。
引っ越しの期日から逆算する持ち家の売却の段取り
戻る予定がなく売ると決めたら、次は時間です。引っ越しの期日から逆算して、いつ動き始めればよいかを決めます。
売却には、大きく3つの区間があります。
- 準備（査定と、不動産会社との契約）: 2週間〜1か月
- 売り出しから成約まで: 首都圏の2025年の平均で、中古戸建てが100.9日、中古マンションが82.5日（東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」）
- 売買契約から決済・引き渡しまで: 1か月〜1か月半
合わせると、全体でおよそ4〜6か月です。首都圏の平均から積み上げた目安なので、エリアや物件の種類によって大きく変わります。2の日数は成約できた物件の平均で、市況によっても1か月近く動きます。区間ごとの詳しい日数は不動産売却の期間の記事で整理しています。
内示から引っ越しまでが短い場合は、住んだまま売り出すのが基本です。内覧の受け方や、引き渡しの日を後ろへずらす決め方は住みながら売る記事にまとめています。
それでも期日に間に合わない場合の手は3つです。1つ目は、価格を見直す（値下げする）こと。問い合わせや内覧の数を見て、どこで止まっているかを確かめてから決めてください。2つ目は、不動産会社に直接買い取ってもらうこと。日程を確定させやすい反面、価格は市場で売るより低くなるのが一般的です。仕組みは不動産買取の流れの記事で解説しています。値下げと買取は、どちらを先にすべきとは一概に言えません。どちらも、売れる価格まで目線を下げるという点では同じです。3つ目は、予定どおり引っ越し、空き家にして売り続けることです。内覧の日程は組みやすくなりますが、売れるまでの間、住宅ローンの返済と新しい住まいの費用が重なります。
決済の日には、買主からの代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを同時に行います。金融機関には、決済日が決まった時点で、完済の予定を伝えておきます。
住宅ローンを払いながら賃貸に住むという選択
住宅ローンを払いながら、別の賃貸住宅に住むこともできます。持ち家を空き家で残す場合も、承諾を取って貸す場合も、この形になります。
気をつけたいのは、出ていくお金が重なることです。
- 持ち家の住宅ローンの返済
- 新しい住まいの家賃
- 持ち家の固定資産税と火災保険、管理の費用
家賃の目安として、国土交通省の住宅市場動向調査（令和6年度・三大都市圏）では、借家から中古戸建てに住み替えた世帯の、住み替える前の家賃の中央値が7万6,000円でした。この水準なら、家賃だけで年に91万2,000円です。これに持ち家の返済と維持費が乗ります。
もう1つ、持ち家に住まなくなると、住宅ローン控除が止まります（「引っ越し後の住宅ローン控除。再適用の条件と届出書」の章）。控除がなくなった分も、実質的な負担に加わります。
払いながら住むなら、戻るか売るかを決める期限を、先に決めておくのが安全です。決めずに続けると、3,000万円の特別控除の期限（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日）を過ぎてしまうことがあります。
転勤で持ち家を売ったお客様の例と、当社の見方
Googleマップに公開されている当社直営店の口コミ（2026年8月23日取得・本文のあるもの259件）のうち、「転勤」を含むものは1件でした。石山通店の口コミで、転勤に伴って自宅を売却されたお客様が、次のように書いてくださっています。
「物件写真を綺麗に写していただいたり情報量も十分に掲載いただいた甲斐もあって、早期に売却でき…」
引っ越しの期日が決まっている売却では、売り出してから値段を下げて間に合わせるより先に、最初に物件を見てもらう段階で、買い手が判断できる情報をそろえておくことが効く、と私たちは考えています。写真と情報が足りないまま売り出すと、最初の問い合わせを取りこぼし、そのぶん期日が迫ったところで値下げを考えることになるからです。
もう1つ、当社で扱った例を挙げます。北海道から茨城県への転勤が決まったお客様は、先に引っ越しを済ませ、そのあとで北海道の家を売却しました。住んだまま引っ越しの期日までに売り切るのではなく、引っ越したあとで売る形です。この形を選ぶなら、売れるまでの間は住宅ローンの返済と新しい住まいの費用が重なることを、先に見込んでおいてください（「住宅ローンを払いながら賃貸に住むという選択」の章）。
さらに、東京への転勤で相談を受けた例もあります。北海道の築10年未満の戸建てで、戻る予定も貸す予定もないため、売却を選ばれました。住みながら2か月売り出し、空き家にしてから1か月、売り出しからは3か月で契約しました。そこから2か月で引き渡しです。本人確認は北海道にいるうちに済ませ、引き渡しは東京へ移ってから行いました。
転勤の内示が出たら、引っ越しの準備より先に査定を受けて、売り出しに必要な情報をそろえ始めてください。査定を受けたあとで売らないと決めても問題ありません。断り方に迷う場合は査定の断り方の記事を参考にしてください。
住宅ローンがあるけど引っ越したいときのよくある質問
住宅ローンが残ってるけど引っ越したい。どうすればいいですか？
最初に、その家に戻る予定があるかを決めてください。戻る予定がなければ売る、戻る時期が決まっていれば空き家で残すか承諾を取って貸す、が基本の分かれ方です。どれを選んでも、金融機関への連絡は要ります。売る場合は売却代金で完済できるかを確かめ、残す場合は住所変更の届出を、貸す場合は先に金融機関へ相談して手続きをします。
住宅ローンがあるのに住所変更してもいいですか？
変えてかまいません。ただし、借りている金融機関に届け出てください。住まなくなる理由によって金融機関の対応は変わるため、引っ越す前の相談をお勧めします。フラット35のQ&Aも、転勤などで一時的に住めず、戻る前提で貸す場合について「金融機関の窓口で住所変更に関する手続を行ってください」としています。市区町村への住民票の届出（転出届・転入届・転居届）とは別の手続きです。
住宅ローンが残っている家を売りたいのですが、どうすればいいですか？
まず、ローンの残高と、家がいくらで売れそうかを並べます。売却代金から仲介手数料などの費用を引いた手取りで残高を返し切れれば、決済の日に完済して抵当権を抹消できます。足りない場合は、自己資金を足す、住み替えローン（足りない分を新しい家のローンに上乗せする方法）を使う、時期をずらすといった手があります。計算のしかたと3つの手は住宅ローン返済中の売却の記事で解説しています。
住宅ローンを払いながら賃貸に住むことはできますか？
できます。持ち家を空き家で残す場合も、承諾を取って貸す場合も、この形になります。ただし、住宅ローンの返済と新しい住まいの家賃が重なり、持ち家の住宅ローン控除は止まります。戻るか売るかを決める期限を、先に決めておいてください。
持ち家から賃貸へ引っ越すと損ですか？
損か得かは、持ち家をどうするかで変わります。売って賃貸に移るなら、売却代金でローンを返し切れれば、ローンと家の維持費はなくなり、家賃に置き換わります。持ち家を残したまま移るなら、返済と家賃が重なります。戻る予定がないまま持ち家を残すと、住宅ローン控除が止まり、3,000万円の特別控除の期限も進むため、負担が大きくなりやすい形です。
住宅ローンが残った家に、また戻って住むことはできますか？
できます。空き家で残していれば、いつでも戻れます。貸している場合は、契約が終わるまで戻れず、普通の賃貸借では期間が来ても明け渡してもらえないことがあります。戻る時期が決まっているなら、期間が来たら更新せずに終わる定期借家で貸してください。住宅ローン控除は、すでに控除を受けていて、転勤などのやむを得ない事情があり、引っ越す日までに税務署へ届出書を出していれば、戻った年から（戻った年に貸していた場合はその翌年から）再び受けられます。
住宅ローンが残った家を貸すと、いくら手元に残りますか？
家賃から、ローンの返済・管理を頼む費用・固定資産税・火災保険・修繕と、家賃の収入にかかる税金を引いた額です。この記事だけでは金額までは出せませんが、見落としやすいことが1つあります。貸している間も建物は古くなるため、相場が今のままなら、売るときの価格は下がると見込んでおく必要があります。家賃の収入と、その値下がりを並べて比べる方法は、一戸建てを売るか貸すかの記事で扱っています。
住宅ローンが残った家を、金融機関に黙って貸しても分かりませんか？
分かることはあります。そもそも、分かるかどうかで決めるものではありません。住宅ローンは本人や家族が住む家のための融資で、貸すなら金融機関への相談と手続きが要ります。フラット35の場合、貸せるのは転勤などのやむを得ない事情で一時的に住めず、戻ることを前提にするときで、その場合も金融機関の窓口での手続きが要ります。そのうえで、目的外利用が判明した場合には「お借入れの全額を一括で返済いただく場合があります」としています。黙って貸すより先に、借りている金融機関へ相談してください。
住宅ローンを返しながら、新しい家の住宅ローンを組めますか？
2本の住宅ローンを同時に組むこと（いわゆるダブルローン）を扱う金融機関はあります。ただし、一般に2本分の返済を合わせて審査されるため、1本目の残高が大きいほど借りにくくなります。今の家を売る前提なら、売却代金で足りない分を新しいローンに上乗せする住み替えローンという方法もあります。違いは住宅ローン返済中の売却の記事で説明しています。なお、今の家を売って3,000万円の特別控除を受けると、売った年と新しい家に入居した年の組み合わせによっては、新しい家の住宅ローン控除が受けられません（国税庁 No.3302。年の数え方は「短期の転勤なら、持ち家を貸すか空き家で残すか」の章）。
住宅ローンの返済が苦しくて引っ越したいときは、どうすればいいですか？
滞納する前に、借りている金融機関と不動産会社へ相談してください。滞納する前なら、通常の売却で売れる余地が残っています。滞納が続いてから売る方法として任意売却がありますが、金融機関の同意が要り、できない場合もあります。条件は任意売却ができないケースの記事で整理しています。
まとめ: 決めるのは「戻る予定があるか」。住宅ローンの扱いはその後で決まる
住宅ローンが残っていても、引っ越しはできます。できないのは、金融機関の同意なくローンを残したまま家を引き渡すことと、金融機関に黙って貸すことの2つだけです。
持ち家を残すか、売るか、貸すかは、ローンの残高から考え始めると迷います。先に決めるのは、その家に戻る予定があるかです。戻らないなら売る、戻る時期が決まっているなら空き家で残すか承諾を取って貸す。この分かれ方が決まってから、ローンの返し方と手続きを当てはめます。
手続きは3か所です。金融機関には、住所変更の届出と、貸すなら承諾の相談を。税務署には、控除を受けていて転勤で戻る予定があるなら、引っ越す日までに届出書を。市区町村には、住民票の届出を。とくに税務署の届出は、引っ越す日までが期限です。
売ると決めたら、引っ越しの期日から4〜6か月（首都圏の平均日数から積み上げた目安で、エリアや物件の種類によって変わります）さかのぼって動き始めてください。まずは、いまの家がいくらで売れそうかを知るところからで構いません。当社の10秒査定は、住所と物件情報を入れるだけで、匿名で、電話番号の入力もなく概算価格を確認できます。
本記事の内容は2026年9月時点の法令・制度にもとづきます。フラット35の扱いは、住宅金融支援機構「よくある質問 Q&A番号3149」（2026年9月18日確認）によります。民間の金融機関の住宅ローンの扱いは、契約の内容によって異なります。住宅ローン控除の扱いは国税庁タックスアンサーNo.1234（令和8年4月1日現在法令等）、3,000万円の特別控除の期限と、新しい家の住宅ローン控除との組み合わせは同No.3302によります。住民票の届出は住民基本台帳法22条〜24条・52条、賃貸借の更新と定期借家は借地借家法28条・38条、定期借家の説明の書面は最高裁判所平成24年9月13日判決（平成22年(受)第1209号）によります。売り出しから成約までの日数は、公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によります。家賃の中央値は、国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査」によります。口コミは、Googleマップに公開されている当社直営店5店舗の口コミ（2026年8月23日取得）から、固有名詞を除いて抜粋したものです。制度と税制は改正されることがあるため、実行の前に最新の情報をご確認ください。