住み替えにはどんな税金がかかる？特例制度は受けられる？

不動産売買が絡む住み替え・買い替えにはさまざまな税金が課せられるので、税金がどのくらいかかるのか不安に感じている方も多いはずです。確かに不動産売買の住み替えには多くの税金がかかりますが、「特例措置」を利用すれば税負担を軽くできる可能性があります。

そこで本記事では、持ち家を売却したときと新居を購入したときにかかる税金や、その際に利用できる特例について解説していきます。これから住み替えを検討している方はぜひ、参考にしてください。

持ち家を売却したときにかかる税金

まずは、持ち家やマンションを売却したときにかかる税金をお伝えしていきます。

印紙税

契約書や証書を作成したときに納める税金が「印紙税」です。
不動産売買では、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。

印紙税にかかる金額は売買価格によって異なり、令和6年3月31日までの間に作成された売買契約書であれば次の軽減税率が適用されます。

なお、売却と購入のどちらの場合も、印紙税は上記の金額になります。

登録免許税

不動産の権利関係が変わるときには登記手続きが必要になり、登記手続き時に納める税金を「登録免許税」といいます。住宅ローンの残債がある持ち家を売却したときに必要なのは、「抵当権抹消」の登録免許税です。売却金で住宅ローンを完済したのちに、金融機関が設定した抵当権を抹消します。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産1個につき1,000円」なので、土地と建物の登録免許税は合計で2,000円です。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて司法書士への報酬に1〜2万円ほどかかります。

なお、家を売却した際には所有権移転登記の登録免許税も必要ですが、買主が負担するのが一般的です。

譲渡所得税

持ち家を売却して利益が出たとき、利益に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。

売却価格から家の取得費用や売却にかかった諸費用を差し引いた金額に対して、譲渡所得税が課せられます。計算式と税率を見てみましょう。

【計算式】

• 家の売却価格 －（家の取得費用 ＋ 諸費用）＝ 譲渡所得

【税率】

• 所有期間5年以内の場合（短期譲渡所得）：39.63％
• 所有期間5年超えの場合（長期譲渡所得）：20.315％

たとえば5,000万円で購入した持ち家が8,000万で売れて、売却経費に200万円かかったのなら「8,000 －（5,000 ＋ 200）＝ 2,800」となり、 2,800万円が課税対象になります。

税率は家の所有期間によって大きく異なり、所有期間を決める基準は譲渡した年の1月1日です。引き渡し日や契約日ではない点に注意しましょう。

持ち家を売却したときに利用できる特例制度

家を売却して利益が出たとき、税金の中で大きな割合を占めるのが「譲渡所得税」です。

しかし譲渡所得税には特例制度がいくつか設けられており、特例を利用すれば税負担を大きく抑えられます。

3,000万円の譲渡所得の特別控除特例

持ち家を売却したときには、譲渡所得に対して3,000万円まで控除できる「3,000万円の譲渡所得の特別控除特例」が適用できます。譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額が0円になれば、譲渡所得税が非課税になる、節税性が高い制度です。

ただしこの制度を利用するには、次のようにいくつか要件があります。

• 居住していた持ち家であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年および前々年に、この特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および、繰越控除の特例の適用を受けていないこと

参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm#

この特例を利用するときに注意したいのは、売却の期限や特例の併用に関する要件があることです。買い先行で住み替える場合は、旧居を3年以内に売却しなければ特例を利用できません。他の要件については国税庁のウェブサイトで確認してみてください。

軽減税率の特例

持ち家の所有期間が10年を超えている場合、要件に当てはまれば次の軽減税率が適用されます。税率と要件を見てみましょう。

【税率】

• 譲渡所得金額6,000万円以下の部分：14.21%
• 譲渡所得金額6,000万円超の部分：20.315%

【要件】

• 売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えている
• 居住していた持ち家であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

長期譲渡所得の税率よりもさらに税率が低くなるのが、この特例のポイントです。所有年数を決める基準日は、長期譲渡所得と短期譲渡所得と同じく譲渡した年の1月1日になる点に注意しましょう。

特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」は、持ち家を売却して新居を購入したときに、譲渡所得税を“繰り延べられる”制度です。譲渡所得税は譲渡所得に対して所有期間に応じた税率が課せられますが、この特例を利用すれば、売却後すぐに課税されることはありません。今回購入した物件を売却するときに、まとめて2回分の譲渡所得税が課税されます。

逆を言えば、購入した家に住み続ける限りは、繰り延べた譲渡所得税が課せられることはないということです。今回購入した新居に永住する予定の方は、この制度を利用すれば譲渡所得税を大きく抑えられるでしょう。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

持ち家を売却して損失が出たときには、「損益通算」や「繰越控除の特例」が利用できます。損益通算は持ち家を売却して出た損失部分を、給与所得などの他の所得と相殺できる制度です。損失によって所得が減れば、所得税も減ります。

繰越控除は、1年では相殺しきれない損失を、譲渡した翌年から数えて3年間にわたって差し引ける制度です。この制度を利用すれば、計4回まで所得税の控除を受けられます。

ただしこれらの制度を利用するためには、確定申告が必要です。売却で出た損失を損益通算または繰越控除する場合は、確定申告を忘れないようにしましょう。

特例の併用について

持ち家を売却して利益が出たときには、さまざまな特例制度があることがわかりました。しかし、これらの制度はすべて利用できるわけではなく、併用できる制度とできない制度があります。

ここまで紹介した制度の中で併用できるのは、「3,000万円の譲渡所得の特別控除特例」と「軽減税率の特例」の2つのみです。「特定の居住用財産の買換えの特例」や「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは併用できません。

売却で得た利益の額を元に、最も節税効果が得られるのはどの特例なのかを考えてみてください。

新居を購入したときにかかる税金と利用できる特例

持ち家を売却したときにはさまざまな税金がかかりますが、新居を購入したときにもいくつか税金がかかります。

印紙税

新居を購入するときには、持ち家を売却したときと同じように、売買価格に合わせた印紙税がかかります。税率は売却時にかかる印紙税と同率です。

登録免許税

新居を購入したときには所有権移転登記が必要になり、所有権移転登記の登録免許税は買主負担になるのが一般的です。
登録免許税の税率を見てみましょう。

• 土地：固定資産評価額 × 1.5％（本則税率：2.0％）
• 建物：固定資産評価額 × 0.3％（本則税率：2.0％）

購入ではなく新しく建物を建てる場合や、新築の建売住宅を購入した際には所有権保存登記になり、「固定資産評価額 × 0.15％（本則税率：0.4％）」の登録免許税が必要です。

なお、購入した物件が長期優良住宅の場合の税率は、新築ならば0.1％、中古ならば0.2％の軽減税率が適用されます。

不動産取得税

新たに不動産を取得したときにかかるのが「不動産取得税」です。本来ならば「固定資産税評価額 × 4％」の税金がかかりますが、令和6年3月31日までは土地と建物ともに3％に軽減されています。

さらに評価額と住宅性能に応じた額が、新築・中古で建物と土地のそれぞれ控除されるため、不動産取得税の負担が軽くなる、もしくは、かからなくなる場合がほとんどです。

なお、不動産取得税がかかる場合は、新居の購入後半年〜1年ほど経ってから納税通知が届くため、忘れないよう納税しましょう。

贈与税

新居の購入資金として親や祖父母などの直系尊属から援助を受けた場合、暦年贈与の110万円を超える部分には贈与税がかかります。ただし住宅取得資金の場合は、住宅の省エネ性能によって次の金額までが非課税となります。

• 省エネ等住宅：1,000万円まで
• それ以外の住宅：500万円まで

非課税枠が適用されるのは「直系尊属からの贈与のみ」なので、それ以外の人からの贈与は対象とならない点に注意が必要です。たとえば夫名義で新居を購入する場合、妻の親や祖父母から受けた資金援助は対象外となります。

消費税

新居を購入したときには、土地は非課税ですが、仲介手数料や建物に対して消費税がかかります。ただし消費税の課税・非課税は、取引相手（売主）によって決まります。

不動産会社が販売する物件を直接購入したときには、仲介手数料自体が不要なので、消費税がかかるのは建物のみです。

不動産会社（仲介会社）を介して個人が販売する中古物件を購入する場合は仲介手数料が発生し、仲介手数料に消費税がかかりますが、建物に対して消費税はかかりません。

住宅ローン控除

新居を購入するために住宅ローンを組んだときには、要件を満たせば住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除はローン残高の0.7％が最大13年（中古は10年）にわたって控除される、節税性がとても高い制度です。

しかし住宅ローン控除は改正が多く、条件や控除額などが度々改正されています。住宅の条件によっては住宅ローン控除適用外となる可能性があるため、新居を購入する前に必ず最新の情報を確認しておきましょう。

住宅ローン控除の概要をまとめた記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
住宅ローン控除とは

住み替えにはさまざまな税金がかかる！特例を利用して賢く節税を！

持ち家の売却や新居の購入には、さまざまな税金がかかります。
しかし、税金に対してさまざまな特例制度が用意されているので、特例を利用すれば税負担を抑えられるでしょう。
特例制度は併用できるものもあれば、できないものもあるので、どの特例が最も節税性が高いのかを知ることが大切です。

SUMiTAS（スミタス）では住み替えに関する税金の相談も承っておりますので、住み替えを検討中の方は、お気軽にご相談ください。